Nydalen allé 7

Nydalen allé 7, 0484 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 384, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
2. etasje 49 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom og bod

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.05.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 2006. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringskjeller. Utvendige fasader forblendet med teglstein, samt noe utfyllende felter med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Tilnærmet flatt tak (ikke besiktiget). Entrédør med dørkikkert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Det er registrert riss/sprekk i flis ved toalett og stedvis inne i dusjsonen. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.
- Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuelt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
- Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.
- Ifølge eier ble kanalnettet (innsiden av ventilasjonsrørene) sist rengjort i 2024.
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en innbydende og stor 2-roms selveier med attraktiv beliggenhet på populære Solsiden i Nydalen. Her bor du urbant og idyllisk langs Akerselva med badeplasser, turstier og friområdet rett utenfor døren. Du har kort gangavstand til butikker, serveringssteder, treningssentre og et av Oslos beste kollektivtilbud!

Leiligheten ligger i første rekke mot Akerselva og har en gjennomtenkt planløsning med gode fargevalg og møbleringsmuligheter. Fra stuen er det utgang til en stor balkong på hele 11m2 med fine solforhold og hyggelig utsyn mot elven og de grønne omgivelsene.

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkken:
Hyggelig stue med store vindusflater og utgang til balkong. Fra stuen har du utsikt fra første rekke mot flotte Akerselva, og fra sofakroken kan du nyte behagelig elvebrus. I stuen er det plass til å innrede med både sofa og et hyggelig spisebord. Stuen er også innredet med en praktisk kontorløsning i nisje, med hyller og belysning. Rommet er malt i tidsriktige, lyse toner, med gjennomgående parkett belagt på gulv.

Kjøkkenet er plassert i en åpen og sosial løsning med stuen. Kjøkkeninnredning fra Sigdal med hvite, glatte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Mellom overskap og kjøkkenbenk er det lagt fliser, samt montert benkeskapsbelysning og stikkontakter. Frittstående hvitevarer i form av kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin og komfyr. Ventilator er plassert i overskap over komfyr, som i tillegg driver mekanisk avtrekksventilasjon til badet.

Balkong:
Fra stuen tas du videre gjennom skyvedør til en romslig nordvestvendt balkong på 11 kvm. Her kan du nyte en herlig utsikt mot Akerselva med store grøntområder og badeanlegg. Selger opplyser om gode solforhold med sol fra ca. kl 17.30 til 21.30 midtsommers. Balkongen har god plass til å innrede med hyggelig utemøblement og grill - det er tillatt med el- eller gassgrill på balkongene. Praktisk uttrekkbar sidemarkise er montert som også skjermer godt for vinden. Gulvoverflater er belagt med fliser, samt både utebelysning og stikkontakt.

Soverom m/ "walk-in-closet":
Stort og behagelig soverom med god plass til dobbeltseng og nattbord. Rommet har store vindusflater som sammen med lyse overflater skaper et luftig oppholdsrom. Gulvflater er belagt med samme, gjennomgående parkett. Fra soverommet er det også adkomst gjennom skyvedør til en innvendig bod som fungerer ypperlig til et walk-in-closet. Boden er innredet med en romslig og praktisk garderobeløsning, samt oppheng på vegg.

Baderom:
Delikat flislagt baderom med gulvvarme. Badet er innredet med tidsriktig, vegghengt servantinnredning, samt speil med overlys over servant. Videre har badet dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt toalett. Opplegg og god plass for vaskemaskin.

Entré:
Innbydende entré som gir et fint førsteinntrykk av boligen. Rommet er som resten av leilighet belagt med parkett og malt i tidsriktige farger, her også med en moderne spilevegg. God plass til oppbevaring både i garderobeskap og oppheng på vegg. Boligen disponerer og en ekstern kjellerbod på 5 kvm.

Andre fasiliteter:
- Fjernvarme (oppvarming og varmtvann) og TV/internett inkl. i felleskostnader.
- Mulighet for å leie parkering i oppvarmet p-kjeller.
- Tilgang til smørebod under bygget.
- Mulighet for sykkel- og bilvask i p-kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøpeskap, komfyr og oppvaskmaskin medfølger boligen.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer (tilkoblet varmesentral).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse gitt 2006.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
I flg. kontroll erklæring fra ansvarlig kontrollerende er det registrert mindre vesentlige mangler. Disse er imidlertid ikke til hinder for midlertidig brukstillatelse.

Videre følger det av dokumentasjon på saken at følgende mangler foreligger før ferdigattest kan gis:
- Det må innsendes kontrollerklæringer samt driftstillatelse for heiser.
- Det må bekreftes at sluttdokumentasjonen er oversendt til Vann- og avløpsetaten.
- I rammetillatelsen er det krevd at Nydalen Alle` og Nydalsveien skal være ferdig opparbeidet til og langs den side hvor tomten har sin atkomst. Det heter videre i rammetillatelsen at brukstillatelse/ferdigattest ikke vil bli gitt før veien er ferdig opparbeidet og overtatt av kommunen. Det må bekreftes at veiene er ferdig opparbeidet og overtatt av kommunen.

Det har blitt søkt anmodning om å frafalle kravet om at kommunen skal overta veiene før ferdigattest blir gitt, og Plan- og bygningsetaten har kommet frem til dette kravet ikke kan frafalles. Det vil derfor fremdeles kreves at Nydalen Alle` og Nydalsveien skal være overtatt av kommunen før ferdigattest blir utstedt.

Megler gjør oppmerksom på at det ikke har vært mulighet til å verifisere om samtlige forhold er oppfylt, hva gjelder eventuelle vilkår som følger av midlertidig brukstillatelse, samt videre dokumentasjon om ferdigattest. Kjøper oppfordres til å gjøre nærmere undersøkelser, og eventuelle konsekvenser som følge av manglende oppfyllelse bæres av kjøper. Les mer om saken på saksnummer 200303087 hos Plan- og bygningsetaten.

Øvrig dokumentasjon kan fås ved henvendelse til megler.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt alt ansvar, kostnad og risiko for overnevnte videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtaler om:
- Disposisjonsrett til arealer, tekniske installasjoner og levering av fjernvarme.
- Gjelder plikt til å varsle kommunen ved evt. bygge- og gravearbeid på grunn av forurensende masser.
- Gjelder inst. av fjernvarmeanlegg plikt til å tilknytte og kjøpe fjernvarme fra Nydalen Energisentral as.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Nydalen Allé 7 har en svært sentral og attraktiv beliggenhet i flotte Nydalen. Her bor du langs idylliske Akerselva med badeplasser rett utenfor døren, og turstier som strekker seg fra Maridalen til Bjørvika. Samtidig bor du i gangavstand til alt du skulle trenge i hverdagen, samt et av Oslos mest komplette kollektivtilbud!

Nydalen har gjennomgått en total forvandling fra å være et typisk industriområde til å bli et urbant, levende og meget moderne bydelssenter i bydel Nordre Aker. Antall beboere og brukere av området er fortsatt i sterk vekst, og i takt med etterspørselen er det etablert en rekke servicetilbud, serveringssteder og butikker. I nærområdet finner du et godt utvalg av hyggelige kaféer, lunsjbarer og restauranter. Her er Godt brød, nye Trattoria Crudo, Nydalen Bryggeri, Red Sun og Brasserie Ceres absolutt verdt et besøk.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos Coop Mega, Meny, Rema1000 eller Kiwi. Søndagsåpne Bunnpris ligger også i gangavstand. På 5 minutter når du Torgbygget, et lite kjøpesenter med blant annet matbutikk, apotek, frisør og Vinmonopolet. Det er også gangavstand til Storo Storsenter, et av Oslos største handlesenter med over 130 butikker og restauranter. I området finner du og BI, vakre Lillo gård og ODEON kino som er Norges største kinosenter!

Nærområdet har en avslappende og rolig atmosfære, og består i hovedsak av nyere næringslokaler og boligkomplekser, omkranset av store grøntarealer og parkanlegg. Solsiden er et godt etablert strøk og hyggelig nabolag. Like utenfor døren ligger Akerselva, med flotte badeplasser heriblant fine, trygge bademuligheter på fellesarealene. Gode rekreasjonsområder som f.eks. Voldsløkka med blant annet fotball- og tennisbane om sommeren.

I umiddelbar nærhet finner du idylliske Akerselva. Her kan helgeturen nytes i grønne omgivelser, med stopp hos koselige kafeer som Hønse-Lovisas hus med en kaffekopp og god bakst! Følger du Akerselva opp til Maridalen, åpner Nordmarka seg med et yrende friluftsliv og utallige tur-, sykkel- og skimuligheter. Når været ikke spiller helt på lag er det også flere innendørs treningssenter (SATS, EVO, Athletica på BI, Crossfit senter mm.) i nærheten.

Området er godt tilrettelagt for en bilfri hverdag og et av byens beste knutepunkter for offentlig kommunikasjon. Her går det både T-bane (linje 4 og 5), buss og jernbane fra Nydalen, samt trikk fra Storo. Det er under 5 minutter å gå fra leiligheten til T-bane og til holdeplass for 37- og 30-bussen. Buss 37 har også nattruter hele døgnet. Flybussen går fra Storo og herifra når du Oslo lufthavn på ca. 50 minutter. Fra Nydalen er det også svært gode sykkelruter til store deler av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Fernanda Nissen skole.

Gangavstand til flere barnehager i området:
- Nydalen Allé barnehage (1-5 år) 6 min
- Mor Gohjertas barnehage (0-5 år) 6 min
- Badebakken barnehage (1-5 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 168 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, belegningsstein, diverse støttemurer, sittegrupper, og andre forskjellige beplantninger.

Det er mulighet for leie av garasjeplass i Nydalen P-hus. Sameiet har egen avtale med Avantor som eier og drifter parkeringshuset. Iht. Avantor per. mail 07.05.2026 er det ledige plasser for fri flyt sonen i Nydalen P-hus, og leiesummen per. plass for eier i Solsiden er kr 27 000,- pr år, mva. kommer i tillegg. Dette er et fri flyt anlegg slik at her er det ingen faste plasser, men man parkerer der det er ledig. Inne på plan 3 er det et eget område med el-lade plasser og her betaler man for ønsket lade tid via Easypark eller Wattif-appen.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til formål bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V080306 datert 08.03.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 201816207 - Detaljregulering for Vitaminveien. Hensikten med prosjektet er å avklare fremtidig gateutforming av Vitaminveien og deler av de tilstøtende gatene Sandakerveien, Kristoffer Aamots gate, Gunnar Schjelderups vei og Nydalen allé.

Saksnummer 2025/12434 - Byggesak. Nydalen allé 33 - forhåndskonferanse, innbygging av eksisterende innhakk i fasade.

Saksnummer 2026/00032 - Byggesak. Sandakerveien 114 - ombygging og bruksendring til klinikk. Søknad om tillatelse ble sendt inn 01.01.2026.

Saksnummer 2025/07752 - Byggesak. Sandakerveien 121 - oppføring av boligkvartal - Kvartal A. Det har blitt søkt om oppføring av bebyggelse for bolig i 5 til 10 etasjer, inkl. ett næringslokale på bakkeplan, samt underjordisk parkeringskjeller med tekniske rom, boder, sykkelparkering mv. Søknad om rammetillatelse ble sendt 07.05.2025. Tillatelse til riving av eksisterende industribebyggelse på tomten ble bitt 07.11.2025, se saksnummer 2025/07764.

Saksnummer 2026/01352 / 2026/01348 - Byggesak. Sandakerveien 113-119 og 121 - Nydalen park. Det ønskes å etablere offentlig park med lite offentlig toalett og bygg for rømning fra t-banekulvert. Søknad om rammetillatelse ble sendt inn 05.02.2026. Tomten består hovedsakelig av parkering i dag, og Nydalen park vil være et stort løft for området.

Saksnummer 2025/10529 - Byggesak. Gullhaug Torg 1 - oppføring av nytt boligkvartal og riving av eksisterende bebyggelse. På vegne av tiltakshaver Avantor søkes det om oppføring av et nytt boligkvartal på 2-8 etasjer fra terreng, med større næringsarealer over to etasjer, og opparbeidelse av tilhørende utearealer. Det søkes også om riving av eksisterende kontor- og lagerbygg. Søknad om rammetillatelse ble sendt 19.09.2025, og saken er i dag under behandling.

Saksnummer 2025/09275 - Byggesak. Gullhaug torg 2 A - futureBuilt - Oppføring av kontor-, nærings- og boligbygg - Opparbeidelse av torgarealer, veiarealer og teknisk anlegg og en del av Akerselva og friområdene langs elven - Riving av Y-formet kulvert og energibrønner - Nydalen Vy.

Saksnummer 2025/11862 - Byggesak. Gullhaug torg - opparbeidelse av gatetun, vei og fortausarealer. Søknad om rammetillatelse ble innsendt 07.10.2025.

Saksnummer 2025/22275 - Byggesak. Gullhaug torg - oppføring av midlertidig visningssenter. Tillatelse til tiltak ble gitt 03.03.2026.

Saksnummer 2025/06790 - Plansak. Detaljregulering , Vitaminveien. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal). Per. 07.05.2026 er siste endring i sak gjort 21.11.2025 hvor planforslaget er for detaljregulering.

Saksnummer 200713329 - Reguleringssak. Kristoffer Aamots gate - Reguleringsplan - Barnehage - S-4642. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for barnehage tilsvarende 4 avdelinger. Foreslåtte bygning er i to etasjer, der 2. etasje er en tilbaketrukket mesanin. Maks BRA = 800 m2. Reguleringsplan egengodkjent av bystyret 23.05.2012.

Området er under stor utvikling og byggearbeid/støy må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 300,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming og varmtvann (fjernvarme), grunnpakke kabel-tv/internett fra Telia, trappevask, drift og vedlikehold, bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger o.l.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader 2 821,-
- Kabel-TV 479,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 954,- pr. år. / 3 490 kwh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, der grunnpakke er inkludert i felleskostnader. TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 564 885,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at det ikke tilkommer eiendomsskatt på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 10 879,- pr. 31.12.2025.
Boligen har ikke fellesgjeld per. 12.05.2026.

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
148 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 628 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 638 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arvid-Andre Rosvold

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Solside 2 boligsameie, med sameiebrøk 48/3501
Sameiet består av 55 seksjoner.
Sameiet eier 13,9% i Solsiden Utenomhussameie og sameiet har solidaransvar for den samlede gjelden i Solsiden Utenomhussameie.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning.
Dyrehold er tillatt. Alle hundeeiere plikter å fjerne etterlatenskaper etter sine egne hunder og det er båndtvang på sameiets område. Dyrehold skal ikke skape sjenanse hos naboene. Iht. husordensreglene vedtekt 10

Foretatte påkostninger de senere år:
2025:
- Oppgradering av kjellerinngang og sykkelbod i nr 9. Dette innebar bygging av ny vegg med ILock og automatisk dør, samt oppmaling av gangen.
- Høytrykksspylet alle soilrør. Dette ble utført av Høytrykksvakta ved tilgang til alle toaletter i nederste etasje knyttet til hver sjakt.
- Skiftet/oppgradert to ringetaavler.
- Skiftet/ombygget en del korridorlamper til LED
- Gjennomført en bygningskontroll av firmaet Anticimex. Rapporten var som forventet og i tråd med styrets oppfatning av byggets status. Et viktig, men ikke akutt, punkt er kontroll med taktetting, inkludert membran under terrassedekker. Arbeid med kontroll av status startes i 2026 med blant annet skifte av to terrassedekker, inkludert kontroll og trolig skifte av memran for fremtidig varighet.
- Styret har initiert en prosess for utarbeidelse av vedlikeholdsplan.
2024:
- Gjennomført rensingen av vifter og viftekanaler

Planlagte påkostninger:
Iht. mail fra styret den 07.05.2026 er det "Ingen spesielle investeringer i planene. Kun normalt vedlikehold. Blandt annet lakkering av ytterdør og rydding i postkassemerkingen. Ellers utførte vi for ca. 3 år siden en oppgradering til ILock låssystem med dørpumper på alle gangsone dører, samt sikringsjern på dører og postkasser. Det har vært svært vellykket."

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt provisjon:   kr -20 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 23 816,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport leilighet under 50 kvm:   kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0057/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2657

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 18:07