Gubbeskogveien 12

Gubbeskogveien 12, 1526 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 193, bruksnummer 240, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 277 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Underetasje:
107 kvm: Tv-stue, bad, vaskerom/teknisk, garderobe og 4 soverom.

1. etasje:
125 kvm: Entré, hall, bad, soverom, 2 boder, stue og kjøkken.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
45 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
42 kvm: Veranda.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Tv-stue i underetasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.10.2025 utført av Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligens byggemåte iht. tilstandsrapporten: Enebolig fra 1960, påbygget i 2014. Støpt plate. Grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Dreneringen er fra 2014. Yttervegger og etasjeskiller av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende kledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (yttertaktekke fra 2014). Montert solcellepaneler på tak. Profilert entrédør av tre med glassfelt fra 2014. Hev-skyvedør, verandadør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2014 og 2022. Diverse forstøtningsmurer av treverk i forbindelse med lysgraver til vinduer til kjeller. Loftet er etterisolert med 10 cm, samtlige rom i kjeller har blitt etterisolert med 15 cm (innvendig) og 1. etasje har blitt etterisolert med 5 cm.

Garasjens byggemåte iht. tilstandsrapporten: Frittstående garasje. Støpt plate med ringmur av lettklinkerblokker. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein.

Oppsummering av tilstandsgrader: 60% TG1, 30% TG2, 6% TG3 og 4% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Loft (uinnredet/råloft), TG3: Det er registrert fuktmerker, stedvis fukt(dråper) og svertesopp i undertaket(ved skorstein, mot gavler og to steder ned mot gesims mot sydvest). Observerte fuktmerker på isolasjon ca. over åpning stue/kjøkken. Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, det er observert skader/symptomer på skader.
- Ildsteder/skorsteiner innvendig, TG3: Innkledd teglsteinspipe, alle fire sider skal kunne inspiseres.
- Yttertak, TG3: Se punkt overflate vegger/undertak og gulv under uinnredet loft.

- Bad (kjeller), TG2: Det registreres motfall rundt sluk under badekar.
- Loft (uinnredet/råloft), TG2: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Det stikker stedvis spiker ned igjennom undertaket. Det er observert synlige tegn på kondensering og dråpedannelse.
- Ildsteder/skorsteiner innvendig, TG2: Fukt- og sotskjolder på skorstein på loft.
- Tekniske anlegg og VVS anlegg, TG2: Det er registrert kondensering samt rust på hovedstoppekran.
- Elektrisk anlegg, TG2: Garasje har kun strøm via skjøteledning.
- Yttertak, TG2: Skade stein ved skorstein. Utettheter/lekkasjer observert ved skorstein på uinnredet loft. Vannansamling på topp av skorstein rundt røykrør.
- Grunnmur og fundamenter, TG2: Registrert riss/sprekk på hjørne mot syd(bad, kjeller) og mellom mur mot påbygg.
- Drenering, TG2: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Utvendig fuktsperre på grunnmur er stedvis avsluttet under terreng.
- Forstøtningsmurer, TG2: Skjevheter stedvis påvist.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Nåværende eiere bekostet gjennom 2022 renovering og betydelige oppgraderinger av boligens indre. Resultatet er et meget stilfullt uttrykk med moderne kvaliteter. Alle innvendige overflater er nye eller fornyet, nye er også alle innerdører. Store deler av boligens elektriske anlegg er i tillegg oppgradert.

Samtidig med renovering ble romløsningen vesentlig ombygget, både i første etasje og i underetasjen. Sistnevnte er av nåværende eiere godkjent bruksendret fra tilleggsdel til hoveddel, hvilket innebærer at boligen nå er meget innholdsrik. Romløsningen er i tillegg hensiktsmessig utformet, spesielt for en familie med hjemmeboende barn.

Første etasje er etter ombygging nærmest en eneste stor sosial sone. Stuen alene er utvidet til over dobbel størrelse og kan med enkelhet deles inn i soner. Det er lagt vekt på åpne løsninger mellom stuen, hallen og kjøkkenet som fremmer en meget luftig romfølelse og ikke minst gode lysforhold.

Den opprinnelige spisestuen er utvidet og ombygget til et stort kjøkken med god plass til familien i hverdagen og ulike anledninger gjennom året. Her ble en helt ny iøynefallende og påkostet kjøkkeninnredning fra HTH installert i 2022. Innredningen er en påkostet løsning med benkeplater i stein og integrerte hvitevarer som inkluderer vinskap og platetopp med innbygget avtrekk.

Romløsningen med to lekre og stilsikre bad er blant boligens fremste kvaliteter. Badene er relativt likt utført, blant annet med møbler i samme serie og storformat terrazzo-fliser på gulv og vegger. Begge er også påkostet med innbyggede dusjarmaturer.

Badet i første etasje ble i 2022 bygget opp på nytt fra bunnen av - med vannbåren gulvvarme. Parallelt med dette ble underetasjens baderom etablert, med et omfangsrikt areal på hele 12 kvm. som i seg selv utgjør en prisverdig komfort. I underetasjens store bad er ikke SPA-følelsen langt unna. Her finner du både badekar av helstøpt modell og en utpreget romslig dusjnisje som til sammen gir valgfrihet.

I underetasjen er også fire nye soverom etablert siden 2022. Muligheten til å sove samlet i én og samme etasje er spesielt praktisk når barna er små. Alle er av gode størrelser; hovedsoverommet på over 13 kvm., de øvrige tre er ypperlige barne-/ungdomsrom på mellom 8 og 11 kvm. Alle har også vannbåren gulvvarme, i likhet med kjellerens øvrige rom. Soverommene avviker imidlertid forskriftskrav for dagslys.

Utenom soverommene inneholder underetasjen walk-in closet innredet med et smart og fleksibelt garderobesystem som lar deg organisere klær og tilbehør oversiktlig.

Et stort rom på rundt 25 kvm. mellom garderoben og soverommene benyttes i dag som kjellerstue, men er byggemeldt som gang/lagring.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Fliser og glatte, malte flater.
Himlinger: Glatte, malte flater. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grønne fronter. Benkeplater i polert stein. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp med kullfilter, stekeovn, kombiovn (mikrobølge- og stekeovn), oppvaskmaskin, kjøleskap, fryser og vinskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Høyskap med glatte brune fronter. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører i sort profil og innbygget armatur med sort hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad underetasje: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Veggmontert sort håndklestativ. Helstøpt badekar med hånddusj. Dusjnisje med sidehengslede glassdører i sort profil og innbygget armatur med sort hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom, tilknyttet bad kjeller: Benkeinnredning i heltre. Nedfelt keramisk vask med sort ett-greps blandebatteri. Veggmonterte hyller. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, kjøle-/fryseskap, mikrobølgeovn, stekeovn, platetopp og vinskap.

Frittstående fryseskap i bod medfølger ikke i handelen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Vedovn i stue. Vannbåren gulvvarme på begge bad og alle rom i underetasjen. Varmekabler i entré. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Vannbåren gulvvarme oppvarmet ved luft-vann varmepumpe fra 2022.

Montert Igat solcellepanel på tak og tilhørende utstyr i august 2025, dette er leaset og medfører videreføring av abonnement eller utbetaling for videre bruk.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende ved Gubbeskogen 12:
- Siste feiing ble utført: 23. juli 2024.
- Siste tilsyn ble utført: 4. mars 2025.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
Opplysningene er mottatt den 13.10.2025.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig datert 19.07.1961, med godkjente byggetegninger datert 10.03.1960.

Det er gitt ferdigattest for tilbygg datert 01.10.2025, med godkjente byggetegninger datert 22.09.2014. Tiltaket omfattet etablering av tilbygg mot nordøst med nytt inngangsparti og tilbygg mot sørvest med spisestue, soverom og vaskerom samt rom for fremtidig bad. I tillegg oppføring av terrasse > 50 cm over bakkeplan og etablering av nytt kjellerareal.

Det er søkt og godkjent bruksendring, endring i bærekonstruksjon og trapp, med tillatelse til tiltak datert 16.10.2025. Tillatelsen innebærer bruksendring av areal i kjelleretasje fra tilleggsdel til hoveddel, hvorav kjelleretasjen vil inneholde fire soverom, et bad/teknisk, gang og bod. I tillegg innsetting av ny trapp mellom første etasje og kjeller. Deler av bærevegg i kjeller fjernes og erstattes av en stålbjelke og endringer med bærevegger i første etasje. Søknad om ferdigattest for tiltaket ble innsendt 22.10.2025. Loven gir kommunen 3 ukers saksbehandlingstid for utstedelse av ferdigattest, før bygget kan tas i bruk. Selger bærer kostnaden for utstedelse av ferdigattesten.

Det var søkt og godkjent oppføring av en frittstående enkel garasje i 1968, denne har blitt revet i senere tid og erstattet med en frittstående dobbelgarasje i 2018 med tilsvarende plassering. I utgangspunktet er det ikke søknadspliktig å oppføre et frittstående bygg under 50 kvm, forutsatt at krav for plassering (avstand, planbestemmelser o.l.), utnyttelsesgrad m.m. er opprettholdt. Det vites ikke om tiltaket tilfredsstiller krav for å unngå søknad. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på en eventuell søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Tv-stue i kjeller er byggemeldt som gang/lagring jf. tillatelse til tiltak datert 16.10.2025. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Soverom (kjeller) og tv-stue avviker i forhold til dagens forskriftskrav for dagslys jf. tilstandsrapporten.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 672
Tinglysningsdato: 22.02.1960
Servitutten omhandler: Eventuelle trær på eiendommen kan ikke fjernes, hugges o.l. uten samtykke.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Ekholt er ikke uten grunn et ettertraktet boligområde for familier i skolealder. Fra boligen tar det ikke mer enn få minutter å gå til både barneskole og barnehage. Kort avstand er det også til ungdomsskole.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre i nærområdet, blant annet i handelsområdet omkring Varnaveien hvor du finner kjøpesenter og en rekke store varehus. Samme sted eksisterer også et rikt tilbud av ulike tjenester knyttet til helse og personlig pleie.

Skal du i retning byen, kan du ta buss som passerer i Ekholtveien og kjører videre til sentrum på ca. 10 minutter. Bussen passerer også togstasjonen der det hyppig er avganger mot hovedstaden dagen gjennom. Reisetiden med tog videre til Oslo S er fra kun 30 minutter.

På Ekholt nyter du godt også av enkel tilgang til fine naturområder, deriblant sjøen og den populære Festestranda som er et deilig sted for bading. Sommerstid er også nærliggende kystperler som Larkollen og Fuglevik i det fagre Ryggelandet verdt gjentatte besøk. Her finnes blant annet flere store sandstrender, gode spisesteder og en rekke kulturelle arrangementer sommeren gjennom.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Ekholt barnehage (0,4 km), Gubbeskogen Fus barnehage (0,8 km), Ørejordet barnehage (1,3 km).

Skoler: Ekholt barneskole (0,8km) og Rygge ungdomsskole (1,9 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (1,8 km) og Kirkeparken videregående skole (3,1 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 991 kvm. Tomten er pent opparbeidet med hekk, trær, prydbusker og diverse beplantninger. Singlet innkjørsel til boligen og garasjen.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående dobbelgarasje fra ca. 2018 på 45 kvm med støpt dekke.

Forøvrig er det parkering i egen singlet innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplanen "Høyden - Varnaveien Melløs" vedtatt 20.04.2009, hvorav eiendommen er avsatt til boligområde. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et område hvor det foreligger et planforslag for en ny kommunedelplan, dette gjelder planen "Høyda"/"Høyden". Kommunedelplan for Høyda skal legge rammene for en bærekraftig utvikling av bydelen i tråd med målene i kommuneplanen, med hovedfokus på transformasjon til boligformål og løsninger for infrastruktur. Planen skal legge til rette for utvikling av gode lokalsamfunn, med en variert sammensetting av boliger, forbedret grønnstruktur, trygge nærmiljøer, møteplasser med kvalitet og tilrettelegging for grønn mobilitet. Planen ble lagt til 2. gang behandling den 17.06.2023, se kommunens hjemmeside for mer info.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 22.764,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (150 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 12.695 kWh pr. år (2024).
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Storebrand.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av tv/internett og har kostet ca. kr 999,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.
Nåværende eier har installert alarm tilknyttet Verisure alarmsentral og koster ca. kr 6.348,- pr. år. Selger opplyser om at abonnementet medfølger.

Det må påregnes kostnader til bygningsforsikring og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 836 781,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 347 125,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør ca. kr 8.548,- pr. år, iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2025.

9 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

225 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
245 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 245 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mats Magnem og Sara Elisabeth Magnem

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 400,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -7 400,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligens visittkort  kr 600,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 51 390,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0181/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25181

Sist oppdatert: 14. november 2025 kl. 17:38