Lilloveien 7

Lilloveien 7, 1925 BLAKER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 311, bruksnummer 37, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
1. etasje 60 kvm: Entré, bad, vaskerom og kjøkken/stue.
Loftetasje 30 kvm: Gang og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 9 kvm: Tre boder.

Åpent areal:
1. etasje 61 kvm: Terrasse.

Gjennomgående for boligen utgjør det totale gulvarealet (GUA) 104 kvm. Differansen mellom gulvarealet og bruksarealet skyldes at det i loftetasjen er registrert 5 kvm med areal med lav himlingshøyde (ALH) som ikke er måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 2007. Boligen er fundamentert med såle til ukjent grunn, med ringmurer som er antatt isolert, pukket og støpt med plate på mark. Ytterveggene er en bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, utvendig kledd med bordkledning/panel. Etasjeskillere er utført som støpt dekke og trebjelkelag.
Taket er et saltak i treverk tekket med takstein. Vinduer er malte trevinduer med 2-lags glass fra 2006. Boligen har malt ytterdør med glassfelt og terrassedører med 2-lags energiglass fra 2006.
Det er utgang fra stue til en terrasse på ca. 61 m² med tregulv, hvorav deler har takoverbygg.
Det er etablert ildsted i stuen med stålrør, montert i 2016.

Det elektriske anlegget har automatsikringer.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det ble observert mose på deler av takstein.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Veggkonstruksjon: Kledningen er fra byggeåret viser tydelige aldersrelaterte tegn, inkludert stedvis tørkesprekker.
- Vinduer: TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått.
- Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Konstruksjonene har skjevheter. Terrassebordene og rekkverk er værslitte, noe som skyldes langvarig eksponering for sol, regn og temperaturvariasjoner uten tilstrekkelig vedlikehold.

Innvendig
- Overflater: Flere eldre overflater som er moden for oppussing.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Det er registrert noen skjevheter. Det er flere rom som er nivilert, ikke alle rom med avvik blir nevnt Ved enkel nivellering av : Stue er det registreres et høydeavvik på ca. 1cm. Kjøkken er det registreres et høydeavvik på ca. 1 cm. Målinger er utført på tilfeldige steder. Større skjevheter kan ikke utelukkes. Med bakgrunn i at bygningen har "satt" seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes.
- Innvendige trapper: Det er bruksslitasje i trinn.
- Innvendige dører: Dørblader og karmer har synlige bruksmerker som kan påvirke estetikk og funksjon.

1. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er observerte aldersrelaterte forhold i fuger.
- Vindu er plassert nærmere enn 1 meter fra våtsone, noe som gir økt risiko for fuktskader på karm.
- Dør er plassert nærmere enn 1 meter fra våtsone, noe som gir økt risiko for fuktskader på dør/ karm. Mulig punktert membran.
- Overflater Gulv: Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Det er observerte aldersrelaterte forhold i fuger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Det er ikke fremvist dokumentasjon på oppbygging av badet og tetsjiktet.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Det er ukjent om det er utført service på det ventilasjonsanlegget de siste 5 årene.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Badet er av eldre dato, og betydelig del av forventet levetid på membran er brukt opp.

1. Etasje Vaskerom
- Overflater Gulv: Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Det er observerte aldersrelaterte forhold i fuger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Det er ikke fremvist dokumentasjon på oppbygging av badet og tetsjiktet.
- Ventilasjon: Det er ukjent om det er utført service på det ventilasjonsanlegget de siste 5 årene.

1. Etasje Kjøkken/stue
- Overflater og innredning: Kjøkken fremstår med noe slitasje, men vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand. Ingen unormale fuktverdier ble påvist i utsatte soner.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.
- Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstanken er over 20 år gammel og har passert forventet brukstid, noe som gir økt risiko for lekkasjer og driftsproblemer.

Tomteforhold
- Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt, noe som gir begrenset naturlig avrenning av overflatevann. Dette øker risikoen for at vann samler seg nær grunnmur, spesielt ved kraftig nedbør eller snøsmelting. Manglende fall bort fra bygningen er et vanlig avvik ved eldre eller dårlig planlagte uteområder.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

Helse, miljø og sikkerhet
- Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. R

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Malt innvendig nede

2020:
- Utført malingsarbeider

2016:
- Installert ildsted med stålrør i stuen

Eneboligen fra 2007 er bygget over to plan med en romslig terrasse på ca. 61 m² som strekker seg langs hele siden av huset.
Kjøkken og stue er i åpen løsning, med ildsted i stuen og utgang til terrassen.
Tre soverom ligger samlet i loftetasjen.
Innvendige overflater i 1. etasje ble malt i 2026.
Selger opplyser om gode solforhold på uteplassen gjennom hele dagen.

Entré
Ytterdøren med glassfelt åpner inn til en praktisk entré med flislagt gulv og gulvvarme.
Rett innenfor døren er det god plass til å henge fra seg yttertøy, og en romslig garderobeløsning.
Fra entréen er det adkomst til vaskerommet, og videre inn til stue og kjøkken.

Stue / kjøkken
Stue og kjøkken er i en åpen og sosial løsning.
Stuen har god plass til sofagruppe og spisebord.
Ildstedet med stålrør ble montert i 2016.
Store vindusflater mot terrassen slipper inn dagslys, og terrassedørene gir utgang til uteområdet.
Downlights i taket supplerer belysningen.

Kjøkkenet har innredning med over- og underskap. Benkeplaten er laminert med nedfelt oppvaskkum og det er backsplash mellom over- og underskap.
Det er opplegg for oppvaskmaskin. Oppvaskmaskin medfølger ikke.
Komfyr og kjøleskap medfølger salget. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vaskerom
Vaskerommet ligger i 1. etasje med adkomst fra entréen.
Rommet har fliser på gulv og panelplater på vegger, med mekanisk avtrekk.
nnredningen består av et overskap.
Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
Varmtvannsberederen på ca. 200 liter er plassert her.

Bad
Badet har fliser på gulv og vegger, og malte plater med downlights i himlingen.
Innredningen består av et underskap med servant, speil og badekar med dusjarmatur montert på vegg.
Badekar ble satt inn i 2014.
Veggmontert toalett med innebygget sisterne.
Varmekabler i gulv.

Terrasse
Terrassen på ca. 61 m² strekker seg langs baksiden av huset med adkomst fra stuen.
Deler av terrassen har takoverbygg, som gir ly for regn og mulighet for uteopphold også i variabelt vær.
Den åpne delen av terrassen har plass til stor spiseplass utendørs.
Selger opplyser om gode solforhold gjennom hele dagen.

Soverom
I loftetasjen er det tre soverom. Rommene har skrå tak og vinduer som slipper inn godt med dagslys.

Eiendommen har tre boder plassert på egen tomt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme på badet, i entré og på vaskerom.
I stuen er det etablert ildsted med stålrør for vedfyring.

Det er avvik knyttet til fyringsanlegget da eier ikke har sørget for at feieren har tilfredsstillende atkomst til hele fyringsanlegget. Skorsteinen er høyere enn 1,2 meter over tak, og det må monteres feieplatå på taket for at feiingen skal utføres tilfredsstillende og sikkert. Dette er et avvik fra forskrift om brannforebygging § 6.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2007. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 08.01.2008 for "Nybygg, 13 eneboliger". Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger sist revidert 05.04.2006.
Vaskerommet er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Ferdigattesten omfatter ikke tilbyggene som er gjort på terrasse og carport/boder.

Eiendommen har en terrasse på ca. 61 m² med utgang fra stue, hvor deler av terrassen har takoverbygg. Ut i fra historiske bilder kan man se at takoverbygget ble satt opp i 2021.
Takoverbygg på terrassen og bodene som er etablert i carport, fremkommer ikke på de godkjente byggetegningene fra byggeåret.
Slike tiltak er normalt melde- eller søknadspliktige. Det foreligger ingen dokumentasjon som søknader eller godkjenninger på disse utførte arbeidene.
Som konsekvens kan kommunen kreve at tiltakene endres eller rives, og settes tilbake til godkjente tegninger.
Selger opplyser at bodene i carport er satt opp som moduler, og at de enkelt kan fjernes uten å skade carporten.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Velkommen til Hogsetfeltet i Blaker, et etablert og rolig boligområde med landlig preg. Området består hovedsakelig av eneboliger og her bor man tilbaketrukket fra trafikk og støy, samtidig som hverdagens nødvendigheter er lett tilgjengelige.

Fra boligen er det kort vei til Blaker barneskole og flere barnehager. Bussholdeplassen Hellne ligger kun et par minutters gange unna, med avganger mot Blaker stasjon og Sørumsand. For dagligvarehandelen er det en kort kjøretur til butikken i Blaker sentrum.

For fritidsaktiviteter finnes det flere muligheter i nærområdet. Hogsetgrenda ballplass og Bruvollen idrettsanlegg med fotballbaner er en kort kjøretur unna. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud, ligger Sørumsand og Aurskog Senter omtrent ti minutter unna med bil. Oslo Lufthavn Gardermoen nås på drøyt en halvtime.

Blaker skole (1-7 kl.)
Bingsfoss ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Bjørkelangen videregående skole

Blaker barnehage (1-5 år)
Camembert'n Kanvas-barnehage (1-5 år)
Ekeberg barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9091 kvm som tilhører sameiet. Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt.

Det er plass til parkering utenfor egen bolig og på fellesareal.
Det er en carport ved boligen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning som er etablert på sameiets fellesareal, ikke eies av den enkelte sameier.
Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen.
Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløp via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.
Eiendommen er tilknyttet Blaker Vannverk for forsyning av vann.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023–2035, Lillestrøm kommune datert 14.06.2023 avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen omfattes også av Reguleringsplan Hellne 1, GBNR. 110/10, 111/4 m. fl. i Blaker (ID: 139), datert 12.12.2001, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred, ifølge NVEs aktsomhetskart.
Dersom planlagte tiltak ligger innenfor aktsomhetsområdet, må det gjennomføres en geoteknisk vurdering i henhold til prosedyren i NVEs veileder 1/2019 «Sikkerhet mot kvikkleireskred».

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 350,- pr. mnd. og inkluderer: snømåking og felles strøm.

Kommunale avgifter er kr 28 168,92 for 2025.
I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann, men har tilknytning til offentlig avløp.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Eiendommen er tilknyttet Blaker Vannverk for forsyning av vann.
Fastgebyr pr. år kr 1 840,-
Variabelt gebyr pr.m3 kr 15,60

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk.
Vanngebyret etter måler faktureres etterskuddsvis med en halvdel i juni og en halvdel i desember.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år.

Eiendommen har tilknytning til kabel-TV og internett, men man må tegne eget abonnement. Nåværende eier bruker NextGenTel. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 069 704,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er ikke felles lån i sameiet.

4 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

100 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
120 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 101 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 120 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Veslemøy Synnøve Ihler

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse pr stk kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger ca  kr 5 346,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto ca  kr 4 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0218/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26218

Sist oppdatert: 09. juni 2026 kl. 15:07