Østre Løktene 14

Østre Løktene 14, 4910 LYNGØR
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 80, bruksnummer 155, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 135 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 98 kvm: Gang med badstue, bad, fire soverom, kjøkken, bod og tre mellomganger til.
2. etasje 24 kvm: Stue og alkove.

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 13 kvm: Gang, soverom og bad.

Åpent areal:
1. etasje 15 kvm: Terrasse.
2. etasje 16 kvm: Terrasse.

Terrasse/åpent areal er et ca. areal. Se også takstmanns kommentarer rundt arealfordelingen på s. 21 i rapporten. Det er oppgitt 16m² (ALH) i ikke målbart areal, grunnet skråtak/lav takhøyde i 2. etasje. I 1. etasje er arealet oppgitt til 15m² (ALH). Gulvareal (GUA) i 2. etasje er oppgitt til 40m² og i 1. etasje 113m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2025 utført av Takstmann Roy A Andersen AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se utfyllende punkt om dette under "ferdigattest/midlertidig brukstillatelse".

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Her oppsummeres eiendommens tilstand i korte trekk, og det henvises til tilstandsrapportens sidetall for utfyllende informasjon. Tilstandsgrad 3:
Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på taket. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Kostnadsestimat kr. 10.000-50.000,-.
Veggkontruksjon: Råte i kledning på gammel del. Råteskadet trekledning må skiftes ut. Kostnadsestimat kr. 50.000-100.000,-.
Terrasser: Rekkverk har for store åpninger/for lav høyde, terrassebord bør skiftes og veranda/terrasse rettes. Se s. 10.
Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Se s. 11.
Innvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk og det mangler håndløper på vegg. Se s. 13.
Ventilasjon på bad: Mekanisk avtrekk må etableres da det kun er lufting via vindu i dag.

Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Rom under terreng: Det er registrert typisk "kjellerlukt". Noe målbar fukt i mur ned mot gulv og i gulv ut mot grunnmuren.
Elektrisk anlegg: Det anbefales generelt elkontroll på bakgrunn av at takstmann ikke er elfagkyndig og det er mer enn 5 år siden anlegget ble rehabilitert (2017).

Tilstandsgrad 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
Etasjeskille: Gulv er ikke rette. Se s. 11.
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Krypekjeller: Krypkjeller er risikokonstruksjon generelt. Noe fukt i området der drensledning går gjennom krypkjeller, ellers tørt i krypkjelleren.
Innvendige dører: Dører virket ok, dog tar enkelte dører i karm/terskel. Se s. 13 og 14.
Overflater gulv på bad: Tilnærmet flatt gulv, oppkant ved terskel. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig/ikke sett dokumentasjon).
Vannledninger: Det er ikke skap i veggen, lekkasjevann ledes ikke ut på gulv på bad (dersom det skulle bli en lekkasje).
Fuktsikring og drenering: Det er ut i fra observasjoner sett indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.

Annekset er kun oppmålt og ikke vurdert i tilstandsrapporten.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven og som oppsummeres kort under her:
Det henvises til rapport.
9. Mus i gjesteboden.
Ellers ingen kommentarer. Se rapporten for utfyllende informasjon.

Fantastisk beliggende fritidsbolig med gode løsninger og mange soveplasser. Det er en perfekt beliggenhet med sol fra morgen til kveld, samt alltid en lun krok å sole seg i. Fritidsboligen er bygget i terrenget med store arealer.

Følgende hvitevarer medfølger: Stekeovn, koketopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med side by side kjøl/frys (direktekoblet til vann for friskt vann og isbiter).

Møbler og inventar kan kjøpes direkte av selger etter nærmere avtale.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk og vedfyring. Det er varmekabler i gulv på bad, kjøkken og i stue. Det er også en flott peisovn i den ene stuen.

Det foreligger ferdigattest på tilbygg til fritidsbolig, datert 11.09.2017.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke den eldre hyttedelen. Det foreligger følgende papirer mottatt fra byggesak i kommunen:
Vedtak oppføring av hytte datert 19.10.1978.
Tegning opprinnelig hytte datert 04.04.1979.
Skisse/anneks datert 20.02.1997.
Tegning nytt tilbygg og eksisterende boligmasse datert 03.06.2000.
Vedtak om oppføring av tilbygg datert 21.06.2000.
Vedtak/disp. og tillatelse til tilbygg til eksisterende hytte datert 05.01.2011.

Fritidsboligen er bygget opprinnelig med den ytterste delen mot annekset, sammen med annekset rundt 1979 iflg. dokumentasjonen fra kommunen. I 2017 ble det søkt om ferdigattest etter vedtak fra byggesaksavdelingen på nytt tilbygg.

Det er ikke funnet dokumentasjon hos kommunen på bryggen, dette er ikke noe kommunen normalt oversender når bryggen er av eldre dato. Det er vanskelig å si med sikkerhet om den er godkjent slik den står i dag, den ble utvidet i 2017 med eldre materialer. Fotmerket for opprinnelig brygge fremgår av kart.
Det er ikke funnet dokumentasjon fra kommunen på at tillatelse til sandbunn eksisterer. Dette krever normalt søknad om tillatelse.

Byggemeldte og godkjente tegninger for fritidsboligen fra kommunen stemmer for det meste med dagens bruk. Unntaket gjelder "underetasjen", etasjen under stue og kjøkken, som ikke er inntegnet i byggemeldte tegninger. Disse er for det meste innredet som bad, badstu, bod og gang, men ikke godkjent som rom til varig opphold. Takstmann har også bemerket at høyder på bygget har avvik fra godkjente tegninger, samt avvik i størrelse. Det er også enkelte fasadeendringer/avvik.

Annekset har også godkjente og byggemeldte tegninger, godkjent som "bu", men dagens løsning samsvarer ikke med tegningen, romfordeling og bad er ikke inntegnet. Byggemeldte tegninger kan ses vedlagt i salgsoppgaven.
Generelt om innredet/ikke omsøkt bygningsmasse som forklart over her: Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke kan godkjennes/godkjennes som rom til varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring, eventuelt at kommunen kan kreve endringer.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det understrekes at det ikke er ønskelig med konstant korttidsutleie i området da dette er et familievennlig sted. Kontakt megler ved spørsmål til dette.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke all kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave, egenerklæringsskjema og tilstandsrapport.

Det er muligheter for å rygge litt skog i front av eiendommen etter avtale med nabo (selger).

Megler har fylt ut en enkel energiattest, det tas forbehold om mindre avvik i denne.

Østre Løktene grenser mot Lyngørfjorden med få minutter i båt til enten Dypvåg, Lyngør, Sandøya, Gjeving og Borøya blant annet. På øyene er det en blanding av fastboende og fritidsgjester. I Lyngør finner man Seilmakerfruens Kro, "butikken" og Pers Brygge, samt vakre turstier i ekte Sørlandsidyll. Lyngør er kjent for sin gamle uthavn og ble tidligere kåret til Europas best bevarte tettsted. Østre Løktene ligger flott plassert mellom Lyngør og Sandøya med Askerøya i bakkant. Det er en spennende historikk i området og det kryr av holmer og vakre strender i områdene rundt.

Det tar ca. 15 min. i båt i Indre Sørlandsleia til Tvedestrand sentrum, og ca. 5-10 min. til Dypvåg eller Gjeving hvor det kan være muligheter for leie av båtplasser og parkeringsplasser. Eiendommen ligger perfekt til med sol fra grytidlig morgen til ca. kl. 22:00 midtsommers (ifølge app). Her kan man fiske krabber, bade og nyte en bedre middag enten på hytta eller i områdene rundt. Området er perfekt for avslapning eller til aktiviteter som padling, dykking, øyhopping og lignende. Dette er et ferieparadis i et barnevennlig område.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse. Det understrekes at visninger tilrettelegges med båttransport fra Dypvåg Brygge.

Tomten består av lengre strandlinje med brygge på store deler av denne, samt naturtomt, fjell og terrasser. Tomtegrenser er oppgitt som nøyaktige mot Østre Løktene 15 og som middels nøyaktige på resterende grenser.

En parkeringsplass og en båtplass medfølger, ved Dypvåg brygge med leieavtale.

Eiendommen har adkomst via sjøen til brygga.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Dette gjelder også vannledninger som er tilknyttet Krokvåg Vannverk.

Kommunedelplan for kystsonens byggeområder 2011-2023. Området er satt av til fritidsbebyggelse og bestemmelser/plankart kan mottas ved forespørsel.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende, stipulert av kommunen for 2025:
Renovasjon fritidsabonnement kr. 3.198,-
Krokvåg vannverk kr. 4.350,- (helårsvann)
Avløp kr. 7.603,-
Eiendomsskatt kr. 15.120,-

Kommunale avgifter er totalt kr. 30.271,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og eiendomsskatt.

Eiendommen selges ved fullmakt, det er derfor ikke kjent hvor mye strømforbruket/forsikring er pr. år.
Det er parabol på eiendommen og god 5G dekning i området.

Båtplass med parkering v/Dypvåg brygge medfølger i handelen til en leiepris på kr. 9.000,- pr. år. Denne kan indeksreguleres og avklares nærmere mellom kjøper og selger i etterkant av handel.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 282.750,- ifølge skatteetaten.

Det er eiendomsskatt i Tvedestrand kommune.

10 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

255 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
275 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 475 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Georg Hagen Ekeberg og Andreas Hagen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i området. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen, siden denne er registrert som fritidseiendom.

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 9.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0085/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.2585

Sist oppdatert: 05. juni 2025 kl. 18:58