Tømmerholtet 15B

Tømmerholtet 15B, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 40, bruksnummer 154, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 160 kvm

BRA-i:
1. etasje 85 kvm: Entré, soverom, bod, bad, og stue/kjøkken
2. etasje 55 kvm: Gang, 2 soverom, bod, bad, og stue

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod

BRA-b:
1. etasje 15 kvm: Innglasset balkong/hagestue

Åpent areal:
1. etasje 37 kvm: Terrasse og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.09.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Rekkehus oppført i 2008. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av
tre, utvendig kledd med stående bordkledning. Takkonstruksjoner med takstoler av tre, saltak takform, tekket med takstein.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Innvendige trapper - Det er ikke montert rekkverk i trapp opp til 2 etasje. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat: under 10 000,-
Ventilasjon- Det er kun ventilering gjennom vinduer i 2. etasje. Ingen ventilering utover åpning av vindu. Anbefaler at det utføres tiltak for å lukke avviket. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Elektrisk anlegg- Det er påvist at varmekabler er lagt av ufaglært uten samsvarserklæring. Dette er å anse som et ulovlig arbeid på det elektriske anlegget. Det anbefales på det sterkeste at anlegget kontrolleres av autorisert elektroinstallatør før videre bruk. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak) på følgende:
Veggkonstruksjon - Det er registert lite lufting i bakkant av kledningen. Det er heller ikke etablert musetetting.
Takkonstruksjon/loft - Må sees i sammenheng med taktekking.- Det er stedvis plater i undertaket som har løsnet litt.
Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik
Bad 2. etasje- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) på vegger. Det er også registrert sprekker i sparkeskjøtene i taket. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tilstandsgraden settes også av hensyn til at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.
Bad 1. etasje - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist skader på innredning. Tilstandsgraden settes også av hensyn til at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt også på membran
Varmtvannstank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det bør settes inn fast tilkoblingspunkt for EL fra varmtvannsbereder for å få bedre tilstandsgrad

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse . Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2019 - Det ble byttet servantskap og blandebatteri på vask. Og det ble satt opp høyskap. Det ble også byttet dorullholder. Arbeidet er utført av eier som er utdannet tømrer. Han byttet også blandebatteri.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2025 - Byttet sprekt glass i vindu i stue i 2.etasje.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2019 Ble lagt varmekabler i utvidet gang. Er utført av faglært elektriker, men uten dokumentasjon

Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Ja-Det er bygget hagestue. Den er ikke søkt om til kommunen. Hagestue overskrider ikke 15 kvm.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja I hagestue - i hjørne mot tjua - har det vært noe innsig av vann (ved kraftig regn). Det er gjort tiltak for å utbedre feilen. Sist i september 2025.

Se utfyllende svar i egenerklæringen.

Boligen ble oppført med god standard for tiden den ble bygget og har i dag de fleste overflater og innredninger fra byggeåret i behold. Imidlertid er flere oppgraderinger utført i senere år.

Spesielt verdt å fremheve er ombygging som ble utført i første etasje i 2019, da den opprinnelige entreen og ett av etasjens to soverom ble slått sammen til dagens store entré. Nye overflater ble samtidig etablert i entreen, inkludert et robust og flislagt gulv med elektrisk varme. Her er det i dag god plass når familien er på vei inn eller ut døren. Klærne oppbevares lett tilgjengelig i en tre meter bred speildørsgarderobe, med meget praktisk innredning fra Elfa.

Gulvvarme er det også i både stuen og kjøkkenet som til sammen utgjør en åpen sosial sone i første etasje. I stuen står i tillegg en like stemningsfremmende som varmende vedovn som i tillegg utgjør en alternativ kilde til oppvarming. Overflatene er i senere år malt både her og i de fleste øvrige rom.

Kjøkkenets innredning er fra den anerkjente kvalitetsprodusenten Sigdal som ble installert ved byggeåret og i dag er velholdt i forhold til brukstiden. Innredningen er noe modernisert i nyere tid, blant annet med ny innbygget oppvaskmaskin som medfølger i likhet med platetopp og stekeovn.

I første etasje inngår også ett av boligens tre soverom som med ca. 12 kvm. utgjør det naturlige hovedsoverommet. De øvrige to er samlet i andre etasje der også en romslig TV-stue inngår. I andre etasje kan barna få sin helt egen avdeling og samtidig god plass til individuelt opphold i soverommene som begge har ca. 10 kvm. gulvflate hver.

Praktisk for familien er også romløsningen med bad i begge etasjer. Begge har fliser på gulv og vegger samt elektrisk varme i gulvene. Badet i andre etasje inneholder en barnevennlig kombinasjon av badekar og dusjhjørne, dusjmulighet er det også på badet i første. Sistnevnte ble i 2019 oppgradert med nye møbler fra Kvik og IKEA samt nytt servantbatteri.

Arealkrevende hvitevarer som vaskemaskin og tørketrommel har dedikert plass utenom badene, nærmere bestemt i boden i første etasje hvor det er sluk i gulvet. Boden i andre etasje er tatt i bruk som walk-in closet og innredet med Elfa garderobesystem.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malt tapet og fliser.
Himlinger: Malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte lyse fronter. Laminerte benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Oppvaskmaskin innbygget bak sokkel. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatt hvit front. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatt hvit front og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Innbygget badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vegghengt lampe i stue følger ikke med.

Boligen varmes opp via elektrisk oppvarming og vedfyrt ovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på åtte boenheter, datert 17.06.2008 Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente bygningstegninger som viser carport for rekken 15/17, fasader og planskisser datert hhv 08.07.2004 og 03.11.2005

Man kan oppføre hagestue under 15 kvm uten å søke ihht dagens regler, men det forutsetter at den ligger innenfor BYA og på egen tomt. Det er felles tomt for hele sameiet. Oppføring av hagestue, tilbygg eller andre faste konstruksjoner på fellesareal regnes som en endring av sameiets eiendom og tiltak på fasadeendring kan utløse søknadsplikt. Dette krever normalt også samtykke fra sameiet. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Endring fra byggemeldte tegninger opp mot dagens bruk:
Det ene soverommet i 1. etasje er gjort om til større entré

 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 9854, tinglyst 09.07.2004, type heftelse: Erklæring/avtale - Omhandler bestemmelse om drift og vedlikehold av frittstående nettstasjon tilhørende Fredrikstad Energinett AS med tilhørende kabelanlegg, med bestemmelse om adkomstrett og bebyggelse med flere bestemmelser.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Tømmerholtet er en del av det utpreget barne- og familievennlige boligområdet ved Rød på Asmaløy, der flott turterreng venter like utenfor døren.

Nærhet til nettopp vakre turområder, sjøen og blankskurte svaberg er blant de fremste kvalitetene ved å bo på Hvaler. Bademuligheter er det flust av, noen av de godt gjemt og lite tilgjengelig utenom til fots. Den fine sandstranden i Døvika er blant de nærmeste og kun en kort rusletur unna på sti fa nabolaget.

Får du båtplass i området, får du også et svært godt utgangspunkt for utflukter på sjøen. Mellom øyer og holmer i den omfangsrike Hvaler-skjærgården finnes smult farvann som i tillegg er ypperlig for padling med kajakk.

Et spesielt stort pluss for familier med barn i skolealder er den korte avstanden til barne- og ungdomsskole som er samlokalisert i nærmiljøet. Barneskolen er ny og moderne, med en rekke lekeapparater i skolegården som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid. Ved skolene finnes i tillegg den ene av øyas to barnehager, samt idrettsanlegg som er tilholdssted for det lokale idrettslaget.

Hverdagslige innkjøp av dagligvarer kan enkelt gjennomføres i nærbutikken ved Rød og i de mange større dagligvareforretningene som er lett tilgjengelig langs hovedveien. Alle holder åpent på søndager.

Legger du turen til idylliske Skjærhalden finner du spisesteder og et knippe forretninger som holder åpent året gjennom. Ekspressbuss som har hyppige avganger dagen gjennom og stopper ved avkjøringen til boligfeltet representerer et godt kollektivtilbud mellom Skjærhalden, Fredrikstad og Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 398 elever, 16 klasser 0.6 km
Hans Nielsen Hauge vgs 22 min, 20,5 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 22 min 180 elever, 6 klasser 20.5 km

Barnehager:
Asmaløy barnehage (1-5 år) 46 barn 0.8 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 51 barn 3.6 km
Hauge barnehage (1-5 år) 26 barn 8.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 626 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal med bruksrett til naturlig tomteareal for hver bolig som er tinglyst som tilleggsareal.

Biloppstillingsplasser rett utenfor inngangsparti. I godkjente bygningstegninger datert 8.6.2006 er det tegnet inn carporter for rekkene 15 og 17.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag og ut til off.løp. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan for Del av Rødområdet datert 13.11.1991 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Hvaler 2019-2031 med formål bebyggelse og anlegg, bygggrense, utb. volum og funksjonasskrav.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

4 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

105 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 325 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stine Marie Robertsen og Peter Westreng

Eiendommen er seksjonert, og Leiligheten er tilknyttet sameie, med sameiebrøk 1/8
Sameiet består av 8 leiligheter
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tilltatt

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Tømmerholtet/Tømmerlia Velforening?

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (maks eksponering - alle kanaler)  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 4 000,- pr. stk. (første gratis)  

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 23 982,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport takstmann - rekkehus/tomannsbolig opptil 150 kvm  kr 15 500,00

Oppdragsnummer 67-0261/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25261

Sist oppdatert: 08. november 2025 kl. 11:46