Leikvollen 5

Leikvollen 5, 1424 SKI
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 140, bruksnummer 93, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 328 kvm

BRA-i:
U. etasje 105 kvm: Entré, hall, mellomgang, vaskekjeller, rom benyttet som trimrom, to boder, gang, bad, yttergang og garasje
1. etasje 116 kvm: Gang, bad, to soverom, bibliotek, stue/spisestue og kjøkken.
Innredet loft 60 kvm: Gang, wc-rom, loftstue og tre soverom

BRA-e:
Frittstående bod: 6 kvm
Frittstående garasje: 41 kvm

Åpent areal:
1. etasje 59 kvm: Veranda og platting
2. etasje 6 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Anticimex v/ Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som enebolig i 1954 med påbygg fra 2003. Yttervegger og grunnmur av betong-/trekonstruksjoner. Fasadene er utført i murpuss i kombinasjon med liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i halvvalm utvendig tekket med takstein. Dører og vinduer med to-og tre-glass fra ulike årstall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er det gitt 28% TG1, 43% TG2, 26% TG3 og 3% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2:
Kjøkken:
- Manglende installasjon av automatisk lekkasjestopper
Toalettrom:
- Tilluftsspalte er ikke etablert
- Vann- og avløpsrør på grunn av alder og usikker restlevetid
- Innebygget toalettsisterne har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader
Øvrige rom:
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje og har stedvis hakk/riper
- Stedvis sprekker mellom gulvbord
- Stedvis knirk i gulvflater
- Himlingsflate i stue/spisestue bærer preg av slitasje
- Enkelte innerdører har skader/slitasje, samt dørbladet til innerdør soverom 1 har kontakt med dørterskel/dørkarm
Underetasje:
- Manglende ventilering
- Det er registrert riss/sprekker i himling garasje og yttergang
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje (teppe og pussede flater)
- Enkelte innerdører har skader/slitasje, samt enkelte dører har kontakt med dørterskel/karm
- Ved fuktmåling ble det registrert verdier i grenseland i forhold til fukt
- Det er symptomer som kan indikere fukt ("kjellerlukt" i bod)
- Stedvis saltutslag og pussavskalling på veggflater i boder
Innredet loft:
- Stedvis riper, hakk og knirk i gulv (soverom og loftstue)
- Stedvis sprekker mellom gulvbord (soverom og loftstue)
- Svertesopp påvist i undertak på kneloft
- Fuktmerker på åpen konstruksjon på kneloft
- Enkelte innerdører har skader/slitasje, samt dørbladet til innerdør soverom 2 og 3 har kontakt med dørterskel/dørkarm
Annet:
- Innvendig trapp på grunn av alder
- Trappen har ikke håndløper på begge sider
- Rekkverket har åpning på mer enn 0,10 meter
- Noe merkbare skjevheter i boligen ( se tilstandsrapport)
Tekniske anlegg, vvs anlegg:
- Varmtvannsbereder på grunn av alder og usikker restlevetid (plassert på bad i underetasje)
- Stoppekran, vann- og avløpsrør på grunn av alder og usikker restlevetid
- Vaskekjeller har ikke etablert membran/fuktsikring eller ventilasjon
- Vannrør som tilhører anlegg for vannbåren varme på grunn av alder
Elektrisk anlegg:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget
- Det foreligger ikke kursfortegnelse eller oversikt over alle sikringene i yttergang
- Det er registrert både jordete og ujordete stikkontakter i samme rom (stue, spisestue og soverom 1)
Utvendig:
- Det er ikke montert musesperre bak trekledning
- Vindskier bærer preg av slitasje/alder
- Panel har stedvis svertesopp
- Det er registrert enkelte løse bord på gesims mot nord
- Enkelte vannbord er ikke tilstrekkelig festet
- Fasade med betong/murpuss har sprekker og riss som indikerer setningsskader
- Enkelte vinduer er av eldre dato, samt innsettingsdetaljer rundt enkelte vinduer bærer preg av ufagmessig utførelse
- Ytterdør på grunn av alder
- Terrassedør fra kjøkken har kontakt mellom karm og dørblad
- Gesims er ikke tilstrekkelig avsluttet mot balkong, konstruksjonen står åpen
- Tettedetaljer i overgang tak/vegg på oppløft har mangelfull utførelse
- Det er stedvis registrert slitasje på skjøter på takrenner
- Tekking på bakgrunn av alder
- Platting på terreng har påvist skjevheter
- Utvendig trapper tilfredsstiller ikke krav til rekkverk/håndløper
- Det er ikke etablert tilstrekkelig bæring i utvendig trapp
- Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur
- Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren
- Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist
- Drenering på bakgrunn av alder
- Utvendige vann- og avløpsrør på grunn av alder og usikker restlevetid
- Frittstående garasje på grunn av flere registrerte avvik (se tilstandsrapport)

TG3:
Baderom - Underetasje og 1. etasje: TG3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder/slitasje og registrerte avvik.

Mindre del av veranda mot nordøst har fått TG3. Mangler rekkverk, fallfare. Rekkverk bør etableres.

Frittstående bod:
Helhetsvurdert til TG3 på grunn av slitasje, feil/mangler og råteskader

El-kjele var defekt på befaringstidspunktet til takstmann. Eier har avtale med Ski elektriske som har funnet feilen, og vil skifte varmekolbe snarest.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré: Entréen er romslig og gir god plass til møblering og praktisk oppbevaring. Sentralt i rommet står en stemningsfull peisovn som skaper en lun og innbydende velkomst.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning (2014) er fra Ikea med glatte, mørke fronter og kjøkkenbenk av mørk laminat med "marmor" stil. Det er montert kjøkkenplater mellom benkeplate og overskap, samt stikkontakter
og belysning oppunder overskap. Kjøkkenet er godt utstyrt med oppvaskmaskin, integrert stekeovn samt mikrobølgeovn plassert i høyskap og nedfelt induksjonstopp. Alle forannevnte hvitevarer medfølger. Komfyrvakt. Sentralt på kjøkkenet er det satt inn en praktisk kjøkkenøy som gir mer benkeplass og oppbevaringsmuligheter, samt sitteplasser. Gulvet er lagt med laminat og vegger med malt panel. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til den flotte hagen.

Stue: Lys og romslig stue med parkettgulv og malte flater. De store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys og skaper en luftig atmosfære. Midt i rommet står en vakker peisovn med gulldetaljer og mønstrede utskjæringer som gir både varme og karakter. Stuens utforming gir fleksible muligheter for å dele inn i soner, for eksempel med en hyggelig spisestue og en egen TV-stue.

Bibliotek: Hyggelig rom med adkomst fra stuen, innredet som et kombinasjonsbibliotek og hjemmekontor. Parkettgulv med vannbåren varme, og veggene er kledd med tapet. Himlingen er utført i tre som gir en lun atmosfære, og er utstyrt med integrerte downlights. Rommet er møblert med bokhyller, pult og tilhørende møblement.

Bad: Boligen har to bad og ett eget toalettrom. Badet i hovedetasjen (oppgraderinger fra 2003, byggeår ukjent) har flislagt gulv med vannbåren varme og flislagte vegger. Rommet er innredet med vegghengt servantskap med heldekkende servant og ettgreps armatur, gulvstående toalett samt dusjkabinett plassert i hjørnet. Badet i underetasjen (ca. 2003) har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og himling i panel med downlights. Her finner du vegghengt servantskap med heldekkende servant og ettgreps armatur, dusjnisje med glassdør, regnfallsdusj og ettgreps armatur, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Badet har også opplegg for vaskemaskin.

Soverom: Boligen har totalt fem soverom, hvorav to ligger i hovedetasjen og tre i loftsetasjen. Hovedsoverommet i hovedetasjen er romslig og innredet med dobbeltseng. Gulvet er lagt med parkett, og veggene er gråmalte med innslag av tapet for et elegant uttrykk. To store garderobeskap med skyvedører gir rikelig oppbevaringsplass for klær og tilbehør.

Vaskerom: I underetasjen er det vaskerom med opplegg for vaskemaskin og vegghengt utslagsvask i rustfritt stål med ett-greps armatur. Det er fliser på gulvet og vegger med pusset betong.

Rom benyttet som trimrom: Det er et disponibelt rom i underetasjen som gir gode muligheter. I dag er det innredet som trimrom og har vegger med trepanel, samt teppe på gulv.

Bod: Det er gode oppbevaringsmuligheter på eiendommen. Det er to boder inne i boligen samt kneloft. Det er også en frittstående bod for oppbevaring.

Hvitevarer som medfølger salget: Oppvaskmaskin, komfyr, platetopp og mikrobølgeovn.

Kjøleskap med fryserdel er fra ca 2001, og kan medfølge hvis ønskelig.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med vannbåren varme via radiatorer og vannbåren gulvvarme via luft-vann varmepumpe, kombinert med elektrisitet og fyring.

Det er vannbåren gulvvarme i biblioteket og bad 1. etasje. Varmekabler i bad underetasje.

Det er to radiatorer i stuen i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger innflyttingstillatelse datert 25. januar 1955 med godkjente byggetegninger for underetasje og 1. etasje datert 11. desember 1953. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente tegninger for ombygging og tilbygging med bruksareal 29 kvm datert 2. juni 2003 med godkjennelse fra kommunen datert 24. juni 2003. Dette var i forbindelse med bygging av takark og balkong mot sør, terrassen skulle overbygges og ny veranda mot vest skulle settes opp. Det ble satt inn vinduer i sokkeletasjen mot vest. Biblioteket ble også bygget. Tegninger for loftetasjen ble sendt inn.

Det foreligger godkjente tegninger av frittstående dobbelgarasje datert 23. mai 2007.

Rom benyttet som trimrom og vaskekjeller er på opprinnelige tegninger markert som "utsprenges ikke" Yttergang bak garasjen er ikke tegnet inn på opprinnelige tegninger. Forannevnte er dermed ikke byggemeldt, eller godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes til dagens bruk. Selger opplyser at de forannevnte rommene var innredet som nå i underetasjen når de kjøpte eiendommen i 2001. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et rolig og familievennlig boligområde på Ellingsrud, omtrent 900 meter sørøst for Ski sentrum. Det er kort gangavstand til Ski Storsenter, som byr på et bredt utvalg av butikker, spisesteder, kino, bowling, kulturtilbud og servicetjenester. I tillegg finnes dagligvarebutikker som Meny og Coop Extra innen ca. 6 minutters gange.

Ski er et attraktivt sted for pendlere med gode kollektivforbindelser via både buss og tog. Nærmeste busstopp (Leikvollen) ligger ca. 3 minutters gange fra boligen, med linjer som 525, 526 og 527, og bussen stopper rett ved Ski stasjon. Togstasjonen ligger ca. 12 minutters gange unna, og Follobanen tar deg til Oslo S på 12 minutter med opptil seks avganger i timen.

Ski IL har et variert aktivitetstilbud både innendørs og utendørs. Ski Idrettspark tilbyr fotballbaner, håndballhall, ishall, friidrettsanlegg, tennisbaner, ballbinge og klatrevegg. I tillegg finnes nærmiljøanlegg som Leikvollen ballplass. For treningsglade finnes treningssentre som Fresh Fitness og Topp Aerobic rett i nærheten. For tur- og friluftsinteresserte er det kort vei til Nøstvedtmarka, som byr på turstier, kulturminner, skiløyper, akebakker, sykkelstier, fiskevann og kanomuligheter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i nærområdet, blant annet Eikeliveien barnehage og Vestråt barnehage. Ski barneskole ligger også i nærheten, samt nye Magasinparken ungdomsskole og Ski videregående. Alle skolene er innenfor gangavstand.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 523,4 kvm. Tomten er opparbeidet med asfaltert gårdsplass, gressplen og beplantning.

Boligen har garasje integrert i underetasjen, samt en frittstående dobbelgarasje. Det er også gode parkeringsmuligheter på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Se ledningskart i salgsoppgaven.

Eiendommen er regulert til småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for området rundt Kråkstad datert 24.10,1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssoner:
- H310_1: Ras- og skredfare

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Id 202202 Ski stasjonsområde øst
- Id 202403 Bussanlegg Drømtorp
- Id 202505 Ski idrettspark
- Id 202503 Ellingsrudgrenda

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.212,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Kostnaden er stipulert etter et forbruk på 70 kbm vann/avløp og vil variere etter forbruk.

Eiendommen har privat brøyting med årlig kostnad på kr 9.500,-. Dekker veien inn mot huset samt gårdsplass.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27.003,- pr. år. / 20.256 kwh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.028,-.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av Internett/kabel-tv og har avgift på kr 1.696,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder kan medfølge med godkjenning av leverandør.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 657 120,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 628 478,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
283 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karine Anita Søbstad og Geir Eilert Søbstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 0,75% av salgssummen inkl. mva.
Minimumsvederlag: kr 60.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger/Overtagelse pr. stk: kr 2.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.
 

Oppdragsnummer 46-0145/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.25145

Sist oppdatert: 17. august 2025 kl. 20:37