Lørenveien 55C

Lørenveien 55C, 0585 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 269, seksjonsnummer 51, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 424, bruksnummer 7, ideell andel 13/2585

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
1. etasje 88 kvm: Entré, bad, to soverom, omkledningsrom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 23 kvm: Markterrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2017. Det er et leilighetsbygg med kjeller, hvor bærende konstruksjoner, grunnmur og etasjeskillere i hovedsak er av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med stående trekledning, fasadeplater og synlig murverk. Bygningen har flatt tak tekket med takmembran. Leiligheten har vinduer og terrassedører fra byggeår med karmer og rammer av metall. Entrédøren er klassifisert som EI-30 for brann og db35 for lyd, og har dørkikkert. Innvendige dører er glatte. Fra stuen er det utgang til en markterrasse på 23 m² som er en trekonstruksjon med rekkverk av tre, metall og glass, og gulv belagt med terrassebord.

Sikringsskap er plassert i omkledningsrom, og anlegget er sikret med automatsikringer.

Det er installert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Baderom - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Oppgradert elektrisk anlegg (samsvarserklæring foreligger)

2024:
- Utskifting av dørautomatikk i Lørenveien 55a
- Utskifting av drivenhet i heisen i Lørenveien 55b

2025: garasjeanlegg renovert

2026:
- Hele leiligheten er nymalt.
- Nye silikonfuger på kjøkken og bad.

Dette er en nyere leilighet fra 2017 som ligger usjenert til i første etasje, med en stor privat markterrasse på 23 m². Boligen har en åpen og sosial planløsning mellom stue og kjøkken, to soverom, et praktisk omkledningsrom og en gjennomgående god standard med blant annet vannbåren varme og balansert ventilasjon.

Entré:
En romslig entré ønsker velkommen inn og gir et godt første inntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. I tilknytning til entréen ligger et separat omkledningsrom med skyvedører. Dette gir ekstra garderobeplass og fungerer som et lite walk-in closet. Leilighetens sikringsskap med automatsikringer er også plassert her.

Stue:
Stuen er i åpen løsning med kjøkkenet, noe som skaper en lys og sosial sone. Rommet har en takhøyde på 2,69 meter og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til den store markterrassen. Planløsningen gir også mulighet for å etablere et ekstra soverom ved å dele av en del av stuen, om man skulle ha behov for det.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra HTH har en praktisk L-form med glatte, hvite fronter og en laminert benkeplate som gir gode arbeidsflater. Innredningen er fra 2017 og har integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. En ventilator er plassert i overskapet, og det er installert komfyrvakt og automatisk vannstopper for ekstra trygghet. Den åpne løsningen mot stuen gjør at man kan være sosial med gjestene mens man lager mat.

Markterrasse:
Den sørvestvendte markterrassen på 23 m² er en sjelden kvalitet. Plasseringen i første etasje er usjenert, uten balkonger over og uten naturlig ferdsel foran og på sidene. Dette skaper en privat og tilbaketrukket uteplass med god plass til både sittegruppe og spisebord. Her kan man nyte gode solforhold store deler av dagen.

Soverom:
Boligen inneholder 2 gode soverom. Hovedsoverommet har god plass til en dobbeltseng med tilhørende nattbord, og har en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter som gir rikelig med oppbevaringsplass. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, og har plass til både dobbeltseng og garderobeløsning.

Bad:
Badet er en prefabrikkert modul fra byggeåret, levert av Probad. Det er flislagt med vannbåren gulvvarme som gir en behagelig temperatur. Rommet er utstyrt med en vegghengt servantinnredning, speil, vegghengt toalett og et dusjhjørne med innfellbare dører. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Parkett i alle oppholdsrom. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater. Fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på 5 m² i kjelleren. Boden er plassert i nærheten av leiligheten med adkomst via heis.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven, vedlagt tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Boligen varmes opp med vannbåren varme via radiatorer tilkoblet varmesentral. Det er vannbåren gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av 3 boligblokker med barnehage og parkeringskjeller, datert 03.11.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 21.09.2015. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet 2 bestemmelser om adkomstrett, 2 bruksretter (Eiendommene skal ha en gjensidig bruksrett til hverandres utearealer. Utearealene til barnehagen som ligger på gnr. 124 bnr. 269 skal være tilgjengelig for boligene på gnr. 124 bnr. 268, 269 og 270 utenom barnehagens åpningstider, samt gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av bygninger/anlegg) og 2 bestemmelser om vann/kloakkledning (Eiendommene anlegger / har liggende felles stikkledninger for vann fra hovedledningen i Lørenveien, samt bestemmelse om adkomstrett og bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst og vedlikehold av anlegg/ledninger. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 270 SNR: 1-323, GNR: 124 BNR: 291 og GNR: 124 BNR: 292 SNR: 1-167, dagboknr 561632, tinglyst 29.05.2017.
Eiendommen har tinglyst rett til torg (areal regulert til torg skal være felles for gnr 124 bnr. 34, 268, 269 og 270). Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 288, dagboknr 1346446, tinglyst 02.10.2018.
Eiendommen har tinglyst rett til å ha liggende felles private stikkledninger for avløp og overvann og adkomstrett for reparasjon og vedlikehold av stikkledninger. Rettigheten er tinglyst på GNR: 124 BNR: 288, dagboknr 2918121, tinglyst 25.08.2020.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold. Det samme gjelder ny leietakers navn og kontaktinformasjon.

Leiligheten i Lørenveien 55C ligger i populære Brødfabrikken, tegnet av Arcasa Arkitekter, sentralt på Løren – et urbant og attraktivt område med et svært rikt servicetilbud. Her har du et bredt utvalg av caféer, restauranter og møteplasser rett i nærområdet, som Peppes Pizza, Sanjay's, Baker Hansen og Kaffebrenneriet. På Vinslottet og i området rundt Økern Portal finner du ytterligere spisesteder, butikker og sosiale møteplasser, inkludert hotell, treningstilbud og takterrasse med flott utsikt.

Dagligvarehandelen er enkel med flere alternativer som Meny, Rema 1000 og Kiwi, i tillegg til søndagsåpne tilbud i nærområdet. Området byr også på et bredt spekter av servicetilbud, som apotek, treningssentre, helsetjenester, frisør, dyreklinikk og spesialbutikker.

For barnefamilier og aktive beboere er det gode aktivitetstilbud med blant annet Hasle-Løren IL og flere idretts- og fritidstilbud i nærområdet. Kulturtilbudet står også sterkt, med Kanonhallen som arena for konserter, arrangementer og teater i regi av Nationaltheatret.

Beliggenheten er svært godt tilrettelagt for kollektivtransport, med kort vei til Løren T-bane, samt gangavstand til Hasle, Økern og Sinsen med buss, trikk og øvrige forbindelser. Samtidig har du nærhet til flotte tur- og rekreasjonsområder som Grefsenkollen og markaområdene rundt.

Dette er en sentral og levende bydel i sterk utvikling, som kombinerer et pulserende byliv med gode servicetilbud og nærhet til naturen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Løren barneskole og Årvoll ungdomsskole. Fortrinnsrett til FUS Brødfabrikken barnehage. Selger opplyser om at alle beboere som har søkt de siste to år har fått plass ved barnehagen.

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3.794 m² som tilhører sameiet. Tomt opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer parkeringsplass nummer 64 i felles garasjeanlegg. Plassen ligger øverst i garasjeanlegget med god plass og er umiddelbart utenfor garasjeanleggets dør. Fastmontert lader for EL-bil følger med på parkeringsplassen, som driftes gjennom Wattif. Parkeringsplassen er en del av Brødfabrikken Garasjesameie, et eget tingsrettslig sameie.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse innenfor felt C, i henhold til detaljregulering S-4835 «Detaljregulering med reguleringsbestemmelser for Lørenveien 55 - 65, Løren», vedtatt 10.06.2015, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. I planen er arealbruken avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende/fremtidig). Eiendommen ligger i et definert utviklingsområde. Plankartet viser en fremtidig jernbanetunnel som krysser under eiendommen.

Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-15 «Kommunedelplan for Økernområdet», vedtatt 26.05.2004, som legger føringer for transformasjon av området. I tillegg omfattes eiendommen av den tematiske kommunedelplanen KDP-17 «Kommunedelplan for torg og møteplasser», vedtatt 22.04.2009.

Løren er fortsatt et område i utvikling og byggeaktivitet må påregnes. Pågående prosjekter er bl.a.:
Lørenvangen 25 - oppføring av to leilighetsbygg. Saksnr. 2025/07921.
Lørenvangen 22 - oppføring av boligblokker. Saksnr. 2025/21935
Haslevangen 14 - oppføring av syv sammenhengende boligbygg med felles parkeringsanlegg. Saksnr. 2025/05866.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 795,- pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme og varmtvann, kommunale avgifter, tv og fibernett, vaktmester, renhold av fellesarealer, snømåking, div. drift og vedlikehold, honorarer. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Oppvarming og varmtvann faktureres fra EcoGuard. Forbruk måles per måned og kommer med på månedlig faktura for felleskostnader.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Avdrag IN-lån: kr 641,-
- Renter IN-lån: kr 249,-
- Felleskostnader: kr 3 490,-
- TV/Bredbånd: kr 415,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 000,- pr. år / 4 200 kwh pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken fiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Kostnaden er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Eiendomsskatten er kr 1 809,- pr. år.
Det betales felleskostnader på kr 4 500,- pr. år til garasjesameiet.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 345 029,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel fellesgjeld er kr 45 889,- pr. 23.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 187 125,- pr. 23.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15160310887
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.03.2026: kr 2 187 125,-
Andel av saldo: kr 45 889,-
Restløpetid: 61 terminer (siste termin 01.04.2031)
Type Rente: Flytende
Rente: 6,65%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Det er anledning til å nedbetale lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

8 900 000,00 Prisantydning
45 889,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 945 889,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

223 620,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
224 710,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
234 660,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
9 170 599,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 180 549,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Nybøle og Amalie Nybøle

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Brødfabrikken, med sameiebrøk 89/9433.
Sameiet består av 122 boligseksjoner og 1 næringsseksjon (barnehage).
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Sameiets hjemmeside: https://home.solibo.no/hp/brodfabrikken/
Garasjesameiets hjemmeside https://home.solibo.no/hp/brodfabrikkengarasje/oppslagstavle
Fortrinnsrett til Brødfabrikken barnehage.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Installasjon av nye kaldtvannsmålere og utskiftning av varmtvannsmålere i alle seksjoner. Oppdatering av ladere i garasjen. Filterbytte. UNLOCK-appen.
2023: Garasjevask og vindusvask. Årskontroll av brannsvarlingsanlegget/VVS. Kontroll av alt brannslukningsutstyr på fellesområdene. 5-årskontroll av alle håndslukkere i sameiet.
2022: Reklamasjonssak mot utbygger. Stikkprøvekontroll av vanntåkeanlegg. Fasadevask. Årskontroll av brannsvarlingsanlegget/VVS. Kontroll av alt brannslukningsutstyr på fellesområdene.
2020: Utskiftning av håndløpere.

Planlagte påkostninger:
Det er foreløpig ingen planlagte påkostninger i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca. pris  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto - Dagfoto  kr 4 900,00

Oppdragsnummer 44-0061/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2661

Sist oppdatert: 11. april 2026 kl. 10:58