Vinterbroveien 29

Vinterbroveien 29, 1407 VINTERBRO
Kommunenummer 3218, gårdsnummer 114, bruksnummer 13, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3218, gårdsnummer 114, bruksnummer 96, ideell andel 1/6

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm.

BRA-i:
Fritidseiendom 64 kvm: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og tre soverom.

Anneks 25 kvm: Rom benyttet som entré, stue/soverom, kjøkken og bad.

Åpent areal:
Fritidseiendom 92 kvm: Terrasse- og balkongareal.

Annekset har et totalt gulvareal (GUA) på 29 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 25 kvm. av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Ettersom både hytte og anneks innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) er arealene angitt som BRA-i i henhold til arealstandarden NS3940:2023.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.06.2025, utført av Magnus Langvik.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en fritidseiendom over ett plan, samt krypekjeller og kaldtloft. Bygget er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker og betongkonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takpapp. Hytten har profilert entrédør med glassfelt. Verandadør og vinduer med to-lags glass fra 2006, 2020 og fra ukjent årstall. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er det gitt 21% TG1, 75% TG2, 3% TG3 og 1% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3
- Det er registrert store skjevheter i entré. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 1,5 meter er på tilfeldig sted målt til ca. 40 mm.
- Grunnmur Det er registrert gjennomgående sprekker i grunnmuren mot nord.

TG2
- Bad hytte: Pga. alder og slitasjegrad.
- Bad anneks: Pga. alder og slitasjegrad.
- Kjøkken hytte: Flisgulvet har stedvise riss/sprekker.
- Kjøkken anneks: Det er ikke etablert avtrekk i rommet. Det er registrert spor etter mus (avføring) på kjøkkenet.
- Overflater gulv, anneks: Gulvflater i rom benyttet som stue/soverom har stedvise ujevnheter.
- Krypekjeller: Det er registrert tegn til høy luftfuktighet (kokonger) i krypekjelleren. Høy luftfuktighet gir økt risiko for skader. Bjelkelagskonstruksjonen er av eldre dato.
- Uinnredet loft: Luftespalter mellom taksperrene er tettet. Dette fører til redusert ventilering av konstruksjonen. Det er registrert rennemerker på skorstein. Det ble observert spor etter gnagere (avføring) på kaldtloftet.
- Skorsteiner inne i boligen: Pga. alder.
- Bjelkelag anneks: Det er registrert utettheter i bjelkelaget til annekset.
- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring/dokumentasjon for det elektriske anlegget.
- Fasader inkl. kledning, hytte: Deler av kledningen kan ikke sees å være etablert med lufting.
- Fasader inkl. kledning, anneks: Det er registrert råteskader i vindusinnramming mot nord. Kledning på bod mot vest har høy slitasje.
- Vinduer: Vindu i soverom 2 har feil på åpne/lukkefunksjon.
- Yttertak hytte og anneks: Pga. alder. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.
- Veranda: Rekkverkshøyden er stedvis under 1.0 meter og har stedvis horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverk på del tilknyttet nordsiden av hytten heller utover.
- Fundamenter: Pga. alder.
- Drenering: Det ble registrert tegn til høy luftfuktighet og fuktinnsig i krypekjelleren.
- Frittliggende delvis overbygget veranda/terrasse: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisintale åpninger større enn 5 cm. Konstruksjonen bærer preg av ufagmessig utførelse. Rekkverk på nedre del er underdimensjonert.
- Carport: Konstruksjonen bærer generelt preg av ufagmessig utførelse. Det er blant annet registrert nedbøyninger i takbjelker og skjevheter i bæresøyler.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Hytta ble bygd på i 2008.
- Bygd terrasse i 2008.
- Eiendommen er nylig malt innvendig og utvendig.

Fritidseiendom + anneks som ligger høyt og fritt med flott utsikt. Rundt hytta og annekset er det en solrik terrasser/balkong på til sammen 92 kvm. I tillegg har eiendommen en frittstående carport, samt en frittliggende delvis overbygget terrasse/utestue. Det foreligger rammetillatelse for omgjøring fra fritidsbolig til enebolig. Eiendommen er fra 1956, tilbygget i 2008. Flere uteplasser og stor hage gir mulighet for både frokost i morgensol, samt avslapping i kveldssol.

Hytta:

Entré: Man kommer inn i en lys entré med knaggrekker for å henge av seg ytterklær og plass til skoskap, samt kommode. Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i entré.

Kjøkken: Takhøy kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. I benkeplaten er det nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål, med ett-greps armatur. Oppvaskmaskin og komfyr medfølger. Det er ventilator med mekanisk avtrekk over komfyr. Innredning, vann og avløpsrør er fra 2008. Gulvflate er belagt med fliser. Vegger mellom benkeplate og overskap er belagt med fliser.

Stue: Stue og kjøkken er i en åpen løsning. Vedovn som varmer godt, er plassert sentralt i rommet. I tillegg er det varmepumpe fra 2014. Gulvflater er belagt med laminat. Veggflater er belagt med slette flater og himling i malte, slett flate. Stuen kan innredes med sofa, bord, TV og tilhørende møblement. Spisebord og stoler kan plasseres i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Det er utgang fra stuen til veranda på til sammen ca. 92 kvm. Verandaen kan deles inn i ulike soner og det er rikelig med plass til hagemøbler.

Bad: Vaskerom omgjort til bad i ca. 2008 i følge opplysninger fra eier. Arbeidene ble utført med egeninnsats. Gulvflate belagt med fliser. Gulvet har varmekabler. Flislagte vegger. Himling i malt, slett flate. Innfelte downlights. Vegghengt servantinnredning med slette fronter. Servant med ett-greps armatur. Speilskap over servant. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj på vegg. Gulvstående toalett. Varmtvannsbereder på 112 liter fra 2019 plassert i rommet.

Soverom: Hytta har tre soverom med skyvedørsgarderobe. Rommene kan innredes med seng, nattbord og kommode. Fra soverom 3 er det adkomst til innredet kaldtloft, med adkomst via takluke.

Anneks:

Annekset består av rom benyttet som entré, bad, stue/soverom, kjøkken og tilliggende boder.

Rom benyttet som entré: Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré i annekset.

Rom benyttet som kjøkken: Rommet har kjøkkeninnredning med slette fronter og benkeplate av laminat. I benkeplaten er det nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål. Oppvaskmaskin og komfyr medfølger. Gulvflate er belagt med vinylbelegg. Veggflater er belagt med malte strietapeter og trepanel. Himling er belagt med trepanel. Det er plass til frokostbord og stoler.

Rom benyttet som stue/soverom: I rom benyttet som stue er det innredet med sofa, bord og garderobeskap. Rommet har også en sovealkove. Gulvflater belagt med vinylbelegg. Vegg og himlingsflater belagt med trepanel.

Rom benyttet som bad: Baderom fra ukjent årstall som har gulvflate belagt med vinylbelegg. Veggflater er belagt med malte strietapet og himling i malt, slett flate. Rommet har vegghengt servantinnredning med slette fronter, servant med ett-greps armatur, hylle og speil over servant. Videre er det dusjarmatur tilkoblet hånddusj på vegg og gulvstående toalett. Varmtvannsbereder på 50 liter fra 2020 er plassert i rommet.

Bod/oppbevaring: Eiendommen har godt med oppbevaringsmuligheter. Det er lagringsplass i rom tilknyttet entréen. I tilknytning til annekset er det to boder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør så lenge ikke annet er nevnt i salgsoppgaven.

Følger med salget: Oppvaskmaskin og komfyr i hytte og anneks medfølger. Ingen andre hvitevarer medfølger.

Oppvarming med varmepumpe, vedfyring og elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden ca 1956.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger tegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger rammetillatelse som gjelder bruksendring fra fritidsbolig til enebolig, datert 30.10.2024. Rammetillatelsen omfatter også godkjenning av tilbygg hytte og tilbygg anneks. Det gjøres oppmerksom på at rammetillatelsen for annekset kun gjelder bodplass, ikke beboelsesrom. Frittstående overbygget terrasse er ikke byggemeldt.

Kjøper anbefales å kontakte Arkitektur & Byggsøk M Johansen på 97639060, eller arkitektur.byggsok.mjohansen@gmail.com for å fortsette arbeidet med å få de nødvendige godkjennelser. Han opplyser følgende: Man må regne med å rehabilitere/bygge om badet. Det foretaket som har utført tilbygget for en tid tilbake, er ikke mulighet å få ansvarsrett fra for å sende inn igangsettingssøknad. Her kan tiltakshaver stå som selvbygger med eventuelt innleid foretak.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 205232, tinglyst 17.10.1966, type heftelse: Den gamle festekontrakten. Tomten er nå selveier så denne er lite relevant i dag.

Dagboknr. 200616, tinglyst 09.02.1968, type heftelse: Erklæring/avtale: Bestemmelse om felles vannverk/ledning mellom gnr. 114, bnr.9 bnr. 11, bnr. 12, bnr. 13, bnr. 15, bnr. 16, bnr. 17, bnr.18, bnr. 19, bnr. 20, bnr. 21 og bnr. 24. Boring er foretatt på bnr. 20 og pumpehus oppført på bnr. 15 og 18. Bestemmelser rundt fordeling av utgifter til vedlikehold m.m. Lite relevant i dag da det nå er offentlig vann og avløp.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vinterbro er et familievennlig område, med en attraktiv kombinasjon av kort vei til Oslo og umiddelbar nærhet til store natur- og friområder. Her vil du leve tilbaketrukket i grønne og fredelige omgivelser.

Kort gangavstand Alti kjøpesenter med over 70 butikker, som inneholder et stort utvalg av forretninger innenfor de fleste bransjer, inkludert vinmonopol. Her kan du enkelt gjennomføre hverdagslige innkjøp, mens Sportssenter 1 som også holder til på senteret er et godt alternativ til innendørs trening.

For barn i alle aldre er det også verdt å merke seg at en av Nordens største fornøyelsesparker; Tusenfryd ligger rett på andre siden av åsen.

De store naturområdene som omgir Vinterbro gir deg utallige turmuligheter både til fots, på sykkel og ski. På Breivoll finner du populær badestrand, fotballbane og store gressbakker. Veien er kort også ut til Sør- og Østmarka med store nettverk av stier og løyper, og populære utfartsmål som Rustadsaga og Østmarkskapellet.

Fra den store båthavnen og marinaen ved Nesset innerst i Bunnefjorden har du et ypperlig utgangspunkt for utflukter på fjorden sommerstid, mens du på vinteren kan ta en runde med skøytene om isen legger seg.

Med bil har du svært enkel tilgang både til E18 og ny E6 som møtes ved Vinterbro, noe som gjør beliggenheten spesielt attraktiv for deg som pendler. Kjøretiden til Oslo er cirka 25 minutter utenom rushtid. Et godt utviklet tilbud av bussforbindelser gjør området lett tilgjengelig også med offentlige transportmidler, med en rekke direkteruter til både Ski, Ås, Drøbak og Oslo. I rushtid er det bussavganger mot bussterminalen i Bjørvika hvert 10. minutt.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 1.269, 1 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantning.

Parkering i carport, samt på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger.

I tillegg har hytten vannforsyning fra borebrønn. Brønnen ble utført i 2008 av Østfold brønnboring AS. Brønnen er 90 meter dyp. Borrevannet brukes i dag som vannforsyning til hytten. Man kan velge om man ønsker å bruke borrevannet, eller det offentlige vannet. Annekset er koblet til det offentlige.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Bølstadfeltet, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 11.06.2003.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Id 353: Detaljregulering for Toveien 30.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10.500,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Avgiftene er regnet ut fra et forbruk vann/avløp på 4 kbm som er et lite forbruk.

Det er eiendomsskatt i Ås kommune, men det betales ikke eiendomsskatt i dag da skattetaksten er under bunnfradraget. Kjøper må påregne at det kan bli endringer i skattetaksten i fremtiden som vil kunne medføre eiendomsskatt.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger. Det betales ikke feiegebyr i dag så det må påregnes å melde inn ildsted, og kostnader vedrørende dette.

Nåværende eier har ett strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år.

Hytta har en årlig forsikringspremie på kr 5.196,-

Eiendommen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av tv og internett. Avgift er på kr 1.408,- pr. mnd. Dekoder for to rom medfølger.

Det har ikke vært betalt for brøyting tidligere. Brukerne av veien planlegger nå å inngå avtale for brøyting av den private veien inn. Det planlegges også å asfaltere veien, trolig i år. Megler har snakket med han som er ansvarlig for dette. Det anslås en årlig kostnad på kr 5.000,- for brøyting og strøing og en kostnad på ca kr 20.000,- for asfaltering. Kjøper må påregne å dekke kostnaden for dette. Merk at beløpene er ca, kjøper må akseptere eventuelle avvik.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 120.960,- i følge skatteetaten.

3 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

95 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
115 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 915 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vance Veljanoski og Danica Veljanoska

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 60.000,- av salgssummen.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger pr. stk./Overtagelse: kr 2.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 46-0073/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.2573

Sist oppdatert: 29. juni 2025 kl. 10:56