Gamle Bygdevei 83

Gamle Bygdevei 83, 1284 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 108, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 81, ideell andel 1/288
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 112, ideell andel 1/15
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 113, ideell andel 1/26
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 114, ideell andel 1/43

Totalt bruksareal BRA: 212 kvm

BRA-i:
Underetasje 72 kvm: Entré, hall, soverom, trapperom, teknisk rom og to boder.
1. etasje 73 kvm: Bad/vaskerom, stue og kjøkken.
2. etasje 58 kvm: Trapperom, bad, to soverom og åpen hems.
Hems 4 kvm: Hems på barnerom.

BRA-e:
Underetasje 2 kvm: Utvendig bod.
1. etasje 3 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
Underetasje 17 kvm: Terrasse.
1. etasje 28 kvm: Terrasse og markterrasse.
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Kommentar til arealmålingen:
2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 61 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 58 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm. Hems i 2. etasje har et totalt gulvareal på 5 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 4 kvm måleverdig som bruksareal, og arealet med lav himlingshøyde utgjør 1 kvm. En loftsbod med adkomst fra hems i 2. etasje er oppmålt til 8 kvm (ALH), og den frittstående redskapsboden er oppmålt til 10 kvm (ALH); grunnet lav takhøyde har ingen av disse måleverdig bruksareal. Markterrasse med adkomst fra kjøkken er oppmålt til ca. 15 kvm (TBA) grunnet terrassens utforming. Boligen disponerer også en garasjeplass med billader i felles garasjerekke.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1987, med tilbygg fra 2014. Bygget er oppført med underetasje, 1. etasje og 2. etasje. Grunnmuren er av lettklinkerblokker og yttervegger er av trekonstruksjoner og lettklinkerblokker med utvendig stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra byggeår. Takrenner og nedløp er i metall. Det ble utført utbedring ved gradrenne/skotrenne i 2026. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre, hvorav noen er fra byggeår og noen fra 2014. 13 vindusglass ble skiftet i 2026. Ytterdør har glassfelter, balkongdør fra 2014 er to-fløyet og terrassedører er fra byggeår. Det er en overbygget balkong på 7 m², en terrasse på 13 m², en markterrasse på 15 m² og en terrasse på 17 m². Det er en elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen og åpen peis på kjøkkenet.

Frittstående redskapsbod er oppført i trekonstruksjoner med grunnmur av lettklinkerblokker og fasade kledd med stående trekledning. Bygningen har pulttak tekket med takstein og er uisolert.

Sikringsskapet er plassert i trapperom i underetasjen. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automatsikringer og skrusikringer fra byggeår.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) – Store eller alvorlige avvik:

Bad 2. etasje
- Helhetsvurdering av våtrommet med tilhørende bygningsdeler.

Bad/vaskerom
- Helhetsvurdering av våtrommet med tilhørende bygningsdeler.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) – Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Mangler automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg
- Eldre vann- og avløpsrør med usikker fremtidig funksjon.
- Stoppekran ikke funksjonstestet.
- Eldre varmtvannsbereder og radiatoranlegg med usikker levetid.
- Manglende dokumentasjon på service av varmeanlegg.

Andre rom
- Innerdør til soverom 1 subber mot terskel.
- Ventilasjon vurderes som utilstrekkelig.
- Skråtak i 2. etasje er en fuktrisikokonstruksjon.

Rom under terreng
- Salt-/kalkutslag og mindre riss i grunnmur.

Etasjeskiller og gulv på grunn
-Målt lokale skjevheter i entré/hall i underetasje.

Yttervegger
-Eldet kledning med begynnende råteskader enkelte steder.
- Mindre riss i murfasade ved entrévindu.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte eldre vinduer med usikker gjenværende levetid.
- Terrassedør i stue står skjevt i karmen.

Yttertak
- Taket er ikke fysisk inspisert.
- Taktekking og undertak har høy alder og usikker fremtidig funksjon.
- Snøfangere mangler.

Utvendig trapp
- Normal slitasje og elde.

Grunnmur og fundament
- Mindre riss registrert på grunnmur.

Drenering
- Høy alder med usikker fremtidig funksjon.

Stikkledninger
- Eldre utvendige vann- og avløpsledninger med usikker levetid.

Frittstående redskapsbod
- Kort avstand mellom kledning og terreng.
- Eldre tak med tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger
- Lufting bak kledning og gnagersikring kunne ikke kontrolleres.

Yttertak
- Ventilasjon av takkonstruksjon, beslag, renner, gjennomføringer og skorstein er ikke undersøkt grunnet begrenset inspeksjonsmulighet.

Terrasser
- Fundamenter på begge terrasser var ikke tilgjengelige for kontroll.

Frittstående redskapsbod
- Innvendige forhold kunne ikke kontrolleres fullt ut grunnet lagret inventar.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav til håndløper og åpninger i rekkverk.

Balkong 2. etasje
- Rekkverkshøyde oppfyller ikke dagens krav.

Terrasse 1. etasje
- Rekkverkshøyde oppfyller ikke dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Da huset var nytt var det en lekkasje rundt pipen som ble utbedret. I 2026 ble det oppdaget en lekkasje på høyre side i overgang mellom arkutbygg og hovedtak under vask av taket. Lekkasjen er utbedret av HM Blikk i juni 2026. Det er en sprekk i murpuss mot nord og øst som har vært stabile siden de oppsto.

I 2014 ble det bygget tak over luftebalkong, lagt ny membran på balkonggulv, lagt ny ytterkledning på vegg mot syd, og skiftet balkongdør, vindu på soverom, vindusfelt på hems og ytterdør på kjøkken. Arbeidet ble utført av Bygg 1. I 2026 ble det utført reparasjon av taklekkasje av HM Blikk. I 2014 ble sikringsskapet oppgradert med automatsikringer og jordfeilbryter, og det ble montert varmefolie i gulv på kjøkken. Arbeidet ble utført av faglært.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utbedring av lekkasje ved gradrenne og skottrenne, samt inspeksjon og montering av mønebånd på taket utført av HM Blikk
- Hovedtak rengjort og takstein impregnert, tettefuger rundt pipe og luftehatter er fornyet.
- Bytting av totalt 13 vindusglass.
- Gulv på kjøkken og spiseplass slipt, hvittet og overflatebehandlet (3 strøk lakk).

2014:
- Takoverbygg til balkong med nye renner og beslag.
- Ny membran og nytt tremmegulv på balkong.
- Lagt ny ytterkledning på sydvegg.
- Ny to-fløyet balkongdør og luftevindu soverom 2 (2.etasje).
- Nytt høyt vindusfelt på hems.
- Ny kjøkkeninnredning og hvitevarer.
- Nytt heltre furugulv på kjøkken og spiseplass.
- Ny utgangsdør fra kjøkken til markterrasse.
- Ny elektrisk gulvvarme i kjøkken og spiseplass (varmefolie).
- Oppgradering av sikringsskap med nye automatsikringer med spenningsvern. Det er i tillegg lagt opp stikkontakter i utebod ved inngangsparti.

En arkitekttegnet enebolig fra 1987 med en planløsning som utnytter terrenget gjennomtenkt: tre plan med halvnivåer gir naturlig adskillelse mellom rommene uten at boligen føles oppdelt. Store vindusflater er et gjennomgående grep i hele huset, og trekonstruksjoner med synlige bjelker i tak gir interiøret en varm, konsekvent karakter. Eiendommen har gode solforhold og flere skjermede uteplasser i ulike himmelretninger, noe som gir bruksmuligheter gjennom hele dagen. Oppvarmingen skjer via fjernvarme tilkoblet villaveksler, supplert av peisovn i stuen og åpen peis på kjøkkenet, samt elektrisk gulvvarme i kjøkken og på begge bad. Kjøkkenet ble skiftet ut i 2014. Begge bad er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov.

Entré og hall (underetasje):
Adkomsten til boligen skjer via et overbygget inngangsparti i underetasjen. Entréen er romslig og åpner seg mot en bred hall med flislagt gulv med gulvvarme under. Entreen inneholder en romslig, spesialdesignet garderobe m/skoskap. Veggene er kledd med panel, og deler av grunnmuren er synlig, overflatebehandlet. Fra hallen er det direkte utgang til terrassen mot vest, og trappen opp til 1. etasje starter her. Sikringsskapet er plassert i
trapperom ved kjellerboder. Rommet gir god plass til å henge fra seg yttertøy, og planløsningen muliggjør adkomst til soverom, teknisk rom og boder uten å gå gjennom de øvrige oppholdsrommene.

Soverom (underetasje):
Soverommet i underetasjen har flislagt gulv med gulvvarme og vegger med panel. Garderobeskapet medfølger ikke. Etasjen har synlig grunnmur på deler av veggflatene, noe som er karakteristisk for planens terrengtilpasning.

Terrasse (underetasje):
Fra hallen i underetasjen er det utgang til en terrasse på ca. 17 m² i trekonstruksjon. Uteplassen vender mot vest og er skjermet av tomtens beplantning mot vest.

Kjøkken(1. etasje):
Trapp fra hall leder opp til spiseplass og kjøkken med koselig peis.
Kjøkkenet fra 2014 har glatte fronter og benkeplate av stein. Underlimt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn. Frittstående kjøleskap med fryser medfølger i salget. Vegghengt ventilator og komfyrvakt. Glassplate mellom kjøkkenbenk og overskap. Den åpne peisen er plassert i overgangen mellom kjøkkenet og spiseplassen, og gir rommet et særpreg som skiller seg fra et ordinært kjøkken. Gulvet er belagt med heltre med varmefolie under. Tapetserte vegger og himling med panelbord. Fra kjøkkenet er det utgang til markterrassen på ca. 15 m² mot øst/syd. Selger opplyser at denne frokostplassen har sol frem til kl. 14–15.

Fra kjøkkenet fører trappen videre opp til 2. etasje, der stuen har et tydelig arkitektonisk grep: skråtak med synlige bjelker i tre, og en åpen løsning mot hemsen over. Rommet har plass til sofagruppe og spisebord, og store vindusflater gir godt dagslys. Peisovnen er plassert sentralt i rommet, innbygd i en hvitpusset veggkropp som også deler rommet fra kjøkkenet. Gulvet er belagt med heltre. Fra stuen er det utgang til terrassen på ca. 13 m² i trekonstruksjon, som vender vestover. Selger opplyser at balkongen og hagen/uteplassen mot vest har sol fra ca. kl. 14 til solnedgang. Terrassedøren i stuen har et registrert avvik ved karmen som bør utbedres. Selger opplyser at eiendommen ligger høyt og har fin utsikt mot vest mot Bunnefjorden og Nesoddlandet, og mot nord mot Holmenkollåsen.

Bad/vaskerom (1. etasje):
Bad/vaskerom fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme. Vegger er flislagte og med panel, himling med panelbord. Vegghengt, plassbygget servantinnredning med laminert benkeplate og gulvstående plassbygget innredning med nedfelt servant med armatur. Speil på vegg over innredning. Stikkontakt over benkeplate. Gulvstående innredning med heltre benkeplate på vaskeromsdelen, med nedfelt utslagsvask med armatur. Innebygget badekar med vegghengt badekararmatur. Gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil i himling. Luftespalte for overstrømning under dør. Opplegg for vaskemaskin. Badet har et oppgraderingsbehov.

Soverom 1 (2. etasje):
Soverom 1 i 2. etasje har plassbygget garderobeskap langs veggen. Rommet har skråtak med synlige trekonstruksjoner og er tilknyttet trapperommet. Glatte innerdører. Rommet har en hems som er perfekt for leking eller soving.

Soverom 2 (2. etasje):
Soverom 2 har plassbygd garderobeskap og direkte utgang til den overbyggede balkongen på ca. 7 m². Rommet har skråtak og glatte innerdører.

Overbygget balkong (2. etasje):
Balkongen på ca. 7 m² er overbygget med trekonstruksjon og har plass til sittemøbler. Den vender mot syd og vest, gir utsyn over nabolaget og himmelen i vest. Balkongen ble renovert i 2014 med ny membran på gulv og nytt takoverbygg.

Bad (2. etasje):
Badet i 2. etasje er fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme. Vegger er flislagte og med panel, himling med panelbord. Vegghengt plassbygget servantinnredning med laminert benkeplate og nedfelte servanter med armaturer. Speil på vegg over servant. Stikkontakt over servant. Dusjhjørne med forheng og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Hems (2. etasje):
Over stuen i 2. etasje ligger hemsen, tilgjengelig via en egen trapp. Skråtaket gir hemsen en særegen romkarakter med varierende takhøyde. Rommet egner seg som arbeidsrom, gjesterom eller hobbyrom, og har vinduer som slipper inn dagslys. Rommet kan, med enkle grep, også deles av som et eget soverom.

Hage og uteplasser:
Tomten er opparbeidet med plenarealer, beplantning og flere skjermede uteplasser. Markterrassen på ca. 15 m² fra kjøkkenet vender mot øst/syd og er skjermet. Terrassen på ca. 13 m² fra stuen i 1. etasje vender vestover. Mot øst grenser eiendommen til et skogkledd friareal. En frittstående redskapsbod på tomten gir ekstra lagringsplass.

Overflater:
Gulv: Heltre i stue og kjøkken (1. etasje), stue, soverom og hems (2. etasje). Fliser med gulvvarme i entré, hall og soverom (underetasje) samt på bad/vaskerom (1. etasje) og bad (2. etasje).
Vegger: Malt glassfiberstrie i kjøkken og stue (1. etasje). Panel i entré, hall og soverom (underetasje), deler av vegger med synlig grunnmur (overflatebehandlet og ubehandlet). Fliser og panel på bad/vaskerom (1. etasje) og bad (2. etasje).
Himling: Panelbord gjennomgående i boligen.

Lagring:
To boder i underetasje. Utvendig bod tilknyttet 1. etasje (ca. 3 m²). Utvendig bod tilknyttet underetasjen (ca. 2 m²). Bod med adkomst fra hems i 2. etasje (gulvareal ca. 8 m², lav takhøyde). Frittstående redskapsbod på tomten (gulvareal ca. 10 m², lav takhøyde, uisolert konstruksjon). Plassbygde garderobeskap på soverom 1 og soverom 2 i 2. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Løsøre som ikke medfølger salget: Tre klesskap stående i TV-stuen/soverom i underetasjen.

Boligen varmes opp med fjernvarme, distribuert via vannbåren gulvvarme og radiatorer. I tillegg er det elektrisk gulvvarme i begge, bad og kjøkken. Entre/hall og soverom/TV-stue i underetasje har vannbåren gulvvarme.
Supplerende oppvarming er vedfyring med peisovn i stuen og åpen peis på kjøkkenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1987. Det foreligger ferdigattest for nybygg enebolig datert 05.02.1990. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for fasadeendring - tak over balkong, datert 10.06.2025.

På eiendommen er det etablert terrasser i 1. etasje og i underetasjen, samt oppført en frittstående redskapsbod på 10 m². Byggeår for tilbygg er oppgitt til 2014 ifølge tilstandsrapporten.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 10.12.1984, 10.09.1985 og 28.12.2012, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen (gnr. 180, bnr. 108):

Dagboknr. 42115, tinglyst 11.07.1985:
Skjøtet fra 1985 inneholder flere bestemmelser som følger eiendommen. Dette inkluderer en tilbakekjøpsplikt for kommunen dersom eiendommen ikke bebygges innen gitte frister, samt en forkjøpsrett for kommunen de første 5 årene ved overdragelse til andre enn nær familie. Videre er det en plikt til å avstå grunn til veiutvidelse og fellesarealer, plikt til medlemskap i velforening, og en generell vedlikeholdsplikt for eiendommen. Kommunen er fritatt for gjerdeplikt.

Dagboknr. 42115, tinglyst 11.07.1985:
Kommunen har rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger for vann, avløp og fjernvarme, samt nettstasjon, i eller over eiendommen. Eier plikter å varsle kommunen før byggearbeider og kan bli pålagt å bekoste omlegging av ledninger. Eier overtar vedlikeholdsplikten for stikkledninger.

Heftelser på hovedbølet (GNR 180, BNR 1):

Dagboknr. 7326, tinglyst 05.06.1954:
Eier forplikter seg til å opparbeide veiene Lerskallen og Enebakkveien med kloakk langs tomta i inntil 8 meters bredde når kommunen forlanger det. Inntil da har eier vedlikeholdsansvaret. Grunnervervelse må skje uten utgift for kommunen.

Dagboknr. 13819, tinglyst 31.10.1955:
Eier forplikter seg til å opparbeide regulert vei og kloakk langs tomta i inntil 8 meters bredde når kommunen forlanger det. Grunnervervelse må skje uten utgift for kommunen.

Dagboknr. 13853, tinglyst 01.11.1955:
Eier har fått tillatelse til å føre kloakk til tett samlekum, og forplikter seg til å endre eller fjerne anlegget når kommunen krever det. Anlegget er på eiers regning og risiko.

Dagboknr. 16612, tinglyst 28.12.1955:
Eier av gnr. 179 bnr. 1 har rett til å bruke nåværende eller annen anvist adkomstvei over gnr. 179 bnr. 17.

Dagboknr. 14947, tinglyst 13.12.1958:
Eier av gnr. 180 bnr. 18 har rett til å anlegge og bruke adkomstvei over gnr. 180 bnr. 19.

Dagboknr. 4333, tinglyst 17.03.1969:
Eier av en parsell fra gnr. 159 bnr. 19 gis tillatelse til å føre vann- og avløpsledninger over gnr. 180 bnr. 1, med rett til ettersyn og vedlikehold. Anlegget må fjernes på kommunens forlangende uten utgift for kommunen.

Dagboknr. 17983, tinglyst 29.10.1969:
Oslo Lysverker har tillatelse til å ha en transformatormast på gnr. 180 bnr. 4.

Dagboknr. 2206, tinglyst 26.01.1982:
Eier av gnr. 159 bnr. 16 gis rett til å legge stikkledninger for vann og avløp over gnr. 180 bnr. 1. Ledningseier har adgang for vedlikehold og erstatningsansvar for eventuelle skader.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne arkitekttegnede eneboligen ligger i et etablert og rolig villastrøk på Stenbråten. Området gir en følelse av å bo landlig og tilbaketrukket, samtidig som alle byens fasiliteter er lett tilgjengelige. Fra eiendommen er det kort gangavstand til Stenbråten skole, og flere barnehager, inkludert Jettegryta og Steinbråten naturbarnehage, ligger i nabolaget.

Hverdagslogistikken er enkel med Mortensrud Torg en kort spasertur unna. Her finnes dagligvarehandel, apotek, vinmonopol, treningssenter og T-banestasjon. T-banen tar deg effektivt til sentrum.

For barnefamilier er det verdt å merke seg at Mortensrudgrenda har en stor og innholdsrik felles lekepark med bl.a. fotballbane om sommeren og skøyteis om vinteren. Her arrangerer velforeningen ulike aktiviteter/arrangementer tilpasset årstidene, og som forener hele familien og gir grunnlag et godt naboskap.

For den turglade byr området på umiddelbar nærhet til flotte rekreasjonsområder. Grønliåsen og Ljanselva Miljøpark har et nettverk av turstier som egner seg for både gå- og sykkelturer. Gangavstand til Skullerud, selve inngangsportalen til Østmarka. Om sommeren er det en kort kjøretur til populære badeplasser langs Oslofjorden, som Hvervenbukta. Beliggenheten kombinerer det beste fra to verdener – et fredelig bomiljø med marka og fjorden innen rekkevidde.

Følg Mortensrudveien til Gamle Bygdevei. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
I følge utdanningsetaten sogner eiendommen til Stenbråten skole, med kort og barnevennlig skolevei.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 269 kvm. Tomt er opparbeidet med blant annet asfaltert adkomstvei. Plenarealer, forskjellig beplantninger, skifer helleganger og natursteinsmurer.

Eiendommen har en ideell andel i 4 realsameier.

Boligen disponerer en garasjeplass i en felles garasjerekke. Medlemskap i D14 garasjelag medfølger. I tillegg disponerer garasjelag D14 og D15, ca.16 felles gjesteparkeringsplasser.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 38584, «Selvbyggerlagene på Klemetsrud – Bebyggelsesplaner for feltene A, B, C, D og E», datert 29.11.1984, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt D, som er avsatt til byggeområde for boliger. Planen er en eldre bebyggelsesplan som benytter Oslo lokal høyde (OLH) som høydereferanse. Ved tiltak som krever byggesøknad innsendt etter 1. januar 2015, må det legges til 37 cm på høyder angitt i reguleringskartet for å konvertere til gjeldende høydesystem NN2000.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Eldre reguleringsplaner gjelder foran kommuneplanen ved motstrid.

Eiendommen berøres av hensynssone H190 – Andre sikringssoner, i henhold til kommuneplanen. Sonen kan innebære restriksjoner knyttet til sikring av infrastruktur. Nærmere bestemmelser fremgår av kommuneplanens bestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 622,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eiers forbruk er oppgitt til ca. 15 386 kWh, som tilsvarer ca. kr 20 300,- for 2025. I tillegg kommer kostnader til fjernvarme.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Nåværende eier har forsikring i Tryg Forsikring som koster kr 5 133,- pr. år.

Velavgift til Mortensrudgrenda Velforening er kr 4 900,- pr. år. Avgiften dekker blant annet snøbrøyting. Det medfølger også et pliktig medlemskap i D14 garasjelag.

Boligen er tilknyttet OBOS Opennet som leverandør av fiber. Tv-tuner og WiFi-enhet medfølger salget.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 443 841,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

7 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

198 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
199 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
219 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 149 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 169 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rita Strand Frisk og Helge Brugaard

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Mortensrudgrenda Velforening. Velforeningen dekker blant annet husstandens utgifter til privat snøbrøyting. Årsavgiften er kr 4 900,-.

I tillegg medfølger medlemskap i D14 garasjelag, som innebærer plikter og ansvar for eier.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. flyttevask  kr 19 900,00
Visninger/Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 680,00
Fotopakke - Dag- og kveldsfoto  kr 10 400,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0076/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2676

Sist oppdatert: 10. juni 2026 kl. 16:03