Sognsveien 2

Sognsveien 2, 0451 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 220, bruksnummer 85, seksjonsnummer 27, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
4. etasje 62 kvm: Entré, 2 soverom, bad, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Loft 2 kvm: Bod.
Kjeller 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 4 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 3 kvm, men grunnet skråtak er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der kjøkken er flyttet ut i stuen og det er laget soverom på opprinnelig kjøkken. Bad og WC er også slått sammen til et stort bad. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i en boligblokk oppført i 1961. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk og etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak, antatt tekket med lakkerte stålplater, men dette er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 2-lags energiglass fra 1999, en lyd- og brannklassifisert entrédør, og en balkongdør med 2-lags energiglass også fra 1999. Innvendig er det glatte innerdører. Det er en østvendt balkong på ca. 4 m² i betongkonstruksjon med rekkverk i stål og fasadeplater.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Takstmannen har ikke elektrokompetanse og anlegget er ikke faglig vurdert. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er ukjent hva tidligere eiere har utført og det ikke foreligger dokumentasjon for hele anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer, balkongdør, badets overflater og membran samt anlegg for vannbåren varme.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Andre utvendige forhold: Boligblokk bygget i 1961. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Saltak takkonstruksjon, antatt tekket med lakkerte stålplater e.l. (ikke besiktiget).

Innvendig
- Andre innvendige forhold: Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad og gang.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m. Det er ikke krav om utbedring nå, men kan bli aktuelt ved fremtidig rehabilitering eller myndighetspålegg.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet, hvor et rørleggerfirma monterte nytt servantskap i 2024, og selger selv la ny fuge i dusjen i 2026. På kjøkkenet ble det i 2024 montert Waterguard og endetetting på vannrør av et rørleggerfirma. Det er observert sølvkre på badet ved et par tilfeller. Sameiet har vedtatt fasadeoppussing og vedlikehold med planlagt oppstart våren/sommeren 2026. Prosjektet har en budsjettramme på ca. 3,6 MNOK, hvorav en andel vil bli fordelt på seksjonseierne.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Montert servantskap på bad (utført av Rørlegger og Bolig Konsulenten AS, samsvarserklæring foreligger).

Ukjent årstall:
- Ombygging av leilighet: Kjøkken flyttet til stue, opprinnelig kjøkken innredet som soverom, og WC-rom utvidet til bad.
- Vannledninger skiftet til plastrør (rør-i-rør-system).
- Elektrisk anlegg oppgradert med automatsikringer.
- Installert elektrisk gulvvarme i gang.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2022:
- Våtromsrehabilitering.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:
- Selger har lagt ny fuge i dusjen i 2026.
- Montert Waterguard på kjøkken og montert endetetting på vannrør til kjøkken (utført av Rørlegger og Bolig Konsulenten AS, samsvarserklæring foreligger). Gjort i 2024.

Gjennomgående 3-roms leilighet med en effektiv planløsning som inkluderer to soverom og en åpen stue- og kjøkkenløsning. Takhøyden på 2,61 meter og lysinnslipp fra to sider gir en god romfølelse.

Entré:
Entréen har elektriske varmekabler i gulvet og fordeler til alle rom i leiligheten. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.

Stue:
Stuen er i åpen løsning med kjøkkenet, og har plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har en takhøyde på 2,61 meter, og fra stuen er det utgang til balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra HTH har glatte fronter og benkeplate i laminat. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Det er montert en kullfilterventilator over kokesonen og Waterguard i benkeskapet.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en østvendt balkong på ca. 4 m². Her er det plass til en liten sittegruppe.

To soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet er innredet der kjøkkenet opprinnelig var, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Badet har elektrisk gulvvarme og er innredet med vegghengt toalett, dusjhjørne med svingbare glassdører og et servantskap som ble montert i 2024. Det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad og i entré.
Vegger: Malte plater.
Himling: Betong og malte plater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på loftet med et gulvareal på 3,2 m² (måleverdig areal 2 m² grunnet skråtak) og en bod i kjelleren på ca. 2 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad og gang.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 05.04.1961.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Korrigert kjellerplan med garasje må sendes inn til godkjennelse
- Samtlige trapper må få håndlist
- Korrigert plan må sendes til godkjenning
- Stige på loft må anbringes

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der kjøkken er flyttet ut i stuen og det er laget soverom på opprinnelig kjøkken. Bad og WC er også slått sammen til et stort bad.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Sameiet forbeholdes panterett for kr 30 000.- i hver seksjon til dekning av fellesutgifter. Denne panterett skal ha prioritet etter 90% av lånetaksten til enhver tid for hver seksjon. Saneiet har plikt til å vike prioritet med denne panterett etter 85% av senere lånetakster. Panteretten er uten opptrinnsrett.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, og bestemmelse om reseksjonering og påbygging.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter kan seksjonseier fritt leie ut sin seksjon, men plikter å melde dette skriftlig til styret. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Ved utleie plikter seksjonseier også å gjøre leietaker oppmerksom på sameiets vedtekter, husordensregler og øvrige bestemmelser, samt informere styret om leietakers navn, telefonnummer og e-postadresse.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på ettertraktede Adamstuen i bydel St. Hanshaugen. Området kjennetegnes av vakre, klassiske bygårder, et levende bymiljø og et rikt utvalg av sjarmerende nisjebutikker og hyggelige kaféer. Leiligheten ligger ved Adamstuen torg, som er pent opparbeidet med beplantning, sitteplasser og bysykkelstativ, og er et naturlig og sosialt samlingspunkt i området. Like ved boligen finner du også Jubel nabolagsrestaurant/bar, perfekt for søndagslunsjen.

Adamstuen er et sentrumsnært og populært boligområde, som har alt man trenger i umiddelbar nærhet. Leilighetens beliggenhet knytter deg enkelt til alle Oslos bydeler. Området har meget gode kollektivforbindelser. Trikkelinje 17 og 18 går fra trikkestoppet Adamstuen, kun ett minutts gange fra leiligheten. I tillegg går busslinjene 20, 21, 25, 28 og 37 samt Flybussen fra nærliggende holdeplasser, med raske og effektive forbindelser til sentrum, Solli plass, Majorstuen, Aker Brygge, Nydalen og Carl Berner.

Det er flere dagligvarebutikker i nærheten med kort gangavstand. Kiwi Adamstuen ligger kun ca. 3 minutters gange fra boligen, og søndagsåpen Joker ligger kun ca. 2 minutter gange unna leiligheten, med lange åpningstider fra 07-00 hele helgen. I nærområdet finner du også velrenommerte restauranter som Dekka Bord, L’Ardoise, St. Lars og Geita, kjent for høy kvalitet og god atmosfære. Det er også et rikt utvalg servicetilbud og kafeer, blant annet Oslo Raw, Åpent Bakeri og Baker Hansen.

I umiddelbar nærhet finner du flere av Oslos mest populære grøntområder. St. Hanshaugen park og Stensparken ligger i kort gangavstand. For den aktive er det også kort vei til Bislett Stadion, med løpebaner, treningsfasiliteter, fotballbane og skøytebane. Det finnes også et bredt utvalg treningssentre i området, blant annet SATS, Elixia og Fresh Fitness. Evo treningssenter er også kommet til Adamstuen relativt nylig. Beliggenheten gir også kort gangavstand til Ullevål sykehus, Universitetet i Oslo Blindern, OsloMet og Tannlegehøyskolen. I tillegg ligger Bogstadveien like i nærheten, med et bredt utvalg av butikker, restauranter og utesteder.

Området tilbyr i andre ord alt du har behov for i både hverdag og helg. Her bor du i et av Oslos mest populære områder, med et bredt utvalg dagligvarebutikker, aktivitetstilbud, restauranter og serveringssteder. Og ved behov for en liten utflukt, kommer man seg enkelt dit man vil med et bredt utvalg av kollektive tilbud og kort gangavstand om man ønsker å ta beina fatt.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 183 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Sameiet har 19 parkeringsplasser som leies ut etter liste, med en halvårlig leie på kr. 4800,-. Parkeringsplassen følger ikke boligseksjonen ved salg, og det påløper administrasjonskostnader ved tildeling. Selger leier i dag en parkeringsplass privat. Det er ingen mulighet for montering av ladeboks eller el-lading i nærheten.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen berøres av gul sone for banestøy og rød sone for trafikkstøy.

Eiendommen ligger i aktsomhetsområde for flomfare m.v. Se vedlegg i salgsoppgave.

Utdrag av planer i nærområdet:

Saksnummer 2025/11348 - Byggesak. Ullevålsveien 114 - 116 - Kirkeveien 153 A-E - Oppføring av boligblokk. Det er søkt om oppføring av et frittliggende bolig- og næringsbygg (forretning/bevertning) på 7 etasjer. 1 etasje består av utadrettede næringsarealer samt fellesarealer for boligene, mens 2. til 7. etasje består av boliger fra 38 m2 -BRA til 150,9 m2 -BRA. Bygget oppføres også med en felles takhage. Tiltaket omfatter også parkeringskjeller over to plan under bebyggelsen med nedkjøring via regulert avkjørsel mot Ullevålsveien. Igangsettingstillatelse ble gitt den 29.10.2025.

Saksnummer 202207037 - Detaljregulering. Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Sykkeltrasé. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2. Hensikten med reguleringsplanen er å oppgradere sykkelfelt i deler av Ullevålsveien og Sognsveien til sykkelanlegg etter Oslostandard for sykkeltilrettelegging. Samtidig skal hensynet til møteplasser, HC-parkering og varelevering ivaretas. Nytt saksnummer: 2025/06772.

Saksnummer 2025/10744 - Byggesak. Stensgata 35 D - oppføring av to balkonger. Søknaden gjelder oppføring av to balkonger mot bakgård i Stensgata 35 D. Balkongene plasseres i eksisterende balkongrekke i byggets 2. og 3. etasje, og får tilsvarende dimensjon, materialitet og detaljering som øvrige balkonger i rekke. Balkongdører får samme farge og utforming som eksisterende balkongdører på fasaden. Det ble gitt tillatelse til tiltak den 04.12.2024. Tillatelsen er gyldig i 3 år.

Saksnummer 2026/03045 - Byggesak. Det er søkt om å oppføre balkonger i Ullevålsveien 82 A. Søknaden ble sendt 14.03.2026.

Saksnummer 2025/22323 - Byggesak. Thulstrups gate 3 - riving av garasjebygg. Det søkes om å rive et eldre garasje bygg på ca 60m2 eiendommen med bygnings nr.81360561. Søknad om tillatelse ble sendt 26.11.2025.

Saksnummer 2025/09618 - Byggesak. Thulstrups gate 4 - oppføring av 13 stk. midlertidige omsorgsboliger. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 19.09.2025.

Saksnummer 2025/09239 - Byggesak. Eugéne Hanssens gate 1 - bruksendring fra aldersboliger til bolig. Eiendommen ligger i bydel St. Hanshaugen, nord i Oslo sentrum. Det søkes om å bruksendre 46 aldersboliger til 46 boligenheter. Bygningen ble oppført i 1935 av arkitekt Rudolf Emil Hansen. Bygningen er oppført på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig.Det er søkt om endring av tiltaket. Igangsettingstillatelse ble gitt 21.08.2024.

Saksnummer 2025/18047 - Byggesak. Ullevålsveien 72 - riving av betongmur. Tiltaket innebærer rivning av en 1,6 m høy og ca. 35 m lang frittstående betongmur langs Sognsveien, som er oppført i perioden 1984 – 1997. Igangsettingstillatelse ble gitt 11.12.2025. På samme adresse er det også en rekke bruksendringer som kan medføre støy. Se adressen på Oslo kommune saksinnsyn.

Saksnummer 2025/10889 - Byggesak. Stensgata 45 B - bruksendring fra næring til bolig. Tiltaket omfatter bruksendring av eksisterende næring (barnehage) til en selvstendig bolig iStensgata 45 B. Tiltaket medfører ingen utvendige endringer. Igangsettingstillatelse ble gitt 18.12.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter bør sette seg inn i planene på Oslo Kommune sine sider.

Fellesutgiftene er kr 5 374,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming, varmtvann, internett (Telia), kommunale avgifter, bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer.

Oversikt over fordeling av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 200,- pr. år / 5500 kwh. pr. år.

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Eiendomsskatt er beregnet til ca. 425,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 743 152,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 23 803,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 16.04.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 0,- pr. 16.04.2026.

6 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
168 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
6 458 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 468 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Filip Morthen og Ella Morthen Swift

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sognsveien 2 sameie.
Sameiet består av 39 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring Nuf, med polisenummer 1146073.
Bruk av kullgrill er ikke tillatt på balkongene.
Det er fellesvaskeri i bygget.

Hver leilighet har en midlertidig enerett til bruk av en loftsbod og en kjellerbod. Denne retten gjelder frem til 2049.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer per 16.01.2026 om pågående plan om utarbeidelse av balkonger og fasade. Det ble i fjor innhentet anbud og styret fikk ved siste årsmøte til å gå videre. Det er satt et budsjett på 3 600 000,-. Dette vil bli finansiert med kapitalinnkreving. For denne leiligheten er beløpet kr 101 639, fordelt på to betalinger a kr 50 820 i juni og august. Oppstart av prosjekt er i april 2026 og er planlagt ferdig i august 2026.

Vi gjør oppmerksom på at det i henhold til eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn to boligseksjoner i sameiet. Dette gjelder også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiet har ikke sikringsordning. For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter har sameiet en legalpant i hver seksjon. I tillegg er det tinglyst en panterett på 30 000 kr i hver seksjon med prioritet etter 90 % av lånetaksten.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger a 4500 - 2 stk inkl.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 438,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 28 854,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0160/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26160

Sist oppdatert: 21. april 2026 kl. 20:17