Ormekollen 34

Ormekollen 34, 1354 BÆRUMS VERK
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 95, bruksnummer 195, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 185 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 84 kvm: Vindfang, trappegang, wc, kjøkken, spisestue og stue
2. etasje 60 kvm: Allrom, bad og tre soverom
Loftsetasje 24 kvm: Loftstue, snekkerbod og en mindre bod

BRA-e:
Frittstående garasje:
1. etasje 17 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 51 kvm: Markterrasse

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 52 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 24 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 28 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.09.2026 utført av Anticimex v/ Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Enebolig fra 1987 med tilbygg fra 2009.
- Støpt gulv mot grunn.
- Yttervegger i trekonstruksjoner. Ytterkledning på hovedhuset av liggende trekledning fra byggeår og 2015 på sydøst veggen (yttervegg mot garasjen). Ytterkledning på tilbygg/ombygging (vindfang og stue) fra 2009. Kledningen ble sist malt i 2021.
- Yttertak av saltakskonstruksjon. Takfornying av takstein på hovedtaket i 2023. Utvendig belagt med takstein fra byggeår på hovedtaket og takstein på tilbygg i 2009 (vindfang og stue). Undertak fra byggeår og 2009, av asfaltpapp. Pipe helkledd i metall med pipetopp i metall. Fotbeslag i bly. Renner og nedløp i metall.
- Boligen har entrédør med glassfelter fra 2009. Terrassedør med karm/ramme av tre fra 2009. Terrassedør (skyvedør) med karm/ramme av tre fra 2009. Vinduer med karmer/ramme av tre fra 2009 og 2019. Takvinduer med karmer/ramme av plast fra 2018. Utvendig kledd med metallplater.
- Tekniske anlegg fra varierende årstall. Synlige vannrør av typen rør-i-rør-system fra 2009/2014 og kobberrør. Synlige avløpsrør av plast. Fordelerskap med
fordelerstammer til typen rør-i-rør-system er plassert under benkeplate på wc og bak vaskemaskin på badet i 2. etasje. Vanninntaksrør i plast. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør i wc. Automatisk vannstopper med fuktsensor under servant på wc og bak inspeksjonsluke i spisestue mot kjøkken. Varmtvannsbereder på ca 110L (fra 2009) plassert under kjøkkenbenk. Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedovn i stue, varmepumpe fra 2022 er plassert i stue og gulvvarme på badet, vindfang, trappegang og wc. Boligen har naturlig tilluftsventiler på yttervegger og i takvinduer. Naturlig avtrekk på wc og mekanisk avtrekk på kjøkken og bad.
- Elementpipe fra byggeår. Peisovn med glassdør i stue.
- Utgang fra stue til sydøst-vendt markterrasse på 51m² fra 2009. Terrasse av trekonstruksjoner belagt med terrassebord. Terrassen har følgende; utebelysning og stikkontakt.
- Dreneringen er fra byggeår. Enkelte nedløpsrør for takvann er ledet ned i rør, andre er avsluttet over bakkenivå. Tilnærmet flat tomt.
- Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår.
- Frittstående garasje på 17 kvm. Tilstandsrapporten sier at garasjen er bygget med ringmur av betong og gulv av single. Ihht selger er garasjen bygget rett på pukk. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein fra byggeår. Takfornying av takstein er utført i 2023. Konstruksjonen er uisolert. Takstolene er stedvis bygget opp med plater noe som gir oppbevaringsmuligheter i øvre del av konstruksjonen.
- Sikringsskap er plassert i trappegang med automatsikringer og strømmåler.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Bad 2. etasje (vannrør og avløp).
- Kjøkken (vannrør og avløpsrør).
- Toalettrom (vannrør og avløpsrør).
- Andre rom 1. og 2. etasje (veggoverflater, gulvoverflater og ventilasjon).
- Loft innredet (gulvoverflater og innerdører).
- Innvendige trapper (tilstand).
- Yttervegger (ytterkledning, lufting av ytterkledning og gnagersikring).
- Yttertak (inspeksjonsmulighet, takkonstruksjon/konstruksjonsoppbygning, tekking, undertak, vannbord/vindskier/gesimskasser/ol., takrenner/utvendige nedløp og skorsteiner over tak).
- Markterrasse (tilstand på rekkverk/overflatematerialer).
- Drenering (alder).
- Stikkledninger og tanker (utvendige vannledninger og utvendige avløpsledninger).
- Frittstående garasje (veggkonstruksjon/fasadematerialer, yttertak/konstruksjon og innvendige forhold).

TG3:
- Frittstående garasje: Det observeres betydelige skjevheter og svikt i fundamentene, med synlige setningsskader i konstruksjonen. Konsekvens vurderes å være at forholdet må utbedres før bygget brukes videre. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, og hvilke tiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

TGIU:
- Bad 2. etasje (kontroll i tilliggende konstruksjon).
- Teknisk anlegg (innvendig stakeluke).
- Yttertak (takgjennomføringer).
- Markterrasse (Konstruksjon/fundamenter)
- Drenering (terrengfall fra grunnmur).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Ytterligere informasjon fra tilstandsrapporten:
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.
- Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

1. etasje
Boligens første etasje har en innbydende og familievennlig planløsning med vindfang, trappegang, wc, kjøkken, spisestue og stue. Her får man en fin kombinasjon av praktiske funksjoner og gode oppholdsrom, hvor kjøkkenet ligger naturlig i tilknytning til spisestuen og videre inn mot stuen. Kjøkkenet har profilerte fronter, benkeplate i heltre og integrerte hvitevarer, og gir en hyggelig ramme rundt både hverdagsmåltider og sosiale sammenkomster.
Stuen fremstår som et naturlig samlingspunkt i boligen, med gode muligheter for både sofagruppe og spiseplass. Vedovnen bidrar til ekstra varme og atmosfære på kjølige dager, mens varmepumpen fra 2022 sørger for effektiv oppvarming. Fra boligens oppholdsarealer er det en fin kontakt med uteområdene og den hyggelige hagen.

2. etasje
I andre etasje ligger boligens private sone med allrom, tre soverom og bad. Soverommene gir gode muligheter for en familie med behov for flere soverom, samtidig som etasjen har en rolig og tilbaketrukket atmosfære. Det fjerde soverommet kan også etableres.
Badet er fra 2014 og har en moderne og gjennomført utførelse med fliser, gulvvarme, vegghengt servantinnredning, dusjhjørne med glassvegger og vegghengt toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin, noe som gir en praktisk løsning i hverdagen.

Loftsetasje
Loftsetasjen tilfører boligen ekstra areal og fleksibilitet, og består av loftstue, snekkerbod og en mindre bod. Loftstuen kan innredes etter familiens behov og egner seg godt som et ekstra oppholdsrom, lekerom, TV-stue eller et rolig tilfluktssted for både store og små.
De to bodene gir samtidig gode oppbevaringsmuligheter og bidrar til at boligens øvrige rom kan holdes ryddige og luftige.

Uteområder
Utvendig har eiendommen et hyggelig og innbydende uteområde med en flott markterrasse på hele 51 kvm. Her er det god plass til både sittegrupper, spiseplass og hyggelige sammenkomster med familie og venner. Den koselige hagen gir boligen en fin ramme og skaper gode muligheter for å nyte sommerdagene utendørs.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre / tilbehør medfølger ikke boligen:
- Lampe i stue, i entré og kjøkken.

Følgende løsøre / tilbehør medfølger boligen:
- Ribbevegg.
- Integrerte hvitevarer på kjøkken
- Kjøleskap og fryser på kjøkken
Hvitevarer er av eldre dato og vi kan ikke garantere videre levetid for disse.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedovn i stue, varmepumpe fra 2022 er plassert i stue og gulvvarme på badet, vindfang, trappegang og wc.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 23.10.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ytterligere 3 arkivsakID på eiendommen:
1986/606 - Garasje/carport: Tiltaket har ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse, men det foreligger godkjennelse på søknad datert 07.07.1986.
1989/1262 - Endring bestående byggverk: Tiltaket har ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse, men det foreligger byggetillatelse datert 13.11.1989.
2008/9776 - Ormekollen 34 - tilbygg til enebolig: Tiltaket er godkjent/utført etter meldingsordningen.

Megler har forsøkt å finne originale byggetegninger hos kommunen, men disse er ikke funnet. Rombenevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 19273, tinglyst 17.06.1988, type heftelse: Pantsettelseserklæring på kr. 50 000,- med huseierforeningen som panthaver.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
- Dagboknr 19273, tinglyst 17.06.1988, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse: Kjøper er forpliktet til å godta utvidelser/påbygginger for andre hus innen feltet når dette skjer i samsvar med anvisninger som er gitt av bygningsmyndighetene og iht. godkjent bebyggelsesplan. Eiere av utskilte parseller (fra gbnr. 95/1) gir hverandre gjensidig rett til å føre vann og avløpsledninger over hverandres parseller, samt rett til nødvendig oppgraving for ettersyn og vedlikehold, dersom dette finnes påkrevet. Kjøpere og senere eiere har rett og plikt til å stå som medlem av Huseierforeningen, og videre forpliktet til å innbetale til foreningen de avgifter og kontingenter som måtte bli bestemt av foreningen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Enebolig med flott beliggenhet på attraktive Bærums Verk. Her bor du i naturskjønne omgivelser med naturen som nærmeste nabo, nærhet til marka og samtidig gangavstand til barnehage, skole, Bærums Verk Handelssenter og offentlig kommunikasjon.

Området passer perfekt for barnefamilier med gangavstand til flere barnehager samt barneskole. Ungdomsskolene Eineåsen skole og Mølladammen skole ligger også i gang/sykkelavstand.

For deg som er glad i marka, er dette et ypperlig sted å bo. Her har du flotte turområder med Eineåsen rett utenfor døra. Området byr på lysløype og et spennende turterreng både sommer og vinter. Du har for øvrig også en rekke andre turområder på Bærums Verk og Lommedalen, samt Kolsåstoppen som er en populær turdestinasjon. Hvis du ønsker litt mer fart og spenning har du både Lommedalen Skisenter og Kolsås skisenter i nærområdet.

Fra boligen er det kort gangavstand til nærmeste bussholdeplass "Grinda" med hyppige avganger til Oslo bussterminal (via Bekkestua, Lysaker og Nationaltheatret) med rute 150, samt ekspressbuss til/fra Nationaltheatret i morgen / ettermiddag med rute 150 E.

Det er kun en kort spasertur til Bærums Verk senter hvor du blant annet har koselige gågater, sjarmerende småhus, trivelig handlesenter, glassblåseri, museum, kunsthåndverk og ett godt utvalg av forretninger, spisesteder og kaféer som f.eks. Værtshuset, Baker Hansen og Kokeliko. Her får du også unnagjort dagligvarehandelen enten på Rema1000 eller Meny. Dersom du ønsker ytterligere handlemuligheter finner du Rykkinn Nærsenter og Kolsås Senter kun 10 minutter unna med bil. Ved sistnevnte har du også T-bane med pendlerparkering. Sandvika ligger også godt innen rekkevidde hvor du har alt av servicetilbud.

Veibeskrivelse Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Grindaberget barnehage
- Gullhaug barnehage
- Gullhaug barneskole
- Mølladammen ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 306 kvm. Eiet tomt er opparbeidet med blant annet skiferstein ved inngangspartiet samt asfaltert gårdsplass, frittstående garasje, markterrasse, plenarealer, træ r, prydbusker og diverse beplantning

Parkering i garasje eller på egen tomt. Boligen har montert elbil-lader på ytterveggen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" i henhold til reguleringsplan "Sleiverud" med planID 1981009 datert 18.03.1986.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 19 723,- i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 900 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 7 400,-.
Velavgift er kr 5 000,- pr. år (inkluderer brøyting av privat adkomstvei).
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av internett (fiber) og har avgift på kr 1 049,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 01/27, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 2 143 753,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

8 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

217 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
218 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
238 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 918 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 938 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Toril Jørstad Rygh

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 48 535,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0307/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26307

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 13:16