Freidigveien 22

Freidigveien 22, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 452, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 153 kvm

BRA-i:
Underetasje 40 kvm: Entré, teknisk rom, gang, bad, bod/hjemmekontor, kjellerstue
1. etasje 45 kvm: Entré, toalettrom, kjøkken, og stue
2. etasje 46 kvm: Bad, 3 soverom, bod, og walk-in closet
Loftetasje 17 kvm: Loftstue/soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod i fellesareal.

Åpent areal:
1. etasje 20 kvm: Markterrasse.
3. etasje 16 kvm: Takterrasse.

Stuen og soverom i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Se punkt ytterligere beskrivelse under ferdigattest. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.05.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Vertikaldelt tomannsbolig fra 2014 over 4 plan. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av lettklinkerblokker, antatt fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning og pusset mur. Saltak takkonstruksjon med sperrer av tre, antatt tekket med takstein eller lignende (ikke besiktiget). Eier opplyser at det var enn vannskade i kjelleren i 2023. Det ble da skiftet parkett i kjelleren som følge av at det ble en forsikringssak. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningssakkyndig har kommentert værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler på takterrassen. Det er utforede trevegger i underetasjen, som anses å være risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler. Enkelte dører går imot karm. En sprekk er registrert i grunnmursplaten ved hushjørnet. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Freidigveien 22 er en moderne og svært innholdsrik familiebolig med gjennomtenkt planløsning og mange kvaliteter – perfekt for deg som ønsker god plass, flere uteområder og en bolig klar for innflytting. Boligen ligger i et populært og trygt nabolag på Nordstrand med nærhet til alt: både buss og T-bane stopper like ved, og det er kort vei til idrettsanlegg og aktivitetstilbud for både barn og voksne. Dette har gitt dagens eiere følelsen av en fantastisk beliggenhet, med en kombinasjon av ro og tilgjengelighet få steder kan matche.

Her bor du med rikelig tilgang på uteplasser: både markterrasse og takterrasse gjør at du kan følge solen gjennom hele dagen og nyte sommeren ute. Huset er også praktisk og fleksibelt, med flere oppholdsrom i både underetasjen og toppetasjen – perfekte som egne soner for ungdom eller som hjemmekontor. Med to bad og et separat gjestetoalett er det også enkelt å få hverdagen til å fungere for både små og store familier.

1. etasje
Innbydende entré med adkomst til gjestetoalett, trapp og stue/kjøkken. Hele etasjen har varmekabler som gir en lun og behagelig opplevelse gjennom hele året. Stuen er lys og romslig med store vindusflater mot sydvest og utgang til markterrasse og hage. Her er det god plass til sofagruppe og spisebord. Den innebygde peisen gir både varme og atmosfære – et av flere gjennomtenkte tilvalg gjort ved bygging.

Kjøkkenet er i delvis åpen løsning med stuen, og har glatte fronter, laminat benkeplate og integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, vinskap, platetopp og stekeovn. Det er montert både Waterguard og komfyrvakt, og downlights sørger for godt arbeidslys. I tilstandsrapporten er det registrert TG2 på enkelte skapfronter grunnet svelling i nedre kant.

Markterrassen
Fra stuen er det direkte utgang til vestvendt markterrasse på ca. 20 kvm. Uteområdet har gode solforhold, og det er fin plass til både sittegruppe og grill – perfekt for lange sommerkvelder. Terrassen er skjermet og ligger i rolige omgivelser med grøntareal.

2. etasje
I denne etasjen finner du tre gode soverom, et lekkert bad, garderoberom og walk-in-closet. Soverommene har god størrelse og egner seg både som barnerom, hjemmekontor eller gjesterom. Det er god garderobeplass og smarte løsninger for lagring.

Badet i 2. etasje
Delikat flislagt bad med downlights i himling, vegghengt toalett, dusjhjørne med glassfelt og servant på innredning. Det er elektrisk gulvvarme og balansert ventilasjon. Praktisk plassert i tilknytning til soverommene, og én av totalt to bad i huset - et uvurderlig pluss i en hektisk hverdag. I tilstandsrapporten er det registrert TG2 på deler av badet pga. mer enn halvparten av forventet brukstid (20 år) har passert. Ingen strakstiltak nødvendig.

Loftsetasje
Loftet er innredet med en romslig loftstue og har utgang til boligens flotte takterrasse. Denne etasjen har vært mye brukt som ungdomsrom eller en oppholdssone for større barn, men egner seg også perfekt som hjemmekontor eller et ekstra soverom om ønskelig (det er plass til dobbeltseng). Trappen opp er bygget inn som en del av rommet – en gjennomtenkt løsning som gir bedre romutnyttelse og støydemping.

Takterrassen
Vestvendt takterrasse på ca. 16 kvm med glassrekkverk og god utsikt over nærområdet. Et herlig sted å nyte solen i ro og fred – fra tidlig vår til sen høst.

Underetasje
Denne etasjen har egen inngang, og er i dag innredet med et soverom, kjellerstue, bad, teknisk rom og gang. Etasjen har også full gulvvarme og fungerer ypperlig som en egen sone for gjester eller ungdom – med god lydskjerming og fleksibel bruk.

Badet i underetasjen
Pent bad med fliser på vegg og gulv, dusjhjørne med glassfelt, servant og vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Også her er det gulvvarme og balansert ventilasjon. I tilstandsrapporten er det registrert TG2 på deler av badet pga. mer enn halvparten av forventet brukstid (20 år) har passert. Ingen strakstiltak nødvendig.

Teknisk og standard
Boligen holder generelt høy standard og er oppført i 2014 etter datidens byggeforskrifter. Dagens eiere har erfart at det ble gjort flere kostbare og verdifulle tilvalg ved bygging, som ville vært dyre å etablere i ettertid: blant annet innbygging av peisen, utstrakt bruk av downlights, varmekabler i både under- og 1. etasje, og privat anlegg med egen måler for elbil-laderen. Det er balansert ventilasjon, sentralstøvsuger og moderne røropplegg (rør-i-rør). El-kontroll ble gjennomført i 2024 og avvik er utbedret.

Det medfølger også 2 stk. innendørs parkeringsplasser i felles oppvarmet garasjeanlegg.

Se tilstandsrapport og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i underetasjen og 1. etasje, samt bad i 2. etasje. Peis i stuen. Beboelsesrom som ikke har gulvvarme har termostatstyrte fastmonterte varmekilder.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 28.04.2016. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Stuen og soverom i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 6353, tinglyst 19.06.1941:
Gammel skjøte med bestemmelser om bebyggelse. Eiendommen er utviklet i senere tid og bestemmelsene er ikke relevante i dag. Det skal ikke drives industri på eiendommen.
Dagboknr. 9036, tinglyst 28.07.1947:
Tillatelse til å koble eiendommen til offentlig vann og kloakk. Eier av eiendommen er ansvarlig for private stikkledninger.
Dagboknr. 11296, tinglyst 10.09.1947:
Freidigveien og Kaptein Oppegaards vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter sameiet å vederlagsfri opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn.
Dagboknr. 14519, tinglyst 24.10.1967:
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven. Bestemmelsen gjelder gammel bebyggelse og er ikke relevant i dag.
Dagboknr. 18272, tinglyst 09.01.2013:
Freidigveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter sameiet å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Freidigveien 22 ligger solrikt til i et barnevennlig villaområde. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, en kort reisevei unna sentrum.

Få minutters gange til Lambertseter Senter som kan by på et bredt utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra kino. Flere matbutikker i tilknytning til Lambertseter senter. Gangavstand også til Sæter Torg hvor du finner et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, eller delikatessebutikken Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger.

Umiddelbar nærhet til Munkelia T-banestasjon (linje 1 og 4), samt bussholdeplass i Oberst Rodes vei og Langbølgen. Herfra går det også flybuss til Oslo Lufthavn.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype - så her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig. Kort vei til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flere flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta som er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

Eiendommen ligger også i nærheten av Brannfjellskogen og på Ekebergsletta med flotte turområder. Området rundt Ekebergsletta kan by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken, og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
I bydelen er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter senter, samt treningssenter i Nordstrand Arena.

Adkomst til Freidigveien fra Oberst Rodes vei. Alternativt fra Langbølgen via Mikrobølgen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Boligen sogner til Nordseter Skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 260 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og hver seksjon disponerer del av uteareal i naturlig tilknytning til sin bolig uten at dette er vedtektsfestet eller seksjonert.

2 biloppstillingsplasser i felles, lukket garasjeanlegg. Det er montert elbillader på den ene plassen, tilkoblet måler i huset.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Sameiet er ansvarlig for fellesarealer og garasje.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Byggesaker i området:
Freidigveien 14 - Tilbygg og oppføring av garasje
Freidigveien 14 - Riving av enebolig. Tillatelsen ble gitt 26.08.2021. Det er ingen saker om oppføring av ny bebyggelse, men dette må påregnes.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.351,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 5.624,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 16.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.242,-
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av fibernett og har avgift på kr 1.339,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder kan medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 593 519,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 133 598,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

12 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

323 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
334 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 284 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rune Espenes Slettum og Natalia Leikis

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av 4 seksjoner, med sameiebrøk 1/4. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Eksklusiv salgsoppgave: kr 5.000,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0137/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25137

Sist oppdatert: 02. juni 2025 kl. 10:19