Berjmannsveien 22

Berjmannsveien 22, 1634 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 670, bruksnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 343 kvm

BRA-i:
Enebolig:
U.etasje 142 kvm: Entré, bad/vaskerom, bod, 2 soverom, kjøkken, og stue
1. etasje 158 kvm: Entré, bad/vaskerom, bad, 2 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 43 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 150 kvm: Terrasse areal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.05.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se ferdigattest for nærmere beskrivelse for arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1980. Bygningen er oppført på grunnmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon med W-takstoler av tre, valmet takform, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Bad/vaskerom u.etasje- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon.

TG2:
Taktekking- må sees i sammenheng med takkonstruksjon/loft- Taket er tekket med betongtakstein. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjonen. Det ble registert noe værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

Takkonstruksjon/loft- Det ble registrert noe fuktskjolder på undertaket.

Vinduer- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt.

Terrasser- Det ble registrert at terrasse mot øst ikke var tilfredsstillende festet til bygningskroppen. Sommerstuen ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon.

Innvendige overflater - Det ble registrert opphøyde skjøter på laminat gulv i hovedetasjen, samt bom i fliser på kjøkken i underetasjen.

Etasjeskille/gulv mot grunn- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Rom under terreng- Det er utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å væ re risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler. Det bør installeres inspeksjonsluker på utsatte steder for å lettere kontrollere evt. avvik.

Innvendige trapper- Det ble registrert knirk i innvendig trapp. Det er påvist noe løst rekkverk.

Bad/vaskerom hovedetasje- Overflatene ser visuelt bra ut, det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. Noe slitte fuger Tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne

Bad hovedetasje- Overflatene ser visuelt bra ut, det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Bad/vaskerom underetasje- Det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Det registreres bom i fliser på gulvet, samt påvist svertesopp i dusjsone. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Kjøkken hovedetasje- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.

Kjøkken underetasje - Kjøkkeninnredningen har generell slitasjegrad (utover normal slitasjegrad ut ifra alder).

Vannledninger- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.

Avløpsledninger- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger

Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen

Fuktsikring og drenering- Drenering/utv. fuktsikring fra 2015. Grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstantere. Det anbefales å montere topplist på dreneringspappen for å lukke avviket.

Grunnmur- Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Det er registrert løs puss på muroverflater.

Terrengforhold- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

TG IU:
Pipe og ildsted- Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Siste tilsyn utført 08.08.2023.

Bad hovedetasje- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Bad/vaskerom underetasje- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2023- Montert ny 300l smart bereder.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2025- Nytt tak på sommerstue, og skyvedør. Nye vinduer pga fasadendring.

Er det utført arbeid med drenering?
Ja i 2015- Opplysninger fra tidligere eier er at det ble drenert i 2015.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2024- Utført utbedring etter el tilsyn. Noen ujordede stikk og riktig tilkobling av varmepumpe.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja i 2021- Bruksendring kjeller og fasadeendring på kjeller del.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Asfaltert gårdsplass foran huset.
Laget uteplass nede foran utleiedel.
Utbedret parkeringsplassen.
Laget nye plattinger.
Lukket alle plattinger, veldig praktisk for husdyr og barn, så dører kan åpnes og
lukkes.
Byttet verandadør hovedsoverom.

Siden byggeåret er det gjort mange oppgraderinger i boligen, blant annet i senere år. Flere er det naturlig å påregne siden innvendige overflater, installasjoner og innredninger er av ulik alder og tilstand. Eldst er imidlertid standarden i hybelen i underetasjen.

De fleste rom tilknyttet boligens hoveddel er samlet på én flate i første etasje. Her er det i nyere tid utført omfattende ombygging til fordel for blant annet en stor sosial sone bestående av stuen, spisestuen og kjøkkenet. Varmepumpe er montert i senere år. Del av terrassen er i tillegg innbygget som vinterhage og fungerer i praksis som en forlengelse av den sosiale sonen. Taket over vinterhagen er nylig oppgradert med ny og kraftigere konstruksjon.

Sentralt i den sosiale sonen står kjøkkenet som er fra Epoq og i tillegg til sin praktiske funksjon utgjør et stort møbel. Mange oppbevaringsmuligheter kombinert med brede arbeidsflater på motstående benker gjør kjøkkenet meget praktisk å benytte i hverdagen. Med både vask og platetopp plassert side om side i kjøkkenets store øy står du orientert ut i rommet mens maten tilberedes. Kjøkkenet benyttes i dag uten ventilator.

Utenom den sosiale sonen inngår også to store soverom i første etasje. Ett har både eget bad, stor skyvedørsgarderobe og utgang til altanen, med andre ord betegnelsen master bedroom verdig. Ytterligere ett soverom inngår i den delen av underetasjen som er tilknyttet hoveddelen.

Badene i første etasje er begge utført med lyse fliser som skaper helhet og en rød tråd. Begge har naturligvis også varmekabler i gulvet. Ett er utpreget stort og tilrettelagt også for vaskeromsformål.

- Hybel
Hybelen utgjør mye av underetasjens areal og er i senere år pusset opp med malerarbeid i de fleste rom. Det er gulvvarme i alle rom utenom bod og kjøkken, noe som bidrar til lune gulv og jevn innetemperatur. I hybelen er for øvrig også varmepumpe installert i senere år.

Hybelens kjøkkeninnredning er av eldre årgang, men funksjonell og noe oppgradert i nyere tid.

Hybelens bad er også av eldre årgang og har et generelt behov for fornying/renovering, men i likhet med kjøkkenet funksjonelt og i daglig bruk.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig laminat og fliser.
Innervegger: Hovedsakelig MDF-plater, tapet, glatte flater og fliser
Himlinger: Hovedsakelig panel, plater og og glatte flater.

Kjøkken i hoveddel: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte brune benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Oppvaskmaskin innbygget bak sokkel.

Kjøkken i hybel: Skapinnredning med profilerte fronter i heltre og vitrineskap. Heltre benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjhjørne med glassdører og dusjsøyle med massasjedyser, håndusj og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad tilknyttet soverom: Skapinnredning med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad i hybel: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Veggmontert håndkletørker. Dusjhjørne med skyvedører i glass og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert kjøleskap, mikrovn, stekeovn, oppvaskmaskin og platetopp medfølger.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming kombinert med vedfyring og luft til luft varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse nybygg bolig ble gitt 23.5.1980 med godkjente bygnings tegninger dater 23.4.1979
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Avtrekkskanaler fra våtrom over tak
Utvendige trapper m/rekkkverk
Puss av mur og planering utvendig
Endel puss og snekkerarbeide i kjeller  

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger tillatelse til bruksendring av underetasje datert 30.06.2021, fra tilleggsdel til hoveddel – stue med kjøkken, soverom med BRA 37kvm , tilbygg til underetasje med BRA 44 kvm (gang, soverom og stue) og vinterhage til 1.etasje med BRA 25 m2 samt fasadeendring. Tilbygg til underetasjen og vinterhagen til 1.etasje er allerede utført i 1989 og det ble søkt om ettergodkjenning av tilbygg til underetasjen og vinterhage. Ferdigattest for nevnte tiltak ble gitt 30.04.2026.

Det er søkt om garasje med godkjente byggetegninger datert 22.9.1982. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen.
Det er ikke fremlagt tegninger som viser utvidelse av terrasse og platting mot syd.
Bad og WC rom er slått sammen i hoveddel.
Deler av bad/vaskerom i underetasje var opprinnelig klesbod og deler av den store boden var opprinnelig definert som gang.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 3118, tinglyst 6.9.1978, type heftelse: Bestemmelse om veg/vann-og kloakkledninger mm- Denne omhandler diverse bestemmelser i forbindelse av den gang tomten ble kjøpt fra kommunen.
Etter krav til enhver tid fra Borge kommune plikter kjøperen: Å opparbeide og vedlikeholde avkjørsel og adkomstvei fra til eiendommen, eventuelt sammen med andre eiere/festere som skal benytte samme adkomstvei i den utstrekning reguleringsplan og vedtekter til enhver tid påbyr det. Å tåle at Borge kommune anlegger/omlegger/vedlikeholder/utvider m.v. alle slags offentlige ledningsnett/veier/gater mot å betale eieren erstatning for det tap denne blir påført ved tiltaket. Finne seg i at det igjennom eller over eiendommen føres ledninger for vann, kloakk, elektrisk strøm og telefon for andre tomter/eiendommer, at slike ledninger som er eller blir lagt, blir til felles benyttelse for flere, og at slike ledninger omlegges/vedlikeholdes, alt mot erstatning for mulig påført tap.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Første del av adkomstveien ned til uteleiedelen, går delvis over en en annen eiendom bnr. 23 (Fredrikstad kommune). Det foreligger ingen formalisering/tinglysning på forholdet.
Kjøper overtar risiko og ansvar for dette videre

Den del av boligens u. etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Hybelen/utleiedelen er utleid i dag for kr 9 000,- per måned + strøm. Leieforholdet følger eiendomshandelen. 3 måneders oppsigelse.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen ligger helt i ytterkant av den veletablerte boligbebyggelsen på Vestre Glosli og grenser i øst til et åpent og solfylt åkerlandskap. Adkomstveien og nabolaget for øvrig er uten gjennomgangstrafikk, rolig og barnevennlig med mulighet for lek og utfoldelse utenfor egen gårdsplass. Få meter unna ligger i tillegg en stor løkke som utgjør en felles møteplass for nabolaget.

Skole, barnehage og nærbutikk ligger midt i bygda, innenfor knappe fem minutter med bil. Skoleveien kan legges på trafikksikker gang- og sykkelvei som leder frem til skolegården, uten behov for å krysse hovedveien. På midtveien ligger anlegget til Torsnes IL som representerer et aktivitetstilbud i bygda og organiserer fotball, håndball og barneidrett.

Til sentrum av Fredrikstad tar det ikke mer enn ca. 10 minutter med bil, alternativt buss som stopper ved innkjøringen til boligområdet. E6 ved Sarpsborg er knappe 20 minutter unna.

I det omfangsrike Torsneslandet er et rikt antall turmuligheter lett tilgjengelig. Stier finnes allerede på Grimstadåsen, umiddelbart nord for boligområdet. Langs sjøen finnes i tillegg flere idylliske bukter og viker samt en rekke fine badesteder. Får du plass i en av de mange småbåthavnene langs kystripen, får du samtidig et ypperlig utgangspunkt for utflukter på sjøen sommerstid. Den omfangsrike Hvaler-skjærgården er kun få minutter unna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Gråtass barnehage Veelstoppen (0-5... 69 barn 2.7 km
Torsnes barnehage (0-5 år) 28 barn 2.7 km
Vaterland barnehage (2-5 år) 21 barn 6.1 km

Skole:
Torsnes skole (1-7 kl.) 127 elever, 8 klasser 2.7 km
Childrens International School Fredrikstad 7(1-10kl.)231 elever, 12 klasser 5.4 km
Borge skole (1-10 kl.) 145 elever, 11 klasser 5.1 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 413 elever, 24 klasser 7.7 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 9.7 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 8 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Tomten er svakt skrånende som grenser mot dyrket mark. Opparbeidet med grøntarealer som plen, busker og trær samt hekkbeplantning.

Med boligen følger det med en dobbel garasje med nyere automatiske portåpnere. Forøvrig parkering med plass til flere biler på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og inn til privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger som går over jordet frem til offentlig ledning.

Eiendommen er regulert til boliger og kjørevei i henhold til reguleringsplan for Glosli Vestre datert 20.4.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan for Fredrikstad kommune datert 15.6.2023 med formål bebyggelse og anlegg.

Arealplaner under arbeid:
Planid: 1225- Glosli Vest 2- Detaljregulering- Hensikten er å legge til rette for ny boligbebyggelse med tilhørende anlegg innenfor området avsatt til fremtidig boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan. Det foreslås lagt til rette for frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Som en del av planarbeidet vil det også legges til rette for etablering av ny nærmiljøpark innenfor planområdet. I forbindelse med det innledende planarbeidet er det utarbeidet et grovt løsningsforslag som viser 68 boenheter. Dette er fordelt på boliger i kjede (34 stk), 20 leiligheter fordelt på fem firemannsboliger og 14 eneboligtomter. De kjedede husene har to etasjer og firemannsboligene har to pluss en underetasje (parkering i sokkel). Se figur 10-11 og vedlagte snitt. Det er viktig å understreke at dette er ment som et foreløpig utkast. Løsningene kan endres underveis i planarbeidet. Det er også lagt inn areal til fem lekeplasser BLK1-5.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 191,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer det eiendomskatt som utgjør årlig kr 6 302,-, Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 30 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000.
Boligen er tilknyttet Telia Fiber som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1 700 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 508 391,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

143 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
144 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
164 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 894 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 914 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Anette Andersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke premium (alle kanaler)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger 3 900,- pr. stk. (første gratis - betaler maks for 4)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 31 722,22
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - Enebolig  kr 20 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0092/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2692

Sist oppdatert: 19. mai 2026 kl. 18:53