Nedre Silkestrå 6

Nedre Silkestrå 6, 0375 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 3, bruksnummer 498
Andelsnummer 51, Nedre Silkestrå Borettslag, organisasjonsnummer 948444992

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
2. etasje 103 kvm: Entré, stue, kjøkken, to bad og fire soverom.

BRA-e:
Kjeller: 12 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod på 12 kvm, som er medregnet i overnevnte BRA-e. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.07.2026 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv av betong mot grunn. Grunnmur, bærende elementer og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Utvendige fasader kledd med liggende trekledning, samt fasader i pussede, malte flater. Leiligheten har slett entrédør fra byggeår med brannklasse B30, lydklasse Rw 35dB og dørkikkert. Balkongdør og vinduer med to-lags glass fra byggeår. Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med mekanisk avtrekk i baderom og kjøkken. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Bad 1: Tilførselsrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

- Kjøkken: Avløpsrør fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Tekniske anlegg: Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

- Vinduer og ytterdører: Vinduer og balkongdør har generell slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

- Balkonger: Overflatematerialer på rekkverket viser tegn til slitasje

Det er gitt TGIU på følgende:
- Bad 1 og bad 2: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Dusjsonen vender mot yttervegg og vegg i betongkonstruksjon. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader. Disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

- Tekniske anlegg: Stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Det er registrert følgende avvik på HMS:
- Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Det fremkommer i tillegg følgende informasjon i tilstandsraporten:
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann. Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Basert på en skjønnsvurdering av leilighetens plassering i bygget vurderes ikke faren for nettopp dette å være overveiende sannsynlig.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2020: Totalrenovering bad 1 og bygget om/utvidet toalettrom til bad 2.

5. Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Svar: Ja. Det var en vannlekkasje i 1. etg som førte til noe fukt i kjellertak. Ble utbedret av borettslaget. Usikker på eksakt dato, anslår ca 2 år siden.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2020: Totalrenovering av alt det elektriske.

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Totalrenovering av vannrør i leiligheten ifm. oppussing av bad og kjøkken i 2020.

16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2020: Ny kjøkkenhette og motor til avtrekk på kjøkken ifm. totalrenovering

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja. Ifm. vannlekkasje i 1. etg/kjellertak, ble det observert enkelte sølvkre ved sluk på bad. Etter utbedring av lekkasje i 1.etg/kjellertak, er det ikke observert noen flere sølvkre.

29. Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Svar: Ja. Vinduer i borettslaget skal skiftes ut. Prosjektet er påbegynt i borettslaget. Uklart når vinduer i denne leiligheten skal skiftes, men trolig ila. kommende halvår.

Velkommen til Nedre Silkestrå 6, en lys og svært innbydende 5-roms leilighet med attraktiv beliggenhet i byggets 2. etasje. Her får familien en gjennomtenkt planløsning med hele fire soverom, to delikate bad, romslig stue og et moderne kjøkken. Leiligheten fremstår med et lyst og tidsriktig uttrykk, og byr på gode romløsninger som gjør hverdagen enkel for både store og små. Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Leiligheten disponerer i tillegg garasjeplass med elbillader samt svært gode oppbevaringsmuligheter i bodarealer

Dette er et hjem som passer spesielt godt for barnefamilien som ønsker en trygg og familievennlig hverdag i grønne omgivelser, samtidig som byen er lett tilgjengelig. Borettslaget ligger fredelig til omgitt av store felles grøntområder, lekeplasser og bilfrie tun som gir barna trygge rammer for lek og aktivitet. Samtidig er det kort vei til Skøyen med et bredt tilbud av kollektivtransport, butikker, servicetilbud og flotte rekreasjonsområder. Her bor du i et etablert og attraktivt boligområde hvor både småbarnsfamilier og voksne vil trives godt.

Leiligheten inneholder:

Entré
Leiligheten ønsker deg velkommen inn i en romslig entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Entréen fungerer som et naturlig bindeledd mellom boligens ulike soner og gir et ryddig og oversiktlig førsteinntrykk.

Stue
Den store stuen er boligens naturlige samlingspunkt og byr på rikelig med plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater slipper inn godt med dagslys og skaper en luftig og behagelig atmosfære. Rommets størrelse gir fleksible innredningsmuligheter, enten man ønsker soner for lek, TV-stue eller hyggelige familiemiddager. Fra stuen er det utgang til den sydvendte balkongen på 8 kvm, som gir en fin forlengelse av oppholdsrommet og innbyr til avslappende stunder utendørs. Balkongen er overbygget og har montert markise for god skjerming på de varmeste sommerdagene.

Kjøkken
Kjøkkenet ble fornyet i 2020 og fremstår moderne, stilrent og svært funksjonelt. Innredningen har slette fronter og steinbenkeplate som gir et elegant uttrykk, samtidig som løsningen tilbyr godt med skap- og benkeplass. Ved kjøkkenet er det plass til et spisebord, noe som skaper en naturlig møteplass hvor barna kan gjøre lekser eller holde kokken med selskap under matlagingen. Den delvis åpne løsningen mot stuen gir en sosial og familievennlig atmosfære hvor det er enkelt å samle familie og venner.

Bad 1
Baderommet ble pusset opp i 2020, og holder en gjennomgående moderne standard. Rommet er flislagt med varmekabler i gulv og har en lekker innredning bestående av servantmøbel, vegghengt toalett og badekar med dusjløsning. I tillegg er det plass til vaskemaskin og tørketrommel side-by-side med brettebenk, noe som gjør badet både praktisk og funksjonelt for en større familie. Vindusflate bidrar med naturlig lys og gir rommet en lys og behagelig atmosfære.

Bad 2
Boligens andre bad ble også pusset opp i 2020 og er et betydelig pluss i en familiebolig. Her finner man en moderne og arealeffektiv løsning med dusjhjørne, vegghengt toalett og servantinnredning. Badet gjør morgenrutinene enklere og bidrar til en mer komfortabel hverdag for familier med flere familiemedlemmer.

Soverom
Leiligheten byr på hele fire soverom, noe som gjør den svært godt tilpasset barnefamilien. Rommene er fordelt i en egen privat sone adskilt fra oppholdsrommene, og gir gode muligheter for både familieliv, hjemmekontor og gjesteovernatting. Samtlige soverom har gode møbleringsmuligheter og kan enkelt innredes med seng, oppbevaringsløsninger og arbeidsplass etter behov. Med flere rom tilgjengelig står familien fritt til å tilpasse boligen gjennom ulike livsfaser, enten behovet er barnerom, tenåringsrom, kontor eller hobbyrom. Den fleksible planløsningen gjør dette til en bolig som kan vokse sammen med familien.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med vannbåren varme (radiatorer) oppvarmet via fjernvarmeanlegg, samt elektrisk gulvvarme i våtrom og i deler av entré.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av boligblokk, datert 17.07.1985 samt for ventilasjonsanlegg datert 08.07.1988. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eier har foretatt en mindre endring på planløsningen ved å flytte dør og utvidet det minste badet, samt flyttet vegg på det ene soverommet. Dette har ikke vært søknadspliktig arbeid.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om trafostasjon og bestemmelser om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. I henhold til husordensreglene må framleie av leiligheten godkjennes av borettslagets styre, og ingen får anledning til å flytte inn før slik godkjenning er gitt. Den som eier leiligheten er til enhver tid ansvarlig vedrørende forhold i leiligheten. Maksimal fremleietid er normalt to år. Det søkes for ett år av gangen. Beboere som ønsker å benytte leiligheten for korttids-utleie gjennom f eks Air-BNB kan gjøre dette i henhold til enhver tid gjeldende lovgivning. Med korttidsutleie menes utleie på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 dager sammenhengende. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Nedre Silkestrå er kjent som et stille, barnevennlig og attraktivt boligområde på Skøyen. Området byr på svært gode rekreasjonsmuligheter med Frognerparken, Skøyenparken, Bestumkilen og Bygdøy. Disse områdene byr på fantastiske turområder, badeplasser og kaféer - perfekt for hele familien. I umiddelbar nærhet til borettslaget ligger Akebakken mellom Nedre Silkestrå og Hoffsgrenda, bakken er populær for aking på vinterstid og motbakkeløp på sommerstid.

Det er gangavstand til de aller fleste servicetilbud man trenger i hverdagen. Det er flere dagligvarebutikker i området, blant annet Kiwi Hoffsveien, Rema 1000 Møllhausen Torg og søndagsåpne Nærbutikken Skøyen. Maschmanns Matmarked ligger i Karenslyst Allé, her finner man også treningssenter, flere butikker og spisesteder. Skøyen er også et knutepunkt for offentlig kommunikasjon med tog, buss, trikk og flytog. I tillegg er Skøyen en del av satsningen Fornebubanen, som planlegges ferdig i løpet av 2029.

Borettslaget består av tre tun, det røde, det blå og det grønne tunet. Det er fine grøntområder rundt blokkene, flere lekeplasser som har blitt oppgradert de siste årene og egen barnehage med fortrinnsrett for barna i borettslaget. Barnehagen kan leies av beboere for sosiale sammenkomster. Det er sittegrupper og benker på fellesområdene, i tillegg er det mulig å leie parsell i parsellhagen for dyrking av grønnsaker og urter. For barna i Nedre Silkestrå er det bilfri skolevei til Skøyen skole.

Området oppleves som trygt og godt for både voksne og barn, med flotte, grønne områder og det meste en trenger i hverdagen. Velkommen!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Skøyen skole (1. til 7. trinn) og Ris skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Nedre Silkestrå barnehage, som er en privat og foreldredrevet barnehage i borettslaget. Barn som bor i borettslaget har fortrinnsrett.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 27 596 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med plenarealer, asfalterte internveier, lekeplasser og sittegrupper.

Det medfølger en garasjeplass med lader i felles garasjeanlegg, med automatisk portåpner. Plassen er merket med 2011.
Borettslaget har gjesteparkering, enkelte gjesteparkeringsplasser har ladeboks (mot betaling) til bruk for beboere som ikke har garasje/carport og gjester.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for
borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 360/79 datert 06.12.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2437 (friområde/park), datert 29.11.1979. En liten del av tomten er også regulert etter S-4977, naturområde - grønnstruktur.

Skøyen stasjon er det første stoppestedet på nye Fornebubanen. De to inngangene til stasjonen vil ligge på nye Hoff torg og i Harbitzallèen 2. Arbeidene er godt i gang, men noe økt trafikk på grunn av sperrede/innsnevrede veier, samt støy fra sprengning/byggearbeider vil kunne forekomme frem til ferdigstillelse. Estimat for ferdigstillelse av hele prosjektet er 2029.

I Guldbergs vei 31 er det søkt om oppføring av 3-mannsbolig. Det er gitt rammetillatelse, men på grunn av søknad om endringer er saken fortsatt under behandling. Se saksnummer 2025/12320 på Plan og bygningsetatens hjemmeside for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 569,- pr. md. og inkluderer: Oppvarming, internett, forretningsførsel, felles byggforsikring, kommunale avgifter m.m.
Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. 
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra antall personer i husstanden.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Internett 179,-
Oppvarming 1 227,51
Felleskostnader 6 162,-

Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnader i månedene: mai, juni, september og november. Eiendomsskatten utgjør en økning i felleskostnadene i de nevnte månedene på kr 564,- pr. mnd.

Et av borettslagets lån er avdragsfritt frem til mars 2027, og frem til da betales det dermed kun renter.
Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. Ved forespørsel om dette informerer borettslagets kontaktperson i OBOS om følgende:
"Ut ifra beregnet avdrag utgjør dette ca. kr 63,-/mnd pr. andel (gjennomsnitt). Husk derimot at det ikke automatisk betyr en økning. Avdrag på lån må anses som en kostnad, og inngår i helhetsberegningen og fastsettelsen av felleskostnader som styret gjør."

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4.500,- pr. år. / 6.000 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Beboere må selv inngå avtale med Riks-TV dersom de ønsker lineær TV.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 338 985,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 20 381,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 135 043,- pr. 19.06.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 16 755 150,- pr. 19.06.2026 fordelt på to lån, og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207916609
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,39%
Restsaldo 7 552 025,00
Innfrielsesdato: 28.02.2051
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208612883
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,39%
Restsaldo 9 203 125,00
Innfrielsesdato: 30.01.2066
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med mars 2027

11 700 000,00 Prisantydning
135 043,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 835 043,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett- Kjøper
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 844 539,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 854 489,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Torgersen Bjørneng og Kenneth Torgersen Bjørneng

Leiligheten er tilknyttet Nedre Silkestrå Borettslag. Borettslaget består av 145 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp, tlf. 22865500
Borettslaget har egen vaktmester/driftsleder som er tilgjengelig mellom 07:00 og 14:30 på hverdager.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Det er tillatt å ha hund eller katt. Beboer forplikter seg til å følge de særskilte reglene for dyrehold ved å undertegne «Skjema for avtale om dyrehold» og sende dette til styret før anskaffelsen.
Mindre dyr (fugler o.l.) som holdes innenfor leiligheten og ikke på annen måte er til sjenanse for naboene, kan anskaffes og holdes uten godkjenning.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Graving og drenering rundt nr 8, 9 mot garasjen og nr 16, 17, 19 mot terreng.
2023: Obos-nøkkel (opplåsing med mobiltelefon) er montert i alle oppganger.
2022: Oppgradering av blått tun med nytt korkunderlag og flere heller. I tillegg ble det montert nytt klatrestativ, huske og balanse-elementer.
2021: Oppgradering av rødt tun med nye lekeapparater og større uteareal.
2020: Nye lampetopper med LED-pærer i lysmastene i grusbakken.
2020: Oppgradering av grønt tun med nytt korkunderlag, sitte-tribune, langbord og nye lekeapparater.
2020: Installert automatsikringer i fellesanlegg i garasjen og oppstart arbeid med å skifte jordfeilbrytere og ledninger inn til hovedtavlene.
2019/2020: Installasjon av LED-belysning i oppganger og garasje og carportanlegg.
2018/2019: Installasjon av kabler infrastruktur EL-bil og klargjøring for ladepunkter.
2018: Spyling av alle avløpsrør i samtlige leiligheter og alle bunnledninger.
2017: Rehabilitering av fasader (tre-fasader), utskiftning av alle ytterdører i oppgangene, utskiftning postkasser, ringeklokkeanlegg m.v.
2012: Omlegging av vartmvann fra elkjel til fjernvarme.
2003/2004: Betongrehabilitering, maling av gavlvegger, skifting av mønebånd og utskiftning av enkelte vinduer.

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget skal skifte alle eldre vinduer. Prosjektet hadde oppstart i februar 2026 og vil pågå ut høsten 2026. Det antas at vinduene i denne oppgangen skal skiftes 1. oktober +/- 3 uker. Finansieringsramme for prosjektet er kr 29 500 000,-.
- Rehabilitering av betong i garasjeanlegget. Garasjeprosjektet er planlagt utført i løpet av vår 2027. Det er ikke innhentet tilbud på dette prosjektet, men styret fikk et estimat på ca. kr 16 000 000,- i 2025 i forbindelse med tilstandsvurdering av betongen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 30 935,-
Foto  kr 6 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0071/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2671

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 16:09