Elvebakken 4

Elvebakken 4, 3475 SÆTRE
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 357, bruksnummer 640, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 255 kvm

BRA-i:
Underetasje 79 kvm: Gang, kjellerstue, to soverom, badstue, bad og vaskerom. 1 soverom er byggemeldt som bod og ikke godkjent til varig opphold, se pkt ferdigattest.
1. etasje 86 kvm: Stue, kjøkken, to soverom og bad. Innvendig bod/lagerrom, samt innbygget garderobe i gang.
2. etasje 29 kvm: To disponible rom (benyttet som soverom og loftstue) og romslig bod. Loftet er ikke byggemeldt innredet/godkjent til varig opphold

BRA-e:
Underetasje 61 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 45 kvm: Terrasse.

2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 64 kvm, men grunnet skråtak og lav himlingshøyde er ikke alt arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 35 kvm. Ved arealmålingen ble det i tillegg gjort et avvik fra NS 3940 ved bruk av målehøyde ca. 1,5 meter over gulv for å sikre målepunkter, grunnet møblering og løsøre som begrenset flater ved gulvnivå.

Det gjøres oppmerksom på at det er avvik på dagens planløsning fra originale byggetegninger. Se pkt. ferdigattest. Kjøper overtar ansvar og kostnad for dette videre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.05.2026 utført av Takst Nor AS v/Sondre Ellingsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1985. Bygningen er fundamentert på fjellmasser med grunnmur/ringmur i betong. Yttervegger over grunnmur er oppført i bindingsverk og kledd utvendig med stående trekledning. Boligen har underetasje med rom delvis mot terreng, hovedetasje og innredet loftsetasje/2. etasje. Takkonstruksjonen er utført som saltak og er tekket med takstein fra byggeår. Boligen har i hovedsak vinduer med to-lags isolerglass. Det er utvendige trekonstruksjoner i form av platting og terrasse. Det er pipe i boligen.

Boligen har sikringsskap med automatsikringer og jordfeilvern/jordfeilautomater.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Balkong, terrasse, platting: TG3 settes på bakgrunn av omfattende råteskader, nedbrutt overflatebehandling, vesentlig svekket materialtilstand og behov for full utskiftning. Begrenset kontrollmulighet av skjulte/bærende deler gir ytterligere usikkerhet rundt konstruksjonenes restlevetid

Våtrom/bas: Underetasje

TG3 settes på bakgrunn av vesentlig overskredet forventet brukstid, manglende kontrollmulighet av sluk/tettesjikt, registrert svakt fall og stedvis motfall samt behov for full rehabilitering. Ikke påvist noe fukt.

Våtrom: 1. Etasje

TG3 settes på bakgrunn av vesentlig overskredet forventet brukstid, manglende kontrollmulighet av sluk/tettesjikt, registrert svakt fall og stedvis motfall samt behov for full rehabilitering. Ikke påvist noe fukt.

Våtrom: Vaskerom

TG3 settes på bakgrunn av vesentlig overskredet forventet brukstid, eldre og slitt sluk, manglende verifisert tettesjikt/sluktilslutning, skader i våtromsplater, svakt fall og stedvis motfall samt behov for full rehabilitering.
Det er ikke registrert unormale fuktindikasjoner på kontrollerte overflater, men dette endrer ikke vurderingen av rommets alder, skader og samlede
utbedringsbehov.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Grunnmur og fundament: TG2 settes på bakgrunn av registrerte vertikale riss/sprekker i grunnmur og begrensede kontrollmuligheter som følge av utlektede innvendige grunnmursvegger og utilgjengelig terrasse-/bakkant av huset

- Rom under terreng: TG2 settes på bakgrunn av rom under terreng, eldre/ikke fullt kontrollerbar drenering, begrenset utvendig inspeksjonsmulighet og manglende mulighet for ordinær fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon.

- Vinduer og dører: TG2 settes på bakgrunn av alder, eldre to-lags isolerglass, treg funksjon på enkelte vinduer og begynnende råteskade/nedbrytning ved takvindu. Forholdene har skadepotensial og behov for oppfølging, men det er ikke dokumentert et samlet skadeomfang eller funksjonssvikt som tilsier TG3 for hele vindusposten.

- Yttervegger:TG2 settes på bakgrunn av høy alder, oppsprekkinger i panel, utstikkende spiker, mistanke om lokal råteskade, begrenset lufting og manglende musebånd. Det er ikke verifisert et samlet skadeomfang som tilsier TG3, men kledningen har tydelig vedlikeholdsbehov og økt risiko for videre skadeutvikling.

- Takkonstruksjon og loft: TG2 settes på bakgrunn av registrert svank/ujevnheter i takflate/takkonstruksjon, begrenset inspeksjonsmulighet av kneloft og lukket takkonstruksjon hvor øvre oppbygging ikke er verifisert.

- Taktekking: TG2 settes på bakgrunn av høy alder på taktekkingen, manglende dokumentasjon på fornyelse, registrert mose/begroing og
deformasjon/svank i takflaten

Kjøkken
- Overflater og innredning: TG2 settes på bakgrunn av alder, bruksslitasje og eldre teknisk/funksjonell standard. Det er ikke registrert omfattende skader, akutt funksjonssvikt eller unormale fuktindikasjoner på kontrollerte overflater, men kjøkkenet har behov for oppgradering for å oppnå dagens standard.
-Avtrekk: TG2 settes på bakgrunn av alder og bruksslitasje. Det er ikke registrert synlige avvik, og avtrekket har direkte utkast til friluft. Ventilatoren er kun kontrollert med enkel av/på-test, og luftmengde er ikke målt.

- Avløpsrør: TG2 settes på bakgrunn av alder, manglende opplysninger om oppgradering og begrenset kontrollmulighet av skjulte rørstrekk.

- Vannledninger: TG2 settes på bakgrunn av alder, kobberrør fra byggeåret og begrensede kontrollmuligheter av skjulte rørstrekk.

- Varmesentral: TG2 settes på bakgrunn av ukjent alder/installasjonsår, manglende dokumentert servicehistorikk og at anlegget ikke er funksjonstestet ved befaringen.

- Varmtvannsbereder: TG2 settes på bakgrunn av høy alder på varmtvannsberederen, produksjonsår 2002 og økt risiko for lekkasje/funksjonssvikt

- Ventilasjon: TG2 settes på bakgrunn av sammensatt ventilasjonsløsning, begrenset dokumentert funksjon, manglende måling av luftmengder og at ventilasjonsaggregat på kneloft ikke var tilgjengelig for full inspeksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Drenering: Tilstandsgrad settes til TG IU fordi store deler av drenering, grunnmur er ikke tilgjengelige for kontroll. Dreneringens faktiske tilstand og funksjon kan derfor ikke fastslås ved befaringen. Synlig del viser i tillegg manglende registrert topplist på grunnmursplast, men omfanget av forholdet kan ikke vurderes fullt ut.

- Skorstein over tak: TG IU settes fordi skorstein over tak ikke var tilgjengelig for fullverdig inspeksjon, og det foreligger derfor ikke tilstrekkelig grunnlag for å vurdere teknisk tilstand

Helse, miljø og sikkerhet

- Lovlighet - Dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger:
- Innvendig trapp - Avvik på rekkverk, håndløper eller åpninger.
- Utvendig trapp - Avvik på rekkverk: Det er registrert utvendig trapp fra garasje. Rekkverk/håndløper ved trappen er målt/vurdert som for lavt sammenlignet med dagens krav og anbefalinger til sikring av nivåforskjeller og trappeløp.
- Snøfanger - Manglende og/eller feil/skader: Ikke kontrollerbart
- Feierstige - Manglende og/eller skader: Ikke kontrollerbart

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er oppført i 1985 og strekker seg over tre plan med underetasje, 1. etasje og en innredet loftsetasje (ikke godkjent for varig opphold).
Tomten på over 1 mål ligger i skrånende terreng med fjell i bakkant. Trippel-garasje er perfekt for den som er ekstra glad i biler eller vil bruke deler av den til lager eller annen hobby. Den har også et romslig lagringsloft.
Kjøkken og stue ligger i åpen løsning i 1. etasje, og kjellerstuen i underetasjen gir et ekstra oppholdsrom.

Entré:
Praktisk entré med plass til å henge fra seg yttertøy og legge fra seg sko.

Kjøkken:
Kjøkkenet har eldre innredning med overs- og underskap i profilerte fronter. Benkeplaten er i treverk/eik, og veggfeltet mellom benk og overskap er flislagt. Det er montert utslagskum i stål og hvitevarer inkluderer frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap.

Stue:
Stuen i 1. etasje åpner seg mot kjøkkenet og har dør ut til terrassen. Her er det god plass til sofaløsning med tv og spisestue. Det slippes inn mye naturlig lys fra vindusflatene og det er en vedovn plassert sentralt i rommet. Stuen i underetasjen er romslig og har plass til sofagruppe og tv samt peis som gir ekstra hygge.

Bad:
Boligen har 2 bad, hvorav 1 i 1. etasje og 1 i underetasjen. Badet i 1. etasje har vinyl-/banebelegg på gulv og våtromsplater på vegger. Sanitærutstyret består av dusjkabinett, baderomsinnredning med servant, speil-/overskap og vegghengt toalett med innkasset sisterne.
Badet i underetasjen har vinyl-/banebelegg på gulv med oppbrett mot vegg og eldre våtromsplater på vegger. Sanitærutstyret består av dusjkabinett, servant med speilskap og gulvstående toalett. Ved siden av badet har man tilgang på badstue.

Vaskerom:
Vaskerommet i underetasjen er utstyrt med utslagsvask i stål og varmtvannsbereder. Det er synlige vannrør, avløpsføringer og sluk i gulvet. Rommet har ventil/avtrekk i vegg. Gulvet har gulvbelegg/vinylbelegg og veggene er kledd med våtromsplater.

Soverom:
Boligen har totalt 3 soverom, hvorav 2 i 1. etasje og 1 i underetasjen. Soverommene er av god størrelse og alle har plass til seng med ønsket møblement. Det er også 1 rom i underetasjen og 2 i 2. etasje som brukes som soverom, men som ikke er godkjent for varig opphold. Se pkt. ferdigattest.

I loftsetasjen er det to innredede rom som har blitt brukt som soverom og stue tidligere. Langs ytterkantene er det knevegger/kneloft med luker for adkomst og enkel lagring. Loftsetasjen er ikke inntegnet på de opprinnelige byggetegningene og dermed ikke godkjent for varig opphold, og det er ikke funnet dokumentasjon på at innredningen er omsøkt og godkjent. Se pkt. ferdigattest. Loftet ble innredet av tidligere eier i ettertid av at huset ble bygget.

Uteområde:
Fra stuen og soverommene i 1. etasje er det utgang til terrassen. Det totale terrasse- og balkongarealet er 45 m², og inkluderer terrassen mot forsiden samt en platting i bakkant av huset, begge med gode solforhold.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring. Det er varmekabler på begge bad, vaskerom og yttergang.
Det er vedovn/peis og i stuen i 1. etasje, samt peis i stuen i underetasjen. Boligen har montert varmepumpe med innedeler i alle 3 etasjer (kjellerstue, stue og i innredet rom på loft)Ellers oppvarming med panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er oppført i 1985. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for nybygg bolighus ble gitt 15.02.1985. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. 1. etasje: Det gjenstår noe puss av pipe og montering av ildsted.
2. U.etg./kjeller: Det gjenstår påsetting av noe listverk og legging av gulvbelegg i hobbyrom, legging av gulvbelegg i soverom, påsetting av veggbekledning, himling og legging av gulvbelegg i en bod, samt påsetting av himling og listverk i vaskerom. Forøvrig er bad og en bod ikke innredd.
3. Loft: Piper ikke ført gjennom loft og over tak.
4. Utvendig: For taknedløp må det enten monteres utspylere eller nedløpene må føres til avløp. Forøvrig gjenstår pussing av smyg for vinduer, montering av ventilrister samt noe gjenfylling og planering.

Det er uklart om alt er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger søknad om byggetillatelse datert 28.10.1992 for riving av gammel garasje og bygging av ny garasje. Det foreligger ikke brukstillatelse eller ferdigattest for garasjen i kommunens arkiv. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. pbl. § 21-10. Det foreligger dog stemplede tegninger for garasjen datert 16.11.1992.

Det foreligger godkjente og stemplede byggetegninger for boligen datert 24.08.1984.

Det er følgende avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:
Underetasjen:
-Soverom 2 i u.etg er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og ikke godkjent til varig opphold.
-Det som var bakgang på originale byggetegninger er nå blitt entré, og det er i stedet etablert dobbeltdører i skillet mot trappegang.
-Badstue er opprinnelig byggemeldt som bod ihht. originale byggetegninger og ikke godkjent til varig opphold.
1. etasje:
-En del av badet er originalt byggemeldt som vindfang ihht. originale byggetegninger.
2.etasje:
Hele 2. etasje er ikke godkjent til varig opphold.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke søkt innredet og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 1178872, tinglyst 16.12.2015, type heftelse: Bestemmelse om veg
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3203 GNR: 357 BNR: 45
Eiendommen gnr. 357 bnr. 640 gir veirett/adkomstrett over sin eiendom til gnr. 357 bnr. 45. Retten omfatter fri adkomst og mulighet til å snu. Vedlikehold av veien deles likt (50/50) mellom eierne.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr 634875, tinglyst 10.07.2015, type heftelse: Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: KNR: 3203 GNR: 357 BNR: 285
Eiendommen har vei-/adkomstrett over gnr. 357 bnr. 285. Vedlikehold av veien skal deles likt mellom eierne.

Dagboknr 635250, tinglyst 10.07.2015, type heftelse: Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: KNR: 3203 GNR: 357 BNR: 45
Eiendommen har vei-/adkomstrett over gnr. 357 bnr. 45. Vedlikehold av veien skal deles likt mellom eierne.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger sentralt til i Sætre sentrum med båthavna og Oslofjorden i umiddelbar nærhet. Her finnes et hyggelig uteliv med blant annet serveringssteder, Mikes pub, cafe, apotek, klesbutikker, skobutikk, matforretninger, post, bank mm. Det er yrende liv i Sætre på sommerstid med aktivt båt- og badeliv. Utenfor Sætre finner du en meget vakker skjærgård. Det er også flotte turområder sommer som vinter med oppkjørte skiløyper vinterstid og kyststi på sommeren.

Aktivt idrettsmiljø i Graabein IL. Sætre byr også på flere alternative aktivitetsmuligheter for ungdom, med blant annet speider, pikekor og seilforening m.m. Flere moderne treningssenter med spinning og gruppetimer i nærmiljø samt Feelgood treningsenter "rett" utenfor døra.

Bussholdeplass i umiddelbar nærhet. Ekspressavganger med buss retning Oslo fra Sætre sentrum. Det er også bussforbindelser til Drammen, Lier, Verket og Slemmestad.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Sætre barne- og ungdomsskole. Flere private og offentlige barnehager i nærområdet. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er opparbeidet med noe plenareal, steinlagt adkomst og gårdsplass foran huset, terrasser og plattinger. Dels naturtomt i eiendommens øvre del.

Parkering i trippel garasje med separate motoriserte porter. Portene kan åpnes med trådløs fjernkontroll. I tillegg er det plass til flere biler på gårdsplass. Det er strømuttak i garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei via privat stikkvei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan for Asker 2023 - 2035 (ID: 2020100), datert 13.06.2023, avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende.

Eiendommen omfattes av to bestemmelsesområder i kommuneplanen:
- Bestemmelsesområde #7: Prioritert vekstområde.
- Bestemmelsesområde #9: Nullvekst sør. For dette området gjelder kommuneplanens parkeringsnorm, jf. bestemmelsenes punkt 8.2.

I tillegg gjelder rekkefølgekrav for lokalområde Sætre, jf. bestemmelsenes punkt 3.1.2.c: «Utbygging av ny bolig- og næringsbebyggelse i lokalområde Sætre kan ikke finne sted før tilfredsstillende spillvannsløsning er dokumentert, og ev. sikret etablert.»

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 14 056,75 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år / 25 000 kWh. pr. år.
Nåværende eier har forsikring i Gjensidige.
Boligen er tilknyttet fiber fra Viken Fiber/Altibox, men nåværende eier har ikke et aktivt abonnement. Dekoder og ruter medfølger.
Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 410 070,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 640 280,-/5 640 280,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 980 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
145 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 105 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 125 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Christian Høegh-Ljøgodt og Astrid Ljøgodt

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - selger har egen   kr 5 000,00
Tilstandsrapport enebolig kommer i tillegg   kr 0,00
Valgfri Boligselgerforsikring Gjensidige kommer i tillegg - 5,71 promille - regnes av prisantydning  

Oppdragsnummer 16-0039/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2639

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 20:25