Liadalsveien 37

Liadalsveien 37, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 160, seksjonsnummer 30, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 114 kvm

BRA-i:
Plan 7 - 2. etasje 81 kvm: Entré, bad, separat wc-rom, kjøkken, stue, soverom, soverom 2, bod.

BRA-e:
Plan 4 14 kvm: Bod.

BRA-b:
2. etasje 19 kvm: Innglasset terrasse.

Det er registrert 3 kvm ikke måleverdig areal (ALH) grunnet lav himlingshøyde. Arealet for innglasset terrasse (BRA-b) er oppgitt til 19 kvm i arealtabellen, mens det i rapportens brødtekst og kommentarer beskrives som 'ca. 17 kvm'. Differansen skyldes at veggene mellom terrassen og hoveddelen er medregnet i det formelle arealet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.02.2026 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1980. Bygningen er oppført med bærende konstruksjon i betong innfelt med bindingsverk, innvendig kledd med plater og utvendig med teglsteinsforblending, store glasspartier, trepanel, pusset og malt fasade. Fasaden ble rehabilitert i 2019. Etasjeskillere er av støpte betongdekker. Yttertaket er en betongkonstruksjon, og nytt dekke og beslag på sameiets hovedtak ble lagt i 2022. I 2021 ble alle vinduer i leiligheten byttet til 3-lagsvinduer med karm og ramme i tre, med unntak av skyvedøren ut til terrassen og vinduet i boden. Vindu i bod er med doble glass, antatt fra byggeperioden. Entredøren er brannklassifisert (B30) fra 1980, mens terrassedøren er fra byggeperioden med glass i skyvedøren fra 1990 og i sidefeltet fra 1979. Innvendige dører er hvite og glatte, og i 2021 ble det satt inn nye kompakte dører til stue og det minste soverommet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter og over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert skjevheter, noe som må påregnes i bygninger av denne alderen. Målingene var begrenset av møbler. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp, og ytterligere undersøkelser må til for å kartlegge omfanget. Gulvflatene anses som funksjonelle, og det vil sjelden være økonomisk rasjonelt å utbedre dette som et enkeltstående tiltak. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000 kr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Utvendig - Vindu i bod: Eldre vindu uten isolerglass, som er mangelfullt i forhold til dagens byggeskikk. Mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må vinduet skiftes ut, men nøyaktig tidspunkt for utskiftning er utfordrende å fastslå.

- Utvendig - Dører: Dørene har synlig bruksslitasje og enkelte overflateskader, og mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må dørene skiftes ut, men nøyaktig tidspunkt for utskiftning er utfordrende å fastslå.

- Utvendig - Terrasse og veggkonstruksjon: Værslitt fasade, eldre gulvfliser med bom (hulrom under) og sår. Terrassen ligger over innredet rom, noe som erfaringsmessig anses som en risikokonstruksjon. Dokumentasjon på utførelse mangler. Utbedring av bom som et enkeltstående tiltak er sjelden økonomisk rasjonelt. Bom kan føre til at fliser løsner. Lokale utbedringer og generelt vedlikehold må påregnes.

- Innvendig - Overflater: Parkettgulv med generelt høy alder og tydelig bruksslitasje. Det ble registrert bom (hulrom under flisene) på enkelte gulvfliser i entréen. Noe overflatebehandling må påregnes ved kjøp av brukt bolig. Utbedring av bom er sjelden økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak og kan føre til at fliser løsner over tid.

- Tekniske installasjoner - Vannledninger: Installasjonens historikk er ukjent og dokumentasjon mangler. Rørkursene i rør-i-rør-systemet er ikke merket. Det ble registrert irr på enkelte kobberrør. Inspeksjonsluken i det separate wc-rommet ble ikke inspisert. Rørkurser bør merkes, og det anbefales kontroll av autorisert rørlegger.

- Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Installasjonens historikk er ukjent og dokumentasjon mangler. Mer enn halvparten av forventet brukstid på de eldre avløpsledningene er oppbrukt. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må de eldre innvendige avløpsledningene skiftes ut, men tidspunktet er vanskelig å fastslå. Anbefales kontroll av autorisert rørlegger.

- Tekniske installasjoner - Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning fra varmtvannstanken, som er over 20 år gammel (fra 2006). Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring. Utskiftning av berederen er påregnelig, men tidspunktet er vanskelig å fastslå.

- 2. etasje Bad - Overflater vegger og himling: Veggfliser fra 2006 med bruksslitasje, samt enkelte dype og utette fuger. Renovering er påregnelig, men tidspunktet er vanskelig å fastslå. Lokal utskifting av fuger må påregnes.

- 2. etasje Bad - Overflater Gulv: Gulvfliser fra 2006 med bruksslitasje, bom (hulrom under flisene) og enkelte dype og utette fuger. Renovering er påregnelig, men tidspunktet er vanskelig å fastslå. Utbedring av bom som et enkeltstående tiltak er sjelden økonomisk rasjonelt. Lokal utskifting av fuger må påregnes.

- 2. etasje Bad - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen, og vannlåsen i hovedsluket er vanskelig å presse ned. Membranen kunne ikke kontrolleres uten fysiske inngrep. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet er vanskelig å fastslå. En vannlås som ikke sitter riktig kan føre til lukt. Anbefales kontrollert av autorisert rørlegger.

- 2. etasje Bad - Sanitærutstyr og innredning: Innredningen har svelling på nedre del. Avviket påvirker ikke våtrommets funksjonalitet ved normal bruk.

- 2. etasje Separat wc-rom - Overflater og konstruksjon: Det ble registrert bom (hulrom under flisene) på enkelte av gulvflisene. Det ble ikke påvist unormale fuktverdier. Utbedring av bom som et enkeltstående tiltak er sjelden økonomisk rasjonelt og vurderes som begrenset til vedlikehold ved behov.

- 2. etasje Kjøkken - Overflater og innredning: Innredningen har bruksslitasje, sår og fuktskjolder i benkeskap. Varmtvannsberederen er plassert i benkeskap uten automatisk lekkasjestopper. Det ble ikke påvist unormale fuktverdier. For å ivareta sikkerheten anbefales installasjon av lekkasjestopper. Utbedring eller utskiftning av kjøkkenet må påregnes over tid.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- 2. etasje Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking for fuktsøk ble ikke gjennomført på grunn av risiko for å bore i strømførende installasjoner, noe som utgjør et avvik i henhold til forskriften. Hulltaking var heller ikke praktisk mulig mot bod (betongvegg) eller kjøkken (hvor VVB og vannfordelerskap er plassert). Stikkprøvekontroll med fuktmåler viste ingen unormale verdier, men dette gir kun en indikasjon og ingen garanti.

Helse, miljø og sikkerhet

- Rekkverkshøyde balkong/terrasse: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav i TEK17. Kjøper bør gjøres oppmerksom på at eldre bygninger er oppført etter andre standarder. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Byttet komfyrvakt (P3 Elektro).

2024:
- Byttet taklampe i entreen (Falknor Elektro AS).

2023:
- Ny oppvaskmaskin, ny induksjonstopp, ny stekeovn og ny komfyrvakt (elektrisk arbeid utført av Falknor Elektro AS, dokumentasjon foreligger for dette).

2022:
- Byttet røykvarslere i leiligheten.
- Byttet panelovn i stue og kjøkken.
- Elsjekk av leilighet utført av Falknor Elektro AS (dokumentasjon foreligger).
- Installert Waterguard på kjøkken utført av Rørleggertjenester AS (dokumentasjon foreligger).
- Byttet downlights på bad til LED utført av Falknor Elektro AS (dokumentasjon foreligger).
- Byttet lysbryter med dimmer på et soverom utført av Falknor Elektro AS (dokumentasjon foreligger).

2021:
- Byttet alle vinduer til 3-lags vinduer (unntatt skyvedør til terrasse og vindu i bod) utført av Bygningsfirmaet Knut E. Andersen (dokumentasjon foreligger).
- Byttet dører til stue og det minste soverommet med lyddempende tetningslister utført av Bygningsfirmaet Knut E. Andersen.
- Fjernet trekkspilldør mellom kjøkken og stue utført av Bygningsfirmaet Knut E. Andersen.
- Malt stuetak.

2019:
- Innglassing av terrasse utført av Freidher Spesialmontasje AS (dokumentasjon foreligger).

2018:
- Oppført tak over terrasse utført av Freidher Spesialmontasje AS (ingen dokumentasjon foreligger).
- Malt terrassetak.
- Installert elbillader på garasjeplass utført av Smart Elektro AS (dokumentasjon foreligger).
- Malt alle vegger unntatt entré, toalettrom, bad og bod innenfor kjøkken.
- Malt stue- og kjøkkentak.
- Ny vaskemaskin.
- Byttet røykvarslere.
- Nytt brannslukningsapparat.
- Nytt garderobestativ til entré.

2016:
- Installert flere stikkontakter i stue, soverom, gang og toalettrom utført av Lysglimt Elektro AS (dokumentasjon foreligger).

2015:
- Byttet innmat i sikringsskap utført av Lysglimt Elektro AS (dokumentasjon foreligger).

2006:
- Nytt bad (ingen dokumentasjon foreligger).
- Nytt kjøkken (ingen dokumentasjon foreligger).

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2024:
- Tetting av nedkjøringsrampe, kanter og søyler i garasje på 5. plan.

2022:
- Ny porttelefon i alle leiligheter.
- Nytt dekke og beslag på sameiets hovedtak.

2020:
- Montering av dreneringsrenne og ekstra avløp på parkeringsplass.

2019:
- Rehabilitering av fasade.
- Utskifting av lamper i fellesarealer og garasjeanlegg.

2018:
- Etablering av infrastruktur i sameiet for lading av el-bil.

2017:
- Rammetillatelse for innglassing av terrasser i sameiet.
- Rehabilitering av tak – nye beslag.

2016:
- Rehabilitering av alle terrassene mot sør-øst i sameiet, ny membran.

2015:
- Renovering av vegger og tak i kjellerbod og sykkelbod.

2014:
- Rehabilitering av utvendige trapper.

2012:
- Gjennomført kjerneboring av terrassekasser for alle terrasser som har drenering til underliggende etasjer.

Dette er en gjennomgående og arealeffektiv leilighet med en praktisk planløsning. Boligen er oppgradert de siste årene, med blant annet nye 3-lagsvinduer, 2 nye innerdører, og nye hvitevarer fra 2023 på kjøkkenet. En tidligere foldedør mellom stue og kjøkken er fjernet, noe som gir en åpen og sosial sone. Fra stuen er det utgang til en stor, innglasset terrasse på 17 m² som fungerer som et ekstra rom store deler av året.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk og fungerer som leilighetens knutepunkt. Herfra er det direkte tilgang til bad, separat wc-rom, stue og ett av soverommene. Rommet har plass til yttertøy og sko i et garderobestativ.

Stue:
Stuen er et lyst og romslig oppholdsrom med en åpen løsning mot kjøkkenet. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord. En skyvedør i glass åpner opp mot den innglassede terrassen og visker ut skillet mellom inne og ute. Panelovn ble byttet i 2022.

Innglasset terrasse:
Fra stuen er det utgang til en nordvestvendt, innglasset terrasse på 17 m². Terrassen ble innglasset i 2019 og gir et lunt og anvendelig uterom som forlenger sesongen betydelig. Her er det god plass til utemøbler, og store glassflater gir en usjenert atmosfære uten direkte gjenboere.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en Ikea-innredning fra 2006 med hvite, glatte høyglansfronter og benkeplate i laminat. Kjøkkenet ble oppgradert i 2023 med nye integrerte hvitevarer samt ny komfyrvakt. Det er utstyrt med ventilator med kullfilter og en rustfri oppvaskkum. For ekstra trygghet ble Waterguard installert i 2022. Fra kjøkkenet er det tilgang til en praktisk, intern bod. Kjøkkenvinduene er byttet ut med 3-lags vinduer.

Bad:
Badet ble renovert i 2006 og har flislagte overflater på gulv og vegger, samt varmekabler i gulvet. Rommet er utstyrt med en dusjnisje med slagdør i glass, servant med skapinnredning, speilskap med belysning og opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin medfølger. Belysningen består av LED-downlights som ble installert i 2022. Ventilasjonen er mekanisk.

Separat wc-rom:
Leiligheten har et praktisk, separat toalettrom innredet med klosett, servant og speilskap med belysning. Gulvet er flislagt.

To soverom:
Leiligheten inneholder to soverom. I 2021 ble det satt inn ny, kompakt dør på soverom med inngang fra stuen med tetningslister for bedre lydisolering, og alle soveromsvinduene ble byttet til 3-lags isolerglass. Begge rommene har parkett på gulvet.

Bod (intern):
Innenfor kjøkkenet ligger en praktisk bod for ekstra oppbevaring.

Overflater:
Gulvoverflater: Fliser, laminatgulv og parkettgulv.
Vegger: Malte veggflater og tapet.
Himling: Malte takflater.
Innvendige dører er hvite og glatte.

Oppbevaring:
Leiligheten disponerer rikelig med lagringsplass. Dette inkluderer en intern bod tilknyttet kjøkkenet, garderobestativ i entréen, samt en romslig ekstern bod på 14 m² i bygningens 4. plan. I tillegg er det skapinnredning på bad, kjøkken og separat wc-rom. Garderobeskap på begge soverom.

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Boligen varmes opp med elektriske panelovner. Det er varmekabler på badet. Panelovner i stue og kjøkken ble byttet i 2022.

Det er utstedt ferdigattest for Nybygg, Terrassehus datert 30.07.1982. Ferdigattesten omfatter de bygningsmessige forhold samt opparbeidelse av tomten, og gjelder ikke for installasjon av sanitæranlegg, sentralvarmeanlegg, gass og elektrisitet. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

At en ferdigattest er utstedt, gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det er i tillegg utstedt ferdigattest for innglassing av terrasser (fasadeendring) datert 08.03.2022, samt ferdigattest for oppføring av trappeheis datert 20.11.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer overens med dagens bruk. Tegningene er hentet fra Saksinnsyn hos Plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune. Det er kun rominndeling og rombetegnelser som er kontrollert, mens målangivelser og plassering av vegger, dører og vinduer ikke er verifisert. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger en byggeveileder som sameiet fikk utarbeidet i 2020, som inneholder viktig informasjon for seksjonseierne. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknr. 912325, tinglyst 29.01.1926:
Bestemmelse om vei. Bestemmelse om vannrett og veg. Servitutten er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen.

Dagboknr. 920914, tinglyst 07.01.1927:
Skjønn, tidligere ekspropriering av sameiets tomt. Bestemmelse om vannrett og veg. Servitutten er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen.

Dagboknr. 459, tinglyst 13.01.1949:
Eier av gnr. 194 bnr. 88 gis rett til å legge og vedlikeholde kloakkledning over gnr. 194 bnr. 160. Eieren av gnr. 194 bnr. 160 har rett til vederlagsfritt å koble seg på denne ledningen. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Vann- og kloakkvesen.

Dagboknr. 7712, tinglyst 08.07.1958:
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Dagboknr. 16801, tinglyst 03.08.1977:
Utbyggingsavtale i anledning oppføring av eiendommen. Utbygger skal forestå oppføring og bygging av nødvendige tekniske anlegg, vei, vann og kloakk og den bebyggelse på eiendommen som vil bli godkjent av kommunen.

Dagboknr. 19330, tinglyst 01.08.1979:
Eier av gnr. 194 bnr. 160 gir Oslo Lysverker (OL) tillatelse til å sette opp og ha stående en nettstasjon. OL har adgang til stasjonen, og eier kan ikke uten OLs samtykke foreta beplantning eller andre tiltak som hindrer adkomst, ventilasjon eller kabellegging. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra OL.

Dagboknr. 18105, tinglyst 14.03.1988:
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger mv. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Dagboknr. 2627506, tinglyst 22.06.2020:
Eierne av gnr. 194 bnr. 733 og gnr. 194 bnr. 569 gis rett til å legge stikkledning for avløp gjennom fellesarealet på gnr. 194 bnr. 160. Grunneier gir ledningseierne fri adgang for vedlikehold, og forplikter seg til ikke å skade ledningen. Ledningseier skal erstatte eventuelle skader. Felles ansvar for drift og vedlikehold fordeles med 1/40 på gnr. 194 bnr. 733, 6/40 på gnr. 194 bnr. 569 og 33/40 på gnr. 194 bnr. 160. Avtalen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og avløpsverk.

Dagboknr. 940493, tinglyst 01.09.2023:
Oslo kommune (VAV) gis rett til å legge og ha liggende hovedledninger på eiendommen. VAV gis fri adgang for tilsyn og vedlikehold. Eier forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade ledningene. Ved større tiltak må eier finne en løsning i samarbeid med VAV, og avstandskrav på minimum 2 meter fra ledning til konstruksjon må overholdes.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknr. 9245, tinglyst 27.04.1978:
Eier av gnr. 194 bnr. 160 gis rett til å føre vann- og avløpsledninger over gnr. 194 bnr. 618, og gis nødvendig adgang for tilsyn og vedlikehold. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Vann- og kloakkvesenet. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Seksjonseieren kan fritt leie ut sin seksjon. Andelseier plikter å melde utleie til styret for registrering. Korttidsutleie av hele boligseksjonen er ikke tillatt i mer enn 60 døgn årlig, hvor korttidsutleie defineres som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Utleie av garasjeplass og kjellerbod er kun tillatt til personer som allerede har bopel i Liadalsveien 37-47 og dermed har tilgang til fellesarealene.

Velkommen til Liadalsveien 37, en adresse som plasserer deg i hjertet av Ljans rolige og veletablerte bomiljø. Området oppleves som svært attraktivt og veletablert, med en fin balanse mellom rolige boliggater, gode servicetilbud og kort vei til både byliv og flotte naturområder.

Hverdagslogistikken er enkel og effektiv. Med Ljan skole (1.-7. trinn) kun en kort spasertur unna, er skoleveien trygg for barna. Det er også flere barnehager i umiddelbar nærhet, inkludert Ljan Kirkes barnehage og Skredderstua barnehage. De daglige innkjøpene gjøres enkelt på Joker Ljan, bare tre minutter fra døren, mens et bredere utvalg av butikker og tjenester finnes på Sæter Torg, en rask fem minutters kjøretur unna. Hauketo er heller ikke langt unna med to store matbutikker - Istanbul Supermarked og Kiwi.

Fritiden byr på et rikt utvalg av aktiviteter rett utenfor stuedøren. Området har egen kunstgressbane, slalåmbakke og tilgang til private bade- og båtplasser, som gir unike rekreasjonsmuligheter gjennom hele året. På Prinsdal finnes det i tillegg mulighet for oppstalling av hest. For trening innendørs ligger både EVO Nordstrand og Fresh Fitness Hauketo i nærheten. Kollektivtilbudet er solid, med bussholdeplassen Ingiers vei et par minutters gange unna og Ljan stasjon med toget til Oslo S innen åtte minutters gangavstand. Dette gir en sømløs forbindelse til byens pulserende liv når du måtte ønske det.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6.585 kvm som tilhører sameiet. Eiendommen er opparbeidet med asfalterte gang/kjøreveier, beplantning og busker. Noe plenarealer.

Leiligheten disponerer en garasje-/parkeringsplass i første etasje. Plassen medfølger uten separat leie og er utstyrt med elbillader. Kostnader for strøm til elbillading dekkes av den enkelte eier etter forbruk.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Sameiet har felles vedlikeholdsansvar for fellesarealer.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er omfattet av 'Reguleringsplan for gnr. 194, bnr. 160 m.fl., Herregårdsveien 2 a, Ljan', stadfestet 19.11.1973. Området er regulert til byggeområder for boliger, felles avkjørsel, friområde og gangvei.

Reguleringsbestemmelsene fastsetter blant annet følgende:
- Byggeområde for boliger kan bebygges med terrassehus.
- Utnyttelsesgraden må ikke overstige 0,46.
- Gesimshøyden må ikke overstige kote +59,5.
- Det skal avsettes 1,5 biloppstillingsplasser per leilighet.
- Eksisterende rester av brokar forutsettes revet.

Byggesaker i området:
Sloreåsen skianlegg - riving og oppføring av garasje, etablering av snøproduksjonsanlegg, etablering av tursti og utvidelse av nedfart.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 554,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm til fellesarealer, drift og vedlikehold, samt kostnader til TV og bredbånd. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 604 605 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 21 703,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 249 729,- pr. 23.01.2026

Lånevilkår for sameiets felles lån:
Bank: Nordea Bank AB (Publ), Filial I Norge
Lånenr.: 6030.81.31729
Lånebeskrivelse: Nytt lån Nordea .31729
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,15%
Andel av saldo: 249 729,-

5 500 000,00 Prisantydning
249 729,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 749 729,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

143 720,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
154 760,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 904 489,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Åshild Maria Eftevåg og Jakob Roald Larsen

Leiligheten er tilknyttet Liadalterrassen Boligsameie med sameiebrøk 24/1000.
Sameiet består av 34 seksjoner.
Forretningsfører er Alle Tall AS
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt og holde hund eller katt så lenge det ikke er til sjenanse for de andre beboerne.

Foretatt påkostninger de senere år:
2022: Nytt dekke og beslag på hovedtak.
2020: Montering av dreneringsrenne og ekstra avløp på parkeringsplass.
2019: Rehabilitering av fasade.
2019: Utskifting av lamper i fellesarealer og garasjeanlegg.
2018: Etablering av infrastruktur for lading av el-bil.
2017: Rehabilitering av tak. Nye beslag.
2016: Rehabilitering av alle terrassene mot sør-øst og ny membran.
2014: Rehabilitering av utvendige trapper.
2012: Det ble gjennomført kjerneboring av terrassekasser for alle terrasser som har drenering til underliggende terrasser.

Planlagt arbeid og evt. påkostninger:
- Rense gangsti og parkeringsplass for mose.
- Fortsette utbedring av vanninntrenging ved inngang og kjellerboder i 4. etasje.
- Tette dekke på garasjeplan i 5. etasje.
- Installere varmekabler i kummene på parkeringsplassen.
- Fortsette 5-års plan for oppmaling av bod-områder og garasjer.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale, boligen er ledig for overtakelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 915,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring kr. 26 106,00
Foto  kr 3 500,00
Tilstandsrapport  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0007/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.267

Sist oppdatert: 15. februar 2026 kl. 14:19