Konglefaret 32

Konglefaret 32, 1359 EIKSMARKA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 168, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 4, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 250, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 251, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 98, ideell andel 1/26
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 172, ideell andel 1/26
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 508, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 509, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 510, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 511, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 514, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 515, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 516, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 517, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 518, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 712, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 735, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 4, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 250, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 251, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 98, ideell andel 1/26
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 172, ideell andel 1/26
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 508, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 509, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 510, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 511, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 4, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 514, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 250, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 515, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 33, bruksnummer 251, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 516, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 517, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 98, ideell andel 1/26
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 518, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 172, ideell andel 1/26
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 712, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 508, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 735, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 509, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 510, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 511, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 514, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 515, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 516, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 517, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 518, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 712, ideell andel 1654/830186
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 34, bruksnummer 735, ideell andel 1654/830186

Totalt bruksareal BRA: 346 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 80 kvm: Entré, omkledningsrom, kott, TV-stue, vaskerom, tre boder og teknisk rom.
1. etasje 134 kvm: Stue, kjøkken, to soverom, to bad og entré.
Loftetasje 45 kvm: Loftstue, toalettrom og to soverom.

BRA-e:
Enebolig:
Underetasje 27 kvm: Garasje benyttet som hobbyrom.

Frittstående garasje:
1. etasje 45 kvm: Garasje.

BRA-b:
1. etasje 15 kvm: Vinterhage.

Åpent areal:
1. etasje 64 kvm: To terrasser.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 58 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 45 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 kvm.

Det er følgende avvik fra godkjente tegninger:
- Integrert garasje er omgjort til hobbyrom.
Rommene nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.12.2025 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1955 over tre plan. Bærende konstruksjoner er av lettklinkerblokker og trekonstruksjoner, med grunnmur i lettklinkerblokker og betong på støpt gulv mot grunn. Etasjeskillene er av betong- og trekonstruksjoner. Ytterveggene er i trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående trekledning. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein og med undertak av duk fra 2020. Renner og nedløp er i metall. Boligen har en skorstein fra 2020. Piperørene fra peis og ovn innvendig innvendig ble renovert i 2014. Vinduer har karmer av tre med to-lags glass fra 2010, 2013, 2016 og ukjent årstall, samt tre-lags glass fra 2013. Takvinduer er fra 2013 med to-lags glass. Det er entrédører med glassfelter og elektrisk kodelås, og profilerte innerdører. Eiendommen har en vestvendt balkong på 22 m², en østvendt markterrasse på 42 m² og en vinterhage på 15 m². Dreneringen er fra 2020.

Til eiendommen hører en frittstående garasje som er en uisolert trekonstruksjon med stående trekledning. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Garasjen har elektrisk leddport og elbil-lader.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert under trapp i underetasjen. Ifølge selger ble det elektriske anlegget i hovedsak fornyet i 2020, med unntak av vaskerom og boder i underetasjen.

Boligen har ifølge rapporten godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 1.etasje
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Det er sprekker i flisfuger i dusjsonen. Kan være indikasjoner på utettheter i våtrommets tettesjikt. Fare for fukt i konstruksjonen.

Våtrom - Bad 1.etasje (nærmest stue)
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Det er sprekker i flisfuger i dusjsonen. Kan være indikasjoner på utettheter i våtrommets tettesjikt. Fare for fukt i konstruksjonen.

Våtrom - Vaskerom underetasje
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet.
- Sanitærutstyr / innredning: Gulvstående innredning har fuktskader ved dusjkabinett.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Sprekker i elastiske fuger under servant. Det er riss/sprekker i gulvfliser ved dusjkabinett. Kan skyldes utettheter i tettesjikt.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 12 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

Toalettrom Loftsetasje
- Overflater vegger: Riss og sprekker stedvis påvist i overgangen mellom vegg/himling.
- Avløpsrør: Sluk på toalettrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Loft - innredet
- Innerdører: Dørbladet til innerdør til soverom ved toalettrom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse risiko.

Loft - uinnredet / råloft
- Konstruksjonsoppbygging: Det er registrert utettheter i dampsperre/plast samt isolasjonsplater som har løsnet fra takkonstruksjon. Konsekvens er fare for kondensering. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er registrert utettheter i dampsperre/plast mot kald sone (undertaket). Konsekvens er fare for kondensering. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes.

Etasjeskiller - Loftsetasje
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 11 mm i stue og 12 mm på soverom.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er ikke kursoversikt for rør-i-rør-system.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert.

Dører og vinduer
- Vinduer: Enkelte av vinduer i kjeller er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av stige og fra takvinduer med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst.

Balkonger, terrasser, veranda etc
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Rekkverkshøyden (blomsterkasse) er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Grunnmur
- Grunnmur: Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur under vinterhage. Eksakt årsak er ikke kjent.

Stikkledninger - Vann- og avløpsledninger
- Stikkledninger: Utvendige vann og avløpsledninger er byttet ute på gårdsplassen. Det er ikke byttet inn og ut av boligen. Deler av utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Vaskerom underetasje
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.

Radon
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen.

Yttertak
- Konstruksjon: Takkonstruksjonen er delvis lukket, inspeksjon ikke mulig.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet sikkerhetsmessige årsaker.
- Takgjennomføringer: Ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet sikkerhetsmessige årsaker.
- Skorsteiner over tak: Ikke undersøkt grunnet sikkerhetsmessige årsaker.

Terrasser / platting på terreng
- Fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Byggegrunn
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent

Fundamenter
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført omfattende arbeid på boligen. I 2020 ble det utført totalrenovering av to bad, bytte av ytterkledning med etterisolering, bytte av tak, ny drenering rundt hele huset, og hele det elektriske anlegget inkludert sikringsskap ble byttet. Det ble også lagt nytt rør-i-rør-system og ny elektrisk gulvvarme. I 2017 ble vaskerom i underetasje og WC i loftsetasje pusset opp. Flere vinduer ble byttet i 2016 og 2013. Pipen ble renovert og ildsted byttet i 2014, og i 2020 ble ildsted flyttet og ny skorstein montert, med ny peisinnsats i 2023. Selger opplyser at et tett avløpsrør under gårdsplassen ble utbedret ved at nytt avløpsrør og hovedvannledning ble lagt fra kommunal ledning frem til husvegg. En nedgravd oljetank ble tømt, sanert og fjernet i 2015. Selger nevner også en mulig fuktskade på et bad fra før deres eiertid som ble utbedret av forrige eier, samt fuktutslag på grunnmuren før drenering i 2020.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Ny peisinnsats i grue installert.
- Utvidelse av eksisterende elektrisk kurs og montering av spotskinne i stue, samsvarserklæring foreligger.

2021:
- Utvendige vann- og avløpsledninger på gårdsplassen.
- Montert stikkontakt til robotgressklipper og strøm til screens, samsvarserklæring foreligger.

2020:
- Oppgradert bad, utført av Trond Enga Larsen, samsvarserklæring foreligger.
- Oppgradert bad (nærmest stue), utført av Trond Enga Larsen, samsvarserklæring foreligger.
- Åpen kjøkkenløsning installert.
- Hele elektrisk anlegg byttet inkludert sikringsskap, utført av ST Elektro AS, samsvarserklæring foreligger.
- Yttertak belagt med ny takstein og nytt undertak, utført av Trond Enga Larsen.
- Drenering rundt hele huset, utført av Trond Enga Larsen.
- Varmtvannsbereder (283L) installert.
- Nytt røropplegg (rør-i-rør) installert, utført av rørlegger via Trond Enga Larsen, samsvarserklæring foreligger.
- Ny elektrisk gulvvarme installert, utført av ST Elektro AS, samsvarserklæring foreligger.
- Klebersteinsovn flyttet og ny skorstein installert.
- Ytterkledning byttet med etterisolering, utført av Trond Enga Larsen.

2017:
- Vaskerom i underetasje oppgradert med våtromsplater, utført av Sebastian Smalec, samsvarserklæring foreligger.
- WC i 3. etasje oppgradert, utført av Sebastian Smalec, samsvarserklæring foreligger.

2016:
- Vinduer skiftet i 1. etasje og underetasje, utført av M Nilsson Bygg AS.

2015:
- Oljetank sanert og fjernet.

2014:
- Piperenovering og bytte av ildsted til ny klebersteinsovn.

Denne eneboligen strekker seg over tre plan og er betydelig påkostet, med omfattende oppgraderinger utført i 2020. Beliggenheten i Eiksmarka, et attraktivt og barnevennlig villastrøk, tilbyr gåavstand til ønskelige fasiliteter og en tomt på 1,48 mål. Boligen fremstår med en gjennomgående høy standard etter de nylige arbeidene, som inkluderte drenering, bytte av ytterkledning, tak, vinduer, elektrisk anlegg og røropplegg.

Underetasje:
Entreen i underetasjen gir et første møte med boligen. Herfra er det adkomst til en TV-stue, et omkledningsrom og et vaskerom. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert under trappen i denne etasjen. Den tidligere integrerte garasjen er innredet som hobbyrom, men denne bruksendringen er ikke godkjent for varig opphold.

Vaskerom underetasje:
Vaskerommet ble oppgradert i 2017 og har våtromsplater på vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med en vegghengt servantinnredning, en gulvstående innredning med laminat benkeplate og nedfelt utslagsvask, samt et dusjkabinett og gulvstående toalett. Avtrekksventil i himling sørger for ventilasjon.

1. etasje:
Stuen i første etasje er et stort allrom med peisovn og glassdør, som skaper et naturlig samlingspunkt. Rommet har utgang til en østvendt markterrasse på 42 m². Den åpne løsningen mot kjøkkenet bidrar til en luftig atmosfære. Fra stuen er det også adkomst til en innglasset balkong på 15 m², som igjen har utgang til en vestvendt terrasse på 22 m².

Kjøkken:
Det moderne kjøkkenet fra 2020 har slette og profilerte fronter, samt en benkeplate av stein med underlimt oppvaskkum. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som kjøleskap, fryseskap, komfyr, mikroovn, oppvaskmaskin og nedfelt platetopp. En vegghengt ventilator sørger for god avtrekk. Kjøkkenet har god plass til mange, og er i åpen løsning med stuen.

Soverom:
Boligen har to soverom i første etasje som tilbyr rom for dobbeltsenger og garderobeløsninger. I loftsetasjen er det ytterligere to soverom, som har gulvflater belagt med parkett. Det er ukjent om innredningen av loftsetasjen er søkt om og godkjent for varig opphold, noe som gjelder for alle rom i denne etasjen.

Bad 1. etasje:
Boligen har to moderne baderom fra 2020 i første etasje. Begge har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Rommene er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer, speilskap med overlys, dusjhjørne med glassdører og vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Loftsetasje:
Loftsetasjen inneholder en loftstue og et toalettrom. Loftstuen er et fleksibelt rom med lakkert furugulv. Toalettrommet har flislagt gulv med gulvvarme, malte flater og fliser på vegger, samt vegghengt servantinnredning og vegghengt toalett. Det er ukjent om innredningen av loftsetasjen, inkludert loftstuen og toalettrommet, er søkt om og godkjent for varig opphold.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett, fliser, vegg-til-vegg teppe og støpt gulv.
Vegger: Malte flater, tapet, malt panel, våtromsplater og fliser.
Himling: Malte flater, malt panel og downlights.

Lagring:
Eiendommen tilbyr omfattende lagringsløsninger, inkludert et omkledningsrom, kott og tre boder i underetasjen. Den integrerte garasjen i underetasjen er innredet som hobbyrom, men kan også benyttes til lagring. I tillegg finnes en frittstående garasje med elektrisk leddport og elbil-lader, som er uisolert og bygget i trekonstruksjoner. Innredninger i bad, vaskerom og kjøkken inkluderer vegghengte servantinnredninger med skuffer/dører, gulvstående innredninger med dører, og høyskap med integrerte hvitevarer.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
Pendel-lamper over spisestuebord og over sofabord. Pendel taklampe i kjøkken (gjennomsiktig kule).

Medfølger boligen:
Fryseskap, kjøleskap og matskap i underetasjen.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Det er elektrisk gulvvarme i øvrige rom i 1. etasje og underetasje, samt på to bad i 1. etasje, vaskerom i underetasje og toalettrom på loftsetasje. Peisovn med glassdør i stue.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger byggeanmeldelse datert 03.10.1953 med tilhørende byggetegninger.

Det foreligger også:
- Ferdigattest for tilbygg og ombygging av enebolig, datert 11.08.1987, med tilhørende byggetegninger
- Godtatt melding med dispensasjon vedrørende garasje, datert 19.11.2010

Endringer fra originale byggetegninger:

Underetasje:
- Entréen er utvidet mot stuen og innlemmet i et rom som på de originale tegningene fremstår som omkledningsrom
- Teknisk rom er på de originale tegningene byggemeldt som vaskerom
- Dagens vaskerom er etablert i et rom som på de originale tegningene ikke er benevnt

1. etasje:
- Rommene er ikke benevnt på de originale byggetegningene, og megler kjenner derfor ikke til hva de opprinnelig var byggemeldt som
- Planløsningen fremstår noe endret sammenlignet med de originale tegningene, blant annet ved at vegger synes å være flyttet
- Terrasse er etablert uten at dette fremkommer på de originale tegningene
- Utvendig bod som fremkommer på tegningene er fjernet
- Vindusplassering synes å avvike fra de originale tegningene

Loftsetasje:
- Det foreligger godkjente tegninger datert 21.08.1985 hvor begge soverommene er byggemeldt som «rom». Det er usikkert hva slags type rom som er godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, risiko og eventuelle kostnader knyttet til ovennevnte forhold.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1954/1188-1/100 06.02.1954 BESTEMMELSE OM DELEFORBUD
Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Pliktig medlemskap i velforeningen m.v.
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Dette skjøtet gjelder for Gnr. 34 bnr. 168 samt en 1/26. del av bnr. 98 (parkareal). Kjøperen forpliktes til å betale for og tilslutte seg elektriske ledninger, vann- og kloakkledninger med renseanlegg, samt bidra til vedlikehold av veier og parkarealer via Velforeningen. Eiendommen må bebygges med en enebolig i henhold til reguleringsbestemmelser og selgers godkjenning av byggeplaner og fargevalg, og kan ikke deles. Det er restriksjoner på næringsvirksomhet, dyrehold (spesifikke hunderaser forbudt, hunder innestengt nattestid) og vedlikehold av eiendom og gjerder. Selger forbeholder seg rett til å endre servitutter for andre tomter og kan tilbakekjøpe eiendommen dersom byggetillatelse ikke er innhentet innen to år og bygging ikke påbegynt innen tre måneder deretter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det har historisk vært utleieenhet i første etasje.

Velkommen til Konglefaret, en adresse som plasserer deg midt i et av Eiksmarkas mest ettertraktede villaområder. Her bor du i et veletablert og rolig nabolag, samtidig som du har gangavstand til alt en aktiv familie trenger i hverdagen. Boligen ligger skjermet til, med en stor, solrik tomt som gir en følelse av privatliv og plass.

I nærområdet finnes et rikt utvalg av fritidsaktiviteter. På Eiksmarka har du skøytebane, tennisbaner og akebakker, og ved Fossum idrettsanlegg har du lysløype, samt en rekke aktive klubbmiljøer innenfor langrenn, skiskyting, hopp, allidrett og fotball m.m. Bærumsmarka ligger i gang/sykkelavstand unna og byr på milevis med flotte turstier, sykkelveier og preparerte skiløyper, samt badevann og gode rekreasjonsmuligheter. Du har også tilgang på Lysakerelven som kan by på idylliske turstier og flere badekulper langs elven som lokalbefolkningen vet å sette pris på. I tillegg har du Jarmyra med sine flotte turområder og mange fotballbaner og Hagabråten friluftsområde med fotballbane, akebakke og turområder i nærområdet.

Dersom hesteløp er av interesse har du Øvrevoll i nærheten av boligen, som byr på Norges eneste galoppbane. Det er kun en kort kjøretur til Bekkestua (svømmehall, håndballhall, fotballbaner, treningssenter, Bekkestua arena m.m.) samt til flere ridesentre og tennisbaner. For golfentusiasten ligger Grini og Haga golfbaner samt Oslo Golfklubb i nærområdet. Det er ellers kort vei til sjøen med flotte turmuligheter på Fornebu langs kyststien, samt bademuligheter med bl.a. Storøyodden badeplass.

Eiksmarka senter ligger kun 5 minutters gange unna boligen og har blant annet apotek, Kiwi, blomsterbutikk, frisør, sushi og pizza. Du har også tilgang på Extra Eiksmarka, ca like langt unna. Du har også enkel tilgang på Østerås Senter med kafé, butikker og treningssenter, samt Bekkestua, Røa og CC-Vest som byr på et svært godt utvalg av butikker, ulike service/helsetilbud, kaféer og spisesteder samt treningssenter.

God offentlig kommunikasjon med både buss og T-bane i nærheten. Få minutters gåavstand til buss 140 med ruter mellom Skøyen / Bekkestua. På Skøyen stasjon har du også tilgang til både lokaltog og Flytog. Rett ved Eiksmarka senter (ca. 400 meter fra boligen) har du Eiksmarka T-banestasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Grini barnehage Avd Briskehaugen
- Eiksmarka foreldrelagsbarnehage
- Eikebo barnehage

Barneskoler:
- Eiksmarka skole (1-7 kl.)
- Steinerskolen i Bærum (1-10 kl.)

Ungdomsskoler:
Østerås skole (8-10 kl.)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1486,5 kvm. Tomten er opparbeidet med asfaltert oppkjørsel, støttemur av stein, plenarealer og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bærum kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen er en del av et tomtesameie og har en ideell eierandel på flere tomter sammen med nabohusene.

Parkering i frittstående dobbelgarasje med elektrisk leddport og elbillader. I tillegg er det biloppstillingsplass på asfaltert oppkjørsel med plass til 3 biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er ikke registrert vannmåler på eiendommen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (1328 m²) og kjørevei (159 m²) i henhold til eldre reguleringsplan «EIKSMARKA, område B» (ID: 1949097), vedtatt 18.10.1949, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planens bestemmelser angir blant annet at bebyggelsen skal være åpen villamessig og ikke overstige 2 fulle etasjer. For eneboliger i to etasjer er maksimalt gulvareal 180 m², og for eneboliger i én etasje 140 m².

Eiendommen omfattes av «KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042» (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. I planen er et areal på 1487 m² avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel gjelder så langt de ikke er i strid med kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer supplerer i tillegg gjeldende reguleringsplaner der disse ikke selv angir noe annet.

Byggesaker i nærområdet:
- Byggesak - 2025/7308: Hasselbakken 13 A - svømmebasseng.
- Byggesak - 2025/15264: Konglefaret 43 A - vesentlig endring i bærende konstruksjon.
- Byggesak - 2020/11736: Konglefaret 57 - på- og tilbygg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer avløp, feiing, renovasjon og vann.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 10 410,78
- Feiing: kr 392,04
- Renovasjon: kr 5 384,28
- Vann: kr 8 907,72

Totalt: kr 25 094,82

Årsprognose for 2026 er kr 33 730,67.

Andre løpende kostnader opplyst av selger:
- Forsikring: kr 15 108,- (Fremtind Forsikring AS)
- Strøm: kr 39 500,- i 2024 (37 000 kWh). Norgespris er avtalt fra 01.10.2025.
- TV/Internett: Tilknyttet Viken Fiber (Altibox). Kjøper må tegne eget abonnement.
- Alarm: Tilknyttet, men abonnement følger ikke med.
- Velforening: kr 500,-

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2026 var kr 7 052 100,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 468 617,- i følge skatteetaten.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

22 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

550 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
570 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
22 570 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Løyning og Line Helén Løyning

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen.

Vederlag:
Foto Enebolig kr 6 500,-
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,-
Kveldsfoto Enebolig kr 5 000,-
Markedsføringspakke kr 25 000,-
Oppgjør kr 7 500,-
Tilrettelegging kr 15 000,-
Visninger kr 2 900,- pr stk.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune kr 4 426,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - Maksimumspris kr 65 000,-
Tilstandsrapport enebolig over 250 kvm inkl. plantegninger kr 24 687,-

Oppdragsnummer 10-0382/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25382

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 17:04