Idrettsveien 25A

Idrettsveien 25A, 1892 DEGERNES
Kommunenummer 3120, gårdsnummer 193, bruksnummer 86, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3120, gårdsnummer 193, bruksnummer 79, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Al Kirkeby Borettslag, organisasjonsnummer 942716141

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
1. etasje 71 kvm: Entré, to soverom, gang, bad, vaskerom, bod, kjøkken og stue.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 10 kvm:

Boligen disponerer en utvendig, samt en innvendig bod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til andelen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.02.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Vestvendt terrasse i trekonstruksjoner på ca. 10 m². Gulv med terrassebord. Rekkverk i trekonstruksjoner med sprett.
Del av tomannsbolig bygget i 1988. Bygningen antas fundamentert med betong til komprimerte masser. Ringmur antas å være av betong. Gulv mot grunn av betong. Yttervegger antas oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig med stående kledning. Takkonstruksjon med w-takstoler av tre, saltak takform, antatt
tekket med takstein e.l. (ikke besiktiget) Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

- Våtrom:
Himling med malte plater. Vegger med baderomsplater og tapet. Gulv med belegg. Innredeet med toalett, servant nedfelt i innredning, speilskapog dusjhjørne med forheng. Mekanisk avtrekk via kjøkken.- Eier opplyser at det er montert våtromsplater i deler av badet via vennetjeneste.

Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet er i dag i bruk. Det bør settes inn dusjkabinett slik at man begrenser den direkte vannpåkjenningen. Oppussing anses som påregnelig.

Konsekvens/tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrommet bør oppgraderes i henhold til dagens krav for å sikre tilstrekkelig fuktsikring og funksjon. Som et strakstiltak bør det installeres dusjkabinett. Dersom dette ikke gjøres, er det økt risiko for fuktskader og følgeskader på tilstøtende konstruksjoner, samt redusert levetid og funksjon på våtrommet. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.

- Vaskerom:
Himling med malte plater. Vegger med malte plater. Gulv med belegg. Innredet med vaskeromsinnredning. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk.

Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet er av eldre dato og fremstår med betydelig alder og slitasje. Konstruksjonen vurderes å ha passert forventet teknisk levetid, og det er økt risiko for svikt i tettesjikt og fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Total oppgradering av våtrommet må påregnes. Det registreres hull i belegg ved dør.

Konsekvens/tiltak
- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet bør totalrenoveres slik at det tilfredsstiller dagens krav til fuktsikring og bruk. Dersom dette ikke gjøres, er det økt risiko for fuktskader og følgeskader på bygningskonstruksjonen, samt redusert brukssikkerhet. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.

Det er gitt tilstandsgrad (TG2- avvik som kan krever tiltak) på følgende:

- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Vurdering av avvik: Det ble målt ca. 15 mm høydeforskjell til midten av gulvet fra hjørne ved pipe. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

- Vannledninger:
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

- Avløpsrør:
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

- Ventilasjon:
Vurdering av avvik: Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Det er registert kun en veggventil i bod.

- Varmtvannstank:
Vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja. Det har vært fukt noen steder i tak inne , dette er sjekket opp av borettslag. Det er ingen fukt der nå . Var noen her å sjekket med fuktmåler og ingen fukt ble funnet.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid. 2020. Faglært. Har blitt byttet , tak , vinduer , gangdør , verandadør og terasse. Har dokumentasjon.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. 2016. Faglært. Satt inn AMS måler. Firma - One Co Elektro AS. Har dokumentasjon.

Velkommen til Idrettsveien 25A - en innbydende halvpart bolig på ett plan, perfekt for deg som ønsker en lettstelt bolig i rolige og barnevennlige omgivelser.

Boligen fremstår gjennomgående modernisert med lyse overflater, fine gulv og en god planløsning som gir en luftig og sosial atmosfære. Den åpne stue- og kjøkkenløsningen danner boligens naturlige samlingspunkt, med vedovn som gir både varme og hygge på kjølige dager. Kjøkkenet er moderne og funksjonelt, og fra stuen er det utgang til en romslig terrasse - ideell for sommerens måltider og avslapning. To gode soverom gir fleksible bruksmuligheter, enten du trenger barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Eiendommen ligger i et veletablert boligområde med kort vei til skole, barnehage, idrettsanlegg og daglige servicetilbud. Dette er en bolig med fint potensial og en beliggenhet som passer de fleste livsfaser.

Stuen fremstår som lys og innbydende med gode vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Rommet har laminatgulv og malte veggflater i tidsriktige farger. Det er god plass til både sofagruppe og spisebord, og rommets utforming gir en naturlig og sosial flyt mot kjøkkenet. Fra stuen er det direkte utgang til terrasse og hage.

Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og heltre benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er integrert platetopp og stekeovn, samt opplegg for oppvaskmaskin. Kjøkkenet fremstår funksjonelt med god skap- og benkeplass.

Badet er fra byggeår med belegg på gulv og baderomsplater på vegger, og er utstyrt med toalett, servant med innredning og dusjløsning. Det er foretatt delvis oppgradering med montering av våtromsplater på deler av vegg. Badet fungerer i dag, men har nådd forventet levetid, og totalrenovering må påregnes for å tilfredsstille dagens krav til våtrom.

Boligen har to soverom med god størrelse og fleksible bruksmuligheter. Rommene har lyse overflater og laminatgulv som gir et nøytralt og tidløst uttrykk.

Vaskerommet har belegg på gulv og malte overflater på vegger og himling. Rommet er innredet med vaskeromsinnredning og opplegg for vaskemaskin. Vaskerommet er funksjonelt, men er også av eldre dato, og oppgradering bør påregnes for å møte dagens krav til fuktsikring.

Komfyr medfølger ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med gulvvarme i alle rom, utenom boden.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 29.02.1988.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.  

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen har en sentral og praktisk beliggenhet i Degernes sentrum i Rakkestad kommune, med gangavstand til skole, barnehage, idrettsanlegg, dagligvarebutikk og kollektivtilbud. Samtidig er området preget av rolige omgivelser med lite trafikk og gode oppvekstvilkår. Avstanden til Rakkestad sentrum er ca. 10 km, med enkel adkomst videre til Halden, Sarpsborg og Oslo. Beliggenheten gir en god kombinasjon av landlig ro og nærhet til nødvendige servicetilbud, og passer godt for både barnefamilier, pendlere og de som ønsker en lett tilgjengelig bolig i et etablert nærmiljø.

Idrettsveien 25A ligger i Kirkeby borettslag, et veldrevet og oversiktlig borettslag bestående av 14 andeler, tilknyttet Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag. Området fremstår som trygt, rolig og svært barnevennlig, med kort vei til det meste av daglige behov. I umiddelbar nærhet finner man Kirkeng skole og barnehage, Degernes kirke, Degerneshallen samt dagligvarebutikk med post i butikk. For den aktive byr nærområdet på gode tur- og fritidsmuligheter, herunder lysløype ved Degerneshallen samt tilgang til både 4H-hytte med bålplass og populære Vikingrenda – et yndet utfartssted for barn og unge. Området består ellers av etablert boligbebyggelse og omkringliggende landbruksarealer, som gir et åpent og grønt preg.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Kirkeng skole (1-7 kl.) 0.3 km
Rakkestad ungdomsskole (8-10 kl.) 9.8 km
Mysen videregående skole 26.3 km
Halden vgs - avd. Porsnes 30 km

Barnehager:
Kirkeng barnehage (0-5 år) 0.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 806 kvm som tilhører borettslaget.    

Parkering på egen plass utenfor leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan - Søndre del av Kirkeng utbyggingsområde datert 29.10.98 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er omfattet av følgende hensynssoner i kommuneplanen: (Ras og skredfare) Dette vil kunne få betydning for behandlingen av plan- og byggesaker som omfatter den aktuelle eiendommen, blant annet medføre utredningsplikt for tiltakshaver/forslagstiller og eventuelt krav om avbøtende tiltak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 353,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felles lån, kommunale avgifter, eiendomsskatt, bygningsforsikring, utvendig vedlikehold, styrerhonorar og forretningsfører m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 657
Avdrag kr 764
Driftsutgifter kr 3 932   

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 000,- pr. år. / 8 500 kwh. pr. år.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 469 838 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnadene.

Andel formue er kr 28 709,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 159 586,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 234 213,- pr. 20.02.2026 og lånevilkårene er:
Annuitetslån: 4 terminer per år.
Rentesats per 20.02.2026: 5.05% pa.
Antall terminer til innfrielse: 51
Saldo per 20.02.2026: 2 234 213
Andel av saldo: 159 587
Første termin/første avdrag: 30.03.2019 (siste termin 30.09.2038 )

1 800 000,00 Prisantydning
159 586,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
1 959 586,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 978 838,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Marie Berg

Leiligheten er tilknyttet Al Kirkeby Borettslag. Borettslaget består av 14 andeler.
Forretningsfører er SOBBL Sarpsborg og Omegn boligbyggelag.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Det er egne regler for dyrehold og det inngås avtale og søkes til styret om dyrehold. Brudd på disse regler for dyrehold kan i tillegg medføre at dyret/dyrene kreves fjernet for
eierens regning. Følgende regler gjelder:
- Husdyr skal ikke gå fritt på borettslagets fellesarealer. Dette gjelder både ute og inne. Hunder føres i bånd eller bæres på fellesarealer.
- Evt ekskrementer skal fjernes straks.
- Eieren holdes ansvarlig for at dyreholdet følger bestemmelsene om ro og orden i følge ordensreglene.
- Vilkår for husdyrhold fastsettes av generalforsamlingen.

Foretatte påkostninger de senere år:
2015 - Det ble i regi av borettslaget skiftet vinduer, terrassedører, inngangsdører og laget nye plattinger.
2019 - Det er i regi av borettslaget en pågående oppgradering av tak og fasader på bygningene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 51 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 7 400,00
Oppgjør  kr 8 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører SOBBL  kr 6 000,00
Innhenting av informasjon forretningsfører SOBBL  kr 5 071,00
Innhenting av offentlig opplysninger Rakkestad komm. inkl tegn  kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Rapport fra takstmann (Witek) Tillegg - Ekstra etasje utover 1  kr 9 000,00

Oppdragsnummer 67-0034/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2634

Sist oppdatert: 22. mars 2026 kl. 12:23