Sandakerveien 67A

Sandakerveien 67A, 0477 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 224, bruksnummer 349
Aksjenummer 1, AS Sandakerveien 67, organisasjonsnummer 819781672

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
Aksjeleilighet:
5. etasje 51 kvm: Entré, bad/vaskerom, soverom, kjøkken, stue.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.
Loft 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
5. etasje 2 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 11 kvm, men grunnet skråtak er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.01.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1939. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, og grunnmuren er av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke av betong, med utvendig pusset murfasade. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takstein e.l. (ikke besiktiget). Leiligheten har vinduer med 3-lags press glass, en lyd- og brannklassifisert entrédør, balkongdør med 2-lags isolerglass og innvendige glatte innerdører. Det er en østvendt balkong på ca. 2 m² i betongkonstruksjon med rekkverk i stålkonstruksjon.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i trappeoppgang.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket ble målt til 40 mm og er målt gjennom stuerommet. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av betong. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Innvendig dør: Synlig fuktsvelling i bunn av toalettdør.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillat med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det påvist mangelfull ventilasjon i stuen.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på vinduer, vann- og avløpsledninger, samt anlegg for vannbåren varme.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkongen var snødekt på befaringsdagen. Eventuelle skader eller forhold skjult av snøen er ikke avdekket eller vurdert av takstmann. Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning

Våtrom
- Bad/vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverkshøyde balkong
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m. Det er ikke krav om utbedring nå, men kan bli aktuelt ved fremtidig rehabilitering eller myndighetspålegg.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Bad/vaskerom oppgradert. Arbeidet omfattet nye overflater (fliser, malte plater med downlights), gulv med fliser og elektrisk gulvvarme, membran, og ny innredning med vegghengt klosett og dusj. Badet ble utvidet ved å innlemme et tidligere kott.

Dette er en gjennomgående leilighet med god intern beliggenhet i 5. etasje. Planløsningen gir lysinnslipp fra to sider, med gode solforhold. Leiligheten har en god takhøyde på rundt 2,55 meter og et bad som ble oppgradert i 2017.

Nærmere innhold:

Entré:
Du kommer inn i en entré med flislagt gulv og varmekabler. Døren er lyd- og brannklassifisert. Fra gangen er det direkte tilgang til alle rom i leiligheten.

Stue:
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har store vindusflater og en takhøyde på cirka 2,55 meter som sørger for en luftig atmosfære. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong.

Balkong:
Den østvendte balkongen på ca. 2 kvm har adkomst fra stuen. Her kan du innrede med et cafésett der morgenkaffen kan nytes.

Kjøkken:
Kjøkkenet er holdt i en separat løsning der du får en fin sone for matlagingen. Kjøkkenet er fra 2015 har glatte fronter og benkeplate i laminat. Innredningen er fra IKEA og har integrert platetopp, stekeovn og kjøl-/fryseskap. Oppvaskmaskinen ble byttet i 2025. Over kokesonen er det en kullfilterventilator.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til ønsket oppbevaringsløsninger.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2017 og har flislagte overflater med elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt toalett, baderomsinnredning med heldekkende servant og speil, samt dusj med foldevegg. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk. Himlingen har innfelte downlights.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, kjøkken og soverom. Fliser med elektrisk gulvvarme i entré og på bad.
Vegger: Malte plater og betong. Fliser på bad.
Himling: Malte plater. Innfelte downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder. En loftsbod med et gulvareal på 11 m² (inkludert areal med lav takhøyde) og en kjellerbod på ca. 4 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Vegglysestake, speil og bilder, TV og veggfeste. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger.

Boligen varmes opp av vannbåren radiatorvarme. Det er elektrisk gulvvarme på bad og i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen ble oppført i 1939. Det foreligger et Ekspedisjons-Dokument for våningshus, ferdig attestert 02.12.1939. Dokumentet tilsvarer datidens ferdigattest. Dette kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for ombygging av forretnings- og kontorbygg, datert 01.03.1985.
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for ventilasjonsanlegg, datert 29.08.1984.
- Ferdigattest for baderomsrehabilitering, datert 27.04.2004.

Det foreligger godkjente byggetegninger, men dagens planløsning avviker fra disse.

Badet er utvidet ved at et tidligere kott er innlemmet som en del av baderommet. En slik endring fra tilleggsdel (kott) til hoveddel (bad) er normalt søknadspliktig. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at endringen er omsøkt eller godkjent. Det er i forbindelse med dette også laget et nytt sluk på badet. Det foreligger ferdigattest på baderomsrehabilitering som innebærer nytt sluk, men det foreligger ikke tegninger fra denne byggesaken og det er derfor usikkert om dette omfattes av ferdigattesten.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser med unntak av:

1938/405411-3/105 13.09.1938 FESTEKONTRAKT - VILKÅR

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann-/kloakkledning, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen.

Utleie reguleres av selskapets vedtekter og borettslagslovens bestemmelser anvendes normalt tilsvarende. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se vedtektene for eventuelle avvikende bestemmelser og konferer megler ved spørsmål.

Attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert boligområde på populære Sandaker, midt i mellom Oslo sentrum og Marka. Fra leiligheten har man kort gangavstand til alt av forretnings- og servicetilbud. Boligen ligger sentralt til, men samtidig tilbaketrukket og fredelig. Området er kjent for sine store, flotte og frodige parker som kan nytes av store og små. Det er kort gangavstand til blant annet anerkjente Torshovparken, Torshovdalen og Torshov kirkepark. For turglade sjeler er det kun få minutter til turstier og vakre naturområder langs Akerselven, og elven fører deg opp til Maridalen eller ned til urbane sentrum. Velger du å ta trikken oppover mot Marka tar det kun 10 minutter før man kan nyte de rolige omgivelsene i naturen fra Kjelsås ved Maridalsvannet, og ikke minst de flotte skiløypene på vinterstid.

Flere dagligvarebutikker i umiddelbar nærhet med både Kiwi, Rema 1000, Joker i Brettevillesgate (åpent alle dager) samt Coop Mega på Sandaker senteret. Meget hyggelig lokal kafé/bakeri/pizzeria hos Åpent Bakeri i Hans Nielsen Hauges gate. Åpent Bakeri blir Lofthus Samvirkelag på kveldene og deres pizza er regnet som en av byens beste.

Det florerer av kultur og servicetilbud i nærområdet. Ved det gamle gårdstunet til Lillo Gård er det etablert flere butikker som Meny, restauranten Kompis, Mester Grønn og apotek som danner et hyggelig nærsenter. Det er en rekke småbutikker og spesialforretninger langs Vogts gate. Konstabel med sin flotte interiørforretning og vår lokale slakter og delikatesseforretning Strøm Larsen bør nevnes. Spillplassen på Torshov har minigolf, volleyball, basketball, fotball og utendørs treningsapparater. Her er det fint å være for liten og stor. Videre har Torshov flotte kulturtilbud som Soria Moria konseptet Nieu med scene og egen bar, Torshovteatret, Cosmopolite og Trikkestallen med teater og koselig uteservering på sommerstid.

Få minutter gange til Storo storsenter, et av Oslos største kjøpesenter med 130 butikker og flere restauranter. Det er et stort SATS-treningssenter i 4.etasje på senteret. Flere treningssentre finner du både i Grefsenveien, på Sagene og Myrens Sportssenter. Norges største kinosenter, ODEON Oslo, ligger midt mellom Handelshøyskolen BI og Storo Storsenter. Kinoen har hele 14 saler og en kul bar med loungeområde.

Meget god offentlig kommunikasjon finner du rett ved - på dag- og kveldstid bringer T-banelinje 4 og 5 deg fra Sinsen T-banestasjon til alle kanter av byen. Trikk nr. 15, 12 og 18 går fra Grefsenveien få minutters fra leiligheten. Buss nr. 30 går mellom Nydalen og Bygdøy (Huk badestrand) like rundt hjørnet fra Hans Nielsen Hauges gate. Flybussen går fra Grefsen stasjon/Storokrysset, ca. 8-10 minutters gange fra leiligheten, slik at det er kort vei for den som reiser mye. Fra leiligheten er det kun 10 minutters gange til Handelshøyskolen BI i Nydalen. Det er også enkelt å komme seg til Universitetet og andre høyskoler via sykkel, T-bane, trikk eller buss rett utenfor døren.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festetomt med uoppgitt tomteareal. Tomten er festet fra Oslo Kommune. Festekontrakten løper i 80 år fra 01.11.1988. Årlig festeavgift er på 213 000,-.

Boligselskapet har 33 parkeringsplasser til utleie. Eier leier i dag en plass for 650 kr/mnd, som er inkludert i felleskostnadene. Det er montert ladeboks for elbil på sameiets parkeringsplass i bakgården, men det er venteliste for å få tildelt plass.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærområdet:

Saksnummer 202212601 - Reguleringssak. Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Gående skal også oppleve bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet ved at gater og byrom rustes opp langs trikketraseen. I tillegg skal fremkommelighet for kollektivtrafikk ivaretas. Det er ønskelig å utvikle Storokrysset til et mer attraktivt byrom og et effektivt trafikknutepunkt. Denne saken fortsetter i sak 2025/06693.

Saksnummer 202214970 - Reguleringssak - Hans Nielsen Hauges gate - Sykkeltilrettelegging - Detaljregulering. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Hans Nielsen Hauges gate mellom Sandakerveien og Nordkappgata fra kjørevei, fortau og annen veigrunn til kjørevei, sykkelfelt, fortau og annen veigrunn. Hovedhensikten med planforslaget er å tilrettelegge for et høystandard sykkelanlegg i begge retninger. Planen legger også til rette for bedre siktforhold i krysset Hans Nielsens Hauges gate X Carl Jeppesens gate og utvidelse av et fortau i Carl Jeppesens gate. Detaljreguleringen er godkjent av bystyret 17.12.2025. Nytt saksnummer 2025/06806.

Saksnummer 2025/21988 - Byggesak - Sandakerveien 66, bruksendring til studentboliger. Eksisterende bebyggelse består i dag av et sammenhengende bygningsvolum på 5-6 etasjer med fasade mot Lillogata, Treschowsgate og Sandakerveien, samt et påbygg langs Lillogata i 1-2 etasjer.
Tiltakshaver ønsker å få aktivitet på tomten og ser at det er mulig å konvertere deler av eksisterende bebyggelse til studentboliger som første steg i prosessen med å transformere og utvikle hele tomten. Konverteringen omfatter 1.–6. etasje i hele bygningsmassen. Samlet BRA m2 for studentboliger blir ca. 9.200 m2. Det er forespurt forhåndskonferanse, saken er fortsatt i startfasen.

Saksnummer 2025/20638 - Byggesak - Sandakerveien 58C, oppføring av nybygg. Fredensborg Norge AS foreslår å omregulere Sandakerveien 58 B-C fra spesialområde bevaring (boliger), til bolig, forretning/offentlig eller privat tjenesteyting. Hovedhensikten med planforslaget er å bygge en ny bygård med ca. 15 nye boliger og utadrettet virksomhet i form av forretning/tjenesteyting i 1. etasje mot Sandakerveien og gamle Sandakerveien. Den nye bygården skal plasseres inntil den eksisterende bygården i Sandakerveien 58 B-D, og tilpasses denne i høyde og utforming. Det er forespurt forhåndskonferanse, saken er fortsatt i startfasen.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i reguleringsplaner på Oslo kommune sine nettsider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleien er kr 5 892,28 pr. mnd. og inkluderer internett, varmtvann, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Husleien er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 5 743,28
- Internett: kr 149,-

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Det er ikke planlagt ytterligere økninger i 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 700,- pr. år / 8000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 149,- pr. mnd. Internett modem og ruter medfølger salget.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 1 407 531 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 20 660,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 158 591,04 pr. 23.04.2026.

Total fellesgjeld for selskapet er kr 15 544 078,- pr. 23.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927120997
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 23.04.2026: kr 15 544 078,00
Andel av saldo: kr 158 591,04
Innfrielsesdato: 30.03.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,30%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 800 000,00 Prisantydning
158 591,04 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 958 591,04 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskiftegebyr AKSJE (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 973 241,04 Totalpris inkl. omkostninger
4 983 191,04 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Lunde Larsen og Marthine Tonby

Leiligheten er tilknyttet AS Sandakerveien 67.
- Aksjeselskapet er registrert med organisasjonsnummer 819781672.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Aksjeselskapet er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 82022092.
- Aksjelaget består av 102 leiligheter.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.
- Fellesvaskeri i kjelleren med vaskemaskiner, tørketromler og tørkeskap, vaskerikort benyttes.

Foretatte påkostninger de senere år:
2023: Bakgård påkostet og opparbeidet
2020: Etablert 12 ladestasjoner for elbil på parkeringsplassene
2020: Lekkasjesikring toalettsisterner
2020: Utbedring av ventilasjonsanlegg i gården
2017: Nye låsesystemer på fellesdører
2016: Installasjon av fiber for TV og internett
2014: Oppgradering av dørcallingsanlegg
2012: Tilkoblet fjernvarme. Rehabilitering av bakgård og parkering
2006-2007: Fasaderehabilitering inkludert etterisolering og nye vinduer i oppganger
2003: Oppgradert elektrisk anlegg med automatsikringer
2002-2003: Baderomsrehabilitering og utskiftning av soilrør
2002: Ny drenering inkludert bunnledninge

Styret informerer pr. 07.05.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger.

Megler har kopi av ligningsposter for 2025. Dokumenter for aksjelaget, som årsrapport, kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper skal godkjennes av styret i aksjelaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Søknad om godkjenning av ny aksjonær sendes til styret. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, og overtakelsen bør legges til etter at styregodkjenning foreligger. Godkjenning kan ta inntil to måneder. Kun fysiske personer kan bli aksjonær.

Aksjeselskapet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. Selskapet har legalpant for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER;   kr -10 000,00
Kunderabatt SELGER; Boligveiledning  kr -1 950,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Pantenoteringsgebyr til forretningsfører USBL - aksje(selger)  kr 3 217,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 912,00
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0551/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25551

Sist oppdatert: 16. mai 2026 kl. 15:37