Søndre Rød 1C

Søndre Rød 1C, 0752 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 11, bruksnummer 513, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Søndre Rød Borettslag, organisasjonsnummer 928153185

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 62 kvm: Gang, stue med åpen kjøkkenløsning, to soverom og bad.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 24 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer en bod på loft, nr. 22 på ca. 5 kvm og en utebod i felles bygg, nr. 15 på ca. 2 kvm iht. seksjoneringen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.06.2025 utført av Mikkel Degland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Mindre del av gangen er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger, og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er ikke omsøkt. Del av gangen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen har iht. tilstandsrapporten støpte konstruksjoner med innfelte bindingsverk. Generelt oppført i støpte konstruksjoner med innfelte bindingsverks vegger med den byggemåten som var vanlig ved oppføringstidspunktet. Merk at dagens krav til isolering og tetthet mv. er vesentlig strengere enn krav ved oppføringstidspunkt. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3:

- Våtrom - Bad - Overflate vegger og himling
TG3 er vurdert for hele våtrommet grunnet alder, ukjent oppbygning og overgang ved tettesjikt til sluk. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad - Overflate gulv
TG3 er vurdert for hele våtrommet grunnet alder, ukjent oppbygning og overgang ved tettesjikt til sluk. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad - Membran, tettesjiktet og sluk
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak må påregnes. Med bakgrunn i at badet er av eldre dato og sluk er fra byggeår må badet påregnes oppgradert innen rimelig tid, sluk er mer utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til membran ikke kan konstateres klemt i sluk. Våtrommet
fungerer etter dagens bruk med dusjkabinett i følge eier. For mer informasjon se side 8 og 9 i tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:

- Kjøkken
TG2 vurderes da ventilator har kullfilter. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

- Vinduer og ytterdører
TG2 vurderes for vinduer og dører grunnet alder og generell slitasje. Vinduer og dører har nådd en alder som erfaringsmessig tilsier at isolerings evnen er svekket. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- VVS - WC og innvendige vann- og avløpsrør
TG2:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- VVS - Varmtvannsbereder
TG2 vurderes da alder på berederen er ukjent og den antagelig har passert over halvparten av forventet levetid. For mer informasjon se side 10 og 11 i tilstandsrapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:

- Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Svar: Ja
Det er noe fukt i garasjeanlegg og utvendig bod

- Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Svar: Ja

- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Ja
Beskriv omfanget: Garasjeanlegget og utvendig bod, da dette er åpne rom.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt opplegg kjøkken og flere stikk og lysbrytere i hele leiligheten
Hvilket firma utførte jobben? Skogheim el.installasjon AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

- Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
Svar: Ja
Beskriv omfanget: Det har vært fuktskader i noen andre leiligheter men det kan være fordi folk ikke har lufting.

- Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Svar: Ja
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? Styret er i gang med en vedlikeholdsplan, med noen planer for fasade men ingenting er vedtatt i årsmøtet

Pen 3-roms leilighet beliggende i et attraktivt, veletablert og barnevennlig boligområde på Røa. Området passer perfekt for deg som ønsker en sentral beliggenhet kombinert med rolige og grønne omgivelser.

Her har du kort vei til barnehager, skoler, et rikt servicetilbud, samt gode kollektivforbindelser med både buss, T-bane og Flybussen. I tillegg har du enkel tilgang til flotte turområder i marka, noe som gjør dette til et ideelt sted for både familier og friluftsinteresserte.

-Terrasse på 24 kvm
-Moderne 3-roms
-Disponerer garasjeplass (ikke rettsvern)
-Barnevennlig boområde
-Kort vei til barnehager og skoler
-Butikker og spisesteder rett ved Røa Torg, kun få minutter unna
-Kort vei til buss og t-bane

Entré:
Entréen er praktisk, med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Den fungerer som et naturlig knutepunkt med tilgang til boligens øvrige rom.

Stue:
Stuen er et lyst og innbydende oppholdsrom. Her er det god plass til både sofagruppe, TV og spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en luftig og trivelig atmosfære.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med slette, lyse fronter og benkeplate i stein. Underlimt sort kum med ettgreps blandebatteri. Integrert kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Kokeplate med ventilator og kullfilter. Normalt vanntrykk og god avrenning.

Det er kun de integrerte hvitevarene som medfølger salget. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad:
Bad med flis på vegger og gulv, malt himling og naturlig avtrekk. Dusjkabinett, gulvmontert toalett og servant med ettgreps blandebatteri. Vannrør i kobber og plast avløp.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og annet ønsket møblement. Det andre rommet egner seg fint som et gjesterom, kontor eller barnerom.

Terrasse:
Stor terrasse på 24 kvm med utgang fra stuen, perfekte solforhold og gode muligheter for utemøbler og hyggelige stunder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektriske varmekabler i baderomsgulvet. For øvrig oppvarming med panelovner / løsovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 15.11.1985 og ferdigattest på oppføring av bygningstekniske installasjoner datert 31.07.2024.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Mindre del av gangen er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger, og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er ikke omsøkt. Del av gangen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen har en ettertraktet beliggenhet i et veletablert og barnevennlig boligområde på Røa. Her bor du sentralt, men likevel tilbaketrukket fra byens kjerne, med fredelige og grønne omgivelser rett utenfor døren.

Området har et godt utvalg av barnehager, skoler og offentlig transport, med både buss- og T-baneforbindelser. Flybussen stopper også på Røa, noe som gjør området ekstra praktisk for pendlere.

Dagligvarehandelen er godt dekket med flere alternativer som Coop, Meny, Rema 1000 og Kiwi, samt søndagsåpen Joker i Vækerøveien. Det er kort gangavstand til Røa Torg – et moderne og innbydende nærsenter med vinmonopol, spisesteder og en rekke butikker. I tillegg ligger kjøpesenteret CC Vest på Lilleaker i kort kjøreavstand, med et bredt utvalg av både kjedebutikker og spesialforretninger i moderne og trivelige omgivelser.

Rett i nærheten finner du flotte turstier langs Lysakerelva, som slynger seg fra Bogstadvannet og ned til Lysaker brygge, med vakker utsikt mot Oslofjorden. Her ligger også Bogstad gård med kafé og kulturtilbud, samt Oslo Golfklubb, kjent for sin kompakte mesterskapsbane.

Ved Grini mølle er Lysakerelven demmet opp og danner Grinidammen – et populært badested om sommeren. Røa kunstisbane Bogstad, en kunstfrosset flate på 15 000 m², ligger også i nærheten – perfekt for skøyteaktiviteter vinterstid. For den friluftsinteresserte byr nærområdet på merkede stier over Ullerntoppen og gjennom Mærradalen, med ski- og turløyper som leder helt inn i Nordmarka og Vestmarka.

Holmenkollen nasjonalanlegg, med muligheter for hopp, langrenn, skiskyting og rulleski, ligger også i kort avstand, sammen med Tryvann vinterpark – et moderne skianlegg som er betydelig oppgradert de senere årene.

For deg som liker å holde deg i form, finnes det flere treningssentre i nærområdet – blant annet SATS Røa og Røa Bad. Sistnevnte er et moderne anlegg med 25-meters basseng, spa-/terapibasseng, boblebad, barnebasseng, sklier og klatrevegg – et tilbud som passer for både små og store.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
- Rønningen Kanvas-barnehage
- Montessoribhg. Solsikken Solkroken
- Lysejordet barnehage

Barneskoler
- Huseby skole
-Lysejordet skole

Ungdomsskoler
- Rudolf Steinerskolen i Oslo
- Montessoriskolen Lyse
- Hovseter skole

Videregående skoler
-Persbråten videregående skole
- Ullern videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 606 kvm som tilhører huseierforeningen. Tomt er opparbeidet med plen, vei og parkeringsareal

Boligen disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg som eies av huseierforeningen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på huseierforeningens tomt, og at parkeringsplassene/garasjeplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at huseierforeningen i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for plassen. Huseierforeningen kan ved vedtak beslutte annet bruk av arealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Bolig m.tilh.anlegg og grense for bebyggelse i henhold til reguleringsplan S-2409 datert 08.08.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser:
- Formål: Bolig m.tilh.anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006.
- Formål: Andre sikringssoner og vannforsyningsanlegga i henhold til reguleringsplan S-5058 datert 13.11.2019

Reguleringsplanen som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon.

Pågående plansaker:
- Saksnummer 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)

Pågående byggesaker:
- Saksnummer 201708484 - Ostadalsveien 17 A - Tilbygg, fasadeendringer og bruksendring av kjeller til bolig
- Saksnummer 202556254 - Ostadalsveien 9 - Bruksendring av rom i kjeller til bolig og fasadeendring
- Saksnummer 202554291 - Røaveien 23 - Påbygg på enebolig

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 959,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring, tv/internett, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, vaktmestertjeneste, trappevask, forsikringer styrehonorar m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10.856 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv og internett, og er inkludert i fellesutgiftene.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 440 558,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 762 231,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 37 451,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 13.08.2025

Selskapets totale lån og vilkår:
Bank: Utbygger, lån er ikke betalt
Lånenr.: 11111111111
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,00%
Restsaldo 12 230 000,00
Innfrielsesdato: 30.09.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfri periode til og med September 2028.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

5 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 709 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Line Kristine Ljungren

Leiligheten er tilknyttet Søndre Rød Borettslag. Borettslaget består av 30 andeler.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Planlagte påkostninger: 
- Justering av dørbremser på alle dører
- Utbedring av vannproblemer i Søndre Rød 1
- Vedlikehold og utbedringer på fellesrør i Søndre Rød 22
- Innhentet befaringer og tilstandsvurderinger av: Tak, ventilasjon, vaskerom, elektriske anlegg og uteboder.
- Utarbeidelse av husordensregler, samt utføring rutiner for HMS og sikkerhet

Fremtidsplaner:
- Nåværende styre arbeider med å etablere et realistisk budsjett som i større grad samsvarer med faktisk drift og behov - noe som etter vår vurdering ikke har vært tilfellet tidligere.
- Arbeidet med å utvikle en langsiktig vedlikeholdsplan er godt i gang. Planen vil danne grunnlag for fremtidige budsjett og gi styret og beboerne bedre oversikt over kommende kostnader og nødvendige tiltak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Kun fysiske personer kan være andelseiere i laget med unntak av følgende, som kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst en bolig og opp til ti prosent av boligene. Se vedtekter for mer informasjon.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 35.000,- inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 24.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 11-0099/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandvika
Jongsåsveien 2 A, 1337, SANDVIKA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR11.2599

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 12:12