Gladengveien 7E

Gladengveien 7E, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 27, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 126, ideell andel 1/226
Andelsnummer 31, Locus Ensjø Brl, organisasjonsnummer 927182726

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

Andelsleilighet:
BRA-i:
5. etasje 95 kvm: Entré/garderobe, stue/spisestue/kjøkken, tre soverom, to bad og bod.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
5. etasje 21 kvm: To balkonger.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2023. Bygningen antas fundamentert med betong til komprimerte masser og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger antas oppført i stål og betong med utfyllende bindingsverk av tre, utvendig forblendet med teglstein og kledd med stående kledning. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie eller lignende, men er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 3-lags pressglass fra 2022, og skyvebalkongdører med 3-lags glass fra samme år. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og det er en innerdør med glassfelt samt glatte innerdører. Det er en nordvestvendt balkong på ca. 12,4 m² og en sydøstvendt balkong på ca. 8,4 m², begge med terrassebord og rekkverk i stålkonstruksjoner.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og ble installert i byggeåret 2023. Sikringsskapet er plassert i boden.

Det er montert komfyrvakt over kokeplass.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning

Bad ved stue/kjøkken
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Bad ved soverom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad i 2023, hvor to klosetter ble byttet av faglærte fra firmaet T.E.Lund invest. Dokumentasjon på arbeidet foreligger.

Ingen moderniseringer er dokumentert siden byggeår.

Dette er en gjennomgående 4-roms leilighet fra 2023, beliggende i 5. etasje med heisadkomst. Boligen holder en gjennomgående høy standard med en-stavs parkett og vannbåren gulvvarme i de fleste rom. Planløsningen er effektiv med en åpen stue- og kjøkkenløsning, tre soverom, to bad og en praktisk innvendig bod. Leiligheten har to private uteplasser på hver sin side av bygget, som gir gode solforhold gjennom dagen.

For deg som ønsker å bo supersentralt med kort vei til alt av kollektiv- og servicetilbud, men samtidig ha en skjermet beliggenhet er dette en leilighet som du må se - her kan du flytte rett inn!

Entré:
En lys entré med innfelte downlights i himlingen ønsker velkommen. Rommet har plass til garderobeløsninger for yttertøy og sko. Herfra er det direkte tilgang til fellesområdene og et av badene. I entréen er også fordelerskapet for vannledningene plassert.

Stue og spisestue:
Den åpne løsningen gir et sosialt og luftig allrom med plass til både sofagruppe og en egen spisesone. Store vindusflater og en skyvedør i glass slipper inn rikelig med dagslys. Rommet har enstavs eikeparkett med vannbåren gulvvarme, som er gjennomgående for leiligheten.

Kjøkken:
For mange er kjøkkenet selve hjertet i hjemmet. Kjøkkenet fra HTH har en praktisk hjørneløsning med glatte, mørke fronter og godt med skap- og benkeplass. Kjøkkenet er holdt i en sosial åpen løsning mot spisestue, noe som gir deg god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages, eller mens små barn leker. Det er et generøst og gjennomtenkt kjøkken, med rikelig av oppbevaringsplass i hyller i overskapene og skuffer under benken. Her er ingen dype hyller man aldri ser bunnen av. En vakker og stor benkeplate gir deg armslag mens man disker opp middagen. Alle hvitevarer er integrerte: kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn og et eget vinskap. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt og vannstoppsystem for ekstra trygghet.

Balkong I:
Fra stuen er det utgang via skyvedør til en nordvestvendt balkong på ca. 12 m². Dette er en fin uteplass for ettermiddags- og kveldssol, med plass til en sittegruppe.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom. Hovedsoverommet har utgang til den andre balkongen. De to andre rommene har en god størrelse som gjør de fleksible, egnet som barnerom, gjesterom eller kontor. Alle soverommene har en-stavs parkett med vannbåren gulvvarme.

Balkong II:
Den andre balkongen er på ca. 8 m² og er sydøstvendt, med utgang fra hovedsoverommet. En ideell plass for morgenkaffen.

Bad I:
Det ene badet ligger praktisk til ved entréen og stuen. Baderommet er påkostet og er fra 2023. Rommet er flislagt og har vannbåren gulvvarme. Her har det blitt valgt fliser utover standarden. Det er innredet med vegghengt toalett, servant i innredning og et dusjhjørne med svingbare glassdører. Her er det også opplegg for vaskemaskin.

Bad II:
Det andre badet er også påkostet og har adkomst fra hovedsoverom. Dette badet er flislagt med vannbåren gulvvarme, og er utstyrt med vegghengt toalett, servant i innredning og et dusjhjørne med skyvedør. Her har det også blitt valgt fliser utover standarden.

Overflater:

Gulv: En-stavs parkett i alle oppholdsrom og innvendig bod. Fliser på begge bad. Det er vannbåren gulvvarme i alle rom unntatt boden.
Vegger: Malte plater. Fliser på badene.
Himling: Malte plater og malte betongelementer. Innfelte downlights i entré og på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod, samt en ekstern bod i kjelleren på ca. 4,9 m². Sikringsskapet er plassert i kjellerboden.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har fjernvarme. Varmefordeling skjer via vannbåren gulvvarme i alle rom utenom bod. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest datert 18.09.2024. Attesten gjelder oppføring av fire blokker med boliger, næring og barnehage. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 18 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vei, bestemmelse om vann og kloakk, bestemmelse om gjerde, bestemme om parkering/garasje, bestemmelse om adkomstrett, bruksrett til felles uteoppholdsarealer m.m..

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomstrett, bruksrett og bestemmelse om vann/kloakk på gnr. 129 og bnr. 25. Rettigheten er tinglyst på gnr. 129 og bnr. 25, dagboknr. 1345192- 2, 5 og 6 tinglyst 27.10.2021.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral, men samtidig tilbaketrukket beliggenhetpå Ensjø, en av Oslos mest spennende bydeler i sterk utvikling. Området har gjennomgått en imponerende transformasjon fra tidligere industribebyggelse til en moderne og levende bydel, kjennetegnet av stilrene boligprosjekter, frodige grøntområder og gode urbane kvaliteter. Her bor du komfortabelt med en perfekt balanse mellom byliv og natur.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av servicetilbud, dagligvarebutikker, caféer og spisesteder. Blant annet finner du Rema 1000, Kiwi, Spar og Joker i umiddelbar nærhet, sistnevnte også med søndagsåpent tilbud på Petersborgplassen. Her ligger også det populære bakeriet Boulangerie M. På Ensjø Torg finner du blant annet Åpent Bakeri, Grøde, Osten Vin & Pizza og Hy’s Sushi, mens Gladengveien kan friste med hyggelige serveringssteder som Happis, Sushi & Thai og Kinabolle.

Kort vei unna ligger også Fyrstikktorget og Hasle Torg med et bredt spekter av butikker og servicetilbud, inkludert Coop Mega, Vinmonopolet og Baker Hansen. Vinslottet på Hasle har etablert seg som et populært møtested i et karakteristisk industribygg, med et variert tilbud av serveringssteder, butikker og aktiviteter.

Området byr på svært gode rekreasjonsmuligheter med flere parker og grønne lunger like i nærheten. Tiedemannsparken og Hovinbekken ligger kun et steinkast unna, med idylliske tur- og sykkelveier som strekker seg videre mot både sentrum, Grefsenkollen og Østmarka. Østre parkdrag er et attraktivt tilskudd med blant annet naturpark, grillplasser og oppholdsarealer. Det er også kort vei til populære områder som Tøyenparken, Kampen park og Valle Hovin, som byr på flotte friarealer, idrettsanlegg og arrangementer året rundt.

For den aktive finnes et bredt tilbud av treningsmuligheter i nærområdet, med treningssentre som SATS på både Kampen og Hasle, samt det nye og moderne Tøyenbadet innen kort avstand. I tillegg ligger Jordal Amfi og Valhall Arena i gangavstand.

Området har et svært godt kollektivtilbud. Ensjø T-banestasjon ligger kun få minutters gange unna og betjenes av linje 1–4, med kort reisetid til Oslo sentrum. Helsfyr er også i nærheten, som et av byens største kollektivknutepunkt med T-bane, buss og flybuss. Busslinje 21 går fra nærliggende Grenseveien.

For barnefamilier er området svært godt tilrettelagt med flere skoler og barnehager i gangavstand. Boligen tilhører Teglverket skole (1.–10. trinn) og Fyrstikkalleen videregående skole ligger i nærheten. Det finnes også flere barnehager i området, blant annet Petersborg og Stålverkskroken barnehage.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Teglverket skole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 398 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger parkeringsplass i Locus Ensjø Garasjesameie, Anleggseiendom gnr 129 bnr 126, hvor eier tinglyses med ideelle andeler per parkeringsplass. Ved eierskifte tilkommer et administrasjonsgebyr i henhold til gjeldende prisliste til forretningsfører, og det faktureres felleskostnader fra garasjesameiet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Gladengveien) og via privat vei (felles avkjørsel) med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er avsatt til hovedformål byggeområde for boliger, nåværende i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er regulert til underformål Bolig m. tilh.anlegg i reguleringsplan, S-4317, vedtatt 20.06.2007.

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Pågående byggesaker i området:

Malerhaugveien 20 - oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje
Saksnr: 2025/20495 (201919904)
Det ble gitt midlertidig brukstillatelse for hele tiltaket 27.10.22
Status: Endret tillatelse, gitt 04.09.25. Tiltaket godkjent ved rammetillatelse omfatter oppføring av boligblokk med 106 leiligheter, underjordisk parkeringsanlegg, samt barnehage i byggets underetasje mot vest. Endringene som omfattes av denne søknaden omhandler oppføring av sikringspergolaer tilknyttet barnehage.

Gladengveien 3B
Påbygg og endring av kontorbygget med saksnummer 201901400. Dette ble stoppet av bystyret i 2022.
Saksnr: 202116834
Siste dok. 15.6.2022

Gladengveien 9A - forhåndskonferanse, oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal
Saksnr: 2025/23209
Det søkes etablert et klassisk og elegant bykvartal, som både er åpent og tydelig definert. De to feltene inngår i en helhet med tanke på uterom og omgivelsene. Boligbebyggelse på 6-7 etasjer.

Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer
Saksnr: 2025/11886
Det søkes riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og 3 boligbygg i 6 og 7 etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeiding av uteoppholdsarealer. I tillegg er det gitt tillatelse til oppføring av ny fasade på eksisterende bygg på 129/18 (Felt A11) etter riving av tilliggende lagerhall.
Det ble gitt rammetillatelse for tiltaket 04.04.25.

Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8
Saksnr: 2025/07134
Status: Midlertidig brukstillatelse, 05.01.26

Ensjøveien 7 - riving av bebyggelse
Saksnr: 2025/10608
Status: Igangsettingstillatelse gitt 15.10.25.
Formålet med riving er klargjøre tomta for nybygg for NRK. Areal som skal rives er 2718 m2 BRA.

Pågående plansaker i området:

Ensjøveien 3 - Oppføring av bygg for NRK -oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn
Saksnr: 202202903

Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn
Saksnr: 201918011
Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget.

Ensjøveien 16-22 - Næring/kontor - Planforslag til offentlig ettersyn
Saksnr: 202209626
Ensjøveien Utvikling AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Planforslaget legger opp til påbygg på to eksisterende bygninger, samt et nybygg. Det foreslås næringsbebyggelse med høyder som tilsvarer 2 etasjer og 6-7 etasjer med en maksimal utnyttelse på 30 000 m² BRA. Planforslaget sikrer også to gatetun, samt deler av parken Østre parkdrag. Plan- og bygningsetaten anbefaler hovedgrepet med næringsutvikling, nye møteplasser og ombruk, men anbefaler likevel ikke planforslaget, blant annet fordi utnyttelsen er for høy.

Felleskostnadene er kr 4 213,- pr. mnd. og inkluderer TV/bredbånd, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, kommunale avgifter, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 048,-
- TV/bredbånd: kr 165,-

Kostnader til oppvarming og varmt tappevann (fjernvarme) faktureres a konto basert på individuelt forbruk og kommer i tillegg til felleskostnadene. Avregning skjer periodisk.

Eiendomsskatt på kr 410,75 tilkommer i juni, september og november.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger informerer om et strømforbruk på ca. 8 172,- årlig.

Eiendommen er tilknyttet OBO nett, der avgiften er inkludert i felleskostnader.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 383 763for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 19 827,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 14.04.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 174 695 000,- pr. 14.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208074458
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 14.04.2026: kr 174 695 000,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 28.02.2063
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,79%
Avdragsfrihet til og med februar 2063.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Nedbetaling kan skje 28. februar og 30. august.

10 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 401 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 411 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rune Lindblad og Tone Anita Vågsberg

Leiligheten er tilknyttet Locus Ensjø Borettslag. Borettslaget består av 124 leiligheter, en næringsseksjon for barnehage og en næringsseksjon med lokaler butikker/bevertning.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Forsikret hos: Tryg Forsikring - polisenummer 8597186.

Eiendommene er organisert som to kombinerte eierseksjonssameier, Locus Ensjø Syd (sameie) og Locus Ensjø Nord (dette Borettslaget) bestående av både bolig og næringsseksjoner.
Syd og Nord deler garasjekjeller, som er en anleggseiendom og et eget sameie (Locus Ensjø Garasjesameie) med egne vedtekter.

Det gjøres oppmerksom på at styremøte for 2026 ikke enda er avholdt og at nye påkostninger kan vedtas.

Iht. samtale med styreleder 16.04.2026 opplyses det at de har et hageprosjekt gående for å oppgradere uteområdet, dette er finansiert med borettslagets midler da de har god økonomi.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen.

Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget. Dette er et frittstående borettslag, og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 27 438,00   kr 0,00
Foto  kr 8 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0148/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26148

Sist oppdatert: 04. mai 2026 kl. 17:30