Vårstigen 5B

Vårstigen 5B, 1463 FJELLHAMAR
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 165, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 351 kvm

BRA-i:
Underetasje 128 kvm: Hoveddel med hall og boder. Hybel med vindfang, stue/kjøkken, bad, toalettrom, gang, soverom, kontor, bod og garderobe.
1. etasje 121 kvm: Gang, stue/spisestue, kjøkken, bad, vaskerom og soverom
2. etasje 66 kvm: Gang, tre soverom, bad og toalettrom.

BRA-e:
1. etasje 18 kvm: Utvendig bod.

BRA-b:
1. etasje 18 kvm: Innglasset terrasse.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 75 kvm: Terrasse.
2. etasje 12 kvm: Balkong.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 79 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 66 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 13 kvm. Utvendig tilliggende bod i underetasjen er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde. For terrassen er kun deler medtatt i TBA, da deler er vurdert til å være adkomstvei.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.06.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1932, med påbygg og totalrenovering i 1979/1980, 1993 og 1996. Grunnmuren er av naturstein og betongkonstruksjoner, og det er støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra 1980 og 1996. Renner og nedløp er av metall. Vinduer og dører er av tre fra varierende årstall, blant annet 2022, 2010, 1996, 1993, 1980 og byggeår. Boligen har skorstein fra byggeår og en peisovn fra ca. 2012. Det er utgang til balkong fra soverom i 2. etasje, samt flere terrasser, inkludert en innglasset terrasse og en terrasse på ca. 75 m² med basseng.

Tilliggende utebod i betongkonstruksjon med stående trekledning og yttertak med takplater. Konstruksjonen er uisolert.

Sikringsskap er plassert i boder i underetasjen, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er observert utettheter i underkant av det ene sikringsskapet.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Det gjøres oppmerksom på at det ble gjort endringer i krav til tilstandsrapporter i 2026, hvor alle bad som er oppført før år 2000, automatisk får TG3 pga alder.

1. Etasje: Våtrommet er bygget med støpt plate på isolert grunn med vannvarme i gulvet.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

1. Etasje Våtrom - Vaskerommet er bygget med støpt plate på isolert grunn med vannvarme i gulvet.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

2. Etasje Våtrom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Underetasje Våtrom - Bad Hybel
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i fliser ved dusjsonen.
- Overflater gulv: Det er registrert riss/sprekk i fliser ved dusjsonen.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

1. Etasje Våtrom
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Det er registrert riss/sprekk i flis ved glassvegg.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

1. Etasje Våtrom - Vaskerom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

2. Etasje Våtrom
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken - Hoveddel
- Vannrør: Vannrør av kobber er opplyst til å være fra 1995 og har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Underetasje Kjøkken - Hybel
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen har enkelte skader/ svelleskader.

Underetasje Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

2. Etasje Toalettrom
- Helhetsvurdering: Det observeres tegn til sprekker i veggflis foran toalett. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har enkelte riper/merker og knirk.

Rom under terreng - Underetasje
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale i hybeldelen har tegn til svelleskader. Selger opplyser at dette skyldes en leieboer som hadde uhell med vannsøl. Ved utbedring av kilden ble det besluttet å ikke skifte gulvet. Det betyr at det ikke er noen pågående fuktproblemer.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen.

Loft - innredet - 2.Etasje
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak ved pipeløp. Selger opplyser at dette skyldes utett bedlag på pipa for mange år siden (10-15). Ble utbedret når dette ble oppdaget.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Huseier opplyser om observasjoner av mus.
- Skjeggkre: Huseier opplyser om at det har vært observasjoner av skjeggkre.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Tilliggende bod 1.etasje
- Innvendige forhold: Det registreres forhøyede fuktverdier/ saltutslag i bod. Selger opplyser at boden egner seg utmerket til lagring av utemøbler og fritidsutstyr.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

1. Etasje Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da hulltaking ble vurdert unødvendig.

1. Etasje Våtrom - Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da hulltaking ble vurdert unødvendig.

Tekniske anlegg
- Badeinnretninger: Boligen har utendørs basseng, som er unntatt fra tilstandsanalysen.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, da den ikke var tilgjengelig.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Terrasse / platting (baksiden)
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting - 1.Etasje
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er stedvis under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært utført arbeider på våtrom i flere omganger, alltid av godkjente fagfirmaer. Det er skiftet en del vinduer i 2022 av faglært, og også tidligere. Det er utført rørarbeider flere ganger av fagfirmaer. I 2018 ble det skiftet fra oljefyr til bergvarmeanlegg, og oljetanken i kjelleren ble fjernet. Selger opplyser at de har hørt mus fra tid til annen, men at det er lenge siden nå.

Det har vært tegn til skjeggkre i boligen, men det har ikke vært oppdaget noen det siste 1,5 året.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2026:
- Asfaltert gårdsplass
- Montering av elbillader utført av Leithe Elektro
- Malt de fleste tak innvendig i boligen og noen vegger
- Søkt om oppføring av carport

2025:
- Kontroll av det elektriske anlegget

2023:
- Vask av tak med mosefjerning og impregnering av taksteinen

2022:
- Generell oppussing av hybeldel. Reetablert lydhimling i deler av hybelen
- Diverse rørleggerarbeider utført av Lørenskog Rørleggerbedrift AS
- Installasjon av varmtvannsbereder i bod i hybeldelen
- Skiftet tre vinduer i andre etasje i forbindelse med sammenføying av hybel og hovedhus
- Skiftet varmtvannsbereder i hybel samt etablert separat vanntilførsel

2021:
- Skiftet baderomsinnredning i hybelen og generelt oppusset hybeldelen

2020:
- Oppgradering av åpen kjøkkenløsning i hybeldelen med ny oppvaskmaskin og komfyr

2018:
- Installasjon av varmtvannsbereder og bergvarmeanlegg i bod i underetasjen
- Fjerning av oljetank og oljefyr, og skiftet til energibrønn med varmepumpe selvstendig for boligen
- Skiftet duk i svømmebassenget

2015:
- Etablering av kjøkkeninnredning i hoveddel med profilerte fronter og integrerte hvitevarer

2014:
- Flislagt gjestebad i første etasje.

2010:
- Etablert overbygg over svømmebasseng

2007:
- Innglassing av overbygget uteplass med skyvedører

1999:
- Tilbygg på boligen og oppføring av utebod bak

1997:
- Etablering av kontor

1996:
- Tilbygg på boligen
- Omtekking av yttertak med ny takstein og tilhørende beslag på tilbygget

Ukjent årstall:
- Etablering av bad i hybeldelen med flislagte overflater, nedsenket himling med downlights, samt innbygget badekar
- Oppgradering av bad i andre etasje med flislagt gulv med varme, innbygget badekar og to nedsenkede servanter
- Diverse utførte arbeider på det elektriske anlegget

Velkommen til en innholdsrik bolig over tre plan med bla. utleiemuligheter i hybel, og lekker uteplass med basseng.
Store deler av boligen har vannbåren varme, og sammen med mekanisk ventilasjon, gir dette et lunt og friskt
hjem med godt inneklima.

Eiendommens uteområder består av stor og solrik terrasse, veranda, svømmebasseng og innglasset uteplass som gir deg mulighet til å nyte utesesongen store deler av året. Tomten har fantastisk sol- og utsiktsforhold. Den lettstelte tomten gjør vedlikehold enkelt, slik at du kan bruke tiden på det som betyr mest.

De fleste overflater tak og vegger er nylig malt i lyse farger.

H a l l
Boligen har et hyggelig og overbygget inngangsparti med flotte detaljer i stein.
Vel innenfor døra blir du møtt av en stor og luftig, flislagt hall. Her er det vannbåren varme i gulv og downlights i himling.
I hallen er det god plass til av- og påkledning, samt gode oppbevaringsmuligheter i skyvedørsgarderoben. Nymalt tak og vegger.

Fra hallen er det tilkomst til to store boder, den største har også egen inngang fra utsiden.
Den andre boden fungerer bl.a som teknisk rom. Her er det varmtvannsbereder fra 2004 på 198 liter.
Varmeveksler/varmepumpe fra 2018 for varmtvann, vannbåren varme

Fra hallen er det tilgang til hybelen ved behov.
Trapp opp i boligens 1.etg.

S t u e
Når du kommer inn i den romslige stuen vil blikket automatisk trekkes mot vinduene og den formidable utsikten.
Store vindusflater sørger for godt med lysinnslipp og gir en luftig følelse av rommet.
Peisovnen er stemningsfull og et naturlig blikkfang i rommet som også varmer godt.
Fra stuen er det utgang til terrassen med hyggelig utesoner, basseng og panoramautsikt mot sør og vest. Taket er nylig malt lyst.

K j ø k k e n
Kjøkkenet ble pusset opp i 2015 med lekkert Huseby kjøkken. Klassisk innredning med profilerte fronter og benkeplate i slitesterk laminat.
Her er det raust med skuffer, skap- og benkeplass, som gir gode arbeidsforhold for hobbykokken. Smarte løsninger med god utnyttelse av plassen.
Integrerte hvitevarer fra Miele som mikrobølgeovn og stekeovn i høyskap, vinskap, nedfelt platetopp og oppvaskmaskin.
Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger handelen. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det er ikke kjøleskap, men det er god plass til et stor kjøl/frys.
Kjøkken er stort nok til å ha eget spisebord med stoler.

V å t r o m
Boligens hoveddel har to bad og vaskerom med flislagte overflater på gulv . Vannbåren varme i gulv på bad 1.etg. og vaskerom.
På baderom i 2.etg. er det lagt elektrisk gulvvarme.

Bad 1.etasje
Badet ble pusset opp i 2014 og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og speilskap med belysning.
Vegghengt toalett.
Dusjhjørne med glassvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj.
Vannbåren varme i gulv.

Bad 2. Etasje
Flott og romslig bad i 2.etg. med flislagte overflater på gulv og vegger.
Baderomsinnredning med profilerte fronter, dobbelservant, sideskap, speil og belysning over.
Dusjnisje med glassdør og vegghengt armatur. I tillegg er det badekar - perfekt for lange, avslappende kvelder og en følelse av hverdagsluksus.
Varmekabler i gulv og downlights i himling.

Fra gangen er det tilgang til separat toalettrom.
Tilkomst til kaldloft via takluke hvor også ventilasjonsanlegg er plassert

Vaskerom
Praktisk vaskerom med skapinnredning, benkeplate og nedfelt servant. Fliser på gulv med vannbåren varme.
Opplegg til vaskemaskin og stikk til tørketrommel.
S o v e r o m
Boligen har 4 store soverom i hoveddelen.
3 av soverommene er samlet i 2. etasje, og ett soverom i 1.etg.

Soverommene i 2.etg. er av meget god størrelse. Det ene har utgang til veranda.
Soverommet med veranda har skyvedørsgarderobe på 2 vegger.

Soverommet i 1.etg. er også av meget god størrelse og har utgang til terrasse.
Rett utenfor soverommet er det gang med stor skyvedørsgarderobe.
I disse to rommene er det vannbåren varme i gulv. Gulvet er nylig slipt og lakkert, vegger og tak er malt.

I hoveddelen er det flere boder for gode lagringsmuligheter. Underetasjen er det bl.a varmtvannsbereder på 190 liter fra 2004, bergvarme
anlegg fra 2018, hovedstoppekran, stoppekraner til vannbåren varme og sentralstøvsuger.

H y b e l
I boligens underetasje finner du en romslig hybel med egen inngang. Her er det stue/kjøkken, soverom,
kontor/soverom, vaskerom/bod, bad og separat toalettrom. Det er godt med skap i gangen fra stue til innvendig
bod og toalett. Der er også ventilasjonsanlegget plassert. (mekanisk ventilasjon)
Hybelen gir gode muligheter for utleie, genererer ekstra inntekt eller kan brukes som gjestebolig for familie og
venner.
Dette gjør eiendommen ekstra attraktiv for deg som ønsker fleksibilitet og smarte løsninger.

Stue og kjøkken i åpen løsning.
Kjøkkeninnredning fra ca 1998-1999 med glatte fronter og benkeplate i laminat. Laminatfliser og belysning
mellom benk og overskap. Oppvaskmaskin følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Badet har flislagte overflater på gulv og vegger, og innredning med høyskap og servant på skap. Sideskap og
speil med belysning over.
Dusjhjørne med innfellbare glassdør og armatur tilkoblet hånddusj på vegg.
Også på dette badet er det badekar.

Separat toalettrom med tilkomst fra gang,. Gangen har godt med oppbevaringsplass i garderobeskap.

Vaskerom/bod med opplegg til vaskemaskin, skapinnredning med servant og varmtvannsbereder på 190 liter fra 2022.
Vaskemaskin følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Sentralstøvsugeren er nylig testet og fungerer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet, vannbåren varme, radiatorer og vedfyring.
I hybelen er det en liten del av det ene rommet som har vannbåren gulvvarme. For øvrig panelovner til
oppvarming.
I hoveddelen er det varmekabler i bad 2. etg.
Det er vannbåren gulv varme i soverom, mellomgang, vaskerom og Bad i 1. etg.
I de øvrige rommene er det radiatorer, med unntak av kjøkkenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er opprinnelig oppført i 1932.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1932. Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for etablering av boenhet, datert 17.06.2013
- Ferdigattest for tilbygg i to etasjer, datert 28.06.2013
- Ferdigattest for sammenføying av boenheter, datert 12.05.2022

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 28.03.2000. Dagens planløsning er endret i forhold til disse.

Terrassen i 1. etasje er innglasset. Innglassingen fraviker fra godkjente tegninger og det foreligger ikke dokumentasjon på at tiltaket er omsøkt. Slike fasadeendringer er søknadspliktige.

Videre er det oppført en terrasse på ca. 75 m² med integrert basseng, samt en terrasse på ca. 16 m² på baksiden.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Det er søkt om oppføring av carport mottatt av kommunen 20.07.2026.

er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 991819, tinglyst 20.09.1922, type heftelse: Bestemmelse om vedlikehold, veg og generende
virksomhet
Dagboknr 7660, tinglyst 12.12.1974, type heftelse: Bestemmelse om vann og kloakkledning. Utgår ved
tinglysning av ny erklæring iforb med deling av tomten.
Dagboknr 4508, tinglyst 18.05.1989, type heftelse: Disposisjonsrett for Lørenskog kommune for det areal av
disse eiendommer som komm. finner nødv. for vedl.hold inkl. snøbrøyting og grøfterensk. Kommunen er ikke
ansv. for skader nærm. beskrevet m.fl. best.
Dagboknr 7886, tinglyst 18.06.1992, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Utgår ved tinglysning
av ny erklæring iforb med deling av tomten.
Dagboknr 11311, tinglyst 12.07.2000, type heftelse: Denne seksjon har tilleggsdel - areal og bygning

Det gjøres oppmerksom på at det skal tinglyses avtale om stikkledninger mv. over annen grunneiers eiendom.
Avtalen gjelder for gnr. 107, bnr. 165 snr. 1+2, samt Vårstigen 5A.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Boligen har en hybel som lovlig kan leies ut. Hybelen har egen utvendig inngang og inneholder: Vindfang, stue/kjøkken, mulighet for 2 soverom, bod, vaskerom, toalett og bad.
Denne delen boligens underetasje er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Boligen er vasket og ryddet før visning, og blir ikke ytterligere rengjort før overtagelse.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Vårstigen 5B ligger høyt i terrenget på Fjellhamar i Lørenskog kommune, i et etablert boligområde der eneboliger og tomannsboliger dominerer. Eiendommen ligger fritt til med utsikt over bebyggelsen og åsene på den andre siden av dalen, noe som er tydelig fra uteplassene og bassengdekket. Det er et rolig strøk uten gjennomgangstrafikk, og nabobebyggelsen ligger spredt i det kuperte landskapet.

For barnefamilier er tilbudet i gangavstand godt. Luhr skole ligger rundt ti minutters gange unna, og både Margaretalia og Framtia barnehage er like i nærheten. Fjellsrud ungdomsskole er også tilgjengelig uten bil. Lørenskog kommune har veiledende inntaksområder fremfor faste skolekretser. Av videregående skoler finnes Lørenskog vgs. og Mailand vgs. i nærområdet, og Wang Toppidrett Romerike holder til i kommunen.

Dagligvarehandelen er unnagjort til fots, med Rema 1000 ved Lørenskog stasjonsby på rundt ti minutters gange. Hanaborg bussholdeplass er nærmeste kollektivstopp, og Hanaborg stasjon med togforbindelse på linje L1 ligger like i nærheten. Fra stasjonen tar det rundt tjue minutter med tog til Oslo S. Med bil er Lørenskog sentrum nådd på under ti minutter, og Strømmen Storsenter omtrent det samme.

Av fritidstilbud i kommunen skiller SNØ seg ut, Norges eneste innendørs skianlegg med alpint, langrenn og snowboard året rundt, og det ligger i kort kjøreavstand herfra. Losby Gods fungerer som innfallsporten til Østmarka med merkede turstier, sykkelruter og skiløyper, og golfanlegget der har både ni og atten hull. Lørenskog Hus i sentrum samler kino, bibliotek og kulturskole under ett tak.

Barnehager:
Margaretalia (1-5 år): 5 min. gange
Framtia barnehage (1-5 år): 7 min. gange
Steinerud barnehage (1-5 år): 17 min. gange

Idrett og fritid:
Roald Amundsensvei 22 - balløkke: 2 min. gange
EVO SNØ: 15 min. gange
Mova treningssenter: 17 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 665,8 kvm. som tilhører denne seksjonen seksjonert som tilleggsdel.
Skrånende tomt opparbeidet med steinbelagt innkjørsel, støttemur av naturstein og
diverse beplantning. Det er nylig asfaltert deler av tomten og montert elbillader. Gressplen i forlengelse av den asfalterte plassen. Her er det laget en adkomst ned. Området egner seg godt til trampoline
eller annen lek, eller som uteplass for hybelen.

Det er parkering på eiendommens gårdsplass. Det er søkt om carport pr.juli 2026.
Eiendommen har ladeboks for elbil i dag

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Se vedlagte vedtekter med tilhørende kart/skisser.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan 2015-2026 datert 15.02.2015 avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen berøres av sikringssoner knyttet til Romeriksporten (Gardermobanen) og RA-2. For Romeriksporten gjelder en sikringssone på 85 meter fra teoretisk tunnelprofil, og ved eventuelle grunnarbeider må Bane NOR SF varsles. For RA-2 gjelder en sikringssone på 20 meter fra tunnelprofil for boring og 50 meter for større sprengningsarbeider, og ved eventuelle grunnarbeider må NRV/NRA varsles.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.350,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 12.230,- av de kommunale avgiftene ved ett forbruk på 100 m3.
Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har ikke oppgitt sitt strømforbruk.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 17 096,-.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett og koster kr 1.616,- pr. mnd. Tv og internett dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 439 604,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 0,-/9 758 416,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

11 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

291 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
312 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 962 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Turid Synnøve Hauger og Kjell Daae Hauger

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Vårstigen 5B og 7 sameie.
- Sameiet består av 2 seksjoner.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0175/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.23175

Sist oppdatert: 28. august 2026 kl. 11:53