Nabbetorpveien 25A

Nabbetorpveien 25A, 1632 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 715, ideell andel 1/1
Andelsnummer 46, Presteløkka 2 Borettslag, organisasjonsnummer 950058846

Totalt bruksareal BRA: 94 kvm

BRA-i:
2. etasje 69 kvm: Entré, 2 soverom, bad/vaskerom, og stue/kjøkken

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod
Loft 8 kvm: Loftsbod

BRA-b:
2. etasje 11 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1966 med 4 etasjer, loft og kjeller. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskillere av betong. Yttervegger av betong og utfyllende bindingsverk, utvendig
forblendet med teglstein, plater og trekledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med papp/folie (ikke besiktiget). Vinduer med 2-lags isolerglass.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak) på bygningselementer i vinduer, dører, bad (overflater vegger, himling og gulv sam sluk/membran og tettesjikt) og kjøkken (avtrekk).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/ bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Nåværende har siden 2018 bekostet omfattende modernisering av leiligheten. I alle rom utenom badet er overflatene fornyet eller skiftet ut, gulvene med tidsaktuell én-stavs laminat. Vegger og himlinger er behandlet til glatte moderne flater og malt. Resultatet er et helhetlig uttrykk kombinert med god standard.

I anledning oppussing ble også romløsningen noe endret og kjøkkenet åpnet mot stuen til fordel for bedre arealutnyttelse. Kjøkkenets opprinnelige innredning ble samtidig skiftet ut med en helt ny og moderne løsning fra IKEA som maksimalt utnytter både himlingshøyden og rommets lengde. Hvitevarene medfølger og er alle integrert, stekeovnen i hendig arbeidshøyde.

Leilighetens to soverom er foruten oppussede overflater i tillegg oppgradert med hver sin praktiske skyvedørsgarderobe, hvilket også er installert i entreen. Med over 11 og 8 kvm. hver inkludert arealet i garderobene er begge av gode størrelser som henholdsvis hovedsoverom og barne-/gjesterom.

Badet er modernisert i tidligere år og av nåværende eier oppgradert med både nye møbler og nytt dusjhjørne utstyrt med både hånd- og regndusj. Dusjhjørnets sokler avgrenser imidlertid sluket fra resten av rommet. I tilstandsrapport anbefales badet benyttet videre med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på gulvet og veggene som alle er flislagt. I gulvet er det også elektrisk varme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Glatte malte flater og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte grå fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte lyse hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Overskap med glatt hvit front. Dusjhjørne med skyvedører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle fastmontert hvitevarer følger med.
Persienner kan følge med hvis ønskelig.
Lampe i stuen kan også følge med

Eiendommen oppvarmes gjennom elektrisitet
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1966

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente bygningstegninger fra 1964 samt godkjente tegninger av bygget som viser balkonger med mulig inglassing datert 8.5.1979 men ingen ferdigattest på tiltaket.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest på rehabilitering av vvs anlegg og bad datert 19.03.2010

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 608199, tinglyst 24.07.2008, type heftelse: Erklæring/avtale - omhandler bestemmelse om fjernvarmerør, adkomstrett med flere bestemmelser mellom borettsalget og Fredrikstad Fjernvarme AS
Dagboknr. 9189, tinglyst 07.10.1992, type heftelse: Erklæring/avtale- Omhandler bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledning mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

På Prestelandet bor du sentralt i forhold til sentrum, men omgitt av store åpne gressbakker som gjør nabolaget alt annet enn urbant.

Nærheten til nettopp sentrum innebærer at alle byens tilbud og fasiliteter er lett tilgjengelig. Med hjelp av gratis ferge fra Gamlebyen fergeleie, et fåtall minutters gange unna leiligheten, er du straks fremme på by-siden av elven. Videre til togstasjonen er det kun et fåtall minutters gange. Nærmeste bussholdeplass finnes allerede rett foran blokken.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre i lokalmiljøet, blant annet på nærsenteret Brohodet som er innenfor gangavstand eller en kort sykkeltur fra Prestelandet.

For en liten familie vil det være praktisk at kombinert barne- og ungdomsskole er lett tilgjengelig i nabolaget, samt at flere barnehager finnes i området. I nærmiljøet eksisterer det i tillegg et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted.

De store grøntarealene i nabolaget utgjør fine turområder som er lett tilgjengelig i hverdagen og strekker seg helt frem til den ærverdige Gamlebyen. Turmuligheter er det også på Glommastien som passerer rett i nærheten og følger elvebredden helt til Sarpsborg. I Østsidens egen lysløype prepareres skispor når forholdene tillater.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Gudevold barnehage (1-5 år) 0.2 km
Nabbetorp barnehage (1-5 år) 1.1 km
Kongsten barnehage (1-5 år) 1.5 km

Skoler:
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 0.4 km
Childrens International School Fredrikstad(1 -10 kl.) 1 km
Sagabakken skole (1-7 kl.) 2.4 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 2.9 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 1.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 753 kvm iflg. ambita som tilhører borettslaget. Fellesområdet består blant annet av internstier, plenarealer og diverse beplantning  

Felles parkeringsplass på borettslagets eiendom. Borettslaget leier ut garasjer i garasjeanlegg. Venteliste/tildeling garasjer administreres av styret og garasjeleie/administrasjonskostnader belastes etter gjeldene satser.. Kontakt styret ved behov for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Del av Presteløkka, Spinneriet datert 08.05.1957 og 10.05.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 med formål bebyggelse og anlegg med hensynsone 310 og 320 ras-og skredfare, flomfare

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 964,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, drift og vedlikehold av fellesareal og bygninger, tv/internett, styrehonorar og forretningsførsel.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter
Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett og avgift er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 26 931 433,- pr. 06.08.2025 fordelt på 5 lån og lånevilkårene er:
Bank: Husbanken
Lånenr.: 11440924
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,62%
Restsaldo 17 135,00
Innfrielsesdato: 01.07.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

Bank: Husbanken
Lånenr.: 11440924630
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 1,02%
Restsaldo 4 884 165,00
Innfrielsesdato: 01.07.2031
Type rente: Fastrente
Terminer i året: 2

Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207738859
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 16 506 050,00
Innfrielsesdato: 30.10.2042
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208036742
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 3 352 138,00
Innfrielsesdato: 30.09.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208390155
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 2 171 945,00
Innfrielsesdato: 30.07.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

2 980 000,00 Prisantydning
319 776,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 299 776,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 319 028,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torill Utgaard

Leiligheten er tilknyttet Presteløkka 2 Borettslag.
Borettslaget består av 84 leiligheter.
Forretningsfører er Obos
Dugnad må påregnes.
Det er forbudt å holde dyr i borettslaget. Selv om det er et forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen søke styrets godkjennelse til det. Dersom gode grunner taler for dyreholdet, og det ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen, vil søknaden bli innvilget.
Beboere som holder dyr skal sørge for at det ikke sjenerer noen, eller
etterlater ekskrementer på borettslagets område.
Foretatt påkostninger de senere år:
2020 -2020 - Utskifting teglstein fasader, montering ventiler, noe fuging rundt vinduer,utskiftning av postkasser, montering av komfyrvakter
2018-2019 - Rehabilitering av elektrisk anlegg
2015-2016 - Bunnledninger rørfornying, brannvarslingsanlegg og porttelefoner.
2008-2009 - Rehabilitering av VVS anlegg og bad

Sakset fra informasjonsskriv til nye beboere.
Vedlikehold
En hver bygningsmasse krever med jevne mellomrom vedlikehold. De siste årene har det vært gjort atskillig for å oppgradere bygningene. Teglesten som har vært utsatt for frostspreng har blitt skiftet ut. I januar 2012 stod et nytt og moderne garasjeanlegg med i alt 49 garasjer klart. Samtidig ble det bygget nye søppelskur og sykkelparkering. I årene etter det er blitt foretatt strømpetrekking av alle kloakkledningene, og i 2018 er foretatt utskifting og oppgradering av all elektro i alle fellesarealer og kjellerboder. På grøntarealet mot elva ble det fjernet fire store bjørketrær. Det har ført til bedre lysforhold og bedre utsikt for beboerne i den nederste blokka. Når det gjelder vedlikehold står borettslaget for alt det utvendige og i fellesarealene, mens beboerne i prinsippet må stå for vedlikeholdet innenfor leilighetenes vegger.

Sakset fra årsmøte2025:
Oppsummering av de viktigste sakene og tiltakene styret har behandlet det siste år.:
Oppgradering og kontroll av brannvarslingsanlegget.
Brannøvelse.
Reparere, kontrollere og impregnere sydvendte gavlvegg i Nabbetorpv. 25 og 27.

Saker under arbeid og planlegging:
Oppgradering og kontroll av brannvarslingsanlegget.
Brannøvelse.
Plassering og bygging av Boccia-bane. Dette vil være et kontaktskapende og et aktivitetsskapende miljøtiltak. Boccia-banen vil ligge mellom Nabbetorpveien 25 og Nabbetorpveien 27. Arealet vil være ca. 4x10 m. Det vil søkes bruk av midler gjennom Miljøkontoen vår fra «OBOS gir tilbake».
Det er inngått avtale med Telenor om utbygging av fibernett i borettslaget. Antatt i løpet av 2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 22 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 529,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 7 532,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Markedsføring Finn.no og Krogsveen  kr 6 500,00
Rapport fra takstmann - leilighet opptil 100 kvm  kr 8 000,00

Oppdragsnummer 67-0268/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25268

Sist oppdatert: 03. mars 2026 kl. 13:11