Karly Skaars vei 2

Karly Skaars vei 2, 2007 KJELLER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 34, bruksnummer 31, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 129 kvm

BRA-i:
1. etasje 64 kvm: Stue/kjøkken, bad, entré, soverom og bod 2.
2. etasje 59 kvm: Stue, tre soverom og bad.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 35 kvm: Markterrasse.
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.06.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et enderekkehus over to plan, oppført i 2015.
Byggemåten er støpt plate av betong på mark, yttervegger i bindingsverkskonstruksjon av tre med stående bordkledning, og etasjeskillere av trebjelkelag.
Taket er en flat sperrekonstruksjon med undertak av finerplater, tekket med asfaltpapp.
Vinduene har 3-lags glass og ytterdører er i treverk med 3-lags glass.
Boligen har en balkong og en terrasse på mark.

Det elektriske anlegget er fra 2015.
Ifølge tilstandsrapporten er det mer enn 5 år siden siste el-tilsyn, og det er avdekket behov for kontroll av anlegget av en elektrofaglig person.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og håndslukker.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Kledningen er vridd som følge av vær og vind, spesielt på terrassesiden/balkongsiden.
- Balkong: Terrassebordene er værslitte, og enkelte bord har løsnet fra underlaget.

Innvendig
- Innvendige trapper: Det registreres betydelig knirk i trappen.

Våtrom - 1. Etasje Bad
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det er ikke foretatt kontroll av ventilasjonsanlegget de siste 5 årene.

Helse, miljø og sikkerhet
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven.
Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Etablert glassvegger i andre etasje

Vedlikeholdshistorikk Lillestrøm Panorama Boligsameie 1:

2024:
- Utarbeidet og implementert HMS- og internkontrollplan

2023:
- Vedlikehold av ventilasjon
- Vedlikehold av brannsikring
- Vedlikehold av bygg
- Vedlikehold av utvendig anlegg

Et enderekkehus fra 2015 over to plan.
Boligen er utstyrt med moderne fasiliteter som vannbåren gulvvarme i alle rom, balansert ventilasjon for et sunt inneklima, og et trygt vannstoppsystem.
Glassvegger er satt opp i 2. etasje og gir et særpreg til planløsningen der.
Totalt fire soverom fordelt over begge etasjer gir god plass for en familie.

1.etg.

Entré
Det første som møter deg er en lys entrè med flislagte overflater på gulv.
Det er god plass til å oppbevare yttertøy og sko i skyvedørsgarderoben ned speildører.
Fra entreen er det tilkomst til bad - perfekt for gjester eller når du er på vei ut døren.

Stue / kjøkken
Stue og kjøkken i åpen og moderne løsning, som fungerer som et sosialt allrom.
Stuen har naturlig lys fra store vindusflater, noe som gir en luftig og behagelig atmosfære.
Her er det god plass til en romslig sofagruppe og annet møblement.
Direkte utgang til en solrik markterrasse forlenger oppholdsrommet på varme dager.
Den sørvendte markterrassen er på 35 m², med plass til både spisebord og loungemøbler.
Terrassen er delvis inngjerdet av hekk og gir tilgang til hagen.

Det stilrene og moderne kjøkkenet har godt med benkeplass og integrerte hvitevarer.
Den åpne løsningen gjør at kokken kan delta i praten med gjestene mens maten tilberedes. Den naturlige plasseringen av spisebordet innbyr til lange, hyggelige middager.
Innredning med glatte fronter og benkeplate av kompositt.
Kjøkkenøyen gir ekstra arbeidsflate og gir et naturlig skille i rommet.
Innredningen har integrerte hvitevarer som kjøl/fryseskap, platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin.
Avtrekksvifte over platetopp med avtrekk ut.
Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt for ekstra sikkerhet.

Bad
Baderommet byr på gode kvaliteter som regndusj, vegghengt toalett og servantmøbel med bolleservant.
Badet har flislagte overflater på gulv og vegger, samt vannbåren gulvvarme.
Det er opplegg til vaskemaskin og tørketrommel.

Soverom 1. etasje
Lekkert soverom med direkte utgang til den østvendte terrassen. Her kan du nyte morgenkaffen i solveggen.
Balkongdøren og det store vinduet visker ut skillet mellom ute og inne, og gir en fantastisk og luftig start på dagen.
I tilknytning til soverommet er det tilkomst til innvendig bod.

2.etg.

Stue
En herlig og skjermet stue fungerer som boligens ekstra hverdagsrom.
Dette er den perfekte sonen for avslapning, enten det er som en egen tv-stue for barna eller en rolig tilfluktssted for voksne.
Rommet har god plass til sofagruppe og oppbevaringsløsninger.
Store vinduer slipper inn rikelig med naturlig lys og gir en luftig og behagelig atmosfære.
Det er satt opp glassvegger med sort ramme rundt trappen, noe som gir etasjen et åpent preg.
Stuen har store vindusflater og dør mot den sørvendte balkongen.
Balkongen er på 7 m² har utsyn over grøntarealer og mot Lillestrøm, Strømmen og Rælingen.

Soverom
De tre soverommene i 2. etasje er alle av god størrelse.
To av rommene har innebygde skyvedørsgarderober.
Ett av soverommene har balkongdør og plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.
De to øvrige rommene har plass til seng og skrivebord, og egner seg godt for barn eller ungdom.

Bad
Badet er både stilrent og tidsriktig, optimalt innredet for hverdagen.
Rommet har et vegghengt toalett og et dusjhjørne utstyrt med en regnfallsdusj for maksimal velvære.
Videre er det montert et praktisk servantskap som gir god oppbevaring for baderomsartikler, komplett med speilskap på veggen.
Badet har flislagt gulv med vannbåren varme.

Ekstern bod tilknyttet eiendommen.
Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er tilknyttet fjernvarme for oppvarming og varmtvann.
Oppvarming skjer via vannbåren gulvvarme i alle rom med soneinndelte termostater.
Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg boliger i rekke inkl. garasjerekke B2 datert 13.11.2017.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 12.05.2014.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på seksjonen:

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom.
Disse omhandler blant annet erklæring/avtale iht. vassdragsreguleringsloven, bestemmelse om veg, adkomstrett, bebyggelse, anlegg og vedlikehold av ledninger og tilknytning til fjernvarme.

Eiendommens rettigheter:
Bestemmelse om parkering.
Kan ikke transporteres til andre enn seksjonseierene i gnr. 34 bnr. 31 i Skedsmo kommune.
Bestemmelsen er bindende for senere fradelte parseller av gnr. 34 bnr. 35 i Skedsmo kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Boligen kan leies ut såfremt boligen har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen er tilknyttet Lillestrøm Panorama Parkeringsforening (org.nr. 917 894 000) og Lillestrøm Panorama Felleseiendom.
Parkeringsforeningen organiserer og drifter parkeringsområdet på gnr. 34, bnr. 35, som er felles for trinn 1 og 2.
Det er tinglyst erklæringer/heftelse for parkering på hver seksjon, noe som indikerer pliktig medlemskap.
Felleseiendommen omfatter fellesarealer som ballplass, felles adkomstveier og infrastruktur som fjernvarmesentral, som også disponeres av andre bygg på området og naboeiendommer.
Driften av fellesområdet organiseres med eget styre og vedtekter.

Kostnader til drift og vedlikehold av parkeringsområdet og fellesarealene er inkludert i felleskostnadene.
Kostnadene for parkeringen fastsettes av parkeringsforeningens styre og fordeles etter type parkeringsplass.
Driftskostnadene for fellesarealene fordeles på boligsameiene etter antall boenheter.
Kostnader for felles adkomstveier fordeles mellom boligsameiene 1 og 2 etter fordelingsbrøk basert på antall boliger.

Boligen ligger i et sentralt og attraktivt boligområde på Kjeller i Lillestrøm kommune. Området har nærhet til skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon. Høyskolen OsloMet ligger også i gangavstand fra eiendommen. Det er i tillegg kort avstand til fotballbane, lekeplass, idrettshall, skøytebane, svømmehall, skiløyper, golfbane, tennisanlegg og treningssenter m.m.
Boligområdet fremstår således svært barnevennlig.
En kort kjøretur unna finner du Nebbursvollen Friluftsbad - en sommerfavoritt for barnefamilien. Ukeshandelen kan enkelt gjøres på Kiwi eller Rema 1000 Kjeller kun 9 minutters biltur fra rekkehuset.

Med kort avstand til Lillestrøm sentrum har man en rekke bymessige fasiliteter og servicetilbud kun et steinkast unna boligen. I Lillestrøm får du et bredt utvalg av både dagligvarebutikker, kjøpesenter, handlegater og restauranter/uteliv. Her finner du også aktiviteter som bl.a. kino og Nova Spektrum som arrangerer en rekke spennende messer og arrangementer gjennom året.
Fra Lillestrøm stasjon bruker toget ca. 10 minutter til Oslo S.
En kort kjøretur unna ligger Strømmen Storsenter som byr på hele 200 butikker.

Fra boligen kommer du deg enkelt til Lillestrøm enten med buss nr. 340 som bruker 10 minutter eller 7 minutter i bil.
Det også kort vei til E6 med enkel utfart enten sørover til Oslo eller mot Gardermoen og videre nordover.
Oslo lufthavn er ca. 28 minutter unna med bil. Buss til Oslo tar ca. 30 minutter.

Kjeller skole (1-10 kl.)
Oks friskole (1-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Espira Kunnskapsbyen barnehage (1-5 år)
Toppen barnehage (1-5 år)
Holthagen barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Seksjonert eiertomt på 121 kvm. Det gjøres oppmerksom på at opparbeidet hagemråde på boligens vestside, ikke tilhører seksjonen. Hagen er opparbeidet på fellesareal/friområde tilhørende sameiet iht. seksjonsbegjæringen. Et årsmøtevedtak fra ordinært sameiemøte den 17.06.2020 gis Karly Skaars vei 2, seksjon 1, disposisjonsrett til hagen som er opparbeidet på fellesareal/friområde. Protokoll kan fåes ved henvendelse til megler.

Sameiet er tilknyttet Lillestrøm Panorama Felleseiendom som har ansvaret for drift og vedlikehold av felles områder og lekeplasser.
Tomten er opparbeidet og ligger i et lett skrånende terreng.

Det medfølger to tinglyste bruksretter til parkeringsplasser på gnr 34 bnr 35.
Plassene er lokalisert på fellesområde.

En seksjonseier kan anlegge ladepunkt for elbil i tilknytning til sin parkeringsplass etter samtykke fra styret.
Kostnader for etablering, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte seksjonseier.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 425, Reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, datert 07.11.2007, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av mindre endring av plan 425 (sak 13/28), "Reguleringsplan for del av Nitteberg, Kjeller", datert 17.04.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at området sør og vest for boligen er regulert til småhusbebyggelse.
Eiendommene er pt. ikke bebygd, men det tas forbehold om at disse områdene blir bebygd på et senere tidspunkt.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleireskred, ifølge NVEs aktsomhetskart.
Geologiske data viser også at det er "svært stor" mulighet for marin leire i grunnen.
Ved planlagte tiltak innenfor aktsomhetsområdet må prosedyrer i henhold til NVEs veileder følges.

Eiendommen er berørt av støy fra veitrafikk. Strategisk støykartlegging fra Lillestrøm kommune viser beregnede støynivåer i nærområdet opp til Lden 60-64 dB, noe som tilsvarer gul støysone.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 100,- pr. mnd. og inkluderer: felles strøm, felles forsikring, gressklipping, vaktmesterkostnader, honorarer til forretningsfører, revisor, styrehonorar, TV og internett.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Fellesutgifter: kr 3 205,-
- Stipulerte avdrag: kr 415,-
- Stipulerte renter: kr 326,-
- Vedlikeholdsavsetning: kr 154,-
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kommunale avgifter faktureres direkte til den enkelte beboer.

Forbruk til fjernvarme kommer i tillegg.
Sameiet har månedlig forbruksfakturering av energi (fjernvarme) etter måler. Beløpet for felles varmeforbruk i fellesutgiftene er en a-konto-betaling for å dekke tap/fellesforbruk.
Målt forbruk belastes den enkelte boenhet direkte.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 23 516,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 22 809,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 5 898,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 500,- pr. år / 7950 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Altibox (250 mbs) som leverandør av kabel-tv og internett og dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 659 706,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 090,- pr år.

Andel formue er kr 15 272,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 63 353,- pr. 30.04.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 960 064,- pr. 30.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 30.04.2026: kr 1 960 064,-
Andel av saldo: kr 63 353,-
Restløpetid: 10.02.26 - 31.01.37
Rente: 6,75 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

7 000 000,00 Prisantydning
63 353,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 063 353,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

175 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
176 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
195 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 239 443,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 259 343,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bård Eikin og Katrine Østebø Eikin

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Lillestrøm Panorama Boligsameie 1.
- Sameiet består av 30 boligseksjoner.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Sameiet er forsikret i Tryg Forsikring

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Alle beboere har ansvar for å holde det rent og pent på fellesarealene.
Den enkelte seksjonseier har en utstrakt vedlikeholdsplikt for egen seksjon, som omfatter blant annet innvendige flater, vinduer, rør, ledninger og utstyr.
Vedlikeholdsplikten omfatter også rensing av sluk på balkonger og oppstaking av avløp frem til fellesledningen.

Sykler kan parkeres på sykkelstativ ute.

Sameiet er tilknyttet Lillestrøm Panorama Parkeringsforening og en felleseiendom med blant annet fjernvarmesentral.

Montering av utvendig aircondition/varmepumpe er ikke tillatt.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utarbeidet og implementert HMS- og internkontrollplan (2024).
- Diverse vedlikehold på ventilasjon, brannsikring, bygg og utvendig anlegg (2023).

Ifølge styrets årsberetning for 2024/2025 har styret arbeidet med oppfølging av vedlikehold og reklamasjonssaker. Det er flere pågående forsikringssaker relatert til vedlikehold.

Styret informere i mail pr 03.07.2026 at de er i gang med et omfattende vedlikeholdsarbeid hva gjelder oljing av alle boligene. Dette er i all hovedsak dekket av oppsparte midler/lån og skal etter planen ikke føre til noen særlig økte kostnader.
De ser at tjenester som forsikring, vaktmester, TV/internett øker jevnlig i tråd med inflasjon pluss litt til, men vil si at dette holder seg på et jevnt nivå.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsregnskapet for 2024 viser et overskudd på kr 484 709,-. Sameiets disponible midler var kr 903 009,- per 31.12.2024. Sum egenkapital var kr 1 313 655,- per 31.12.2024.

Ny eier må meldes skriftlig til forretningsfører.

Det foreligger korrespondanse mellom dagens eiere og sameiet som viser at det er gitt aksept til oppføring av markise på langveggen ved uteområdet. Det foreligger også e-post som dokumenterer befaring med styret, hvor det ble oppnådd enighet om oppføring av levegg og blomsterkasser. Levegg og blomsterkasser er oppført på sameiets fellesareal, hvor denne enheten er gitt disposisjonsrett til bruk av området. Det legges til grunn at disposisjonsretten ikke innebærer full faktisk rådighet over arealet. Eventuelle endringer eller installasjoner på området må derfor avklares med eller godkjennes av styret.

Sameiet er ikke med i sikringsordning for fellesutgifter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Lillestrøm Panorama Parkeringsforening (org.nr. 917 894 000) og Lillestrøm Panorama Felleseiendom. Parkeringsforeningen organiserer og drifter parkeringsområdet på gnr. 34, bnr. 35, som er felles for trinn 1 og 2. Det er tinglyst erklæringer/heftelse for parkering på hver seksjon, noe som indikerer pliktig medlemskap. Felleseiendommen omfatter fellesarealer som ballplass, felles adkomstveier og infrastruktur som fjernvarmesentral, som også disponeres av andre bygg på området og naboeiendommer. Driften av fellesområdet organiseres med eget styre og vedtekter.

Kostnader til drift og vedlikehold av parkeringsområdet og fellesarealene er inkludert i felleskostnadene. Kostnadene for parkeringen fastsettes av parkeringsforeningens styre og fordeles etter type parkeringsplass. Driftskostnadene for fellesarealene fordeles på boligsameiene etter antall boenheter. Kostnader for felles adkomstveier fordeles mellom boligsameiene 1 og 2 etter fordelingsbrøk basert på antall boliger.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk  kr 2 900,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 250,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige - Valgfritt  kr 32 060,-
Fotograf Rene Borgenhaugen - dagbilder  kr 4 800,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0190/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26190

Sist oppdatert: 08. august 2026 kl. 21:49