Moserabben 2

Moserabben 2, 3075 BERGER
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 301, bruksnummer 189
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 301, bruksnummer 113, ideell andel 1/119

Totalt bruksareal BRA: 142 kvm

BRA-i:
1. etasje 128 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, toalettrom, to ganger, tv-rom, bod og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje 14 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 80 kvm: Balkong v/stue på 71 kvm og terrasse v/inngangsparti på 9 kvm.

Deler av 1. etasje er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under punkt om ferdigattest.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.09.2025 utført av Anticimex AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er i henhold til tilstandsrapport en kjedet enebolig over ett plan, oppført i 1972. Boligen er fundamentert på synlig fjell med åpen fundamentering med søylefundamenter i mur- og betongkonstruksjon, dragere i betong og stedvis grunnmur i betong. Det er etablert et stubbloft under boligen. Yttervegger og etasjeskiller er i trekonstruksjon. Fasadene har utvendig stående trekledning, og deler av kledningen på sydfasaden og gesimser ble skiftet i 2024. Yttertaket er en kombinasjon av flatt tak tekket med folie og pulttak tekket med asfaltpapp. Tak over vedbod er tekket med metallplater. Boligen har vinduer med karmer av tre og to- og trelags glass fra 1983, 1996, 2003 og 2024. Ytterdøren er fra 2016 og balkongdøren fra 2024. Det er en elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen. Eiendommen har en sørvestvendt terrasse på ca. 71 m² og en østvendt overbygget veranda på ca. 9 m² ved inngangspartiet.

Det medfølger en garasjeplass i felles garasjerekke med et bruksareal på 14 m². Byggeår er ukjent, og garasjen er ikke vurdert i tilstandsrapporten.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med skrusikringer plassert i entréen. Det er en kurs med automatsikring til utstikk på terrassen. Anlegget er fra ulike tidsperioder.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og usikker restlevetid. Det er blant annet registrert følgende avvik: Tettesjiktet på vegger og gulv har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet avløpsrør i gulv er usikker, samt at tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet rørgjennomføringer i vegg under servant er mangelfulle. Fare for fukt i konstruksjon ved en eventuell lekkasje. Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier usikker restlevetid. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er stedvis knirk og ujevnheter i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent.

Toalettrom
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk, noe som medfører redusert luftutskiftning.
- Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer stedvis preg av alder/slitasje.
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Det registreres stedvise riper/hakk/fuktmerker i gulvets overflatemateriale. Skjulte skader kan ikke utelukkes som følge av påviste avvik.

Øvrige rom
- Overflater gulv: Gulvoverflater belagt med bærer preg av slitasje. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Det er i tillegg ved normal gange registrert svikt i gulv i tv-rom. I tillegg er det registrert stedvise skjevheter i gulv på soverom 4, tv-rom, gang bak kjøkken og i bod. Årsak er ikke kjent og konstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Gulvoverflater i bod bærer preg av alder og slitasje.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør mellom kjøkken og gang har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
- Annet: Overflater i bod er ikke tilgjengelig for en fullverdig inspeksjon på grunn av lagrede gjenstander. Det ble av den bygningssakyndige vurdert som lite hensiktsmessig å flytte på de lagrede gjenstander for å foreta undersøkelser. Av den grunn kan det ikke sies noe om eksakt tilstand. TG 2 er satt for å belyse risiko som følge av begrenset inspeksjonsmulighet.

Etasjeskiller
- Skjevhetsmåling: Målbare og stedvis merkbare skjevheter registrert. Det ble målt en høydeforskjell mellom høyeste og laveste målepunkt på ca 20 mm i stue og ca. 17 mm på kjøkken. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens ukjente alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Varmtvannsberederen kan ikke undersøkes på grunn av plasseringen i kjøkkenbenk. Tilstanden/type er ukjent, og en eventuell utskifting utløser større arbeider.
- Vannrør: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.

Yttervegger
- Fasader inkl. kledning: Det er stedvise sprekker og stedvis symtomer på råteskader i nedre del av kledning. Overflatebehandlingen bærer stedvis preg av alder/slitasje. Det er stedvis observert at spikerhoder stikker ut. Det er usikkert om panelet er montert med tilstrekkelig lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Det er ukjent om det er musesperre bak all trekledning.

Dører og vinduer
- Vinduer: Det er ikke montert beslag på vannbrett under enkelte vinduer. Kan føre til inndriv av vann/fukt under vindu ved spesielle værforhold.

Yttertak
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Yttertaktekking med asfaltpapp: Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder, observert tilstand og usikker restlevetid. Yttertaktekking med folie: Selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av ukjent alder og usikker restlevetid.
- Sluk og andre avrenningsmuligheter inkludert fallforhold: Fallforhold mot sluk på den flate delen av ytterttaket er ikke tilstrekkelig. Stedvise vannansamlinger er registrert. For lite fall på flate tak medfører oppdemming av vann og gir økt risiko for lekkasjer. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes.
- Konstruksjon: Yttertakkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av ovennevnte.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Overgang mellom ytterttak og gesimser samt overgang mellom tak tekket med folie og tak tekket med asfaltpapp kan ikke vurderes på en fullverdig måte, og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt tilstand. Utførelsen bærer derimot stedvis preg av lite fagmessig utførelse, dette med den risiko det innebærer.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er ikke etablert takfotbeslag, takrenner og nedløp på den delen av yttertaket med pulttaksform (del som er tekket med asfaltpapp) mot nord. Konsekvens kan være uønsket oppfukting av omkringliggende konstruksjoner med påfølgende skader som en konsekvens. Luftehatt på taket bærer stedvis preg av slitasje på overflater.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Ved stue
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Terrasse: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Trapp til terreng: Rekkverkets utforming med for store lysåpning i forhold til dagens krav vurderes å ha behov for utbedringer med tanke på sikkerheten.

Grunnmur, fundamenter
- Annet: Sementbaserte plater under boligen mot terreng har stedvise skader som som følge av jordtrykk.

Stikkledninger og tanker
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko som følge av ukjent alder og usikker restlevetid.

Andre forhold - Stubbloft under boligen
- Annet: Stubbloftplater med asfaltplater har stedvise nedbøyninger som følge av manglende understøtting/klembord.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Ildsteder / skorsteiner innvendig
- Annet: Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Andre VVS-tekniske anlegg (luft/luft varmepumpe): Luft til luft varmepumpe: Installasjonen er ikke vurdert av undertegnede foruten de deler som er synlige og forestått stikkontroll. Ifølge huseier er det foretatt service på varmepumpe i år 2023. 2025.

Radon
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Ved stue
- Annet: Markise er ikke vurdert eller funksjonstestet, og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt tilstand.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Ved inngangsparti
- Annet: Fundamenter var ikke tilgjengelig for undersøkelser.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en lekkasje fra avløp til spillvann, som førte til at rotter kom inn i boligen. Dette ble utbedret som en forsikringssak av Recover i 2023, og det har ikke vært tegn til skadedyr siden. Selger opplyser også om rotter i fellesområdene. Av utført arbeid nevnes det at badekar ble byttet ut med dusjkabinett og nytt servantskap ble montert i 2017. I 2024 ble det lagt ny panel på syd- og vestvegg, og fem vinduer og en terrassedør ble skiftet. En varmepumpe ble installert i 2019, og det ble lagt opp ny kontakt til denne samt nye kontakter på badet samme år.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Vinduer og balkongdør skiftet. Utført av Aleksander Pedersen.

2023:
- Deler av utvendig kledning på sydfasade og deler av kledning på gesimser skiftet. Ny panel på vestvegg.
- Utbedring av skader i etasjeskiller og avløpsrør etter skadedyrangrep. Utført av Recover.

2022
- Ny oppvaskmaskin

2019:
- Installert luft-til-luft varmepumpe i stue, inkludert ny kontakt. Utført av Elektro1AS, Sande og ACSenteret.
- Nye kontakter på bad. Utført av Elektro1AS, Sande.
- Ny garasjedør 2019 fra Scanport, kjøpt og montert av Monter.

2018:
- Oppgradert bad med nytt dusjkabinett, baderomsinnredning, speilskap og servantskap. Utført av Jensen Varme og Sanitær, samsvarserklæring foreligger.

2016:
- Ny ytterdør.

2015:
- Tilbygg av tak over inngangsparti.

2003:
- Ny varmtvannsbereder installert i kjøkkenbenk.

1996:
- Vinduer skiftet.

Kjedeboligen på Bergeråsen ligger høyt i terrenget med en sørvestvendt terrasse som åpner seg mot et vidt utsyn over fjord og landskap. Alt er samlet på ett plan, og planløsningen gir en oversiktlig hverdag uten trapper. Boligen har vært i samme families eie i over 20 år, og de siste årene er det gjort målrettede oppgraderinger: fem nye vinduer og ny terrassedør i 2024, ny panel på syd- og vestvegg samme år, og nytt inngangsparti godkjent av kommunen. Peisovn i stuen og luft-til-luft varmepumpe fra 2019 gir fleksible oppvarmingsalternativer.

Entré:
Inngangspartiet er nyoppført. Ytterdøren er i malt trekonstruksjon med glassfelt i to-lags glass fra 2016. Sikringsskapet med skrusikringer er plassert her, og et garderobeskap gir plass til yttertøy rett innenfor døren. Fra entréen er det direkte utgang til den overbyggede verandaen mot øst, og boligen åpner seg videre innover mot stue og soverom.

Veranda:
Den østvendte verandaen ved inngangspartiet er overbygget og i trekonstruksjon med rekkverk av tre og gulv belagt med terrassebord. Overbyggingen gir ly for vær, og det er plass til sittemøbler. Verandaen er et lunt uterom som fungerer fra tidlig på dagen.

Stue:
Stuen er boligens største rom, med takhøyde på 2,39-2,40 meter og direkte utgang til den sørvestvendte terrassen. Peisovnen med glassdør gir vedfyring som supplement til varmepumpen, og luft-til-luft varmepumpen fra 2019 er plassert her. Det er plass til en romslig sofagruppe og et større spisebord. Store vindusflater slipper inn dagslys fra vest.

Terrasse:
Terrassen mot sørvest er boligens store uteplass, med direkte utgang fra stuen. Konstruksjonen er i tre, understøttet med søyler, med rekkverk av tre og gulv belagt med terrassebord. En trapp fører ned til hagen. Deler av terrassen er overbygget, og en markise fra 2004 gir ytterligere skjerming. Terrassen har gode solforhold. Utsikten strekker seg over fjord og landskap.

Kjøkken:
Kjøkkenet har Norema-innredning med hvite profilerte fronter og benkeplater i laminat. Oppvaskkummen i stål er nedfelt med ett-greps blandebatteri. Keramisk koketopp er nedfelt i benken, og ventilator med avtrekk er montert over. Integrert stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin er inkludert i innredningen. Vegger er kledd med panel og fliser. Det er plass til spisebord ved vinduene, som gir godt dagslys inn i rommet. Dør mellom kjøkken og gang er av type terrassedør med tre-lags glass.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2018 med nytt dusjkabinett med to-greps blandebatteri og hånddusj, ny innredning med hvite slette fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri, samt nytt speilskap med integrert lys. Opplegg for vaskemaskin er tilgjengelig på badet. Vegghengt elektrisk stråleovn gir varme. Gulvflater er belagt med gulvbelegg med oppkant på vegg, veggflater har baderomsplater, og himlingsflater er kledd med malte plater. Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til alder på tettesjikt og røropplegg.

Toalettrom:
Toalettrommet har servant med ett-greps blandebatteri og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Boligens innvendige stoppekran og vannmåler er plassert bak innkassing her. Naturlig ventilasjon via ventil i himling. Gulvoverflater i parkett bærer preg av slitasje.

Soverom:
Boligen har tre soverom med godkjent bruk. Soverom 1 og soverom 2 ligger mot vest, begge med garderobeskap. Soverom 1 har takhøyde på 2,39-2,40 meter. Soverom 3 ligger mot sørøst. Soverommene er skjermet fra de sosiale arealene og gir ro fra hverdagens aktivitet i stue og kjøkken.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat og gulvbelegg. Gulvbelegg på bad og kjøkken. Parkett på toalettrom.
Vegger: Malt brystningspanel, tapetserte og malte flater, tapet, panel, fliser og baderomsplater.
Himling: Malte plater og panel.

Lagring:
Garderobeskap i entré, soverom 1, soverom 2 og i gang bak kjøkken.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøl/frys, stekeovn, kokeplater og mikroovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Boligen varmes opp med elektrisitet, vedfyring og luft til luft varmepumpe. Luft til luft varmepumpen er fra 2019 og er plassert i stue, og det ble utført service på den i 2023. Det er en peisovn med glassdør i stue for vedfyring. På badet er det en vegghengt elektrisk stråleovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er tegnet avtale om Norgespris på strøm for boligen, med oppstart i september. Norgespris er en statlig finansieringsordning som garanterer en fast strømpris på 40 øre/kWh ekskl. mva (50 øre/kWh inkl. mva) frem til 31. desember 2026. I tillegg til denne prisen betaler forbruker nettleie, elavgift, Enova-avgift og eventuelt påslag fra kraftleverandør. Avtalen er knyttet til målepunktet og overføres automatisk til ny eier ved eierskifte. Ordningen må bestilles aktivt. For boliger er det en månedlig forbruksgrense på 5 000 kWh; forbruk over dette faktureres til markedspris.

Boligen er oppført i 1972. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for bolig ble gitt 11.07.1972. Tillatelsen var tidsbestemt til 01.10.1972. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Isolasjon av vann og avløpsrør under huset.
2. Utbedring av midlertidig oppføring av søyler med trefiberplater.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg:
- Byggetillatelse datert 02.07.2001 for ny levegg og ny terrasse.
- Melding om nytt inngangsparti (unntatt søknadsplikt), datert 31.08.2016.

Dagens planløsning samsvarer ikke med godkjente tegninger.

Det er etablert en forlengelse av opprinnelig utebod der det opprinnelig var overbygget veranda. Det foreligger godkjennelse fra kommunen på tiltaket datert, 19.09.1980. Denne er i dag innlemmet i hoveddel og er innredet med bod, gang, tv-rom og ett soverom. Årstall på dette er ikke kjent. Det foreligger ikke dokumentasjon på at dette er godkjent innlemmet i hoveddel eller omsøkt som rom til varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Deler av dagens entre er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Heftelser på gnr. 301 bnr. 189:

1973/1199-3/27 21.03.1973 ERKLÆRING/AVTALE
Dette skjøtet fra 1973 gjør vedtektene for Bergeråsen II gjeldende for eiendommen. I tillegg til eiendommen ble det overdratt en ideell 1/119-del av fellesarealet.

Heftelser på realsameiet gnr. 301 bnr. 113:

1975/904973-1/27 13.06.1975 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2013/1093669-1/200 16.12.2013 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3301 GNR: 301 BNR: 1

Eiendommens rettigheter:

2013/1093663-1/200 16.12.2013 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3301 GNR: 301 BNR: 1

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen er beliggende i rolige og barnevennlige omgivelser på Berger. Eiendommen ligger nær flotte turmuligheter i marka, og med kort vei til offentlig badestrand i Ulvika. Det går lysløype fra Seterdamstua mot Blindevann og det går fine løyper tilbake mot Suluvann. Få steder på det sentrale østland kan slå Berger om sommeren. Her har du kort vei ned til fjorden og til Bergerbukta med kyststi, bade-, fiske- og båtliv.

Berger har aktiv idrettsklubb med bl.a. fotball, løpegruppe, allidrett og rulleski/skigruppe. Ellers tilgang til de fleste aktiviteter i sentrum av Svelvik, bl.a. med aktiv båtforening, seilforening, turnforening, sykkelklubb, hestesportsenter, karateklubb, musikkforening og flere kor. Flott golfanlegg i Sande.

Fossekleiva galleri og kultursted tilbyr en rekke kulturelle arrangementer fra utstillinger til konserter. Her finner man Berger museum, Cafe Jebsen og Smia pub. På Berger gård har de gårdsbutikk.

Søndagsåpen landhandel på Sand/Berger. Svelvik har også de fleste servicetilbud man forventer av en liten by, slik som: bank, post, detaljforretninger, tannlege, lege, blomsterbutikk, spisesteder, pol, butikker osv.

Bussholdeplass nær boligen, hvor det går busser til Svelvik/Drammen. Det går også buss til Sande med videre hyppige buss-/togavganger til Holmestrand/Tønsberg eller Drammen/Asker/Oslo. Se https://www.brakar.no for rutetider.

Ca. 10 min. kjøring til Svelvik, ca. 15 min. til Sande og ca. 25 min til Drammen. Fergekommunikasjon fra Svelvik til Verket på Hurum med videre tunnelforbindelse under Oslofjorden.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Berger barnehage

Barneskoler:
- Tømmerås skole

Ungdomsskoler:
- Svelvik ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 452 kvm. Gårdsplassen er belagt med singel, og tomten er skrå med plenarealer og diverse beplantning. Eiendommen har i tillegg en ideell andel i fellesareal (gnr. 301, bnr. 113). Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Drammen kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen disponerer en garasjeplass i felles garasjerekke. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil på garasjens utvendige vegg.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (feltnavn BK2) i henhold til områderegulering for Berger (ID: 071120190009), vedtatt 13.05.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Av bestemmelsene for feltet (BK) fremgår det blant annet at bebyggelsens struktur, volum og arkitektoniske uttrykk skal bevares. Bygningsmessige endringer kan tillates forutsatt at tiltaket tilpasses det omkringliggende bygningsmiljøets helhetlige preg. Nye tiltak skal ha småhuskarakter.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende. Ved motstrid gjelder områderegulering for Berger foran kommuneplanens arealdel.

Eiendommen berøres av hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Innenfor sonen skal faste kulturminner og kulturlandskapet bevares. Nye tiltak skal ikke forringe verneverdier og skal tilpasses områdets særpreg gjennom plassering, volum, byggehøyder, takform, møneretning, proporsjoner, fasadeutforming, material- og fargebruk. Ved søknad om tillatelse til tiltak innenfor hensynssonen skal det foreligge tegninger av nær- og fjernvirkning som illustrerer tiltakets tilpasning til omkringliggende bebyggelse.

Det er igangsatt planleggingsarbeid for en ny kommuneplan, «Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2027-2039» (saksnummer 3301 20250013), som berører eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8131,- for 2025. I dette inngår vann og avløp.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Årlig feie- og tilsynsgebyr er kr 760,- per 2026.

Det vil i tillegg påløpe gebyrer knyttet til renovasjon. Det er standard renovasjon. De fikk to halvårsfakturaer i 2025. Hver på kr. 2 465 inkl. mva.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og koster ca. 1 000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Velavgift er kr 1 200,- pr. år. Dette inkluderer snømåking og gressklipping av fellesarealet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 024 870 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

3 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

82 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
83 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
103 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 373 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 393 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jorun Synnøve Eggen og Harry Hansen

Etter nærmere avtale.

Bergeråsen består av to felt, fordelt på Sameiet 1 som er nedre felt og Sameiet 2 som er øvre felt. Denne eiendommen tilhører Sameiet 2 (øvre felt). Sameiet er et realsameie og eiendommen har en ideell andel i fellesarealene (primært grøntareal mellom og rundt boligene, lekeplasser og vei).

Sameiene samarbeider med Bergeråsen velforening, som tar seg av vedlikehold av sameiets fellesarealer.

Det betales kr 1.200,- pr. år som medlemskontingent til velforeningen, kostnaden dekker bl.a. administrasjonshonorarer, vedlikehold, plenklipping og snøbrøyting/strøing.

Det må påregnes dugnad i tilknytning til velforeningen.
Vedtekter: https://www.sameietbergeraasen2.com/vedtekter
se for annen inforasjon:https://www.sameietbergeraasen2.com/

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Gratis kveld og drone  kr 0,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr 2 stk / Overtagelse   kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 17 130,00

Oppdragsnummer 10-0277/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25277

Sist oppdatert: 21. mai 2026 kl. 15:13