Neuberggata 22

Neuberggata 22, 0367 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 254, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 131 kvm

BRA-i:
4. etasje 120 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken, spisestue og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 6 kvm: Bod.
Loftsetasje 5 kvm: To loftsboder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 7 kvm: To balkonger.

Boligen disponerer 3 boder, en kjellerbod og to loftsboder. Loftsbodene har et totalt gulvareal (GUA) på henholdsvis 5 kvm og 6 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun henholdsvis 2 kvm og 3 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.07.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1918. Bygget er oppført med grunnmur av teglstein og yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Vinduer er fra byggeår med karmer og ramme av tre. Leiligheten har en entrédør med brannklasse B30, og balkongdører fra 1998 og 2019. Det er utgang til en balkong på 3 m² fra stuen og en balkong på 4 m² fra et soverom. Skorsteinen er fra byggeår og ble rehabilitert med innvendig stålrør i 2021.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det elektriske anlegget er i hovedsak fra 2011, med enkelte oppgraderinger i perioden 2022 til 2025. Det er registrert behov for en utvidet kontroll av anlegget.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG1: 84%
TG2: 14%
TGIU: 2%

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- Skjevhetsmåling: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm på stue.

Yttervegger
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten.

Balkong stue
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert sprekker og malingsavflassing på gulv.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkong stue
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter).

Balkong soverom
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er utført estetisk utbedring av mørtelfug og silikon i dusj i 2026. I 2025 ble ytterdører, dørkarmer og kjellervinduer i bakgård malt. I 2021 ble pipeløpene utbedret med nye stålpipeløp. Selger opplyser at det tidligere har vært et mindre hull i kjellergulvet i boden hvor det sivet inn fukt, men dette er utbedret og har vært tørt siden. Det ble også utbedret fukt i en annen trappeoppgang i 2021. I følge tidligere eier ble bakgård og drenering utbedret i 2016.

Det ble høsten 2024 påvist forekomst av skjeggkre i bakgangen til boenheten i første etasje på andre siden av bygget. Selger opplyser at det ikke var noen andre boenheter som ble rammet av dette og det ble gjennomført utryddelse i 2025.

Entré:
Velkommen inn! Praktisk entré av god størrelse som fungerer som et naturlig bindeledd mellom de øvrige rommene i leiligheten. Her er det godt med plass til oppbevaring og plassering av sko og yttertøy i innebygde skap. Videre inn i gangen er det et restaurert skap som i dag er omgjort til vinoppbevaringsskap. Leiligheten har adkomst via felles trappegang og gjestene slippes inn via porttelefon.

To stuer:
Leiligheten har 2 flotte stuer og kan brukes som dagligstue, peisestue, spisestue eller oppholdsrom. Den første stuen er romslig med god plass til sofa og tilhørende bord. Stuen har en lekker peisovn fra 2012 som skaper en varm og lun atmosfære. Rommet brukes i dag som tv-stue og herfra er det utgang til en av leilighetens to balkonger.

Videre tar man seg inn til den andre stuen. Denne stuen passer ypperlig som spisestue og her har du plass til å innrede med en stor spisegruppe. Det er et stort og høyt vindu med dype karmer som slipper inn rikelig med naturlig lys. Dette er et sosialt og hyggelig rom med plass til å invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster. I likhet til resten av leiligheten, unntatt baderommet er det originalt tregulv. Det er klassiske rosetter og stukkatur i de to stuene.

Kjøkken:
Tidløst og moderne kvalitetskjøkken fra Rotpunkt, pusset opp i 2025. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen kombinerer glatte fronter i Sand på overskapene med varmere tremønstrete fronter på underskapene og benkeplaten er i kvartskompositt med kjøkkenvask. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer (stekeovn, Bora platetopp, oppvaskmaskin, vinskap og helskap kjøl og frys) som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Ventilatoren er integrert i platetoppen og det er installert komfyrvakt og automatisk lekkasjevarsler. Under kjøkkenbenken er det montert et system for hurtigoppvarming av vann ( Quooker). Vinduet mot bakgården slipper inn godt med naturlig lys og den tilpassede sittekroken langs veggen egner seg perfekt til frokoster eller raske måltider.

Balkonger:
Balkongen med utgang fra stuen er på 3 m2 og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året. Her er det plass til et bord og et par stoler hvor morgenkaffen kan nytes. I følge eier er det sol på denne balkongen fra ca. kl 06.00 til ca. kl. 15.30. Her er det også markise.
Boligens andre balkong, med utgang fra soverommet, er på 4 m2. Her er det god plass til en sittegruppe og beplantning etter ønske. Denne balkongen har utebelysning og utvendig stikkontakt og gode solforhold fra ca. kl 11:00-20:00 ifølge selger.

Soverom:
Leiligheten kan skilte med 2 soverom av god størrelse. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, og plassbygde integrerte garderobeskap som sikrer godt med oppbevaringsplass. Store vindusflater i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. Fra soverommet er det egen inngang til badet.

Soverom 2 kan innredes etter ønske og behov og er leilighetens opprinnelige værelse til hushjelpen og har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommet oppleves møbleringsvennlig egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom. Fra soverommet er det utgang til leilighetens andre balkong som vender ut mot rolig bakgård. Sol fra ca. 11:00-20:00 sommerstid.

Bad:
Delikat og flislagt bad fra 2011 med varmekabler i gulvet for en behagelig start på dagen. Det er nedsenket himling med downlights. Badet er innredet med servantinnredning med ovenpåliggende dobbelvask og speil med lys over vasken. Det er stikkontakt plassert på veggen. Videre er det vegghengt toalett og egen dusjsone med glassvegg og glassdør. Dusjarmaturet er tilkoblet både hånd- og regndusj. Varmtvannsberederen på 120 liter er plassert i egen nisje. Det er opplegg for vaskemaskin på badet.

Øvrig:
Gulv: Originale tregulv gjennomgående i alle rom unntatt bad. Renovert i 2024/2025. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater i alle rom. Malt panel på vegger i entré, gang og soverom 2.
Himling: Nedsenket himling med downlights i entré, gang, kjøkken og bad. Malte flater i øvrige rom. Stukkatur og rosetter i stue og spisestue.
Takhøyde: Ca. 2,76 meter takhøyde i soverom 1. Ca. 2,82 meter i bad. Ca. 2,95 meter i entré og gang. Ca. 2,99 meter kjøkken. Ca. 3,10 meter i stue. Ca. 3,11 meter i spisestue og ca. 3,19 meter i soverom 2.
Diverse: Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entréen.

- Vegghengte skap og hyller i spisestue, samt skap og hylleseksjon i stue følger ikke med. Cube (ekstrautstyr til Quooker) følger ikke med. Quooker og blandebatteri følger med.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner, gulvvarme/varmekabler på baderom, samt en peisovn i stue installert i 2012.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1918.  Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1911, som er dokumentasjon for at byggesaken ble godkjent og at bygget er registrert som lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av seks balkonger, datert 02.11.2021.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Bad og wc er slått sammen og deler av badet er i dag innlemmet i soveværelset.
- Spiskammeret på kjøkkenet er fjernet for å utvide kjøkkenet
- Soverom 2 ble tidligere omtalt som pikeværelse.
- Vegg mellom pikeværelse og gang er revet for å utvide rommet.
- På de originale tegningene var det tidligere et lite kott i gangen der garderobeskapet er plassert i dag.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 509684, tinglyst 30.05.1974, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr. 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse og bestemmelse om garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Meget sentral og ettertraktet beliggenhet på Majorstuen. Her bor du skjermet til i Neuberggata, samtidig som du har kort vei til et rikt utvalg av servicetilbud. Bogstadveien, Majorstuen og Hegdehaugsveien er kjent for sitt brede spekter av butikker, kafeer, bakerier, restauranter og utesteder. Her finner du alt fra store og rimelige kleskjeder til eksklusive motehus som ikke finnes andre steder i byen. Det er også gangavstand til lege, postkontor, apotek med søndagsåpent, bibliotek og bank. Rett rundt hjørnet for leiligheten finner du Valkyrie plass med hyggelig uteservering.

Området byr på mange muligheter for trening, blant annet SATS ved Colosseum Park og på Bislett, samt det mer eksklusive The Riot i Majorstuveien og Barrys Bootcamp i Middelthunesgate. Det finnes også gode muligheter for løpeturer og joggeturer i nærliggende parker både sommer og vinter.

Nærområdet har svært gode fritids- og rekreasjonsmuligheter for både barn og voksne gjennom hele året. Frognerparken ligger bare noen minutters gange fra boligen og er et perfekt sted for kveldsturer, jogging, grilling og andre aktiviteter, inkludert bading i Frognerbadet. Det er også kort avstand til Uranienborgparken, Marienlystparken og Slottsparken.

Majorstuen er et sentralt kollektivknutepunkt i Oslo, med alle T-banelinjer, tre trikkelinjer, fem busslinjer og flybuss som passerer. Fra leiligheten er det kort vei til Majorstuhuset, hvor du enkelt kan komme deg til hele Oslo på få minutter. Flybussen går fra et nærliggende stopp med avgang hver time.

Det er kort vei til Majorstuen barne- og ungdomsskole, Den Franske Skole, Kristelig Gymnasium, Blindern, Høyskolen i Oslo og Akershus, Politihøyskolen og en privat høyskole med utdanning innen helse, sosialfag, diakoni og ledelse. Det er også gode transportforbindelser til Universitetet i Oslo og Handelshøyskolen BI. I tillegg finnes det flere både private og kommunale barnehager i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 560 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med blant annet bakgård med belegningsstein, sittegruppe og sykkelparkering.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Majorstuveien 35 A og B - Oppføring av balkonger. Saksnummer 202607305.

Plansaker:
-Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate - Utarbeidelse av planforslag: Sykkeltilrettelegging. Se saksnummer: 2025/06725.

-Majorstuen stasjon
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.
Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/.

-Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst)
Mottatt sak 18.12.2017
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger. Se saksnummer: 2025/06910.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 6 042,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, vaktmester, ekstern styreleder, samt renter og avdrag på lån.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.07.2026.

Eiendomsskatten er kr 5 254,- for inneværende år i følge dokumentasjon fra selger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 000 kWh pr. år, med en estimert årlig kostnad på ca. kr 12 280,-.
Boligen er tilknyttet Home Nett som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 017 269,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 254,- for inneværende år i følge dokumentasjon fra selger.

Andel formue er kr 9 484,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 199 190,- pr. 03.07.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 916 019 pr. 03.07.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 9%
Siste termin: 2041
Avdragsfrihet: Nei.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

13 200 000,00 Prisantydning
199 190,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
13 399 190,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

334 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
336 060,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
346 010,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 735 250,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 745 200,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nina Sesseng Bratsberg og Sturla Markhus Sandøy

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Neuberggaten 22, med sameiebrøk 105/1000.
Sameiet består av 9 leiligheter.
Forretningsfører er Nikis Theophilakis.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Maling av dører, dørkarmer og kjellervinduer i bakgården (2025).
- Behandling av et mindre angrep av skjeggkre (2025).
- Utrydding av rotter i en bod og sikring av støpejernrist (2025).

Planlagte påkostninger:
- I forbindelse med årsmøte 17.04.2026 ble det tatt opp at det vil være en fremtidig løsning å bytte ut kokssjaktene i baktrappene med heiser. Iht. mailkorrespondanse med styreleder 04.08.2026 er dette et langt prosjekt som foreløpig er i kartleggingsstadiet. Om det viser seg å være mulig og innenfor en rimelig kostnad vil sameiet ha et forprosjekt for å komme frem til endelig teknisk løsning og endelig budsjett og så kan arbeidene starte. Det må i forbindelse med prosjektet påregnes økt fellesgjeld og mulig en kapitalinnkreving.
- Utbedring av dørpumpe på hoveddøren og innhenting av tilbud for dørpumpe til bakgårdsdøren vil bli finansiert med sameiets midler.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgaver  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk 4.500,- Kunderabatt.  kr -3 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 5 380,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegninger  kr 1 055,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Foto stor pakke  kr 8 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0148/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26148

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 13:27