Ivar Knutsons vei 62D

Ivar Knutsons vei 62D, 1161 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 709, ideell andel 1/1
Andelsnummer 22, Nordseter Seniorboliger Borettslag, organisasjonsnummer 970928324

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 6 kvm: Kjellerbod.
1. etasje 2 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 22 kvm: Terrasse og markterrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i første etasje i et rekkehus oppført i 1983. Bygningen er oppført med grunnmur i betong og bærende konstruksjoner av betong/mur, med utfyllende bindingsverk av tre. Yttervegger har liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har en saltakkonstruksjon i tre, tekket med shingel. Vinduer og terrassedør er fra byggeåret, mens entrédøren er fra 2007. Det er en elementpipe fra byggeår i boligen, hvor ildsted er fjernet. Fra stuen er det utgang til en sydvest-vendt terrasse på ca. 12 m², og fra gangen er det utgang til en nordøst-vendt markterrasse.

Sikringsskapet er plassert i gangen og har automatsikringer, hovedsikring, overbelastningsvern og strømmåler.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Baderom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Veggoverflatene i våtsonen er belagt med tapet, som vurderes å ikke oppfylle funksjonen til godkjent våtromstapet eller membran.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk i dusjsonen er ikke lett tilgjengelig for rengjøring grunnet at risten sitter fast.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Avløpsrør: Deler av avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber ved soverom 2 har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig hovedstoppekran (soverom 2) er ikke funksjonstestet.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør ved soverom 2 har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Berederens alder tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Ildsteder og skorsteiner
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Yttervegger
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Festemidler er stedvis ført for langt inn i ytterkledningen.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Terrassedøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Terrasse stue
- Helhetsvurdering: Overflatematerialer på terrassen og rekkverk viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Det er tegn til svikt i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen.

Markterrasse inngangsparti
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres flere heller som ligger i forskjellige nivåer.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig fordi slukristen sitter fast.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes grunnet plassering av terrasse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Bytte av hovedsikring og overbelastningsvern

2022:
- Montering av bryter på lys under overskap

2015:
- Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate i heltre og integrerte hvitevarer
- Elektrisk arbeid med tilkobling av platetopp og stekeovn, nye stikkontakter til kjøkken, nye 16 A kurser samt levering og montering av komfyrvakt

2013:
- Bytte av sikringsskap og montering av flere stikkontakter

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Bytte av tak over trapper og installasjon av nye utelamper
- Fasadevask av tak og yttervegger

Leiligheten ligger i 1. etasje med adkomst fra bakkeplan, og byr på en praktisk planløsning på ett plan med to overbygde uteplasser. Boligen har et oppgradert kjøkken fra 2015, to soverom og et eldre baderom med oppgraderingsbehov.

Entré:
Overbygget inngangsparti fører inn til entréen via en entrédør med glassfelt. Rommet har parkett på gulv, malte slette flater og gir direkte adkomst til boligens øvrige rom, samt utgang til en overbygget markterrasse ved inngangssiden.

Stue:
Stuen har glassdør inn fra gangen og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord. Det er opplegg for ildsted via elementpipe fra byggeår. Fra stuen er det direkte utgang til en delvis overbygget, sydvest-vendt terrasse.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning fra 2015 med hvite, profilerte fronter og benkeplate av heltre. Det er flislagt på veggen mellom over- og underskap, samt montert benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskapene. Innredningen er utstyrt med nedsenket oppvaskkum av metall med ett-greps armatur, integrerte hvitevarer, komfyrvakt og vegghengt kullfilterventilator over platetopp. Rommet har en hyggelig spiseplass ved vinduet med utsyn mot felles grøntarealer.

Baderom:
Baderommet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, fliser i dusjsonen og malt tapet på øvrige vegger. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med dører og ett-greps armatur, vegghengt speil med overlys, dusjhjørne med skyvedører og dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj, samt gulvstående toalett. Badet har opplegg for vaskemaskin, varmtvannsbereder på ca. 100 liter, tørkeskap og naturlig avtrekk med avtrekksventil på vegg.

To soverom:
Boligen har to soverom, begge innredet med garderobeskap og overflater av parkett og malte slette flater. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord. Det andre soverommet egner seg godt som gjesterom, hobbyrom eller
hjemmekontor.

Uteplasser:
Fra stuen er det utgang til en delvis overbygget, sydvest-vendt terrasse belagt med terrassebord og omkranset av rekkverk i liggende kledning. Terrassen har markise, utvendig bod og port videre ut til fellesarealene. Ved inngangspartiet er det i tillegg en overbygget, nordøst-vendt markterrasse belagt med heller, utstyrt med utebelysning og ringeklokke.

Overflater:
Gulv: Parkett i entré, stue og soverom. Fliser på baderom.
Vegger: Malte slette flater. Fliser i dusjsonen og malt tapet på baderom, samt fliser over kjøkkenbenk.
Himling: Malt betong.

Lagring:
Garderobeskap på begge soverommene. Leiligheten disponerer en utvendig bod på ca. 2 m² tilknyttet terrassen ved stuen, samt en kjellerbod på ca. 6 m² merket med nr. 414.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet. Gulvvarme på badet.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1983. Det foreligger ferdigattest datert 23.01.1985. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 12.03.1982. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Med unntak av andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 64127, tinglyst 12.12.1984: Festekontrakt.
Dagboknr. 59957, tinglyst 21.10.1994: Obligasjon tilknyttet feste.
Dagboknr. 51675, tinglyst 26.08.1997: Fellesobligasjon for borettsinskudd.
Dagboknr. 29041, tinglyst 12.01.2016: Pantedokument tilknyttet festekontrakt.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Leiligheten har en rolig og tilbaketrukket beliggenhet ved Kastellet/Nordseter, i et etablert og hyggelig boligområde. Boligen ligger godt skjermet fra Lambertseterveien, med store og pent opparbeidede grøntarealer rett utenfor døren. Fellesområdene byr på gressplener, beplantning, trær, sittegrupper og asfalterte internveier, og gir et trivelig bomiljø med gode muligheter for å nyte utendørsarealene.

Beliggenheten er svært praktisk, med kort vei til dagligvare, handel og servicetilbud. Spar Kastellet ligger like ved, mens Sæter Torg og Holtet byr på et variert utvalg av butikker, kaféer, bakeri, restauranter, apotek og andre servicetilbud. På Lambertseter Senter finnes ytterligere et bredt utvalg av butikker og spisesteder, i tillegg til Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra kino. BestHelse på Holtet tilbyr både medisinsk senter og treningsfasiliteter.

For den aktive er området et godt utgangspunkt for både turer og fritidsaktiviteter. Det er kort vei til Ekebergsletta og Brannfjell med turstier, lysløype og store friområder, og videre til Østmarka. Langs fjorden finnes flere populære badeplasser, blant annet Katten og Sydstranda på Ulvøya. I nærområdet finner du også Nordstrand Arena, Nordstrand Tennisklubb og Lambertseter Bad.

Kollektivtilbudet er meget godt, med Kastellet trikkeholdeplass i umiddelbar nærhet. Herfra går trikk 13 og 19 via Oslo sentrum, og gjør det enkelt å komme seg både til sentrum og videre til øvrige deler av byen. Det er også kort vei til lokalbuss i Lambertseterveien og T-bane fra Lambertseter.

Ved adkomst opp Lambertseterveien fra Ekebergveien, ligger eiendommen på venstre hånd (samme side som Norsdseter gård), rett etter Nyquistveien.

Festet tomt på 4673 kvm. Tomten er tilnærmet flat og fellesarealene er pent opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning, samt sittegrupper og asfalterte internveier. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Tomten er festet av Oslo kommune i 80 år fra 01.09.1983, og festeavgiften er kr 277.174,- pr. år som betales gjennom fellesutgiftene.
Festeavgiften kan reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen, og ble sist regulert 01.01.2018.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Tildeling av parkeringsplass i borettslaget skjer etter søknad til styret, og forutsetter at andelseier selv eier og bruker bilen. Borettslaget har også gjesteparkering.

Garasjene forvaltes og driftes av et eget selvstendig garasjelag. Garasjeplass medfølger ikke leiligheten ved salg, men må kjøpes separat internt i borettslaget.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser for området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (eldreboliger) i henhold til reguleringsplan S-2498, datert 31.10.1980, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av flere andre reguleringsplaner. Detaljregulering S-4735, datert 28.08.2013, regulerer området under bakken (Nivå 1) til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (jernbane) i forbindelse med Follobanen. I tillegg berøres eiendommen av bebyggelsesplan 6682 (datert 04.03.1982), reguleringsplan S-2327 (datert 21.06.1978) og V140778 (datert 14.07.1978), som i hovedsak gjelder infrastruktur og bebyggelse i nærområdet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_1: Sikringssone for jernbanetunnel. Sonen gjelder for den underliggende jernbanetunnelen (Follobanen) i vertikalnivå 1. I henhold til reguleringsbestemmelsene kan boring for energibrønner eller andre brønner ikke gjennomføres uten tillatelse fra Jernbaneverket.

Plan -og byggesaker i området:
Ekebergveien 178 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 290,- pr. mnd. og inkluderer: Vaktmestertjeneste, nedbetaling av andel fellesgjeld, festeavgift, kommunale avgifter, bygningsforsikring og forretningsførsel. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 4 032,-
Avdrag særfordelt lån 1: kr 201,-
Renter særfordelt lån 1: kr 57,-

Borettslaget er tilknyttet en kollektiv TV- og bredbåndsavtale hos Telia, hvor beboerne får rabatterte priser.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 371 404,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 56 251,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 10 677,- pr. 31.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 971 679,- pr. 31.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OSLOFJORD SPAREBANK
Lånenummer: 1450.71.00431
Type: Serielån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.08.2026: kr 971 679,-
Andel av saldo: kr 10 677,-
Restløpetid: 10.06.23 - 01.02.31
Rente: 6,20%

4 900 000,00 Prisantydning
10 677,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 910 677,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 919 979,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 929 929,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vibeke Hoddevik

Leiligheten er tilknyttet Nordseter Seniorboliger Borettslag.
Borettslaget består av 121 andelsboliger, fordelt på 16 bygninger.
Forretningsfører er BORI, tlf. 63 89 02 00.
Dyrehold er tillat, så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Borettslaget har avtale med selskap som ivaretar snømåking og all plenklipping.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025:
- Rehabilitering av trappehusene med nye tak, renner og lys. Fasader og tak ble vasket for sopp og mose. Takene kontrollert og utbedret.
2022:
- Innstallering av ti el-billadestasjoner.
2020:
- Kontroll av takene, Multiconsult. Vedlikehold av takpapp på alle hus.
- Laget 4 (2x2) nye parkeringsplasser.
2019:
-Ny maling og erstatning av råttent treverk på de siste 8 hus
-Tre-pleie og fjerning av 3 trærne rund garasjeanlegg.
-Montering og utbedring av snøfangere på flere tak.
-Montering av tak/takrenne over frittstående postkasser
-Bytte av alle tre-vannbrett til blikkbeslag.
-Bytte av råtne vindskier.
2018:
-Ny maling og erstatning av råttent treverk av 8 hus.
-Erstatning av alle 120 takhatter.
2017:
-Delvis asfaltering av Ivar Knutsons vei.
-Rensing av a mose/mm av alle tak, takrenner og nedløp.
2015:
-Oppretting av veien, installering av drenskum samt asfaltering mellom i en gangvei.
2014:
-Bytte av råttent treverk (maling) av alle bodenes yttersiden.
2013/14:
-Rehabilitering og etterisolering (20 og 30cm) av alle 32 gavlvegger samt oppgradering til nyeste standard isolerglassvinduer.

Planlagte påkostninger:
I følge styret per 14.04.2026 er det ikke planlagt større påkostninger i nær fremtid, ut over ordinært vedlikehold. Takene er opplyst å ha et antatt fornyelsesbehov innen 8–9 år. Fasader er planlagt malt om 2–4 år, og det vil i forkant bli gjennomført utskifting av eventuelle dårlige bord.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere og den som skal erverve en andel må være fylt 55 år.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Ved erverv av andel skal erververen ha gjennomgått borettslagets vedtekter og husordensregler og akseptere disse som bindende for seg.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 400,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 450,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00
Foto - kveldsfoto  kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0183/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26183

Sist oppdatert: 17. september 2026 kl. 16:23