Bakkevei 4

Bakkevei 4, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 74, bruksnummer 76, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 161 kvm

BRA-i:
1. etasje 72 kvm: Gang, garderobe, stue, kjøkken, spisestue, vaskerom og bod.
2. etasje 45 kvm: Gang, bad, bod og to soverom.
Loftsetasje 26 kvm: Gang og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 18 kvm: Uthus.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 9 kvm: Terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 35 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 26 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm. Arealet i krypkjeller måles til ca. 15 kvm (ALH), innvendig bod i 2. etasje til 11 kvm (ALH) og utvendig bod i 2. etasje til 6 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen av disse arealdelene måleverdige som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.06.2026 utført av Anticimex AS v/Svein Ove Gjeruldsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1803, med tilbygg i 1950 og 2001. Grunnmuren er av naturstein og betong, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn samt krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendige fasader kledd i stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre. Entrédøren har sikkerhetslås, og det er en terrassedør i tre. Innvendig er det profilerte innerdører. Det er en skorstein i murverk fra byggeår, med peisovn i stuen og åpen peis på kjøkkenet. Fra badet i 2. etasje er det utgang til en terrasse på 9 m².

Det er et frittstående uthus (låve) på eiendommen. Bygningen er oppført i uisolerte trekonstruksjoner med pulttak tekket med metallplater og fasade kledd med stående trekledning. Uthuset er over 200 år gammelt, er fredet og oppviser tydelige tegn til elde, råteskader på fasadematerialer og slitasje på yttertaket.

Sikringsskapet er plassert i gangen i 2. etasje. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

1. Etasje Vaskerom
- Helhetsvurdering: Det observeres stedvis tegn til riss/sprekk i enkelte veggfliser. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Takstmann har skrevet at sluket er isolert inne i dusjsonen. Eier opplyser at det er laget system for avrenning. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Ildsteder og skorsteiner
- Ildsteder: Det foreligger fyringsforbud på ildsteder.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2.etasje: På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10,4 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket store og merkbare skjevheter.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det ble registrert forhøyet fuktnivå i utlektet veggkonstruksjon. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen.

Loft innredet
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.

Loft uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft på befaringsdagen.

Ildsteder og skorsteiner
- Skorsteiner inne i boligen: Avstanden mellom pipe og brennbart materiale vurderes å være for liten.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1.etasje: På kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 41 mm. Stikkprøvene har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Krypkjeller
- Skadedyr: Spor etter gnagere og borebille er observert.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere blant annet i krypkjeller.
- Borebiller: Det observeres spor etter borebiller i boligen.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det mangler fullverdig takrenner. Snøfangerutstyr er ikke etablert. Skorsteinen er åpen i toppen.

Terrasse / platting
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen utgjør tettesjikt mot underliggende areal, og det vanntette sjiktet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren mot gaten har utvendig fuktsperre.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Låve
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde og enkelte tegn til råteskader. Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappens håndløper er lavere enn 0,8 meter.
Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Utvendig trapp (Fra gaten og ned til inngangsdør)
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm.
Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Selger har bodd i boligen selv.
I 2024 ble det gjort faglært arbeid på badet i 2. etasje (nytt dusj/toalett og utskifting av rør) av Rørlegger Vatne, med dokumentasjon. Samme år ble vinduer og fasade byttet/restaurert av Asbøll snekker, også med dokumentasjon. Boligen har kjeller/underetasje. Det har vært manglende jording på varmepumpen; dette ble utbedret i 2025 av Stebekk elektro (dokumentert). Det er registrert feil på vann- og kloakkledninger som er under utbedring. Rør og avløp i det nye badet ble skiftet i 2024 av Rørlegger Vatne (dokumentert). Varmepumpen ble også jordet i 2025 i forbindelse med varmeanlegget. Det er anmerkninger på pipeløp fra peis på kjøkken og avstand til vedovn i stue. Det har vært maur i kjeller og 2. etasje.Loftet ble ombygget og isolert til soverom i 1997 av Grimsland (uten dokumentasjon), men med kommunal tillatelse.

Det skiftes for tiden ut eldre vann- og avløpsrør i området av kommunen. Det har vært inspeksjon på denne eiendommen hvor det opplyses at det vil bli pålagt å bytte vann-og avløpsledninger inn til huset (muntlig opplyst av entreprenør pt.). Eier opplyser videre at han vil stå for kostnaden for eventuelt fremtidig pålegg for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Baderom ble totalrenovert i 2. etasje etablert med gulvbelegg, gulvvarme og rør-i-rør-system. Dette er gjort av fagfolk.
- Oppgradert kjøkken med ny benkeplate og diverse.

2004:
- Ny 200L varmtvannsbereder montert i krypkjeller

2001:
- Andre tilbygg reist på eneboligen

1998:
- Vaskerom i 1. etasje etablert med flislagt gulv, gulvvarme, rør-i-rør-system og plastavløp

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:
Jordet varmepumpa, utført av Stebekk elektro i 2025.
Byttet og restaurert vinduer og fasade, utført av Asbøll snekker i 2024 og i 2026.
Bygd om og isolert loft til soverom, utført av Grimsland i 1997.

Eneboligen er oppført i 1803 med tilbygg i 1950 og 2001. Konstruksjonen er i trekonstruksjoner med yttervegger kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Grunnmur av naturstein og betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Krypkjeller under deler av boligen med inngang via luke i grunnmur. Saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein. Loftsetasjen er innredet og ble bygd om til soverom på 1990-tallet med kommunal godkjenning.

De siste årene er det gjort følgende oppgraderinger: nytt bad i 2. etasje i 2024/2025 med nye rør og avløp, utskifting og restaurering av vinduer i 2024, og oppgradering av kjøkkeninnredningen i 2025. Varmepumpen ble jordet i 2025.

Oppvarming skjer med varmepumpe i stuen, peisovn med glassdør i stuen, åpen peis på kjøkkenet og varmekabler i vaskerom 1. etasje, bad 2. etasje og gang/garderobe. Det foreligger fyringsforbud på iåpen peis på kjøkken. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2004 er plassert i krypkjeller. Vannrør med rør-i-rør-system og kobberrør. Vanninntaksrør i plast. Synlige avløpsledninger i plast. Hovedstoppekran og fordelerstammer er plassert i krypkjeller. Mekanisk avtrekk i boligen: avtrekksvifte i vegg på vaskerom 1. etasje og bad 2. etasje. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang 2. etasje. Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Peisen på kjøkkenet som det er fyringsforbud på, er bygd opp på elementer som er hentet fra Lyngør (murt fra bunnen og opp). Jernplaten i peisen er hentet ut fra det gamle bakeriet på Lyngør ifølge han som satte den opp. Det må gjøres noen tiltak for å eventuelt få denne godkjent til fyring. Peisen var avbildet i magasinet "Bonytt" for noen år tilbake.

KJØKKEN:
Innredning med profilerte fronter og benkeplate av tre. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Integrert stekeovn og platetopp. Frittstående oppvaskmaskin. Kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Åpen peis (fyringsforbud gjelder). Gulvflater belagt med gulvbelegg. Vegger med malt panel. Himling med panelbord og synlige takbjelker.

VASKEROM 1. ETASJE:
Flislagt gulv med gulvvarme. Veggflater av flis og tapet. Himling med panelbord og synlige takbjelker. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med overlys. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

BAD 2. ETASJE:
Gulvbelegg med gulvvarme. Panel på vegger. Himling med panelbord og synlige takbjelker. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speilskap med overlys. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Utgang til terrasse.

Overflater:
Gulv: Heltre gulv i stue, spisestue, soverom i 2. etasje og loftsetasje. Fliser i gang/entré 1. etasje og vaskerom 1. etasje. Gulvbelegg på kjøkken og bad 2. etasje.
Vegger: Panel og tapet i de fleste rom. Malt panel på kjøkken. Flis og tapet på vaskerom 1. etasje. Panel på bad 2. etasje.
Himling: Panelbord med synlige takbjelker i flere av etasjene, herunder kjøkken, stue, bad og vaskerom. Panelbord i himling på loftsetasjen.

Lagring:
Bod i 1. etasje. Garderobe i 1. etasje. Bod i 2. etasje (ikke måleverdig bruksareal grunnet lav takhøyde). Utvendig bod på ca. 6 m² tilknyttet terrassen i 2. etasje (ikke måleverdig bruksareal grunnet lav takhøyde). Frittstående uthus (låve) på ca. 18 m², over 200 år gammelt og fredet, uisolert trekonstruksjon med pulttak tekket med metallplater.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyr.

Det er installert varmepumpe i stuen. Det er varmekabler i gulv på vaskerom/bad, kjøkken, gang/garderobe og på bad i 2. etasje.

Det foreligger fyringsforbud på åpen peis på kjøkkenet, som betyr at den åpne peisen på kjøkkenet ikke kan benyttes før godkjenning av branntilsynet som antakelig krever tiltak. Det er også litt kort avstand fra glass til brennbart ved peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har antatt vært brukt til boligformål siden 1803. Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det er ikke funnet dokumentasjon/tegning av 2. etasjen. Rombenevnelser er basert på dagens bruk og kan ikke brukes som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent.

Det foreligger byggetillatelse for tilbygg datert 25.10.2001. Avgjørelsen omfatter tilbygg på 20 m² med utvidelse av kjøkken. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- Vinduene må leveres i koblet utførelse med kittfals og faste sprosser i ytre ramme.
- Takflaten må tekkes med enkeltkrummet brente tegl.
- Tiltakshaver er ansvarlig for at alle arbeider blir utført i samsvar med gjeldende bestemmelser.
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Det fremgår i vedtaket at bygningssjefen skulle varsles når arbeidene var utført.

Det foreligger også en tidligere byggetillatelse for riving av gammel og oppføring av ny bod datert 08.10.1982. Det foreligger vilkår og tegning for vedtaket. Eier opplyser at kledning ble skiftet i ca. 1988 (eier var da i kontakt med en fra kommunen), men boden ble aldri revet og tiltaket ikke gjennomført i 1982.

Det foreligger ikke byggetegninger for opprinnelig bolig fra byggeår i kommunens arkiv. Det foreligger imidlertid godkjente plan- og fasadetegninger for ombygging av loft (datert 19.03.1996) og for tilbygg i 1. etasje (datert 25.10.2001). Det foreligger ikke ferdigattest for ombygging av loft/fasadeendringer fra 1996. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Dagens planløsning er noe endret i forhold til tegninger, blant annet:
- Det er i dag bod der det var tegnet inn "do" ved badet i 1. etasje.
- Utvendig er det på tegning satt inn en dør på tilbygget, den er der ikke i dag.
Tegninger er vedlagt salgsoppgaven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1882/900905-1/35 23.08.1882 BESTEMMELSE OM VEG
Kommentar: I historisk grunnboksblad fremgår det "en del rettigheter vedk. en vei, samt bebyggelse av d.e. gjenværende grunn. Det antas at det menes den offentlige stien som går vis a vis huset. Selger bekrefter at han ikke kjenner til noe annet vedr. vei på eiendommen.

1978/3569-1/35 17.10.1978 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Kommentar: Naboen fikk i 1978 tinglyst rett til å bygge nærmere grensen til denne eiendommen enn 4 meter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det går en offentlig sti/brannvei forbi huset. Denne kan ikke sperres og går hovedsakelig utenfor tomtegrense, men litt innenfor grense ved Bakkevei.

Tomten ble frikjøpt i 2022.

Det understrekes at energiattesten i hovedsak baserer seg på byggeår (1803) og at megler kun har fylt ut en enkel versjon som gjør at grunnlaget kan bli noe misvisende.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i Bakkevei 4, like ovenfor Tvedestrand sentrum, i et etablert boligstrøk av hvite trehus med frodige hager som etasjevis ligger plassert oppover fra havna. Fra eiendommen er det utsikt over havnebassenget og åsen på den andre siden av fjorden. Sentrum med butikker, apotek, restaurant og brygge er et par minutters gange unna. Det går snarvei til havna vis a vis huset.

Dagligvarehandelen er unnagjort til fots, med Joker Tvedestrand og Coop Extra begge i nærheten. Vitusapotek og Vinmonopol ligger også i gangavstand. Nærmeste bussholdeplass, Tvedestrand Øvre torv, er et par minutters gange fra døren.

Tvedestrand barneskole (1.-7. trinn) og Lyngmyr skole (8.-10. trinn) ligger begge innen gangavstand. Tvedestrand videregående skole er også i nærheten. Av barnehager finnes Bronsbu barnehage og Lyngbakken barnehage, begge innen ca. 10 minutters gange.

Tvedestrand er en kystby med fjord og skogsåser tett innpå. Selve bysentrum ligger mellom havnen og en liten innsjø, kalt Tjenna, og det er kort vei til sjøen enten du vil gå langs bryggen eller ta deg ut på vannet. Marka rundt byen gir gode muligheter for turer i nærområdet. Kristiansand nås med bil på drøyt en time og Arendal sentrum nås på ca. 20 minutter i bil.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehager:
Bronsbu barnehage: 11 min. gange
Lyngbakken barnehage: 13 min. gange
Blåbærskogen naturbarnehage: 20 min. gange

Idrett og fritid:
Nærmiljøanlegg Ballbinge: 7 min. gange
Aktivitetshuset: 6 min. gange
SKY Fitness Tvedestrand: 16 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 334,5 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med støpte veier og trapper, biloppstillingsplass, støttemurer, plenarealer og diverse beplantninger. Eiendomsgrenser har variert bemerkning i grunnkart fra kommunen hvor noen er nøyaktig og flere er mindre nøyaktig. Det tas forbehold om noe avvik i grunnkart mottatt fra kommunen, da tomtegrenser ikke er oppmålt i nyere tid.

Eiendommen har flere biloppstillingsplass på egen tomt.

Det er mulighet for montering av ladeboks på tilleggstomt, hvor trekkerør er lagt klart for videre etablering av strøm til ev. lading.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til spesialområde med formål bevaring i henhold til reguleringsplan 048, VERNEPLAN TVEDESTRAND, datert 16.06.1992, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen er omfattet av planen, som har som formål å bevare og videreutvikle de historiske og kulturmiljømessige verdiene i Tvedestrand sentrum. I henhold til reguleringsbestemmelsene (§ 3.1) skal bestående bebyggelse i hovedsak bevares.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2017 - 2029 (ID: 143), datert 07.02.2017. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. I henhold til planens bestemmelser (§ 1.2) skal eldre reguleringsplaner fortsatt gjelde, hvilket innebærer at Verneplan Tvedestrand har forrang.

Eiendommen er verneverdig og begge bygningene på eiendommen (bolighus og uthus) er SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger innenfor det nasjonalt viktige kulturmiljøet Tvedestrand Sentrum (M-KULA), som er fredet av Riksantikvaren i henhold til kulturminnelovens § 20. Fredning innebærer et forbud mot tiltak som kan motvirke formålet med fredningen, med mindre det er gitt dispensasjon.

Eiendommen berøres av hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Bestemmelsene innebærer at den antikvariske verdifulle bebyggelsen og områdets særpreg skal bevares. Ved reparasjoner og endringer skal bygningens opprinnelige karakter opprettholdes, og det skal benyttes tradisjonelle materialer og teknikker. Forhåndsuttalelse fra fylkeskommunen v/kulturminnevernseksjonen skal innhentes før det gjøres vedtak om nye tiltak.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 576,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 6 916,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har bygningsforsikring i Gjensidige. Årlig premie er ikke oppgitt. Eiendommen er tilknyttet Vesterkleiv Vel. Årlig avgift er ikke oppgitt. Boligen er tilknyttet Allente som leverandør av tv og internett. Kostnad er ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger dersom leverandør godtar dette.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 757.000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3.030.000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

103 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
104 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
124 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 254 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 274 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Georg Henning Olsen

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Vesterkleiv Vel.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,35 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune ca. kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto inkl. drone  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0061/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2661

Sist oppdatert: 05. august 2026 kl. 18:06