Rathkes gate 12A

Rathkes gate 12A, 0558 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 280, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 51 kvm

BRA-i:
1. etasje 43 kvm: Entre, baderom, kjøkken, stue, gang og soverom samt kott.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 3 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer 2 boder, en kjellerbod og en loftsbod.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet i Sameiet Rathkes gate 12 på Grünerløkka i Oslo kommune. Bygården ble oppført i 1898 (GAB-register). Gulvflater i kjeller av mur og etasjeskillere av tre. Yttervegger og bærende konstruksjoner av murverk, utvendige fasader består av pussede og malte overflater. Takkonstruksjon av tre i saltaks form utvendig tekket med platekledning av metall, ikke besiktiget. Vinduer fra 2022 med trerammer har 2 lags glass. Entredør av typen trefiber har brannklasse EI-30 og lydklasse 38 dB samt dørpumpe. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Kjøkken:
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i gulvoverflater, spesielt ved åpning mot entré.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Ventilasjon: Leiligheten har naturlig ventilasjon. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Andre rom:
- Overflate himling: Himlingsflater i stue bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i gulvoverflater.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- 1.etasje: Det er målt skjevheter i stue utover 15 millimeter innenfor 2 meter. Det gis derfor TG2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 19 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Baderom: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong mot nabo/fellesarealer er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Østfold VVS rørarbeid og sluk. Ronny Guldbransen AS membran og flislegging. Juli 2015. Utført av Østfold VVS, Ronny Guldbransen AS og Haugelihus AS. Dokumentasjon fra Østfold VVS."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja. Vindusskifte på hele bygget i 2022. Vår seksjon skiftet x5 vinduer. Utført av Ruta Entreprenør AS og det finnes dokumentasjon."
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja. Det ble etablert balkonger i etasjer over i 2022 som del av et sameieprosjekt. Usikker på hvem som utførte arbeidet og det finnes ikke dokumentasjon."

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Bod innerst, tilhørende en annen seksjon, har hatt utfordringer med fukt. Det er montert avfukter med god effekt."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja. Sikringsskap 16.08.2017 i regi av tidligere eier. Utført av EltEl Networks AS og det finnes ikke dokumentasjon."

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja. Det har vært observert sølvkre på badet. Det ble behandlet med profesjonell gift / åte i 2023. Ikke observert siden."

Er det utført radonmåling? - "Ja. September 2025. Intet å bemerke, normale nivåer."

Entré:
Velkommen inn! Innbydende entré som gir et ryddig førsteinntrykk og har god plass til knagger for oppbevaring av ytterklær og sko. Det er adkomst via felles trappegang med callinganlegg. I leiligheten er det også en praktisk gang hvor det er god plass til garderobeskap for øvrig oppbevaring. Det er innvendig kott i tilknytning til gangen.

Stue:
Stuen fremstår som lys, luftig og innbydende med en romslig planløsning. Det første som møter deg er to store, klassiske vindusflater og en god takhøyde på opptil 2,7 meter – noe som gir en fantastisk romfølelse og rikelig med naturlig lys. I stuen er det bevart flere stilfulle detaljer som rosett, stukkatur og en vakker vegg i teglstein – elementer som gir rommet et tidløst og elegant preg. Her er det god plass til både sofagruppe, salongbord, TV-seksjon og spisebord, og rommet egner seg godt til sosiale sammenkomster. Både stuen og soverom vender ut mot rolig og lite trafikkert gate.

Kjøkken:
Delikat og moderne kjøkken fra Strai, pusset opp i 2019. Innredningen er i glatte fronter og laminert benkeplate med kompositt oppvaskkum. Det er delvis integrerte hvitevarer som stekeovn med induksjon platetopp og oppvaskmaskin (45cm). Det er frittstående kjøleskap med fryser. Videre er det fritthengende kullfilterventilator. På veggen er det montert komfyrvakt. Kjøkkenet vender ut mot hyggelig bakgård og foran vinduet er det et lite utslagsbord - perfekt for frokost eller raske måltider.

Bad:
Lekkert og tidløst bad fra 2015. Badet har flotte fliser på gulvet med varmekabler for en behagelig start på dagen. Det er malte baderomsplater på veggene og spotter i taket. Badet er innredet med servant med vask, speil over vasken med dobbel stikkontakt på veggen og vegghengt toalett. Videre er det dusjhjørne med armatur som er tilkoblet både hånddusj. Det er opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Stort, romslig og lyst soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og oppbevaring. Det er også plass til en stor garderoberekke for ønsket oppbevaring. Soverommet er malt i en lun og behagelig farge. De klassiske detaljene - stukkatur, rosett og god takhøyde finner du også her. På gulvet er det lagt parkett. Vinduene og den gode takhøyden bidrar til en luftig atmosfære. Her kan du sove godt!

Øvrig:
Gulv: Gulvflater med parkett og laminat. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte overflater på vegger. Malte baderomsplater på bad.
Himlinger: Malte overflater i himlinger. Flere himlinger har stukkatur og rosetter. Entre har nedsenket himling med downlights. Malt overflate i himling med downlights på bad.
Takhøyder er på tilfeldige steder oppmålt til: 2,68 - 2,70 meter. Baderom 2,40 meter. Entre 2,14 og 2,18 meter.

Diverse:
- Varmtvannsbereder fra 2015 på 200 L. er plassert i felles vaskerom i kjeller (etter avtale med sameiet).
- Sikringsskap er plassert i felles trappeoppgang (skap til høyre). Sikringer av typen automatsikringer. Hovedsikringer av typen skrusikringer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin medfølger leiligheten ved salg.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1898.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 03.08.1897, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det ble også søkt om innredning av bad og wc i sameiet 1976. Det foreligger et arkivkort som henviser til at det ble gitt ferdigattest 26.10.1977.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Sammenlignet med byggetegninger datert 21.05.1976 og dagens planløsning, er det funnet følgende endringer:
- Det er satt opp vegg i rom for å etablere soverom.
- Det er etablert bad i det som tidligere var byggemeldt som rom.
- Badet på tidligere byggetegninger er fjernet for å etablere gang.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger, bestemmelse om parkering/garasje, forpliktelse til å utbedre eiendommen i samsvar med kommunale minstekrav.

Rettighetene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. I følge selger er det målt radonverdi under 100 Bq/m3 i boligen, og dette er innenfor angitt grenseverdi.

Leiligheten har en populær beliggenhet sentralt på Grünerløkka, i en rolig sidegate ved Rathkes plass. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Nærområdet er proppfult av koselige spisesteder, antikvitetsbutikker, barer og kafeer. Av lokale favoritter kan Jimmys, Zarathustra, Le Benjamin, Trattoria Popolare, Vespa & Humla, The Little Pickle og Szechuan Chengdu nevnes. Apostrophe restaurant (Lofthus) på sjarmerende Rathkes plass, ett minutts gange fra leiligheten, er også en nabolagsperle. Andre severdigheter som og er verdt å nevne er; Schous kulturstasjon, Ringen kino, Dansens Hus, Riksscenen og Popsenteret, alt kun innen kort gåavstand.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Sofienbergparken like ved. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka, spaserer du motsatt retning av Grünerløkka kommer du frem til Botanisk Hage og videre bortover til Tøyen. Den hyggelige parken med utsiktspunkt på Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er også heller ikke langt til Mathallen på Vulkan, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 20 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Kiwi, Coop, Joker og Rema 1000 som er like i nærheten. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, samt Fagerheimen Tennisklubb ligger rett i nærheten.

Her er det enkelt å bo, med og uten bil. Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikk- og busslinjene i nærområdet gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve "Løkkalivet" fullt ut.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 432 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt for sameiet opparbeidet med bl.a portrom inn til bakgård bestående av diverse beplantning, prydbusker og hellebalgte arealer samt gangbaner.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert og står på kommunens gule liste for verneverdige bygg (enkeltminne og lokalitet). Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plansaker:
- Saken gjelder: Toftes gate - Tilrettelegging for sykkel - Detaljregulering. Saksnr. 202308348
- Saken gjelder: Markveien - Gateopprustning - Detaljregulering. Saksnr. 202209792

Pågående byggesaker:
- Sofienberggata 23 A-D - oppføring av fem boligblokker - Hus 1, 2, 3, 4, 5 - Tidligere adresse: Sofienberggata 23 - 25 - Schæffers gate 2 - 10. Saksnummer 202509372 - 202509376
- Rathkes gate 15 - oppføring av nye balkonger mot bakgård. Det ble gitt rammetillatelse 30.04.2026. Saksnummer 202523244.
- Rathkes gate 15 - bruksendring av bakgårdsbygg fra verksted til bolig, ombygging av tak og fasadeendringer. Saksnummer 202604977.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 3 599,- pr. mnd. og inkluderer: Internett/Kabel-Tv, vaktmester, trappevask, fellesvaskeri, forretningsfører, kommunale avgifter, nedbetaling av fellesgjeld, driftskostnader mm.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.04.2026 med 20% økning.

Varmtvannsbereder står i fellesareal etter skriftlig avtale med styret. Det er montert egen måler som avregnes årlig etter forbruk og gjennomsnittlig årspris. Pris for 2025 var 1484kr for hele året.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 768,- pr. år. / 7 679 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger dersom ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 193 825,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 33 498,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 27 843,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 665 265,- pr. 01.06.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: kr. 274 415,-
Rentebetingelser: 7,75%
Innfrielsesdato: 06.08.2030
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 2: Dette lånet løper som et IN-lån, hvor denne seksjonen har innfridd sin andel.
Restsaldo: kr 390 850,-
Rentebetingelser: 7,75%
Innfrielsesdato: 01.11.2032

4 540 000,00 Prisantydning
27 843,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 567 843,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

114 170,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
115 260,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
125 210,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 683 103,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 693 053,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lykke Devik Arnesen og Marcus Gunnar Myhre Wiig

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Rathkes gate 12, med sameiebrøk 6/82.
Sameiet består av 13 leiligheter.
Forretningsfører er Stender Forretningsførsel AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyrehold må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.
Følgende kostnader skal imidlertid belastes særskilt mellom seksjon 1-10 og 13 (bygg A) og 11-12 bygg (B og C) da dette er forskjellige bygg: Forsikringspremier, samt alt innvendig og utvendig vedlikehold i disse byggene.

Foretatt påkostninger de senere år: 
-2023: Nye balkonger
-2022: Utskiftning av vinduer

Planlagt tilleggsarbeid 2026:
Fikse sprekker i portrommet fra gata til bakgård (Dugnad)
Fjerne resterende maling fra trapperom 4.etg, (Dugnad)
- hente inn tilbud for vinylgulv i trappetrinn
- hente inn tilbud restaurering av fliser
- lage vedlikeholdsplan til bygget

Planlagte påkostninger:  
Iht. samtale med styreleder 02.06.2026 er det pt. ikke planlagt noen påkostninger utover vanlig vedlikehold.
Det er en eldre bygård og lånopptak samt økning i felleskostnader for fremtidig vedlikehold må påregnes på sikt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke Finn, Hjem, Krogsveen.no + smartannonsering inkl!  kr 28 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 18 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Stender  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 000,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr. 1.055,-
Innhenting av servitutt  kr 290,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Fotografering (dersom kveldsbilder kr. 2.500,- kommer i tillegg)  kr 4 500,-
Tilstandsrapport kr. 7.950,- + valgfri boligselgerforsikring 4,58 promille av prisantydning  

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0101/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26101

Sist oppdatert: 08. juni 2026 kl. 18:50