Conrad Hemsens vei 11E

Conrad Hemsens vei 11E, 0287 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 2, bruksnummer 1082, ideell andel 1/1
Andelsnummer 35, Ladegaardsøen Borettslag, organisasjonsnummer 952880764

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
2. etasje 67 kvm: Entré, stue, kjøkken, 2 soverom, bad og bod.

BRA-e:
Bakkeplan, bodbygg 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en utvendig bod i felles bodbygg, som er medregnet i overnevnte BRA-e.

Uinnredet loft har et totalt gulvareal (GUA) på 15 kvm. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.06.2026 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3(TG3) på følgende iht. tilstandsrapporten:
- Yttervegger inkl. fasader: Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader på vegg tilstøtende bod.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2(TG2) på følgende iht. tilstandsrapporten:
- Teknisk anlegg: Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

- Andre rom: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Informasjon fra selger: Fylt inn parketten med filler.

- Uinnredet loft/kaldt loft: Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen.

- Yttertak: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Yttervegger inkl. fasader: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler.

Det er registrert følgende avvik på HMS:
- Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm.

Det fremkommer i tillegg følgende i tilstandsrapporten:
- Er du kjent med at det er utført arbeider på det elektriske anlegget (etter 1999) hvor samsvarserklæring mangler, eller oppdaget åpenbare tegn på dette?
Eier er ikke kjent med at det er utført arbeider på boligens el-anlegg som ikke er dokumentert med samsvarserklæring. Fremlagt samsvarserklæring for diverse arbeider, datert 17.02.2020.

- Er det synlige tegn på om plugg (stikkontakt) til varmtvannsbereder er brunsvidd: Varmtvannsberederen er fast tilkoblet og har ikke plugg/stikkontakt. Det er ikke observert tegn til termiske skader på tilkoblingen eller andre deler av berederen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2020: Gulv pigget opp, nye fliser vegg og gulv Alt røropplegget byttet til rør i rør, nytt sluk og toalett samt varmtvannsbereder. Panelplater med litex plater og membran på vegg.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Alle vinduer ble byttet 2025 Taket ble vasket og «impregnert». Ny terrasse og skyvedør i 2022 Terrassen ble utvidet i 2021.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2020: Nye strømkurser, bereder, komfyrer, platetopp, stikk terrassen, etc. Komplett oversikt iht. dokumentasjon.

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2020: Nytt rør i rør i hele leiligheten og nytt sluk og røropplegg til dusj, toalett og vask.

Velkommen til Conrad Hemsens vei 11E, en lys og praktisk 3-roms leilighet i 2. etasje for Frimurere over 55 år. Borettslaget ligger svært rolig til i blindvei bak Frimurerhjemmet, den eneste trafikken på området er interntrafikk til/fra leilighetene. Leiligheten ligger fint til, med sørvendt balkong og hyggelig utsyn over borettslagets grønne områder.

Borettslaget har parkeringsplasser til leie, en plass per leilighet. I tillegg har de petanque-bane og en hyggelig park til glede for beboerne.

Leiligheten er godt vedlikeholdt med blant annet bad fra 2020, utvidelse av balkong samt bytting av terrassedør og nye vinduer fra 2021 og 2022.

Leiligheten inneholder:
2. etasje:

Entré/gang med veggplass til klesoppheng og skoskap. I gangen er det en luke i taket som fører til et kaldloft for ekstra lagringsplass. Sammen med kaldloftet disponerer leiligheten en utebod på bakkeplan.

Kjøkken
Lyst og innbydende kjøkken med innredning fra Ikea og AEG, nytt i 2020. Stilren benkeplate i tre. Det er montert stikkontakter og benkeskapsbelysning over kjøkkenbenk, som bidrar til en moderne finish. Stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap m/ fryser har alle integrerte løsninger. Glassplate montert bak kjøkkenvasken og platetoppen for å gjøre rengjøringen mer effektiv. Kjøkkenet kommer også med integrert vinskap! Gulvflaten ble belagt med parkett i 2020.

Stue
Romslig stue med store vinduer ut mot den sørvendte balkongen, slik at man kan nyte varmen av solen uten at den trenger for mye inn på kvelden. Gulvflater belagt med parkett, som i likhet med kjøkkenet ble innredet i 2020. Profilert innerdør inn til hovedsoverommet. Veggflatene er tapetserte og malt i nøytrale farger, som gjør innredning desto enklere. Det er god plass til stor sofagruppe i stuen.

Balkong
Fra stuen er det utgang til balkong som ble utvidet i 2021. Balkongen vender mot sør, og har et hyggelig syn ut mot det frodige nabolaget. Balkongen er på 11 kvm, noe som gir deg god plass til innredning av utemøbler og diverse. Det er montert markise på balkongen for å skjerme deg fra de varmeste soldagene.

Bad
Lekkert flislagt bad som ble pusset opp i 2020 av Max rør og varme - Elektrikertjenesten AS. Behagelige farger som går igjen i gulvflisene, veggflisene, og det veggmonterte høyskapet. Badet er utstyrt med vegghengt toalett, dusjnisje med praktiske innfellbare glassdører og dusjarmatur. Malte flater i himling med downlights for et moderne og kvalitetsbevisst design. Vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Varmvannsberederen er for øvrig vegghengt over vaskemaskinen.

Soverom
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet er stort og har god plass til dobbeltseng. Meget god oppbevaringsplass i stor skyvedørsgarderobe med speilfronter. Soverom 2 har også fin plass, med inngang fra gangen. Soverom 2 egner seg godt som gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Taklampe i stuen medfølger ikke.
Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), samt elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehuset, datert 26.04.1985.
Balkongen er utvidet i 2021.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom, følgende antas å ha betydning: Festekontrakt, tinglyst 07.09.1984, dagboknummer 44785 - Inneholder bestemmelser om festetid, bebyggelse på tomten, festeavgift o.l.

De øvrige servituttene omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger og plassering av bygg i forhold til vann- og spillvannsledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst over gnr. 2 bnr. 258 og 703 (Conrad Hemsens vei 3 - 10) fra Fredriksborgveien. Rettigheten er tinglyst 05.01.1984 med dagboknummer 641.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. I henhold til vedtektenes punkt 2.4, kan samtykke til fremleie normalt bare påregnes
- når leiligheten aktes overlatt noen som skal ta hånd om den under andelshavers ”feriefravær” på inntil 3 måneder pr. kalenderår
- når overlating skjer i forbindelse med andelshavers midlertidige fravær ut over 3 måneder, og da på vilkår av at fremleieren fyller vilkårene.

Søknad om samtykke til fremleie må sendes styret i god tid og senest 5 uker før fremleieforholdet ønskes istandbrakt.
Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslaget har en unik beliggenhet i et svært rolig og attraktivt område på Bygdøy, omringet av flotte og velholdte grøntarealer.
Området tilbyr flotte rekreasjonsmuligheter med turmuligheter i Kongeskogen og bademuligheter på Huk, Paradisbukta og Bygdøy sjøbad. I umiddelbar nærhet finner man også Bygdøy tennisklubb.

Bygdøy har flere spennende museer, blant annet Frammuseet, Norsk Folkemuseum, Kon-Tiki museet og det nye Vikingskipshuset som åpner i 2027. I tillegg er det også kort avstand til Bygdø Kongsgård, som er Oslos største melkeprodusent. I vinterhalvåret er det mulig å bestille omvisning på gården og i mai hvert år er det et populært skue når kuene slippes ut på beite.

Det er kort avstand til matvarebutikker, og skulle man ønske å ta bussen mot sentrum, så er nærmeste bussholdeplass like utenfor frimurerområdet. Her går buss 30 til Nydalen, via Frogner, Jernbanetorget og over Torshov (se www.ruter.no for avganstider). Det er også kort vei til sentrum via sykkel-/gangvei langs Frognerstranden eller båt fra Lanternen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festetomt på 9 674 kvm. Tomten eies av Frimurerhjemmene, Ladegaardsøen borettslag har hjemmel til festerett. Tomten er pent opparbeidet med asfalterte internveier, grøntarealer og beplantning.

Festeavgiften er kr 450 000,- for 2026. Festeavtalen utløper 06.02.2064.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år, neste regulering av festeavgiften vil være i 2027.

Punkt 5 i festekontrakten sier "Festetiden er 80 år fra kontraktens underskrift (06.02.1984). Grunneieren
skal innen ett år før festetidens utløp gi festeren
underretning om han på ny akter å bortfeste tomten. I så
fall er festeren fortrinnsberettiget, men grunneieren
kan kreve festeavgiften fastsatt etter den tids pris- og
rentenivå, og ellers etter de bestemmelser som da måtte
gjelde."

Borettslaget har 36 utendørsplasser til utleie. Det er også noen carporter som kan leies etter venteliste. Prisen for utendørs parkering er ca. kr 250,- pr. måned og ca. kr 400,- pr. måned for carport. Dersom det er ledige plasser, kan beboere med to biler søke om ekstra plass. Denne må fravikes dersom det flytter inn nye beboere med behov for plass.

Det er mulig å leie parkeringsplass med infrastruktur for lading av el-bil, men ladeboks tilpasset borettslagets systemer må bekostes av beboer selv. Ladekostnader faktureres månedlig etter kwt-pris bestemt av styret etter vurdering mot markedspris.

Borettslaget har 4 gjesteparkeringsplasser som kan brukes av gjester i inntil 3 døgn ved fremleggelse av parkeringskort i ruten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget og Frimurerhjemmene.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, Frimurernes aldershjem i henhold til reguleringsplan S-1497 datert 13.11.1968.

Felleskostnadene er kr 5 300,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke TV/internett, snømåking, plenklipping, felles bygningsforsikring, driftskostnader, renter og avdrag på fellesgjeld m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Selger har ikke oversikt over årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til januar 2027, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 549 844,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

5 750 000,00 Prisantydning
219 860,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 969 860,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- Utlysning
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 979 162,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 989 112,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tom Sjølie

Leiligheten er tilknyttet Ladegaardsøen Borettslag.
Borettslaget består av 36 andeler.
Borettslaget har ikke formell forretningsfører, regnskapsfører og styreleder Erik Ulseth Danielsen deler denne funksjonen.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er kun tillatt etter samtykke fra styret.
I henhold til vedtektenes punkt 2.1 skal andelen benyttes som primærbolig.
Se husordensreglene for retningslinjer vedrørende bruk av borettslagets grøntanlegg.
Ved grilling er det kun elektrisk grillutstyr som skal benyttes på balkongene.
Borettslaget har egen Petanque-bane til bruk for beboerne.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Bygget carporter med mulighet for ladeboks. Carportene kan leies etter venteliste.
- Panelutskiftning på fasader.
- Vask av fasader.

I henhold til protokoll fra generalforsamling 2025, har styret fått fullmakt til å
- Gjennomføre nødvendig asfaltering innenfor økonomisk ramme pålydende kr 400 000,- Dette er gjort i 2026.
- Gjennomføre utskiftning av vindusglass i borettslaget. Økonomisk ramme er satt til kr 600 000,-før klimatilskudd. Tilskuddet er budsjettert til å være kr 115 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper/andelseier være gyldig medlem av i Den Norske Frimurerorden, med minimum 5 års medlemskap, eller enke/registrert samboer etter sådan. Kjøper må også være fylt 55 år. Kjøper skal godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt   kr -10 000,00
Kunderabatt markedspakke  kr -5 000,00
Markedsføring standard (Så trekkes smartannonsering ut)  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring prisant 5,850`  kr 15 737,00
Fotograf 30 bilder  kr 4 800,00
Tilstandsrapport leilighet. Anticimex  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0063/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2663

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 17:50