Straumebuktvegen 13

Straumebuktvegen 13, 3853 VRÅDAL
Kommunenummer 4028, gårdsnummer 1, bruksnummer 89, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
1. etasje 46 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og bod.
2. etasje 26 kvm: Gang og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod med utvendig adkomst.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 60 kvm: Overbygd inngangsparti/terrasse og terrasseområde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TG2 / TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad, og bygningsdeler som ikke er undersøkt (TG IU). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er i henhold til tilstandsrapport en vertikaldelt tomannsbolig (fritidsbolig) oppført i 2005, oppført på støpt betongplate på mark. Yttervegger er i laftet tømmer. Etasjeskillet er et trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et skråtak i tre, tekket med torv. Vinduer og terrassedører har to-lags isolerglass med karmer og rammer i tre. Ytterdør er i tre med isolerglassfelt. Boligen har en elementpipe. Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i bod. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
- Balkong, terrasse, platting: skjevhet i konstruksjonen.
- Taktekking: sig i takflaten. Usikker fremtidig funksjon.
- Etasjeskille og gulv på grunn: målbare og merkbare skjevheter.
- Kjøkken - overflater og innredning: slitasje og skjevheter.
- Varmtvannsbereder: usikker fremtidig funksjon.
- Bad: gulv er tilnærmet flatt med stedvis motfall. Membran, tettesjikt og sluk har ikke tilstrekkelig oppkant ved terskel, samt usikker fremtidig funksjon. Mangelfull tetting rundt rørgjennomføringer. Redusert ventilasjon. Manglende dokumentasjon på tettesjikt.
- Innvendige overflater for øvrig: bomlyd i gulvfliser, innerdører tar i karm/terskel

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Grunnmur og fundament: manglende inspeksjonsmulighet.
- Terrengforhold: manglende inspeksjonsmulighet
- Takkonstruksjon og loft: manglende inspeksjonsmulighet
- Bad, hulltaking: ikke utført grunnet vegger av laftet tømmer.

Helse, miljø og sikkerhet
- Innvendig rekkverk og trapp: for store åpninger mellom trinn. Manglende håndløper.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er utført arbeid på tak og yttervegg i 2018, da vindskibord ble skiftet og taket etterfylt med torv. Arbeidet ble utført som egeninnsats. Det er også utført arbeid på det elektriske anlegget, blant annet installasjon av lader til elbil og varmepumpe i 2023, samt isolering av innvendige hjørner i 2013. I 2013 ble det også bygget ny terrasse på 66 m², stensatt inngangsparti, vinklet kjøkken med opphøyet hjørne og installert ny peisovn i kleberstein. Noe av dette arbeidet ble utført som egeninnsats.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2023:
- Luft-til-luft-varmepumpe installert
- Lagt opp kontakt for elbillading, utført av Vrådal Elektro

2020:
- Malt hytten utvendig

2018:
- Skiftet vindskjebord og etterfylt taket med torv

2013:
- Etablert ny terrasse på 66 m² og steinsatt inngangsparti
- Montert vinklet kjøkkeninnredning med opphøyet hjørne
- Montert ny peisovn i kleberstein i stuen

Velkommen til Straumebuktvegen 13 - en laftet duohytte over to plan, oppført i 2005.
Laftet tømmer setter karakteren gjennom hele hytten, fra entré til soverom.
I 1. etasje finner du stue, kjøkken, bad og bod. Oppe er det gang og tre soverom med skråtak.
Til hytten hører et terrasseområde på til sammen 57 m² med utebelysning og stikkontakter samt et overbygd inngangsparti på 3 m².
Oppvarming skjer med elektrisk gulvvarme i 1. etasje, vedovn i stuen og luft/luft-varmepumpe av merket Toshiba installert i 2023 i stuen.

Stuen er hyttens romsligste rom og bærer tydelig preg av laftet tømmerkonstruksjon på alle vegger, og trepanel med synlige bjelker i taket forsterker det tradisjonelle hytte uttrykket. Vedovnen i kleberstein er plassert sentralt i rommet og varmer effektivt, og kan få god hjelp av varmepumpen på de kaldeste dagene om vinteren. I stuen er det god plass til sofagruppe og spisebord, og fra stuen er det åpen forbindelse mot kjøkkenet.
Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og laminert benkeplate. Oppvaskkum i metall med ett-greps armatur, integrert koketopp og stekeovn er montert, og det er nisje for oppvaskmaskin. Kjøleskap og frys er plassert i høyskap. Et praktisk og godt arbeidskjøkken. Det er plass til kjøkkenbord på kjøkkenet, om det er ønskelig. Her er flere møbleringsmuligheter.

Terrassedøren åpner direkte ut mot det store terrasseområdet på tilsammen 57 m². Her er det etablert både utebelysning og stikkontakter. Terrassen gir god plass til spisebord og solstoler. I tillegg er det et overbygd inngangsparti på 3 m². Her kan man flytte seg med vær og vind og nyte rolige dager i solrike omgivelser.

Badet har flislagt gulv med oppkantfliser og gulvvarme, vegger i laftet tømmer og tømmerpanel samt himling med trepanel. Innredningen består av heldekkende servant med ett-greps armatur, speil, overlys og stikkontakt. Dusjkabinett med dusjvegger av glass, to-greps armatur og hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Beliggende i hyttens hovedetasje.

Oppe i 2. etasje er det i alt tre soverom. Det største soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. De to mindre soverommene har smarte køyeseng-løsninger med plassbygde senger og god sovekapasitet for barn og flere gjester.

Lagring:
Innvendig bod i 1. etasje. Utvendig bod med adkomst fra terrasseområdet på ca. 4 m².

Kontakt for elbil-lader er montert på hyttevegg. Parkering på gruset gårdsplass utenfor hytten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger: kjøleskap, frys, komfyr, oppvaskmaskin og vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandør garanti.
Hytten selges med alt av innbo og løsøre, noe personlige gjenstander kan være medtas.

Gulvvarme i hele 1. etasje. Luft-til-luft-varmepumpe installert i stuen i 2023.
Elementpipe med montert vedovn i klebersten i stuen.
For øvrig elektrisk. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for "hytte med 2 brukseiningar" datert 11.05.2006. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Ferdigattesten omfatter ikke endring av trappens plassering inne i hytta.

Deler av badet er opprinnelig byggemeldt som bod ("boligens tilleggsdel"). Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Bod på baksiden av hytta er ikke byggemeldt, men oppføring av bod er normalt ikke søknadspliktig, så lenge det ikke endrer bygningens fasade/karakter.

For ordens skyld nevnes at hytta opprinnelig var søkt med balkong fra hovedsoverom og gjestetoalett i 2. etasje, men dette er ikke oppført.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for de ovenfor nevnte forhold. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, og disse er vedlagt salgsoppgaven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Hytten kan leies ut såfremt den har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Skattemessige konsekvenser må ny eier sette seg inn i.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et etablert hyttefelt ved Straumibukta i Vrådal.
Beliggenheten kombinerer nærhet til vannet med et skogkledd fjellandskap. Fra hyttetunet er det kort avstand til vannkanten og det lokale bryggeanlegget med badeplass like nedenfor hyttefeltet.
Herfra er det enkelt å legge ut på kortere spaserturer i nærområdet eller lengre turer i terrenget eller i fjellet.

Området er et helårs reisemål med aktiviteter tilpasset alle sesonger.
På vinterstid ligger Vrådal Panorama Skisenter i umiddelbar nærhet, med 18 nedfarter, 8 heiser, eget barneområde og preparerte langrennsløyper som strekker seg innover i åsene.
I sommersesongen byr innsjøene Nisser og Vråvatn på muligheter for bading, kanopadling, båtutleie og ørretfiske. For fotturister starter merkede stier i nærområdet, blant annet familieturen til Venelifjell og mer krevende toppturer til Roholtsfjell. I tillegg finnes Vrådal Terrengsykkel Park, skatepark og Fossøy Golfklubb med sin 9-hulls golfbane ved vannet en kort kjøretur unna.

De daglige innkjøpene gjøres raskt på Joker i Vrådal sentrum, som ligger en kort biltur unna hyttefeltet.
I sentrum finner du også Handelslaget Café, turistinformasjon og det historiske Straand Hotel med servering ved innsjøen.
For et mer omfattende utvalg av forretninger, apotek og kommunale tjenester er det omtrent et kvarters kjøretur til Kviteseidbyen.

Unike opplevelser hele året
• Toppturer og storslått utsikt fra Vrådal Panorama
• Saunaopplevelse med bademulighet i fjellvann på toppen
• Sykling i fjellterreng og rolige grusveier
• Båtturer med veteranbåten MS Fram på Nisser
• Skianlegg og fjellturer rett utenfor døren
• Lokale spisesteder og dagligvare for enkel hyttehverdag

Enten du søker roen ved vannet, spenning i skibakken eller gode stunder rundt bålpanna, så finner du det i Vrådal. Dette er stedet for deg som ønsker noe mer enn bare en hytte – her får du et helårssted du vil trives.

Velkommen til Vrådal – her skapes ferieminner for livet.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Fra Vrådal sentrum følger man veien og skilting til Vrådal Panorama/alpinanlegg.
Fra Kråkenesvegen etter bruen i Vråvegen kjører man noen hundre meter før man tar første vei inn til høyre og mot Alpinanlegget. Deretter er det første til høyre igjen, og hytten ligger inn stikkveien på høyre hånd. Hytten er skiltet med "til salgs skilt".

Vrådal ligger i hjertet av Telemark, ca. 3 timer fra Oslo, 2,5 time fra Tønsberg og Kristiansand, ca 2 timer fra Sandefjord og Arendal.

Eiertomt på 9083 kvm som tilhører sameiet i fellesskap. Sameierne er innforstått med at hver enhet disponerer sin naturlige del av utearealet, selv om dette ikke er skriftlig avtalt.

Stor og fin naturtomt som er bestående av naturlig vegetasjon og med fine utsikts- og solforhold.
Tomten er opparbeidet med gruset bilvei til hyttene og parkering fremfor hyttevegg.

Fra hytta er det tusleavstand til sandstrand med badeleker på vannet og med bryggeanlegg. Mulighet for å leie båtplass. Det er også mulighet for å leie båtplass i sentrum eller på golfbanen. Det er også kort vei til både skianlegg, turløyper (sommer som vinter) og lekeområde for de minste.

Parkering ved hytteveggen. Det er etablert kontakt for lader av EL-bil.

Det gjøres oppmerksom på at parkeringen ligger på sameiets fellesareal, og at denne således ikke eies av den enkelte sameier. Det er sameiet i fellesskap som beslutter bruken, og man har følgelig ikke eierrett og rettsvern parkeringsplassen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til fritidsbusetnad i henhold til reguleringsplan 2002004-"Vrådal skisenter felt B7, B8, B9 og B11", datert 05.09.2002, med tilhørende bestemmelser. For øvrig viser kommuneplanens arealdel til at reguleringsplan 2002004 gjelder foran kommuneplanen.

kommune opplyser at eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
H570: Arealet ligger innenfor en sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø, som betyr at området som helhet skal bevares så langt det lar seg gjøre. Sonen skal sikre helheten i området, som struktur, plassering, volum og preg. Kommunen er generelt svært restriktive til nye tiltak og endringer i området, og kan sette krav til eksempelvis material- og fargebruk og utforming. Som hovedregel skal riving ikke tillates innenfor sonen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 882,09 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3.000 kWh pr. år. Dette vil variere ihht bruk av hytten.
Hytten har en årlig forsikringspremie på kr 2.400,- hos Storebrand.
Velavgift til Vrådal Panorama velforening er kr 300,- pr. år. Valgfritt.
Boligen er tilknyttet Notodden kraft som leverandør av internett og TV og koster kr 570,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Årsavgift til Vrådal Panorama AS på ca kr. 4.700,-.Dette inkluderer brøyting av felles områder, drift og vedlikehold av felles veier samt vann- og avløpssystem. Brøyting kan man utvide ved å kjøpe flere klipp i et såkalt klippekortsystem. Dette gjøres via en app.
Velavgift på kr 300,- pr år. Valgfritt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 941 660,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

2 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

57 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke hytte snr med bygningsforsikring
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
78 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 378 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Berit Kjernlie Jensen og Roar Jensen

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 14 hytter, med sameiebrøk 1/14.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Dugnad må påregnes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i kommunen. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Vrådal Panorama Velforening ble stiftet i mars 2021, og er en sammenslutning av hytteeiere i Vrådal Panorama Skisenter. Hensikten med velforeningen er at hytteeiere i fellesskap skal skape et bedre og tryggere nærmiljø i vårt område.

Det er en forening som ikke er basert på særinteresser, men ser området som en helhet og tar opp de utfordringer nærmiljøet står overfor. Foreningen skal ha vedtekter og et styre, en demokratisk oppbygging, holde generalforsamling /årsmøte og valg på tillitspersoner.

Medlemskap i velforeningen er valgfritt, men nye hytteeiere oppfordres til å melde seg inn. Dagens eier er medlem i velforeningen.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 48 000,00

Vederlag:
Fotopakke inkl drone  kr 5 200,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse - Kan avholdes av selger og avtales direkte  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Kviteseid  kr 2 200,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 14 828,50
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 10 750,00 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 22-0246/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26246

Sist oppdatert: 26. august 2026 kl. 13:03