Odvar Solbergs vei 44

Odvar Solbergs vei 44, 0970 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 96, bruksnummer 65, ideell andel 1/1
Andelsnummer 268, Orremyr Borettslag, organisasjonsnummer 951081450

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
6. etasje 80 kvm: Entré, 2 soverom, bad, bod, bad/vaskerom, spisestue, kjøkken, og stue

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Bod
1. etasje 4 kvm: Utebod

BRA-b:
6. etasje 13 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
6. etasje 2 kvm: Balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2025 utført av Kristian Olsen Nordstrand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der opprinnelig WC er implementert i bad. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Boligblokk bygget i 1972. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Flat takkonstruksjon antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l. (ikke besiktiget) Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje
- Overflater: Det er registrert glipper mellom gulv og innvendige dører.
- Det er ikke tilfredsstillende ventilasjon på bad og kjøkken med hhv. kun naturlig ventilasjon og kullfilterventilasjon.
- Rekkverkshøyde på nordvendt balkong avviker fra dagens krav.
- Etasjeskiller: Høydeforskjell i stue avviker fra standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt total høydeforskjell på 30 mm i entré.
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad en TG2. Utvidet kontroll av fagperson anbefales.
- Det er gitt TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer og balkongdører.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Boligen ligger minimum 3 etg. over bakkenivå og radonmålinger er ikke relevant.
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
- Sentralt varmtvannsbereding.

HMS:
- Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det er gjort endringer i elektrisk anlegg etter 1. januar 1999. Tidspunkt for installasjon eller siste totale rehabilitering er ukjent.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.

For nærmere informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
- Bad og vaskerom ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2018.
- Bad: Baderomskran byttet i 2022.
- Oppgang: Yale Doorman L3 S-flex elektrisk dørhåndtak byttet ut i 2023.
- Tak og vegg malt i 2024. Smart taklys byttet i 2022.
- Soverom 1: Lamellgardiner i 2024. Tak og vegg malt i 2023 samt maling av vinduer. Ny panelovn Mill 2023. Nytt garderobeskap med skyvedører og belysning i 2024.
- Terrasse: Nytt tregulv byttet ut 2022. Veggmaling i 2023. Smartlampe byttet ut i 2024.
- Stue: Lamellgardiner i 2024. Maling av vegger og balkongdør i 2023. Ny Mill panelovn med Wifi i 2023. Gipstak med spotter i 2022.
- Kjøkken: Ny mill panelovn med Wifi i 2023. Ny lampe over kjøkkenbordet i 2021. Maling av kjøkkenet i 2023. Ny integrert oppvaskmaskin i 2021. Ny ventilator, stekeovn og induksjonstopp i 2022. Ny lampe i taket i 2023. Montering av en teknisk stikkontakt og støpsel for ovnen i 2022 utført av elektriker.
- Liten balkong: 2023 malt veggen.
- Bod: Nytt laminatgulv i 2023, maling av tak og vegg i 2023.

Tiltalende og stilren 3-roms leilighet med arealeffektiv planløsning og flott beliggenhet. Leilighetens planløsning gir god størrelse på alle rom. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som bidrar til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad, 2 soverom og to boder for oppbevaring. Fra stuen er det utgang til en romslig innglasset balkong - perfekt for varme sommerdager. Det er også en praktisk luftebalkong med utgang fra vaskerom. Leiligheten ligger i byggets 6. etasje og har enkel adkomst med heis.

Nærmere innhold:

ENTRÈ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko. Entréen knytter boligens rom fint og sømløst sammen.

STUE/SPISESTUE
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og som bidrar til å skape en luftig følelse i leiligheten.

I fin overgang mellom stue og kjøkken er det også en naturlig plass for å innrede med et spisebord med mulighet for å invitere venner og familie på middager.

BALKONG
Fra stuen er det utgang til leilighetens sydvendte balkong på ca. 13 kvm. Balkongens størrelse gir deg gode muligheter for å nyte sommerens varme dager i en lun sittegruppe. Balkongen er innglasset og føles således som en herlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret

KJØKKEN
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Leilighetens kjøkken er holdt i en praktisk separat løsning, noe som gir deg en fin sone for matlagingen. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp lekre retter. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin.

BAD
Badet er fra 2018 og er pent flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med servant. Videre har badet dusjhjørne og vegghengt klosett. Det er mekanisk ventilasjon på badet.

VASKEROM
Boligen har også et praktisk vaskerom - enhver boligeiers drøm. Rommet er flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet og er innredet med servant. Her er det også opplegg for vaskemaskin.

Fra vaskerommet kommer du dessuten ut til en praktisk luftebalkong. Balkongen er på ca. 2 kvm og vender mot nord.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også rikelig med oppbevaringsplass i en romslig skyvedørsgarderobe.

SOVEROM II
Leilighetens andre soverom er også romslig og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp ved bruk av elektrisitet. Elektrisk gulvvarme på bad og vaskerom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 13.10.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det et omslagsdokument med henvisning til at det ble gitt ferdigattest på fasaderehabilitering den 10.01.2001. Det foreligger verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette.

Det foreligger også ferdigattest på modernisering av bad datert 27.12.2019.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der tidligere WC er innlemmet i dagens bad. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen. Disse omhandler en erklæring/avtale med bestemmelser om tilfluktsrom tinglyst i 1973 og en bestemmelse om vann-/kloakkledninger tinglyst i 1986.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Leiligheten ligger i et etablert og meget barnevennlig boligområde på Romsås i Oslo, omkranset av Lillomarkas flotte natur. Lillomarka byr på mange idylliske tjern og vann, og er godt egnet for turer med telt, lavvo eller gapahuk. Svarttjern er et landemerke på Romsås og ligger få minutters gange fra boligen. Her finner du sandstrand, gressletter og grillplasser.

Romsås har mye å by på for den aktivitetslystne. Det er kort vei til Bjøråsen idrettsplass, Romsås idrettshall og Humleby Fritidspark. Sistnevnte er en spennende labyrint av aktiviteter. Det er lysløype i nærheten med oppkjørte skiløyper på vinterstid. Følger du lysløypa er det ca. 15 minutters gange til populære Steinbruvannet, også kalt "Stemmern".

Borettslaget er å regne som skjermet, trafikksikkert og meget barnevennlig. Fra eiendommen er det gangavstand til Svarttjern og Tiurleiken barneskole, og for elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Bjøråsen ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av barnehager.

Nærmeste bussholdeplass er Romsås senter som ligger ca. 3 min gange fra boligen. Romsås T-bane ligger i gangavstand fra leiligheten. Herfra kan man ta T-banen med linje 4 og 5 til byen eller mot Vestli. I tillegg kan lokalbussen 63 Romsås ring ta deg enkelt ned til Grorud, hvor det er et rikt kollektivtilbud.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi eller Joker som ligger kun få minutters gange unna leiligheten. Servicetilbudene i nærmiljøet er mange, og nærmest er Romsås senter. Hvis man ønsker ytterligere tilbud har man Grorud, Stovner eller Linderud senter en kort kjøretur unna. Kjøpesenteret på Grorud har butikker og tjenester som dekker de fleste behov.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Svarttjern skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 29.667 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger en parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Utover dette gjelder parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 16470 datert 20.05.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer: 202106632 - Reguleringssak. Trondheimsveien 529 - utarbeidelse av planforslag. Det er planlagt at planforslag skal legges ut for offentlig høring innen 08.12.2025. Hensikten er å bygge moderne boliger med god kvalitet og tilføre noe nytt i Oslo Nord. Det er foreslått en maksimalhøyde på 8 etasjer.

- Det er også pågående plansak angående boliger i Nedre Rommen - se saksnummer 202450715 og 202218562.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 205,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, Internett, kommunale avgifter, parkeringsplass, vaktmester, bygningsforsikring, drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader 8.056,-
Internett 149,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Megler har ikke mottatt informasjon om selgers strømforbruk. Gjennomsnittlig strømforbruk for (blokk) leilighet: 10 899 kWh per år.

Boligen er tilknyttet OBOS som leverandør av kabel-tv og internett der avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 306 407,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 424 401,- pr. 01.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 119 411 930,- pr. 12.03.2025 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208063359
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,34%
Restsaldo 93 276 003,00
Innfrielsesdato: 30.12.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208357689
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,34%
Restsaldo 17 393 935,00
Innfrielsesdato: 30.05.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208675958
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,34%
Restsaldo 35 947 118,00
Innfrielsesdato: 30.12.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

4 000 000,00 Prisantydning
424 401,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 424 401,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
21 336,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 434 747,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 445 737,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jelena Brkljac

Leiligheten er tilknyttet Orremyr Borettslag
Borettslaget består av 342 andelsleiligheter
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 59 99
Borettslagets hjemmeside www.orremyr.no
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret
Dugnad må påregnes

Foretatte påkostninger de senere år:
- Skifte av nye strømmålere
- Renset ventilasjonsanlegg
- Taktekking på 6-8-28-30-50
- Skiftet takvifter i 6-8-12-14-34
- Byttet belysning i 6 oppganger
- Ferdigstilt garasjevegg sydvendt
- Byttet belysning i garasje og boder
- Gjennomført el-kontroll for fellesområder
- Installasjon av elbilladere på samtlige plasser
- Hovedarbeidet i VVS-/våtromsrehabiliteringen
- Oppgradering og utbedring av garasjeanlegg i alle plan

Planlagte påkostninger:
- Styret informerer pr. 10.11.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst, og det er noen som har meldt interesse. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Premium (SmartAnnonsering, Finn.no pakke, Hjem.no++ m/digital markedsføring, Snapchat)  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (Boligsøkerregister inkl.)  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse pr stk kr. 3.500,- (2 visninger inkl.) Gratis privatvisninger 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Interiørveiledningstime fra stylst inkl. 
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0136/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25136

Sist oppdatert: 11. november 2026 kl. 12:23