Oberst Rodes vei 89F

Oberst Rodes vei 89F, 1165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 759, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 327 kvm.

BRA-i:
Underetasje 133 kvm: Hoveddel: Entré, toalettrom, kjellerstue, hall, teknisk rom/vaskerom, gang, bod, baderom og soverom. Utleiedel: Entré/gang og to soverom.
1. etasje 162 kvm: Hoveddel: Stue, kjøkken, gang, toalettrom, baderom og soverom. Utleiedel: Entré/gang, trappegang, stue m/åpen kjøkkenløsning, baderom og soverom.

BRA-e:
Underetasje 32 kvm: Garasje og utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 24 kvm: Terrasse hoveddel og terrasse utleiedel.

Innvendige trappeprojeksjoner og skillende vegger mellom utleiedel og hoveddel er medregnet i boligens bruksareal (BRA-i). Garasjen har en gulvflate på ca. 26 kvm, men vegg på ca. 2 kvm mellom garasje og hoveddel er medregnet slik at totalt bruksareal for garasjen utgjør ca. 28 kvm (BRA-e).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.08.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig med utleiedel oppført i 1970/1971 og ombygget i 1989. Grunnmur er oppført i betong, lettklinkerblokker og pussede murkonstruksjoner. Bygget har underetasje med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i tre- og murkonstruksjoner, utvendig kledd med stående og liggende trekledning samt felter med teglsteinsmur på underetasje. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon og er tekket med takshingel fra ca. 2019, med fotbeslag, takrenner og nedløp i metall. Vinduer består av to-lags glass fra byggeår, 1989 og 2020 samt ett-lags varevinduer fra byggeår. Ytterdører består av profilerte entrédører med sikkerhetslås og glassfelt, samt terrassedører/skyvedører med to-lags glass fra 1989. Boligen har overbygget terrasse på ca. 14 m² tilknyttet hoveddel og terrasse på ca. 10 m² tilknyttet utleiedel, samt utvendig terrassetrapp i betong med smijernsrekkverk og terrassetrapp i tre. Det er pusset pipe og pipe i teglsteinsmur fra byggeår, med peisovn og peisinnsats i stue.

Tilliggende garasje er oppført med støpt plate på mark og grunnmur av lettklinkerblokker, og er utstyrt med vippeport med fjernkontroll. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmålere for begge boenheter er montert i underetasjen og i 1. etasje i utleiedelen. I teknisk rom/vaskerom i hoveddelens underetasje er det montert sikringsskap med automatsikringer og skrusikringer. Det foreligger ikke el-tilsynsrapport nyere enn fem år eller samsvarserklæring, og det er opplyst at sikringer tidvis løses ut.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Bad i 1. etasje, hoveddel:
Membranen har en alder som gjør fremtidig funksjon svært usikker. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring, og tett tilslutning mellom membran og sluk er dermed ikke sikret.

Bad i underetasje, hoveddel:
Membranens alder medfører usikkerhet om fremtidig funksjon. Sanitærutstyr og innredning har omfattende slitasje og skader.

Bad i 1. etasje, utleiedel:
Membranens alder gir usikkerhet om fremtidig funksjon, og det er usikkert om gulv og vegger har tilfredsstillende vanntett sjikt. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring.

Underetasje, hoveddel:
Himlingen i gangen mellom soverom og toalettrom har omfattende skader, vurdert å skyldes vannlekkasje fra badet i etasjen over. Fuktmåling i treverk viste imidlertid ingen forhøyede verdier.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Bad i 1. etasje, hoveddel:
Aldersrelatert slitasje og mindre skader i himling, baderomsplater uten bunnlist i våtsonen og vindu plassert i våtsone. Kobberrør har usikker fremtidig funksjon, avløpsrør er alderspreget, ventilasjonen er naturlig, og servanten har stedvise riss i porselenet.

Bad i underetasje, hoveddel:
Hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen er ikke tettet. Kobberrør og avløpsrør av støpejern har usikker fremtidig funksjon. Ventilasjonen er naturlig.

Bad i 1. etasje, utleiedel:
Hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen er tettet med tettemasse. Gulvet har tilnærmet flatt fall ved sluket, og fallforholdene utenfor sluksonen samt manglende tilstrekkelig oppkant ved dørterskel gir utilstrekkelig lekkasjesikring. Kobberrør og avløpsrør av støpejern har usikker fremtidig funksjon. Ventilasjonen er naturlig. Hulltaking og fuktmåling i tilliggende konstruksjoner var ikke mulig på grunn av mur- og betongvegger, og skjulte fuktskader kan derfor ikke utelukkes.

Kjøkken i hoveddel:
Vegger og gulv har aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Kobberrør har usikker fremtidig funksjon, ventilatoren har liten effekt ved funksjonstest, og innredningen er slitt.

Kjøkken i utleiedel:
Gulvet har slitasje og enkelte skader. Kobberrør har usikker fremtidig funksjon, og innredningen har slitasje, skader og tegn til svelleskader på benkeplatene.

Toalettrom i underetasjen:
Kobberrør og avløpsrør av støpejern har usikker fremtidig funksjon.

Toalettrom i 1. etasje, hoveddel:
Himlingen har aldersrelatert slitasje, tapetet har stedvis manglende vedheft i skjøtene, og kobberrør har usikker fremtidig funksjon.

Tekniske anlegg:
Boligens kobberrør og avløpsrør av støpejern har usikker fremtidig funksjon. Stoppekranen er ikke funksjonstestet på grunn av høy alder. Varmtvannsberederens fremtidige funksjon er usikker, servicehistorikken til varmepumpen er ukjent, og radiatorer, fordelerstammer og tilhørende røropplegg har usikker fremtidig funksjon. Varmesentralen er ute av bruk, og dokumentasjon på service mangler.

Andre rom i 1. etasje, hoveddel:
Himling og vegger har aldersrelatert slitasje. Veggene har også nyanseforskjeller og tapetskjøter med manglende vedheft. Gulvene har riper, hakk, gliper i skjøter og knirk. Stuen mangler tilluftsventiler i vinduer eller yttervegger.

Andre rom i 1. etasje, utleiedel:
Gulvet har gliper i skjøter og overganger, slitasje og enkelte skader. Soverommet mangler tilluftsventil i vindu eller yttervegg.

Rom under terreng, hoveddel:
Veggene i gangen har aldersrelatert slitasje og skader i tapetet. Gulvene i kjellerstue, soverom og gang har stedvis slitasje og småskader.

Rom under terreng, utleiedel:
Underetasjen mangler tilluftsventiler i vinduer eller yttervegger.

Kaldt loft:
Det er misfarging på deler av undertaket, men ingen forhøyede fuktverdier ble målt.

Innvendige trapper:
Trappene i både hoveddel og utleiedel har aldersrelatert slitasje, med henholdsvis riper og hakk eller enkelte hakk og skader.

Etasjeskiller:
Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 6 mm i stuen og 18 mm på kjøkkenet, med stedvis vesentlige skjevheter på kjøkkenet.

Yttervegger:
Det mangler tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
Vinduer fra byggeår og 1989 har begynnende slitasje på overflatebehandlingen og usikker fremtidig funksjon på grunn av alder. Terrassedørene viser slitasje og elde.

Yttertak:
Undertaket og tilhørende komponenter har usikker fremtidig funksjon på grunn av alder. Takrenner og nedløp viser begynnende slitasje og elde. Ifølge eier er taket skiftet ved egeninnsats av ufaglærte.

Terrasse i hoveddel:
Enkelte gulvfliser har bom, med hulrom og riss eller sprekker i fugene. Murkonstruksjonen har sprekker og riss.

Terrasse i utleiedel:
Overflater og rekkverk har slitasje, og rekkverket er stedvis løsnet fra veggen ved vinduet. Enkelte terrassesøyler står med liten avstand til terrenget.

Utvendig trapp:
Terrassetrappen til utleiedelen har tydelig slitasje, elde og skjevheter.

Drenering:
Dreneringens alder gir usikkerhet om fremtidig funksjon. Det er stedvis lite terrengfall fra grunnmuren, grunnmurens utvendige fuktsperre mangler avsluttende beslag/topplist, og takvann ledes ikke tilstrekkelig bort fra bygningen.

Utvendige stikkledninger:
Vann- og avløpsledningene har en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad i underetasjen, hoveddel:
Overgangen mellom membran og sluk er ikke nærmere undersøkt, da sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Hulltaking og fuktmåling i tilliggende konstruksjoner er ikke utført på grunn av mur- og betongvegger.

Oljetank:
Tanken er opplyst tømt, men er ikke videre undersøkt.

Garasje:
Store deler av innvendige overflater var utilgjengelige for inspeksjon på grunn av lagret inventar.

Helse, miljø og sikkerhet

Trapp til utleiedel:
Trappen mangler håndløper på begge sider og oppfyller dermed ikke dagens sikkerhetskrav. Det er ikke vurdert om den oppfylte kravene på oppføringstidspunktet.

Yttertak:
Snøfangere er ikke etablert. Takets sikkerhetsutstyr oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet eller funksjon, og tiltak kan være nødvendig. Det er ikke vurdert om dagens krav gjaldt ved oppføringen.

Terrasser:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter på både terrassen i hoveddelen og terrassen til utleiedelen. Rekkverkene oppfyller dermed ikke dagens sikkerhetskrav. Det er ikke vurdert om de oppfylte kravene på oppføringstidspunktet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var for en del år siden en vannlekkasje fra et bad. Selger har ikke ytterligere detaljer om forholdet da eiendommen selges som dødsbo.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2020:
- Nye vinduer med to-lags glass montert i underetasje

ca. 2019:
- Yttertak belagt med ny takshingel

Ukjent årstall:
- Installasjon av varmepumpe i underetasje

Innholdsrik enebolig over to plan med egen utleiedel, oppført i 1971 og ombygget i 1989. Boligen byr på en romslig og funksjonell planløsning fordelt over underetasje og 1. etasje, med separate innganger for hoveddel og utleiedel. Standarden er i hovedsak fra oppførings- og ombyggingstiden, med oppgraderingsbehov på våtrom og tekniske anlegg, kombinert med velholdte flater og gode romstørrelser.

Entré og hall (underetasje hoveddel):
Adkomst til hoveddelen skjer via overbygget inngangsparti i underetasjen. Entréen og den tilstøtende hallen har flislagte gulv, trepaneler på vegger og i himling, samt profilert entrédør med sidefelt i glass. Rommet har god plass til yttertøy og sko, og en åpen tretrapp leder opp til hovedetasjen.

Kjellerstue (underetasje hoveddel):
Kjellerstuen i underetasjen har pussede og malte murkonstruksjoner med trepaneler og synlig bindingsverk, teppebelagt gulv og panel i himling. Rommet er utstyrt med radiatorer tilknyttet vannbåren varme samt veggmontert varmepumpe.

Soverom (underetasje hoveddel):
Soverommet i underetasjen har tregulv, malte vegger og lys himling, med vindusflate mot hagen og radiator for oppvarming.

Baderom (underetasje hoveddel):
Baderommet i underetasjen har flislagt gulv, malte slette veggflater med flislagte felter og lyse himlingsplater. Innredningen består av vegghengt baderomsinnredning med profilerte fronter, laminat benkeplate, nedsenket servant med ett-greps armatur og speilskap på vegg. Rommet er videre utstyrt med badekar med dusjforheng og to-greps armatur tilkoblet hånddusj, gulvstående toalett samt naturlig avtrekksventil i vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom (underetasje hoveddel):
Separat toalettrom i underetasjen med flislagt gulv samt vegger og himling kledd med trepaneler. Rommet har naturlig avtrekksventil i himling. Vegghengt servant med ett-greps armatur er plassert i nisje utenfor toalettrommet.

Teknisk rom og vaskerom (underetasje hoveddel):
Teknisk rom og vaskerom i underetasjen har sluk i gulv, utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Her er også boligens varmtvannsbereder på 300 liter, trykktank, stoppekraner, stakeluke og fordelerstammer for radiatorer plassert. Innenfor vaskerommet er det i tillegg en romslig bod med gode oppbevaringsmuligheter.

Stue (1. etasje hoveddel):
Stuen i 1. etasje har parkett og laminat på gulv, tapetserte vegger og himling med trepanel og himlingsplater. Rommet har store vindusflater, et romslig karnappvindu og peisovn med pusset mur og peisinnsats i støpejern med glassdør. Innerdør med glassfelt gir adkomst mot kjøkkenet. Fra stuen er det direkte utgang via skyvedør til en syd- og vestvendt overbygget terrasse på ca. 14 m² med flislagt dekke, trerekkverk, markise, belysning og trappeadkomst til hagen.

Kjøkken (1. etasje hoveddel):
Kjøkkenet i 1. etasje har parkett på gulv, tapetserte vegger og trepanel i himling. Kjøkkeninnredningen har profilerte lyse fronter, benkeplater av laminat, fliser over benk og nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Kjøkkenet er utstyrt med komfyr med steketopp, oppvaskmaskin, kjøleskap med frysedel, benkeskapbelysning og ventilator med mekanisk avtrekk. Rommet har spiseplass foran vinduet med utsyn mot hagen.

Soverom (1. etasje hoveddel):
Soverommet i 1. etasje har tregulv og malte veggflater. Rommet er utstyrt med skyvedørsgarderobe med speilfronter og har vindusflate mot hagen.

Baderom (1. etasje hoveddel):
Baderommet i 1. etasje har flislagt gulv, veggflater med våtromsplater og veggfliser, samt lyse himlingsplater. Innredningen består av baderomsmøbel med profilerte fronter, nedsenket servant med ett-greps armatur, speilskap med belysning og stikkontakt. Rommet har dusj tilkoblet hånddusj, badekar med ett-greps armatur tilkoblet hånddusj, samt naturlig avtrekksventil i himling og yttervegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom (1. etasje hoveddel):
Separat toalettrom i 1. etasje med flislagt gulv, tapetserte vegger og lyse himlingsplater. Rommet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur, gulvstående toalett og naturlig avtrekksventil i himling.

Entré og trappegang (utleiedel):
Utleiedelen har egen adkomst via overbygget inngangsparti i underetasjen samt via utvendig trapp til inngangspartiet i 1. etasje. Rommene har flislagte gulv, trepaneler og en innvendig tretrapp som knytter etasjene sammen.

To soverom (utleiedel underetasje):
Underetasjen i utleiedelen inneholder ett soverom og ett rom som benyttes som soverom. Rommene har laminat- og tregulv, malte vegger og lyse overflater. Rommet som benyttes som soverom, er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent for varig opphold. Se nærmere informasjon under punktet «Ferdigattest».

Stue (utleiedel 1. etasje):
Stuen i utleiedelen har tregulv og laminat, malte strietapeter og brystningspaneler, samt himling med trepanel og malte flater. Rommet har direkte utgang via terrassedør til en syd- og vestvendt terrasse på ca. 10 m² med terrassebord, trerekkverk og veggmontert markise.

Kjøkken (utleiedel 1. etasje):
Kjøkkenet i utleiedelen ligger i åpen løsning mot stuen og har tregulv, malte strietapeter og profilerte lyse fronter med benkeplater i laminat. Innredningen har fliser over benk, nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur, og er utstyrt med komfyr med steketopp, oppvaskmaskin, kjøleskap med frysedel, benkebelysning og ventilator med mekanisk avtrekk.

Soverom (utleiedel 1. etasje):
Soverommet i 1. etasje i utleiedelen har tregulv og malte vegger, med vindusflate mot hagen.

Baderom (utleiedel 1. etasje):
Baderommet i utleiedelen har flislagt gulv, flislagte vegger kombinert med malte flater og lysmalt himling. Rommet er innredet med servantsøyle med ett-greps armatur, speilskap med belysning, dusjhjørne med innfellbare glassdører, dusjarmatur tilkoblet hånddusj, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Rommet har naturlig avtrekksventil montert i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Uteområde:
Eiendommen har en stor, frodig og skjermet hage som strekker seg rundt boligen, med de største hagearealene på øst- og vestsiden. Hagen byr på romslige plenarealer, frukttrær, busker og variert beplantning, som skaper en hyggelig og grønn ramme rundt eiendommen. Her er det gode muligheter for både lek, rekreasjon og hyggelige sommerdager, med gode solforhold fra morgen til kveld. På østsiden av eiendommen er det i tillegg etablert to innkjørsler.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat, tregulv, fliser, gulvbelegg og vegg-til-vegg teppe.
Vegger: Tapet, malte strietapeter, brystningspaneler, trepaneler, pussede og malte murkonstruksjoner, våtromsplater og fliser.
Himling: Lyse himlingsplater, trepaneler, lysmalte slette flater og lysmalt strietapet.

Lagring:
Garderobeskap i gang og skyvedørsgarderober i soverom i 1. etasje i hoveddel. Innvendig bod i underetasje i hoveddel. Tilliggende garasje på ca. 28 m² oppført med støpt plate på mark, grunnmur av lettklinkerblokker, ventiler og vippeport med fjernkontroll. Utvendig bod på ca. 4 m². I tillegg uinnredet kaldloft med adkomst via takluke og stige, med delvis platelagt gulv.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme, varmepumpe og vedfyring. Radiatorer med fordelerstammer i teknisk rom/vaskerom; varmesentral er opplyst å ikke være i bruk. Varmepumpe montert i underetasje. Peisovn med peisinnsats i stue i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1970. Det foreligger ferdigattest for nybygg av enebolig med hybelleilighet og garasje datert 07.07.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest datert 04.06.1997 for på- og ombygging fra enebolig til tomannsbolig/generasjonsbolig. Tillatelsen ble gitt med dispensasjon for oppføring av vindfang 1,5 meter fra eiendomsgrensen i nord. Det ble stilt vilkår om at skille mellom leilighetene skal utføres i minst B 30-konstruksjon og med lydisolasjon iht. byggeforskriftene. Så lenge bygningen er i bruk som generasjonsbolig, er det tilstrekkelig med dør i B 30 S-utførelse i underetasjen. Dersom generasjonsboligformen opphører, skal åpningen bygges igjen i B 30-utførelse, og hver leilighet må ha forskriftsmessige boder samt plass til vask og tørk av tøy. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 01.03.1989 (approbert 22.07.1989) for ombygging til tomannsbolig/generasjonsbolig, samt opprinnelige godkjente byggetegninger datert 04.03.1968 (approbert 12.02.1969). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. I underetasjen er arealer som på godkjente tegninger er godkjent som boder, innredet og tatt i bruk som soverom. Bruksendring fra bod til soverom (varig opphold) er et søknadspliktig tiltak. Ett av soverommene i utleie-/generasjonsdelen er innlemmet i boligens hoveddel. Denne endringen er normalt søknadspliktig. Dette kan medføre at Oslo kommune kan stille krav om at rommene tilbakeføres til opprinnelig godkjent bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr. 7479, tinglyst 05.05.1970:
Erklæring avgitt av eier av Oberst Rodes vei 89 C (gnr. 181, bnr. 759). Eieren forplikter seg til å omlegge og forbinde eiendommens vann-, overvann- og spillvannsledninger til fremtidige hovedledninger i Oberst Rodes vei. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr. 9214, tinglyst 28.04.1976:
Erklæring inngått mellom eiere i Oberst Rodes vei. Eier av gnr. 181 bnr. 37 gir eierne av gnr. 181 bnr. 798, bnr. 58 og bnr. 759 rett til å føre kloakkledning over sin eiendom samt adgang til nødvendig ettersyn og reparasjon. Oslo vann- og kloakkvesen har rett til å stenge felles hovedstoppekran ved behov. Eierne er solidarisk ansvarlige for reparasjon og vedlikehold av felles ledninger. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr. 52578, tinglyst 08.08.1988:
Erklæring i forbindelse med dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 67 ved utskillelse/bebyggelse. Oberst Rodes vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Veisjefen kan når som helst trekke dispensasjonen tilbake med plikt for eier til å opparbeide vei til og langs tomten i en effektiv bredde av 6 meter. Kommunen har rett til å utføre arbeidet for eierens regning dersom pålegg ikke etterkommes. Forpliktelsene er tinglyst som grunnbyrde. Eieren overdrar vederlagsfritt nødvendig veigrunn i 10 meters bredde med rett til skjærings- og fyllingsarealer til Oslo kommune.

Dagboknr. 47395, tinglyst 12.09.1991:
Eier av gnr. 181 bnr. 1092 har rett til atkomst over gnr. 181 bnr. 759 for reparasjoner og vedlikehold av garasje. Erklæringen kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Heftelser på hovedbølet (gnr. 181, bnr. 187):

Dagboknr. 1467, tinglyst 03.02.1965:
Erklæring i anledning tillatelse til å bebygge og utskille parsell av eiendommen. Oberst Rodes vei godkjennes inntil videre i en bredde på 5,0 meter kjørebane. Eieren plikter etter pålegg fra kommunen straks å opparbeide veiene med fortau og kloakk i inntil 8 meters bredde og forestå vedlikehold inntil veien er ferdig opparbeidet og godkjent. Nødvendig grunn til vei i 8 meters bredde overtas vederlagsfritt av kommunen. Eier plikter å sette opp gjerde. Kommunen har rett til å gjennomføre veiopparbeidelsen for eierens regning dersom pålegg ikke etterkommes.

Dagboknr. 6098, tinglyst 28.04.1968:
Erklæring om tilknytning til Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Fastsetter bestemmelser om forhåndsvarsling ved arbeid på ledningsnettet, kommunens inspeksjonsrett, plikt til å tilknytte offentlig nett og sanere privat renseanlegg ved pålegg, ansvarsfraskrivelse for kommunen ved tilstopping eller tilbakeslag, samt eierens ansvar for ledningsanlegget og forbudte utslipp. Kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Boligen er rengjort i forkant av salgsprosessen og vil bli overtatt i den stand den fremstår etter visning, uten ytterligere rengjøring før overtakelse.

Eiendommen ligger i et etablert boligområde, omgitt av klassisk småhusbebyggelse og frodige hager. Hele Oberst Rodes vei har fått redusert fartsgrensen til 30 km/t, noe som bidrar til et roligere og mer trafikksikkert bomiljø med mindre trafikkstøy. Nabolaget byr på trygge oppvekstvilkår og gangavstand til hverdagens gjøremål. Både Munkerud skole og barnehager som Obersten barnehage og Munkerudtoppen barnehage ligger innen kort gangavstand fra boligen, noe som gir en praktisk og trygg skolevei for de minste. For eldre barn ligger også Nordstrand ungdomsskole og Lambertseter videregående skole godt tilgjengelig i nærområdet.

Dagligvarehandelen er lettvint unnagjort med både Kiwi og Meny innen kort gangavstand. En kort spasertur unna finner du Sæter Torg, som fungerer som et naturlig samlingspunkt i bydelen med kafeer, bakeri, apotek og et variert utvalg av spesialforretninger. Lambertseter Senter ligger en kort kjøretur unna med et bredere tilbud av butikker, servicetilbud og kino. For fritidsaktiviteter ligger Nordstrandhallen og idrettsanlegget på «Niffen» like i nærheten til fots, med et aktivt miljø innen fotball, håndball og allidrett.

Området gir fine muligheter for rekreasjon og friluftsliv året rundt. På sommerstid er det en kort sykkeltur eller biltur ned til fjorden og populære badeplasser som Nordstrand Bad og Katten. Turstiene langs Ljanselva byr på skjermede naturomgivelser og forbindelse videre inn mot Østmarka. Kollektivtilbudet er godt utbygd: bussholdeplassen på Munkerud ligger en kort gåtur unna, mens trikk fra Sæter og T-bane fra Munkelia gir hyppige avganger og enkel reisevei inn til Oslo sentrum.

Eiendommen sogner til Munkerud skole.

Barnehager:
Obersten barnehage: 2 min. gange
Munkerudtoppen barnehage: 5 min. gange
Munkerud miljøbarnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Nordstrandhallen: 4 min. gange
Nordstrand kunstgressbane: 4 min. gange
EVO Nordstrand: 9 min. gange
SATS Lambertseter: 18 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1083 kvm. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med gressplen, trær og diverse beplantning, forstøtningsmurer i naturstein ved innkjøringen, gruslagt innkjørsel og gjerder. Naboeiendommen (gnr. 181, bnr. 1092) har tinglyst rett til adkomst over tomten for reparasjoner og vedlikehold av garasje.

Parkering i tilliggende garasje med vippeport og fjernkontroll, samt på egen tomt i gruslagt innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen grenser til reguleringsplan S-1343 for deler av Oberst Rodes vei mellom Bakkerudveien og Nordstrandveien samt Lambertseterveien mellom Oberst Rodes vei og Radarveien, vedtatt 14.09.1966. Planen gjelder tilgrensende veigrunn og har ingen egne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og fram til 23.09.2015, samt reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen, vil ved eventuell motstrid gjelde foran kommuneplanen.

Byggesaker i området:
Oberst Rodes vei 84 - riving av eksisterende garasje og oppføring av to eneboliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 38 646,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 793,- for 2026.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 10 029 875,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

13 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

337 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
338 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
358 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 838 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 858 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Carl Fredrik Olsen og Sissel Elisabeth Egeberg Berntsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 24 688,00
Boligstyling  kr 3 915,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 100,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00
Foto - utebilder  kr 2 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0170/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26170

Sist oppdatert: 11. oktober 2026 kl. 12:03