Ekebergveien 208

Ekebergveien 208, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 508, seksjonsnummer 22, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 41 kvm

BRA-i:
1. etasje 37 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken med åpen løsning og stue.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 3 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.07.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1980. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og etasjeskillere er av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk. Taket er et flatt tak tekket med takmembran. Vinduer har karmer og ramme av tre fra 2014. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35 samt dørkikkert, og balkongdør med karm og ramme av tre fra 2014. Innvendig er det glatte innerdører. Balkongen er oppført i betongkonstruksjoner med rekkverk av tre, gulvbelegg og utebelysning, med et areal på ca. 3 m².

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten og er sikret med en kombinasjon av automatsikringer og skrusikringer. Det bemerkes at det elektriske anlegget har høy alder og at det er anbefalt en utvidet el-kontroll utført av kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen er utstyrt med røykvarsling og komfyrvakt. Det er ikke observert tilstrekkelig godkjent slukkeutstyr i boligen på befaringsdagen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom
- Helhetsvurdering: Våtrommet er vurdert med en samlet helhetsvurdering. Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Fallforhold fra topp overflate gulv ved dør til senter sluk er oppmålt til 25 mm. Vanntett sjikt på gulv har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker, og det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på veggflater. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, noe som tyder på at det er brukt feil type skruer. Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det ble utført hulltaking og fuktmåling fra tilstøtende rom uten at det ble registrert forhøyet fuktnivå.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Tresøyler tilknyttet balkong har betydelig slitasje, og det er registrert råteskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, og det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Avløpsrør: Avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Innerdører bærer preg av skader og slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter (målt til 0,89 meter). Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

En praktisk og lys leilighet i 1. etasje på Skovheim eldreboliger, tilpasset et seniorliv med tilgang til kantine, aktiviteter og fellesarealer i samme bygg. Planløsningen samler entré, bad, soverom og en åpen stue- og kjøkkenløsning på ett plan. Vinduer og balkongdør ble skiftet i 2014. Badet har et oppgraderingsbehov.

Entré:
Fra felles gang kommer du inn i entréen, som leder videre til boligens øvrige rom. Entrédøren er brannklassifisert og har dørkikkert. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Stue:
Stuen åpner seg mot kjøkkenet i en sammenhengende løsning, med plass til sofagruppe og spisebord. Vegger og himling er malt. Naturlig ventilasjon via ventiler og vinduer. Vinduene er fra 2014.

Kjøkken:
Kjøkkenet er åpent mot stuen og har en kjøkkenøy som skaper god arbeidsflate. Innredningen har profilerte fronter med benkeplate av tre, nedfelt kjøkkenvask med armatur og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over benken. Ventilator sitter i overskap. Komfyrvakt er montert. I følge arvinger er det opplegg for oppvaskmaskin på kjøkken. Stoppekraner under kjøkkenbenk. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Frittstående komfyr og kjøleskap med fryser følger med.

Soverom:
Soverommet har utgang til balkongen via balkongdøren fra 2014. Plass til dobbeltseng med nattbord. Naturlig ventilasjon via ventiler og vinduer.

Balkong:
Fra soverommet er det utgang til en liten balkong med utsyn mot plen og nabohus. Balkongen har betongkonstruksjon med rekkverk av tre og utebelysning. Balkongdøren er fra 2014. Balkongen har vedlikeholdsbehov, og rekkverkshøyden er under dagens krav.

Bad:
Baderommet har gulvbelegg med varmekabler, malte vegger og malt himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys og gulvstående baderomsmøbel. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Opplegg for vaskemaskin. Luftespalte for overstrømning under dør. Stoppekraner i servantskap. Vannrør av kobber og forkrommet kobber, synlige avløpsrør av plast. Badet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, soverom og entré. Gulvbelegg på bad.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod i oppvarmet kjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisk. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 20.04.1983.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 11105, tinglyst: 12.03.1993: Panterett til sameiet på kr 15.000,-.
Dagboknr. 24711, tinglyst 28.09.1981: Festekontrakt med vilkår.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutt på sameiets eiendom.
Dagboknr. 19232, tinglyst 22.08.1980.
Seniorboligene har fri benyttelse av vestibyle, korridorer og ganger på Allsenteret. Det kan ikke ombygges eller på annen måte endres slik at bruken av dem hindres uten skriftlig samtykke fra Allsenteret. Vedlikehold av korridorer bæres av Allsenteret.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker kan ikke være under 60 år og må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Utleie skal meldes til styret og forretningsfører.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Det er benyttet tilstandsrapport datert med befaringsdato 06.07.2026, utarbeidet i forbindelse med forrige salg av eiendommen. Tilstandsrapporten ble innhentet av daværende selger. Rapporten er gjenbrukt ved dette salget og er ikke utarbeidet på oppdrag fra dagens selger. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder rapportens forutsetninger, merknader og eventuelle anbefalte tiltak.

Skovheim eldreboliger ligger i et attraktivt og veletablert boligområde på Nordstrand, mellom Nordseter og Sæter, i stille og rolige omgivelser med pent opparbeidede fellesarealer. Leiligheten har balkong med utsyn til hyggelig grøntareal.

Kort vei til nærbutikk og trikkestasjonen på Bråten, samt at det også er kort vei til Sæter med et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, m.m. Her finner du også bussholdeplass og trikkestasjon.

Rett utenfor eiendommen i Ekebergveien stopper «ringbussen», som går i sløyfe mellom Sæter og Lambertseter. Med denne bussen kommer du raskt og enkelt til bl.a. Lambertseter Senter der du finner et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.
Holtet med bl.a. populære Jacobs er heller ikke langt unna.

Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Allsenteret ligger i samme bygg som eldreboligene, med innvendig enkel gjennomgang. På Allsenteret er det kafeteria hvor beboerne kan kjøpe rimelig mat, samt at det er fotpleie og frisør i bygget. Det gode miljøet på senteret fremheves, med blant annet temakvelder, turer, kurs, m.m. Alt tilrettelagt for et hyggelig bomiljø. Skovheim Eldreboliger er drevet av Kirkens Bymisjon. Resepsjonstjenester med direkte hustelefon til den enkelte leilighet. Det er inngått avtale med Kirkens bymisjon om drift og bruk av Allsenteret.

Adkomst til Skovheim fra Ekebergveien, mellom Bråten og Sæter.

Sameiets festede tomt er på ca. 5 800 kvm. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte veier, belegningsstein, blomsterkasser, biloppstillingsplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Eiendommen er tilknyttet veilaget 'Skovheim veianlegg', som er ansvarlig for vedlikehold av veinettet i området.

Festeavgiften er kr 43 500,- per år. Avgiften reguleres hvert 10. år i henhold til konsumprisindeksen. Festekontrakten er tinglyst 28.09.1981 med en varighet på 80 år. Grunneier er Nanna Maries Fond.

Det er ingen tilhørende garasje eller parkeringsplass til leiligheten. Gjesteparkering ved oppkjørselen fra Ekebergveien og på taket av garasjeanlegget med innkjøring fra Lindbäckveien.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2161, "Skovheim – Byggeområde for boliger", datert 30.08.1976, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er knyttet til bebyggelsesplan 461/75.

Follobanen går i grunnen under eiendommen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til "Bebyggelse og anlegg, eksisterende". Gjeldende kommunedelplan for området er KDP-17.

Det er registrert naturmangfold innenfor kartutsnittet for eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 9 789,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, drift av allsenteret, TV og internett (Telenor), kommunale avgifter, vask av fellesarealer, vaktmestertjeneste, betjening av felleslån, vedlikehold og bygningsforsikring.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Grunnet vedlikeholdsoppgaver i sameiet må det påregnes en økning (ca. 10%) i fellesutgiftene i 2027 utover vanlig prisvekst.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader bolig: kr 9 202,-
- Kabel-tv/bredbånd: kr 587,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 917 343,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

80 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
81 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 281 090,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lise Lotte Nordstrøm

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Skovheim Eldreboliger.
- Sameiet består av 88 seksjoner.
- Forretningsfører er Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL).
- Eiendommen er forsikret i Knif Trygghet Forsikring AS med polisenummer 629969.20.
- Dyrehold er ikke tillatt.
- Det er aldersklausul i vedtektene hvor det fremgår at seksjonen ikke kan selges til, leies ut til eller bebos av personer under 60 år.

Iht. husordensreglene skal det ikke røykes på verandaer og montering av utelys og markiser/utskiftning av markiseduk skal forhåndsgodkjennes.

Sameiet har en driftsavtale med Kirkens bymisjon om drift av allsenteret, kafeteriadrift og aktiviteter med sosialt fellesskap som intensjon. I allsenteret arrangeres mange felles aktiviteter som blant annet sankthansfeiringer, bruktmarked, bingo, musikkvelder og flere andre kulturelle samlinger. I tillegg er det frisør og fotpleier i bygget.

Den enkelte sameier har vedlikeholdsplikt for egen bruksenhet. Dette omfatter blant annet innvendige flater, vann- og avløpsrør fra forgreningspunktet på felles ledningsnett, sikringsskap og påbudt brannvernutstyr. Endringer på fasaden, som utskifting av vinduer og dører eller oppsetting av markiser, krever forutgående godkjenning av styret og skal følge en samlet plan vedtatt av årsmøtet.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Asfaltering av veinett og utskifting av varmekabler (2025)
- Installert vannbehandlingsanlegg mot legionella (2024)

Planlagte påkostninger:
- Utskiftning av brannsentral
- Utbedring av balkonger
- Utarbeidelse av en 5-årig vedlikeholdsplan i samarbeid med forretningsfører

Omfang og finansiering er ikke avklart, men sameiet vil forsøkte å holde kostnaden innenfor disponible midler. Det må allikevel påregnes indeksregulering av felleskostnadene som følge av økte, løpende kostnader for sameiet.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes blant annet at vedkommende kan være til sjenanse for de øvrige beboerne eller Allsenteret, eller trenger bistand utover det Allsenteret tilbyr. Juridiske personer kan ikke kjøpe seksjoner i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 950,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 15 572,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0205/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26205

Sist oppdatert: 24. september 2026 kl. 14:56