Kirkesvingen 14A

Kirkesvingen 14A, 0962 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 94, bruksnummer 69

Totalt bruksareal BRA: 143 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entré, gang, bad/vaskerom, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 49 kvm: Gang, bad, soverom med walk-in closet, soverom/kontor

BRA-e:
Kjeller 15 kvm: Bod.
Uthus 14 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 15 kvm: Terrasse.
2. etasje 2 kvm: Balkong.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 55 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 49 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm. Det er også et kott som ikke er måleverdig. Kjelleretasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 36 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 15 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 21 kvm. I tillegg finnes enkelte rom i kjeller (teknisk rom, bod og vinkjeller) som ikke er måleverdige grunnet lav takhøyde. Arealene i kjelleretasjen er vurdert som eksternt bruksareal (BRA-e) da etasjen mangler intern tilkomst til overliggende etasjer.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.07.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1914. Grunnmuren er av naturstein og det er støpt plate på mark. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et valmtak i tre, og yttertaket er tekket med takstein fra 2024. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra ukjent årstall og 2008. Entrédøren er fra 2013, og balkong-/terrassedører er fra ukjent årstall, 2013 og 2021. Det er utgang til en balkong på 2 m² og en terrasse på 15 m². Boligen har skorstein fra byggeår og en peisovn i stuen.

Frittstående uthus er oppført i 1914 i uisolert trekonstruksjon med stående trekledning. Bygningen har saltak i trekonstruksjon tekket med takstein. Innvendige flater, vinduer og ytterdører viser tegn til slitasje og elde.

Sikringsskap er plassert i gangen ved trappen i 2. etasje. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad/vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør i kjeller har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Annet: Det er ikke etablert sluk eller vanntett sjikt på gulv/veggflater i bod i kjeller hvor det er etablert dusjkabinett. Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service/vedlikehold vedrørende avløpspumpe i kjeller.

Innerdører
- Innerdører: Enkelte dørterskler bærer preg av slitasje med malingsflass og lignende aldersrelaterte symptomer.

Kjeller
- Helhetsvurdering: Det er registrert riss/sprekker i betonggulv, samt noe slitasje på gulv-, vegg-, og himlingsflater. Det ble registrert noe "kjellerlukt". Det registreres stedvis noe saltutslag/kalkutslag. Ingen/dårlig ventilasjon. Det ble registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Det var en del løsøre i bodene på befaringstidspunktet, noe som gjorde inspeksjonen begrenset.

2. etasje
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innerdører: Dørbladet ved walk-in closet kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt, samt at innerdør ved bad er noe hard å lukke. Enkelte dørterskler bærer preg av slitasje med malingsflass og lignende aldersrelaterte symptomer.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2.etasje: På soverom/kontor er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23 mm.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det registreres symptomer på at overflater burde vært skrapt før overflatebehandling, og det registreres stedvis synlige malingsbobler.
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning/sprekker og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Deler av boligen har en lukket takkonstruksjon.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde/sprekker og begynnende fuktskader.

Utvendig trapp (inngangsparti)
- Utvendig trapp (inngangsparti): Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Utvendig trapp (kjøkken)
- Utvendig trapp (kjøkken): Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Boligen viser tegn til fuktgjennomslag fra innsiden. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Utvendige vannledninger
- Utvendige vannledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut.

Utvendige avløpsledninger
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut.

Uthus
- Helhetsvurdering: Det registreres symptomer på at overflater burde vært skrapt før overflatebehandling, og det registreres stedvis synlige malingsbobler. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget. Ytterkledningens materialer viser tegn til begynnende nedbrytning/sprekker og elde. Ytter- og undertaket med tilhørende komponenter er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Vinduer og ytterdører viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av utførelse.

Tekniske anlegg
- Sentralstøvsuger: Sentralstøvsuger er ikke tilstandsvurdert.

Kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig.

Blindloft
- Helhetsvurdering: Blindloftet er kun visuelt kontrollert fra luken.

Yttervegger
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere i sin helhet.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Yttertaket er ikke inspisert fysisk grunnet sikkerhetsmessige årsaker (høyde).

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene/konstruksjonen var ikke tilgjengelige for fullverdig kontroll.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Snøfangerutstyr er ikke etablert.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp (kjøkken)
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Uthus
- Adkomst: adkomst mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Under en høststorm i 2023 kom det vann inn ved pipebeslaget. Taket ble byttet i 2024. Siden granittfjellet er synlig i deler av kjelleren, siger det noe vann inn langs grunnfjellet ved mye nedbør. Det er byttet noen kledningsbord i nordveggen på grunn av påbegynnende råte, samt byttet kjellerlem og deler av bånnsvill over kjellerinngang.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Montering av ny varmtvannsbereder og kjøkkenkran, utført av Grorud Rør AS.
- Fornyelse av det elektriske anlegget i kjelleretasjen samt nytt opplegg til lys og stikk, utført av Bravida.
- Utvendig maling og overflatebehandling av boligen.
- Bytte av deler av bunnsvill over inngang til kjeller samt ny inngang og kjellerlem.

2025:
- Utvendig maling av hus og vinduer, samt utskifting av enkelte kledningsbord.

2024:
- Legging av ny takstein, nytt undertak samt montering av nytt pipebeslag, utført av Tak Systemer AS.
- Montering av elbil-lader, utført av Bravida.

2021:
- Montering av utvendig solskjerming, screens på vinduer i stue og kjøkken samt markise over terrasse, utført av Norsol AS.
- Re-montering og opprydding av elektrisk anlegg i stue og kjøkken, ny baderomsvifte, tre utelamper, spot-skinne og flytting av TV-stikk, utført av El-mann.

2014:
Renovering og oppgradering av baderom med flislagt gulv, gulvvarme, dusj og toalett, utført av Vindern Rør AS.
Montering av avløpspumpe, dusjkabinett og toalett i kjeller, samt installasjon av nytt fordelingsskap til bad i andre etasje og nytt avløp, utført av Vinderen Rør AS.

2009:
- Montering av ny kjøkkeninnredning.

Denne eneboligen fra 1914 strekker seg over to etasjer og bærer i seg den karakteren og soliditeten som følger et hus av denne alderen. Gjennom årene har eiendommen fått godt vedlikehold og flere gjennomtenkte oppgraderinger – blant annet nytt tak i 2024, ny utvendig maling i 2026 og en oppgradert kjeller – slik at huset i dag fremstår velholdt uten å miste sin opprinnelige sjel. Første etasje har gulvvarme i hele etasjen, og en peisovn i stuen gir et koselig og naturlig varmetilskudd på kjølige dager. Store vindusflater slipper inn rikelig med lys, og tomten ligger åpen og luftig med både flate partier og en villere, mer naturpreget del.

Entré
En profilert entrédør fra 2013 ønsker deg velkommen inn i huset. Gangen i første etasje fordeler adkomsten videre til de øvrige rommene, og gulvet er flislagt.

Stue
Stuen møter deg med store vindusflater som fyller rommet med dagslys fra tidlig morgen til sen kveld, og skaper en lys og luftig atmosfære uansett årstid. Her ligger også terrassedøren, som gjør overgangen mellom inne og ute nesten sømløs på gode dager. Peisovnen – med glassdør og skorstein fra byggeåret – er rommets naturlige samlingspunkt: sett deg ned med en bok mens flammene knitrer og varmen brer seg som et supplement til gulvvarmen. Veggene har malte overflater fra 2021, himlingen er kledd med malt panel, og gulvet er lagt med heltre gulvbord. I 2021 ble det installert spotskinner, og det elektriske anlegget ble ryddet opp i.

Terrasse:
Terrassen på 15 m² nås direkte fra stuen og er stedet der sommerkveldene forlenges – med markise for skygge, utebelysning for de sene timene og utvendig stikkontakt for enkel bruk. Selger forteller om gode solforhold store deler av dagen om sommeren, og her ligger det til rette for alt fra formiddagskaffe til langbord med gjester.

Spisestue
I forlengelse av kjøkkenet ligger spisestuen, badet i det samme lyset og med det samme varme uttrykket som stuen: heltre gulvbord, malt panel på vegger og himling – rammen rundt lange middager og sene samtaler.

Kjøkken
Plassbygd innredning fra rundt 2009 med profilerte fronter og benkeplate i tre, med en patina og varme som bare ekte materialer får med årene. Her er det lett å se for seg lange formiddager med kaffetrakteren i sving, brødbaking en søndag, eller et glass vin mens middagen putrer på platetoppen. Kjøkkenet er fullt utstyrt med dobbel kjøkkenvask med armatur, integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser, og en vegghengt ventilator med mekanisk avtrekk holder luften ren når gryter og panner er i bruk. Nyere detaljer som «twist»-stikkontakt (2021) og ny kjøkkenkran (2026) gjør at det klassiske uttrykket også fungerer knirkefritt i en moderne hverdag. Screens ble montert på vinduene i 2021 for skjerming mot sol og innsyn, gulvet er belagt med parkett, og veggene har malt panel som gir et helhetlig, lyst preg.

Bad/Vaskerom
Vaskerommet ligger i 1. etasje. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himlingsflate. Det er innredet med vegghengt benkeplate med servant og armatur, speil med overlys og stikkontakt over servant, samt vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Vannrørene er av type rør-i-rør.

Trapp og 2. etasje
Fra gangen i første etasje stiger en vakker trapp i trekonstruksjoner opp mot andre etasjen, selve symbolet på husets alder og karakter. Med sitt buede løp og et rekkverk av tre bærer trappen preg av en tid da håndverk og detaljer betydde noe, og den danner et naturlig blikkfang midt i huset. Vel oppe åpner 2. etasjen seg med skråtak og varierende takhøyde (0,90–2,66 m) som gir rommene ekstra karakter. Her finner du walk-in closet, to soverom/kontor og bad.

Soverom med balkong
Det største soverommet har egen utgang til en liten balkong på 2 m² – akkurat stor nok til en kopp kaffe i morgensolen eller et glass vin en sommerkveld, med utsikt over hage og nabolag mens huset fortsatt sover.Gulvet er lagt med heltre gulvbord i furu fra byggeår, malt tapet på vegger og malt panel i skråtak.
Boligen har to soverom i dag, men kan enkelt tilbakeføres til tre soverom i tråd med de originale byggetegningene.

Soverom/kontor
Et fleksibelt rom med skråtak og loftsluke til uinnredet kaldtloft med synlige taksperrer – gir mulighet for både soverom, hjemmekontor eller kombinasjonen.

Bad 2.etasje
Badet ble fullstendig renovert i 2014, med gulvet pigget opp og alt lagt på nytt fra grunnen. Flislagt gulv med gulvvarme, dusjnisje med glassvegg, regndusj og hånddusj, vegghengt servantinnredning med speil og sidelys skaper en lys og innbydende ramme rundt morgenrutinen.

Kjeller:
Kjelleren er uinnredet og har adkomst kun utenfra. Den inneholder teknisk rom, bod og vinkjeller, men store deler av arealet er ikke måleverdig på grunn av lav takhøyde. Det er synlig grunnmur og naturstein i kjelleren, og selger opplyser at det ved mye nedbør kan sige noe vann inn langs grunnfjellet. Kjelleren har et vedlikeholdsbehov. Det elektriske anlegget i kjelleren ble fornyet i 2026. Varmtvannsberederen på 254 liter (fra 2025) er plassert i teknisk rom. I kjelleren er det også utslagsvask, toalett og dusjkabinett i bod, men dette rommet tilfredsstiller ikke krav til våtrom.

Overflater:
Gulv: Parkett, fliser og gulvbord av heltre i 1. etasje. Gulvbord av heltre, parkett og laminat i 2. etasje. Malt betong og synlig betong i uinnredet kjeller.
Vegger: Malte flater, malt brystningspanel og malt panel i 1. etasje. Malt tapet, malte flater og malt panel i 2. etasje. Fliser og malte flater på bad og vaskerom. Slemmet mur og teglstein i kjeller.
Himling: Malt panel i 1. etasje. Skråtak med malt panel i 2. etasje. Synlig etasjeskille av trekonstruksjoner med malte plater og panelbord mellom bjelkelaget i kjeller.

Lagring:
I 2. etasje er det walk-in closet og kott (ikke måleverdig). Kjelleren er uinnredet og inneholder bod, teknisk rom og vinkjeller, men store deler av arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde. Kjelleren har adkomst kun utenfra. På tomten er det et uthus fra 1914 på ca. 14 m², oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning og saltak. Boden er uisolert og ikke godkjent for varig opphold. Adkomsten til boden mangler fullverdig rekkverk. Under terrasse er det etablert sykkelskur/redskapsbod.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap og fryseskap i kjeller. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme i første etasje samt på bad og bad/vaskerom. Panelovner og peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1914. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 21.06.1914, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon på eiendommen:

- Ferdigattest for vei/parkering og endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, datert 13.06.2012.
- Byggetillatelse for rehabilitering av enebolig, med innredning av bad i 2.etg, datert 02.09.1992. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.
- Approbasjon for innredning av bad og wc, datert 16.11.1960. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra 1991. Dagens planløsning avviker fra disse tegningene.

Rom i kjeller med opplegg for dusjkabinett, utslagsvask og toalett er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold (våtrom). Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 912246
Tinglysningsdato: 04.07.1919
Servitutten omhandler: Bestemmelse om vannledning.

Dagboknummer: 7340
Tinglysningsdato: 23.06.1949
Servitutten omhandler: Bestemmelse om vann- og kloakkledning.

Dagboknummer: 12646
Tinglysningsdato: 12.10.1960
Servitutten omhandler: Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Dagboknummer: 812
Tinglysningsdato: 13.01.1977
Servitutten omhandler: Vedtak av visse vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse av eiendommen.

Dagboknummer: 11866
Tinglysningsdato: 07.03.1991
Servitutten omhandler: Gnr. 94 bnr. 648 og bnr. 649 har bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) fra Kirkesvingen over gnr. 94 bnr. 535 og bnr. 69, samt bnr. 649 for bnr. 648 sin del. Gnr. 94 bnr. 535 og bnr. 69 har gjensidig bruksrett til kjørbar atkomstvei over hverandres eiendommer der eiendomsgrensen er midt i veien. Videre har gnr. 94 bnr. 649 bruksrett til én biloppstillingsplass samt snuplass på gnr. 94 bnr. 648. Erklæringen er tinglyst på gnr. 94 bnr. 535, 69, 648 og 649, og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Kirkesvingen 14A er stedet som får hjertet til å slå litt ekstra for drømmen om det lille, sjarmerende huset med egen hage. Her våkner du til fuglesang, drikker morgenkaffen på trappen mens solen varmer hagen, og lar hverdagen få et litt roligere tempo, uten å gi slipp på nærheten til byen. Eiendommen ligger i et etablert og grønt småhusområde på Grorud, preget av sjarmerende eneboliger, rolige gater og et godt nabolag. Her er det lite gjennomgangstrafikk og en trygg atmosfære som gjør området like attraktivt for småbarnsfamilien som for paret som ønsker mer plass, eller for den som drømmer om å bytte ut leiligheten med sitt eget lille hus.

For den aktive familien ligger alt til rette. Barnehager, skoler, Grorud Idrettslag, Lillomarka Skiklubb og Lillomarka O-lag med et bredt aktivitetstilbud innen blant annet fotball, ski, turn og tennis ligger i nærområdet. Samtidig er Lillomarka bare en kort spasertur unna, med skiløyper om vinteren og rulleskiløyper om sommeren, samt milevis av turstier, lysløyper og naturopplevelser året rundt. Her kan sommerdagene fylles med skogsturer og bad i marka, mens vinteren byr på skiturer rett utenfor nærområdet. Badedammen ligger også i nærheten, som er en populær badeplass på Grorud med sand og mudderbunn, fine Svaberg og en liten sandstrand. Litt lenger inn i marka for Badedammen ligger også Steinbruvann, som har en liten sandstrand, mange fine badeplasser rundt vannet og flere badebrygger.

Hverdagen glir enkelt med kort vei til Grorud senter, dagligvarebutikker, apotek, kaféer og øvrige servicetilbud. Det ligger to treningssentre i umiddelbar nærhet (EVO og Feel 24). Når byen frister, er både T-bane, buss og tog lett tilgjengelig. Fra Grorud stasjon bruker du under 20 minutter til Oslo sentrum, slik at du kan nyte det beste av to verdener – den rolige følelsen av å komme hjem til et grønt og hyggelig nabolag, samtidig som hovedstadens pulserende byliv aldri er langt unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Grorud barneskole og Groruddalen ungdomsskole.

Barnehager:
Grorud idrettsbarnehage: 6 min. gange
Rasmusbakken barnehage: 8 min. gange
Stjerneblokkveien private barnehage: 12 min. gange

Idrett og fritid:
Grorud idrettsanlegg: 5 min. gange
Grorud Sportssenter: 10 min. gange
InterPadel Oslo: 12 min. gange
Flaengrenda ballbinge: 13 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 832,4 kvm. Tomten er opparbeidet med singlet gårdsplass, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning. Eiendommen har en svakt skrånende tomt. Gnr. 94 bnr. 648 og bnr. 649 har bruksrett til kjørbar atkomstvei over eiendommen, og eiendommen har gjensidig bruksrett til atkomstvei over gnr. 94 bnr. 535.

Eiendommen har stor parkeringsplass med utvendige biloppstillingsplasser på egen tomt og lett tilgang til gårdsplassen. Det er installert ladestasjon for elbil.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, "REGULERINGSPLAN FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY,(SMÅHUSPLANEN)", datert 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-1295, datert 15.04.1966. Planen, som ikke har egne bestemmelser, regulerer et veiareal som berører eiendommen i nord- og vestgrensen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030 for Oslo kommune, vedtatt 23.09.2015. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid. Det gjøres også oppmerksom på at høydereferansen ble endret fra Oslo lokal høyde (OLH) til NN2000 fra 1. januar 2015.

Eiendommen berøres av hensynssone H310_2: Steinsprang, i henhold til Kommuneplanen 2015-2030. Sonen angir et fareområde for skred og steinsprang der det må tas særskilte hensyn og gjøres aktsomhetsvurderinger ved eventuelle tiltak.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er i en områdeanalyse vurdert til 'Ingen'.

Det er nedlagt midlertidig forbud mot tiltak på eiendommen og i omliggende arealer i påvente av ny revidert småhusplan for Oslo kommune. Saken er registrert hos Plan- og bygningsetaten med saksnummer 2021102096/202300230. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 063,04 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt for 2026 er kr 0,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 500,- pr. år / 28 903 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16 036,-. Boligen er tilknyttet Viken fiber Altibox (500/500) som leverandør av TV og internett og koster kr 1 339,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 649 710 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

8 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

211 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
212 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
232 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 662 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 682 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Catrine Fossan og Harald Sørensen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0171/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26171

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 14:05