Refsnesalleen 81B

Refsnesalleen 81B, 1518 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 2023, ideell andel 1/1
Andelsnummer 10, Refsnesalleen 2 borettslag, organisasjonsnummer 947321366

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm.

BRA-i:
1. etasje 68: kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, 2 soverom og walk-in garderobe.

BRA-e:
Kjelleretasje: 2 kvm: Bod kjelleretasje.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 14 kvm: Sydvestvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Leilighetsbygg oppført i 1966. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i en
kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning og fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Pulttak.
Yttertak er belagt med asfaltpapp (ikke besiktiget). Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre, noen vinduer er utvendig belagt med
metallplater. Vinduer i forskjellig materialer fra forskjellige årstall. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon
gjennom vinduer og ventiler.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Ingen punkter i rapporten har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - bad:
Det foreligger lite informasjon om våtrommet, våtrommet er ifølge eier oppgradert i 2015. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen. Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt.

Kjøkken:
Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Andre rom:
Det er registrert knirk i større deler av gulvet.

Vinduer og ytterdører:
Det registreres følgende avvik på entrédør: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladets pakkning får kontakt med gulvet i entré.

Balkonger:
Rekkverk har symptomer på slitasje og algevekst.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Teknisk anlegg:
Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Yttervegger inkl. fasader:
Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler. Det har ikke
vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Balkonger:
Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

HMS:
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte
kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
Det er utført arbeider på det elektriske anlegget, men kursfortegnelsen er ikke oppdatert. Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap. Et
sikringsskap skal fungere som en brannsikring, og hindrer brann i å spre seg fra sikringsskapet til veggkonstruksjonen og andre deler av huset.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, ras/skred og for overvann.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

I 2015 ble det utført omfattende renovering i leiligheten. Samtlige rom ble oppgradert med nye eller fornyede overflater. Oppgradert ble også leilighetens elektriske anlegg, blant annet med innfelte, dimbare spotter i flere rom.

Parallelt med renovering ble også delevegg mellom stuen og kjøkkenet fjernet til fordel for en åpen sosial sone og bedre utnyttelse av arealet. Ny skyve-/hevedør ble i tillegg installert i stuen, med store vinduer som både ivaretar utsikten og gir gode lysforhold i stuen.

Kjøkkenets innredning er som det meste annet i leiligheten fra 2015 og bærer preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Innredningen består av et større antall skap og skuffer med stilren fremtoning og mange oppbevaringsmuligheter. Under overskapene er det montert flere strømuttak, dels også spotter som gir godt arbeidslys til benkene. De fleste hvitevarer er integrert.

Badet ble i likhet med øvrige rom renovert i 2015. Gulv og vegger er utført med fliser, gulvet også med varmekabler. Baderomsmøblene tilbyr lett tilgjengelig oppbevaring i servantskuffer og speilskap, sistnevnte har også strømuttak. Samtidig med renovering ble det også etablert rør-opplegg til vaskemaskin på badet, hvilket gjør fellesvaskeriet overflødig.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: MDF-plater, glatte flater, tapet, fliser og mur.
Himlinger: Panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med skyvedører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Skoskap i gangen og kjøleskap medfølger ikke.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming). Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen som nybygg datert 22.12.1966 samt ferdigattest datert 07.10.2009 for fasadeforandring. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt godkjente tegninger datert 07.11.1963.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

På Refsnes kan du bo i ettertraktede omgivelser nær sjøen, vest på Jeløy. Få om noen andre boligområder langs Oslofjorden kan måle seg med Refsnes når både utsikten, de gode solforholdene og ikke minst nærheten til sjøen tas med i betraktning.

I årets varme måneder er det spesielt prisverdig med kun kort gangavstand til den idylliske Refsnesstranda, nederst i alleen. Et stort antall andre badesteder er spredt rundt på øya, flere innenfor sykkelavstand.

Like syd for Refsnes ligger Søndre Jeløy landskapsvernområde, et vakkert og unikt stykke kulturlandskap med intime småveier og stier som er ypperlige for både trening og søndagsturer. Her finnes også en bit av Jeløys anerkjente kulturmiljø på gårdene Røed og Alby.

I det daglige er det praktisk at både barnehage og barneskole finnes i umiddelbar nærhet, kort gangvei er det også til ungdomsskole. Dagligvarer kan enkelt handles ved Refsnes' egen nærbutikk, like ovenfor blokken. Flere forretninger er tilgjengelig langs veien til byen.

Sentrumsområdet er innenfor sykkelavstand eller drøye fem minutter med bil. Fra holdeplassen i alleen kjører buss til togstasjonen på under 10 minutter. Reisetiden videre med tog til Oslo S er fra kun 30 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7 846 kvm som tilhører borettslaget/aksjelaget.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30 til 200cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Andelen disponerer en parkeringsplass. Ved salg av andelen, følger ikke den tildelte parkeringsplassen med, men går tilbake til styrets disposisjon. Styret skal om nødvendig etablere venteliste for tildeling av parkeringsplass. Gjesteparkeringsplasser er kun til gjester.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til opplysninger fra Moss kommune datert 29.04.2026 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Refsnes - del av Refsnes gbr 11/1 og 11/31" med formål blokkbebyggelse, parkerinsplass, anlegg for lek, gangvei og friluftsområde, vedtatt 24.02.1965 med plannr.42. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende og friområde nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Eiendommen ligger i hensynssone for "ras- og skredfare".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer bla.: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, årsavgift tv/internett (kun grunnpakke), renhold av fellesarealer, strøm fellesarealer, vedlikehold bygg/vaskeri/vvs/elektro og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan endres i forhold til endringer i renten på fellesgjelden.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 536,-
Avdrag kr 598,-
Driftsutgifter kr 4.071,-

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 654 711,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 618 842,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 51 437,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 119 138,- pr. 30.04.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8.929.753,- pr. 30.04.2026 og lånevilkårene er:

Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,4 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 584,-, hvorav renter utgjør kr 183,- og avdrag utgjør kr 400,-.
Lånets løpetid: 2033.
Lånenr.: 61188165868.
Bankforbindelse: Nordea.

Lån hvor det betales både renter og avdrag.
Annuitetslån.
Rente Pt.: 5,4 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 550,-, hvorav renter utgjør kr 353,- og avdrag utgjør kr 198,-.
Lånets løpetid: 2045.
Lånenr.: 61188129066.
Bankforbindelse: Nordea.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

3 750 000,00 Prisantydning
119 138,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 869 138,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 870 228,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 880 178,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Reidun Elisa Hansen

Leiligheten er tilknyttet Refsnesalleen 2 borettslag.
Borettslaget består av 80 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes, samt klipping av egen hekk.

Dyrehold er ikke tillatt. Styret kan gi dispensasjon fra forbudet etter søknad fra den enkelte andelseier dersom gode grunner taler for det. Forbud om dyrehold gjelder også ved innflytting til borettslaget. Forbudet gjelder ikke for "innedyr" som heller ikke medfører nevneverdig lyd/lukt. Reptildyr er imidlertid ikke tillatt.

Regnskapet for 2025 er ennå ikke revidert og godkjent. Det er ikke sendt ut innkalling til ordinær generalforsamling ennå, men denne skal være 03.06.2026.

Noen av sakene som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2024 og 2025:
Parkeringsplasser - det har manglet fire plasser for å sikre èn fast plass per andel. Løsning ble en omdisponering av deler av grøntarealet, kostnadsestimat ca. kr 400.000,-. Arbeidene med parkeringsplasser er ferdigstilt. Betalt av borettslagets oppsparte midler.

Oppgradering av grøntarealer og innkjøp av utemøbler er godkjent på generalforsamling med kostnadsramme kr 300.000,-. Arbeidene med gartner begynner i 2026. Betalt av borettslagets oppsparte midler.

Generalforsamlingen har tidligere godkjent etalblering av ladeanlegg for elbil med kostnadsestimat ca. kr 950.000,-. Arbeidene er ferdig og det er ett ladepunkt på hver parkeringsplass. Betalt av borettslagets oppsparte midler.

I forbindelse med fire nye parkeringsplasser og etablering av ladepunkter for elbil, ble hele parkeringsplassen asfaltert på ny. Betalt av borettslagets oppsparte midler.

Rørfornying med rør i rør er gjennomført og ferdigstilt.

Det har blitt installert felles brannvarslingssystem internt i borettslaget (ikke til alarmsentral) samt vannsensor i kjøkkenskap under kummen. Begge alarmanlegg varsler internt i tillegg til en varsling til styret.

Vedlikehold og nyanskaffelser som borettslaget ønsker gjennomført i 2026 eller senere:
Betongrehabilitering av balkonger og vedlikehold av balkongrekkverk samt utvendige murer ved inngangspartiene.

I henhold til informasjon fra styreleder (telefonsamtale 15.05.2026) vil det være behov for rehabilitering av alle balkonger inkl. rekkverk samt utvendige murer ved inngangspartiene. I den forbindelse vil borettslaget måtte ta et låneopptak på ca. kr 13.000.000,-. Når arbeidene igangsettes er ikke fastsatt, men ligger trolig i nær fremtid. Ny eier må ta i betrakting at andel fellesgjeld og husleie vil øke grunnet vedlikeholdsbehovet. Evt. låneopptak fordelt på 80 andelsleiligheter utgjør ca. kr 162.500,-. Økningen i husleien avgjør av renten på lånet og lånets nedbetalingstid.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Denne avklares etter at salget er gjennomført. Konf. megler ved spørsmål.  

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum

Vederlag:
Foto: kr 7 500,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Markedsføringspakke rabatt: kr -7 000,00
Oppgjør: kr 8 900,00
Tilrettelegging: kr 19 900,00
Visninger 2 stk. inkl. (ord. kr 4.000,- pr. stk.)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 6 725,00
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,00
Tinglysing sikring: kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet: kr 9 950,00
Eventuell boligselgerforsikring Gjensidige: kr 10 222,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0085/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2685

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 13:47