Tante Ulrikkes vei 5

Tante Ulrikkes vei 5, 0984 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 100, bruksnummer 39, ideell andel 1/1
Andelsnummer 22, Forsheimer Borettslag, organisasjonsnummer 948301288

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
8. etasje 98 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue, vaskerom, toalettrom, soverom, soverom 2 og soverom 3.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
8. etasje 12 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Rett-Takst AS v/Kjell-Arne Hagen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet beliggende i 8. etasje av en boligblokk over 8 etasjer. Bærende konstruksjoner er i betong, med grunnmur i betongkonstruksjon og etasjeskiller i betongkonstruksjon. Utvendige fasader er belagt med steinsatte betongelementer. Taket er et flatt tak tekket med papp/folie. Vinduer med 3-lags isolerglass, ramme og karmer i tre ble installert i 2025, og det er luftespalte i forbindelse med flere av vinduene. Dør mot fellesarealer er brann- og lydkvalifisert (B30/35dB), og balkong/terrassedør har 3-lags isolerglass med karm og ramme i tre av nyere dato. Innvendige dører er malte innerdører i glatt utførelse. Leiligheten har en balkong på ca. 12m² med adkomst fra stuen, med støpt betongdekke og rekkverk i stål/alu belagt med plater. Adkomst til leiligheten er via heis eller trapp. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og avløpsnett via private stikkledninger. Tomten er en felles eiet tomt på 90464,5m², opparbeidet med asfalterte internveier og parkeringsplasser, plenarealer og annen beplanting. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Byggegrunnen er antatt fundamentert til fast grunn, uten at geotekniske undersøkelser er foretatt.

Det elektriske anlegget er fra byggeår. Sikringsskapet er plassert på vegg i felles trappegang og er utstyrt med skrusikringer, og det foreligger kursfortegnelse i skapet. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er sannsynlig at det kan avdekkes avvik fra dagens forskriftskrav og oppstå funksjonssvikt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Overflater: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Overflatene har skader og betydelig slitasje utover det som kan forventes ut fra alder og normal bruk.

Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Dører: Det ble registrert skade på karmen til ytterdøren.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.
- Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Enkelte innvendige dører fremstår med skader og tydelig slitasje. I tillegg var enkelte dører hektet av og ikke til stede i leiligheten på befaringstidspunktet, slik at deres tilstand ikke kunne vurderes.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det ble registrert enkelte skader på innredningen.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Ventilatoren er skadet, og det er utført en midlertidig reparasjon med tape.

Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Felles varmtvann i borettslaget.
- Andre installasjoner: Elektrisk oppvarming av boligen med panelovner. Gulvvarme i bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt siden våtrommet må pusses opp i sin helhet.

Vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt siden våtrommet må pusses opp i sin helhet.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk på balkong/terrasse
Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

Brannslukningsutstyr
Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema at det er utført rørfornying av borettslaget i 2025, og at vinduene ble skiftet av borettslaget nylig, antagelig i 2024. Det er også utført rørfornying i regi av borettslaget nylig, antagelig i 2024. Videre opplyses det om ny heis i 2026 i regi av borettslaget. Selger har generelt lite kjennskap til boligen da det er et dødsbo som har behov for total oppussing.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Utskifting av vinduer

Fra øverste etasje i blokken på Tante Ulrikkes vei strekker utsikten seg over åsene og ut mot Oslofjorden — en horisont som få leiligheter i dette prisleiet kan matche. Leiligheten er en 4-roms med tre soverom, eget vaskerom og en balkong på nær 12 kvadratmeter med adkomst fra stuen. Vinduene ble skiftet i regi av borettslaget, og ny heis ble installert i 2026. Det er gjort rørfornying i regi av borettslaget. Selve leiligheten er fra byggeåret og bærer preg av det — overflater, bad, vaskerom og kjøkken har et oppgraderingsbehov. Den som kjøper dette, kjøper først og fremst beliggenhet, planløsning og utsikt — og tar resten derfra.

Entré:
Gangen er romslig for en leilighet av denne typen — bred nok til å ta imot flere dører og gi god bevegelse mellom rommene. Fra entréen åpner leiligheten seg i to retninger: rett frem mot stuen og lyset fra balkongen, og til høyre mot soverommene. Kjøkken, bad, toalettrom og vaskerom nås også herfra. Veggene er malt tapet i gul tone, gulvet er belegg, og innvendige dører er malte glatte innerdører med trekarmer. Overflater og dører har slitasje som gjenspeiler byggets alder.

Stue:
Stuen er leilighetens sterkeste kort. En bred vindusrekke langs hele ytterveggen slipper inn utsikten over åsene og fjorden i horisonten — en utsikt som er synlig fra nesten alle posisjoner i rommet. Plassen gir rom for sofagruppe og spisebord side om side uten at det føles trangt. Fra stuen er det direkte adkomst til balkongen gjennom balkong-/terrassedøren med 3-lags isolerglass. Oppvarmingen skjer via radiatorer langs ytterveggen.

Balkong:
Balkongen har adkomst fra stuen og er bred nok til både sittegruppe og bord. Utsikten herfra er åpen i flere retninger — over nabolaget, skogen og med fjorden i bakgrunnen. Rekkverk i stål og aluminium belagt med plater, med glassfelt som holder utsikten fri. Betongdekke.

Kjøkken:
Kjøkkenet er skilt fra stuen med en lav skillevegg og har en galley-løsning med skap og benk langs begge sider. Innredningen har hvite fronter i glatt utførelse og laminat benkeplate. Det er nedfelt rustfri stålkum med ett-greps blandebatteri, og opplegg for oppvaskmaskin. Ventilator over komfyren er en kullfilterventilator — det er ikke mekanisk avtrekk fra kokesonen. Kjøkkenet har skader på innredningen og ventilatoren er skadet. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom:
Vaskerommet ligger i tilknytning til kjøkkenet og har opplegg for vaskemaskin, utslagsvask med ett-greps blandebatteri og plastsluk i gulv. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom, alle med adkomst fra gangen. Det største soverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og har et innebygget garderobeskap med hyller og hengestang. De to øvrige soverommene er mindre — ett passer godt som barnerom eller kontor, det tredje er det minste og egner seg til enkeltperson eller som arbeidsrom. Alle soverommene har vinduer med 3-lags isolerglass fra borettslagets utskifting.

Bad:
Badet er utstyrt med badekar, servant med ett-greps blandebatteri og speil. Det er gulvvarme på badet. Badet har et omfattende oppgraderingsbehov — tettesjikt, sluk og røropplegg må oppgraderes og dokumenteres.

Toalettrom:
Separat toalettrom med gulvstående toalett og servant med ett-greps blandebatteri. Stopperkran er plassert her. Rommet har kun naturlig avtrekk.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg og laminat gulv.
Vegger: Malt tapet, malte flater og malt miljøtapet.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 5 m² ved inngangen til bygget.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Boligen er utstyrt med sentralvarmeanlegg via radiatorer. Det er gulvvarme i bad. Det er felles varmtvann i borettslaget.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1968. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 14.03.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I tillegg foreligger følgende dokumentasjon:

- Ferdigattest (for mindre arbeider) for utskifting av vinduer, datert 24.07.1987. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
- Ferdigattest for fasadeendring, nye balkonger og omgjøring av vinterhager til boligrom, datert 20.10.2003. Den fremlagte dokumentasjon bekrefter at alle krav og betingelser som er stilt i tillatelsen er oppfylt. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
- Utsatt frist for ferdigstillelse av innglassing av balkonger, datert 10.10.2025. Fristen for søknad om ferdigattest utsettes til 01.08.2026. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
- Ferdigattest for utskifting av heis i Tante Ulrikkes vei 1, 3 og 5.

Ifølge tilstandsrapporten stemmer godkjente og byggemeldte tegninger med dagens bruk. Det gjøres oppmerksom på at de tilgjengelige tegningene viser etasjeplan for hele blokken med ulike leilighetstyper, og det er ikke mulig å identifisere den eksakte leiligheten fra disse tegningene for en detaljert sammenligning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet grunnavståelse, elektriske kraftlinjer, bidrag til opparbeidelse av idrettsplasser og skibakker, vann- og kloakkreglement, rett til å føre vannledninger og avløp, rett til å benytte tilfluktsrom, endring av fundamenter for lavblokker, trafostasjon og adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Boligen er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere rengjort før overtakelse.

Leiligheten ligger høyt og fritt til i et veletablert og grønt boligområde på Stovner. Fra balkongen har du en vidstrakt utsikt over de grønne fellesarealene og skogkledde åser i det fjerne. Området er preget av store, luftige uteområder mellom bygningene, med gangveier, lekeplasser og sittegrupper.

Her er hverdagslogistikken enkel. Flere barnehager, som Fossumenga og Nedre Fossum Gård, ligger innen få minutters gange. Det samme gjelder Haugenstua skole for 1. til 10. trinn. For dagligvarehandel er det kort vei til nærmeste butikk, og et større utvalg finnes på Stovner Senter. Senteret når du med en kort spasertur og tilbyr et bredt spekter av butikker, apotek, vinmonopol og spisesteder.

Kollektivtilbudet er solid, med bussholdeplass og T-banestasjonen på Stovner i gangavstand. Herfra tar linje 4 og 5 deg effektivt videre inn mot sentrum. For pendlere er også Haugenstua togstasjon et godt alternativ. For rekreasjon og aktivitet ligger Stovner stadion og ballplasser like ved. Store friområder og nærheten til marka åpner også for fine turmuligheter året rundt, rett fra egen dør.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager, som Fossumenga og Nedre Fossum Gård, ligger innen få minutters gange.
Det samme gjelder Haugenstua skole for 1. til 10. trinn.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 90 464 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, parkeringsplasser, plenarealer, lekeplass og beplantning.

Leiligheten disponerer ingen egen garasje- eller parkeringsplass. Garasjeplass eller uteparkeringsplass kan leies ved henvendelse til vaktmesterne, med venteliste ved mangel på ledige plasser. Det er forbudt å lade el-biler på motorvarmekontaktene, og det er ingen mulighet for montering av ladeboks eller el-lading i nærheten. Gjester kan benytte gjesteparkeringsplasser (maks 3 døgn) med elektronisk parkeringstillatelse.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-1526, "Endret regul. og bebyggelsesplan for felt H på Tokerud, gnr. 100, bnr. 39", datert 21.04.1969. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av følgende planer:
- Reguleringsplan S-2005 (datert 11.03.1975), som regulerer en del av tomten til offentlig bygning (daginstitusjon).
- Reguleringsplan S-2042 (datert 01.07.1975), som regulerer gangveinett.
- Reguleringsplan 9569 (datert 05.03.1969) for nærliggende boligfelt.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Alna miljøpark (KDP-18), vedtatt 15.05.2013. Planen setter restriksjoner for tiltak på eiendommen. Følgende bestemmelse er relevant:
§ 6.1 Byggeområder – boliger: Innenfor områdene markert som "område med restriksjoner for lokalisering av bebyggelse” på plankartet tillates ikke tiltak lenger ut fra bygningskroppen enn 2 meter. Åpen bekk og kantvegetasjon skal opprettholdes.

Det er registrert naturmangfold på eiendommen. Ved søknad om bygge- eller deletillatelse må det vurderes om tiltaket er i konflikt med registrert biologisk mangfold. Dersom tiltaket ligger innenfor eller inntil 7 meter fra registrert naturmangfold, skal det foreligge uttalelse fra Bymiljøetaten før søknad behandles.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 591,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, renter og avdrag på fellesgjeld, trappevask, TV-anlegg, avsetning til vedlikeholdsfond, forretningsførsel m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 708,-
- Avdrag lån vinduer/heis: kr 257,-
- Renter lån vinduer/heis: kr 613,-
- Renter lån: kr 6,-
- Avdrag lån: kr 137,-
- Avdrag felleslån: kr 298,-
- Renter felleslån: kr 430,-
- Trappevask: kr 133,-
- TV-anlegg: kr 659,-
- Vedlikeholdsfond: kr 350,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 299 888,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 98 792,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 253 524,- pr. 20.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 81 361 178,51 pr. 20.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Lånenummer: 12114190754
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.04.2026: kr 538 844,-
Andel av saldo: kr 1 679,-
Innfrielsesdato: 30.03.2027
Type Rente: Fast
Rente: 5,15%

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16368606190
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.04.2026: kr 33 162 036,-
Andel av saldo: kr 103 334,-
Innfrielsesdato: 31.03.2044
Type Rente: Fast
Rente: 5%

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15161242079
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.04.2026: kr 47 660 298,-
Andel av saldo: kr 148 511,-
Innfrielsesdato: 30.09.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,95%
Merknad: Kvartalvis grønt lån
Avdragsfrihet til og med 30.12.2025.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 950 000,00 Prisantydning
253 524,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 203 524,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 212 826,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 222 776,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karoline Kvamme

Leiligheten er tilknyttet Forsheimer Borettslag.

- Borettslaget består av 380 boliger og 6 næringslokaler.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring NUF, polisenr. SP586817.
- Borettslagets nettside er https://forsheimer.borettslag.net/.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt med hund/katt i borettslaget, se også vedtektenes § 4 – 1 (5).

Det skal være ro i leiligheten fra kl. 22.00 til kl. 06.00. Boring og banking er ikke tillatt fra kl. 21.00 til kl. 08.00, og ikke på søndager og helligdager. Ved større bygningsmessige forandringer må godkjennelse fra styret foreligge. Montering av avtrekksvifter i avtrekkskanaler eller yttervegger er forbudt. Det er kun lov med elektrisk eller gassgrill på balkonger og terrasser; kullgrill er ikke tillatt. Det er ikke tillatt å bruke balkong/terrasse som lagringsplass. Det er ikke tillatt å montere parabol i sidevegger eller på vegg inn mot leilighet. Oppskyting av fyrverkeri fra borettslagets område er ikke tillatt.

Hver andel har enerett til å bruke en bolig og rett til å nytte fellesarealer. Det er heis i bygget. Ved salg skal fire parkeringskort, tre sett nøkler til leilighet/inngang og post, samt en sikringskapsnøkkel medfølge.

Garasjeplass eller uteparkeringsplass kan leies ved henvendelse til vaktmesterne, med venteliste ved mangel på ledige plasser. Parkering på borettslagets gang- og stikkveier er forbudt, men stans for nødvendig av/pålessing er tillatt. Gjester skal benytte gjesteparkeringsplasser (maks 3 døgn) med gyldig parkeringskort. Det er ikke tillatt for beboere å bruke gjesteparkeringen. Det er forbudt å lade el-biler på motorvarmekontaktene. Det er bommer på interne veier, og beboere med offisielt handikapbevis kan få bomåpner mot depositum.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av soilrør (strømperenovering) ble fullført i 2024 til en kostnad på Kr 12 230 996.
- Omtekking av tak ble fullført i 2024 (del av kr 755 897 for 'Vedlikehold bygg').

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av vinduer i hele borettslaget er pågående og finansieres via lån.
- Utskifting av heiser i høyblokkene er pågående og finansieres via lån.
- Plan om å sette opp nye gjerder til hagene på bakkeplan er under vurdering, styret ser på nye løsninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det, eller dersom ervervet vil være i strid med vedtektenes punkt 2. Melding om nektelse må komme frem til erverver senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom frem, ellers regnes godkjenning som gitt. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget (Usbl) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen kan eie mer enn én andel. Alle kjøpere må være medlem av Usbl før overtakelse, medlemskap koster kr. 350,- per person. Alle medeiere i en andel må ha egne medlemskap.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Boligbyggelaget Usbl har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er Klare Finans AS. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Markedspakke  kr -3 000,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Dagfoto  kr 3 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0069/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2669

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 13:47