Sørkedalsveien 11B

Sørkedalsveien 11B, 0369 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 38, bruksnummer 329, seksjonsnummer 116, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
9. etasje 55 kvm: Entré, stue/kjøkken, bod, bad og 2 soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
9. etasje 8 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 bod i underetasje.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2026 utført av Anticimex AS.

Selveierleilighet beliggende på Frogner i Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 2008. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss og teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp/membran (taket er ikke besiktiget).Entrédør med dørkikkert. Vinduer og balkongdør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG1: 63%
TG2: 26%
TGIU: 11%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrom:
- Overflater vegger og gulv: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger. Det er registrert bom (hulrom under flis) og riss/manglende flisfug ved slukrist). Det observeres stedvis hakk i enkelte gulvfliser.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende). Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
Kjøkken:
- Innredning: Innredningen og benkeplate bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: I fordelerskapet observeres korrosjon på fordelerstamme.
Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Overflateskader på innvendig foring til vinduer og balkongdør er observert. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier.
- Balkongdør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er vurdert å være en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.
Balkonger:
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

HMS:
Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? - "Ja, bygging av fornebubanen."

Entré:
Med adkomst via heis fra bakkeplan eller trappeoppgang opp til 9. etasje kommer du inn til leiligheten. Lys og innbydende entré som skaper et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko i innebygget garderobeskap. Gjestene slippes inn via dørcalling. Velkommen inn!

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. De store vindusflatene bidrar til at man får et flott lysinnslipp fra to himmelretninger. Det er naturlig plass til spisebord. Overflatene er malt i en behagelig og moderne fargetone, og på gulvet er det lagt parkett. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong.

Tidløst kjøkken med innredning av glatte fronter og benkeplate i tre med nedfelt kjøkkenvask. Det er belysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Videre er det frittstående kjøleskap med fryser. Ventilatoren er plassert i overskap over koketoppen. Brannslange er plassert under kjøkkenbenken.

Balkong:
Med utgang fra stuen er det en herlig balkong med god plass til ønsket utemøblement. Innred med sittebenk, stoler og bord. Balkongen er på 8 kvm og har utebelysning og stikkontakt. Balkongen blir en forlengelse av stuen på varme sommerdager. I følge selger er det sol på balkongen fra solloppgang til ca. kl. 12:00 på den ene siden og fra 15:30 til solnedgang på den andre siden. Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt.

2 soverom:
Leiligheten kan skilte med to soverom. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til full dobbeltseng og nattbord på hver sin side. Rommet er malt i en behagelig nyanse - perfekt for soverommet. Her er det også plass til en stor skyvedørsgarderobe for ønsket oppbevaring. Det andre soverommet er også av god størrelse med plass til seng og garderobeskap. Rommet egner seg også godt som et gjesterom, barnerom eller kontor. Begge soverommene har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys.

Bad:
Lyst baderom fra byggeår. Badet er flislagt med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen og takplater i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende vask og speilskap med lys og stikkontakt over vasken. Videre er det vegghengt toalett og egen dusjsone med glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin på badet. Enkelte elementer på badet er gitt tg2 - vennligst se tilstandsrapporten.

Innvendig bod:
Boligen har en praktisk innvendig bod. Her kan det innredes med hyller langs veggen som gir god lagringsplass til oppbevaring av klær, utstyr og andre eiendeler. Sikringsskap med automatsikringer er plassert her.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med parkett. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Nedsenket himling i entré og bod. Malte flater i himling. Takplater i himling på bad.
Takhøyde: Bad er målt til 2,21 meter. Bod og gang er målt til 2,28 meter. Øvrige rom er målt til 2,55 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap og vaskemaskin vil ikke medfølge salget.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på oppføring av bygget, datert 20.04.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning samsvarer med originale byggetegninger.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om kabler, ledninger, kulverter m.m., bestemmelse om riving/ombygging av eksisterende bygning og installasjoner, rett til gjensidig bruk av heis/trapperom, bruksrett til lek/opphold, gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av bygninger/parkeringsplass, bestemmelse om vann og kloakkledning, bestemmelse om felles stikkledning for avløp.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en sentral og meget attraktiv beliggenhet på Majorstuen. Her bor du virkelig i hjertet av Oslo og du har et rikt utvalg av servicetilbud og god offentlig kommunikasjon rett utenfor dørstokken. Fra leiligheten er det umiddelbar nærhet til Frognerparken, Bogstadveien og Colosseum Kino.

Kort vei til flere dagligvarebutikker, deriblant Rema 1000, Jacobs og Meny. Nærmeste handlesenter, Colosseum Senter ligger tvers over gaten og kan friste med bl.a. frisør, apotek, Meny og Vinmonopol, mens du ved Colosseum Kino finner Power, for ikke å glemme XXL. For øvrig gangavstand til en av hovedstadens mest ettertraktede handlegater, Bogstadveien, med et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud. Her finner du alt fra de store motehusene til de mindre nisjeforretningene. Bogstadveien har dessuten fått et nytt estetisk løft og fremstår som en moderne og attraktiv handlegate. I området finner du også hyggelige fortauskaféer og velkjente restauranter som Tataki, Kverneriet og Delicatessen.

Området er omkranset av flere parker og grøntområder. Kort vei til anerkjente Frognerparken med skulpturanlegget Vigelandsanlegget og frodige Frognerbadet. Her finner du flotte skulpturer, beplantning og grøntanlegg i særklasse. Majorstuen kan også skilte med lekeplasser, fotballbaner samt tennis- og idrettsanlegg. Området har gode velvære- og treningstilbud innendørs med SATS ved Colosseum Park og på Bislet, Fresh Fitness i Bogstadveien og eksklusive Artesia i Majorstuveien.

Innenfor gangavstand ligger også den fine Slottsparken. Majorstuen ligger kun en kort kjøretur unna Sognsvann, Holmenkollen og Tryvann som byr på unike skiforhold om vinteren, samt Bygdøy hvor du finner populære badestrender som Huk og Paradisbukta.

Boligen ligger kun noen hundre meter fra Majorstua T-banestasjon med tilgang til alle T-banens linjer der du enkelt kan ta deg ned til sentrum på kun 3-4 minutter. Det er kun en liten spasertur til Majorstukrysset som er et stort kollektivt knutepunkt i Oslo med både T-bane, trikk, buss og taxiholdeplass.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 542 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt opparbeidet med blant annet belegningsstein, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Parkeringsanlegg i kjelleretasjen med heisadkomst i bygget med tidvis mulighet for å leie/kjøpe parkeringsplass.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, forretning, kontor, lager og bevertning i henhold til reguleringsplan S-3954 datert 23.12.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
- Sørkedalsveien 7 - sammenslåing av leiligheter - H1101 og H1102. Saksnummer 202605933.
- Sørkedalsveien 7 - sammenslåing av leiligheter - H1004 og H1005. Saksnummer 202602735.
- Sørkedalsveien 13 H - Oppgradering av Majorstuen T-banestasjon. Det ble gitt brukstillatelse 10.09.2025. Saksnummer 202455364. Saken fortsetter i sak 202508408.
- Thaulows vei og Sørkedalsveien - etablering av rigg- og anleggsområde og diverse tiltak i tilknytning til T-baneanlegg. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 09.04.2026. Saksnummer 202504502.
- Essendrops gate 14 - Sørkedalsveien 6 - hovedombygging, til- og påbygg, bruks- og fasadeendring, dispensasjon. Det ble gitt igangssettingstillatelse 20.04.2026. Saksnummer 202510862.

Majorstuenområdet er stadig under spennende utvikling og pågående plansaker i området er som følger:
- Saksnr 202453451. Sørkedalsveien 10. Hensikten med prosjektet er å videreutvikle og oppgradere eksisterende eiendomsmasse samt å legge til rette for etableringen av to tårnbygg oppå deler av eksisterende bygg. I tillegg foreslås en utvidelse av kjøpesenter-delen av bygget mot Fridtjof Nansens vei og mot foreslått nytt torg. Det vil tilrettelegges for mer åpne fasader mot tilliggende veier og nytt torg, med flere innganger til kjøpesenterdelen av bygget. Tårnbyggene vil i hovedsak inneholde boliger og kontor/tjenesteyting. Foreløpige beregninger tilsier at det vil bli ca. 70 boliger samt ca. 9000 m2 nye næringsareal, i tillegg til eksisterende. Det vises til arealoppsettet i vedlegg "Tomteanalyse og hovedgrep" s. 34 for en nærmere redegjørelse for planlagt arealfordeling fordelt på eksisterende og planlagt bebyggelse, samt fordeling på formål.

- Bjørnstjerne Bjørnson plass 1 (NRK).
Saksnr 201718902. Det antas foreløpig at området vil kunne utvikles med boliger og ellers næring og tjenesteyting. Service og annen publikumsrettet virksomhet legges i 1. etasje mot fotgjengerforbindelser og plasser. Det innpasses barnehage som minimum dekker områdets eget behov. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902

- Frognerparken:
Forprosjekt med reguleringsplan for Frognerparken. Saksnr: 202461838.

- Majorstuen knutepunkt og sporområde:
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås. Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt. For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Fellesutgiftene er kr 3 538,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann (a-konto), tv/bredbånd, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, vaktmestertjeneste, trappevask, diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene fordeles slik:
A-konto varmtvann kr. 322,-
Internett kr. 241,30,-
Felleskostnader kr. 2 733,74,-
Kabel-tv kr. 241,30,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt for Oslo kommune. Eiendomsskatten er kr. 838,- for 2026 for seksjonen.

Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett og dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 925 990,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr. 838,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 15 942,- pr. 31.12.2025
Leiligheten har pt. ikke andel fellesgjeld.

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
183 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 073 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 083 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjartan Bjørkvold

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Nye Major 2 sameie, med sameiebrøk 56/8449.
Sameiet består av 136 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Husdyr tillates så lenge de ikke er til sjenanse for andre.
Det er kun tillatt med gass- og elektrisk grill på grunn av brannfare og hensyn til andre beboere.
Det er sykkelbod i sameiet.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024/2025: Ventilasjonsrens
2025: Innhentet tilbud og gjennomført skifte til LED-lys i oppgangene i sameiet.
2025: Årlig kontroll av sprinkleranlegget

Planlagte påkostninger:
Iht. protokollen fra årsberetningen for 2026 er det pt. ikke planlagt noen påkostninger.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgaver  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk 3.000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører Obos  kr 3 125,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Fotografering  kr 3 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0094/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2694

Sist oppdatert: 08. juni 2026 kl. 14:55