Rolf Hofmos gate 19

Rolf Hofmos gate 19, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 133, bruksnummer 20, ideell andel 1/1
Andelsnummer 162, Rolf Hofmos Borettslag, organisasjonsnummer 994036971

Totalt bruksareal BRA: 108 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
6. etasje 103 kvm: Entré, gjestebad, hovedbad, 2 boder, 3 soverom, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
6. etasje 20 kvm: Nordvestvendt terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 2009. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk, og etasjeskillere er av prefabrikerte betongelementer. Takkonstruksjonen er flat, antatt tekket med asfalttakbelegg eller folie. Leilighetens vinduer og balkongdør har 2-lags pressglass fra 2009. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og innvendige dører er glatte. Det er en nordvestvendt terrasse på ca. 20 m² med rekkverk av stålkonstruksjoner, samt en innvendig trapp av trekonstruksjon med adkomst til balkong.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og er fra byggeår 2009.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er registrert hakk i gulvet samt slitasje på både vegger og gulv.

Gjestebad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger og fliser har riss/sprekker. Det har tidligere vært håndtak på veggen som har blitt fjernet.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning. Det er registrert svelling av servantinnredningen i underkant av toppplaten. Det er også registrert at tidligere dusjdører sitter igjen i veggen. Festene er defekte og bør fjernes på en forsvarlig måte.

Hovedbad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det registreres avskalling på én flis i dusjsonen.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning. Det er registrert svelling av servantinnredningen i underkant av toppplaten.

Det gis TG 2 grunnet alder på badenes membran.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Begge bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Rekkverk målt til 1,14 m. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m. Det er ikke krav om utbedring nå, men kan bli aktuelt ved fremtidig rehabilitering eller myndighetspålegg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2026: Ny ringeklokke til ytterdør med kamera.

2025:
- Installasjon av GTE-PRO delstrømsfilter, pumpe, magnet og vakuumavgasser på sirkulasjonsvannet til radiatorene. Inkluderer automatisk påfyllingsløsning.

2024:
- Maling av enkelte korridorer.
- Mindre utbedringsarbeider på takene.

2023:
- Installasjon av røykdetektorer i alle bodområder.
- Installasjon av summere (brannvarslere) i annenhver etasje i korridorene i alle blokkene.
- Alle brannslanger i boenhetene ble fjernet og erstattet med miljøslukkere.
- Nye LED-baserte nødlys/markeringslys og ledelys ble installert i alle blokker.
- Blandeventilen for varmtvann ble byttet.
- Tetting av sprekker i garasjegulvet/taket mellom U2 og U3.
- Store reparasjonsarbeider på flåteanleggene i U2 og U3.
- Mindre utbedringsarbeider på takene.

2022:
- Nye sykkelstativ ved nr. 15 og nr. 17.
- Ekstra benk ved nr. 17.
- Spyling av alle bunnledninger.
- Utvidet wifi i garasjen.
- Overgang til betaling via app for lading av elbil.
- VVS-sjekk i 13 leiligheter.
- Utdeling av nye røykvarslere med tiårs batterilevetid.

2021:
- Maling av alle fasader, beising av trepanel, utskiftning av råtne paneler og maling av vinduer.

2020:
- Beising av trepanel på østsiden av blokkene (6. etasje) og enkelte verandaer (5. etasje).
- Bytte av hengsler på alle hovedinngangsdører.
- Oppgraving, ny fyllmasse og asfaltering ved begge innganger i nr. 15.
- Graving/tetting ved ventilasjonsrør nr. 19.
- Stedvis maling av korridorer. Reparasjon og utskiftning av slitedeler på flåteanlegget i garasjen.

2019:
- Planting av to trær på plenen ved nr. 17 og 19.
- Maling av vegger i garasjen, samt enkelte korridorer og dører i de ulike oppgangene.
- Høytrykksspyling av verandaer.
- Klamring/utbedring av enkelte innvendige nedløpsrør.
- Heving av asfaltkant ved garasjenedkjøring og dør ved garasje for å unngå vanninntrenging.
- Bytting av alle armaturer i korridorene til sensorbaserte LED-armaturer.

2016:
- Bytting av armaturer i bodarealer.

2015:
- Beising av trepanel på fasade og utskifting av armaturer i garasjen.

Dette er en romslig og gjennomgående 4-romsleilighet i 6. etasje, med heisadkomst. Leiligheten er fra 2009 og har en god planløsning med tre soverom, to bad og gode lagringsmuligheter. Oppvarming via radiatorer er inkludert i felleskostnadene.

Entré:
Romslig entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Fra entreen er det adgang til en praktisk innvendig bod for oppbevaring.

Stue:
Stuen har en takhøyde på 2,50 meter og har god plass til både sofagruppe og spisebord. De store vindusflatene gir godt med lys. Utgang til leilighetens flotte terrasse.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med hvite, glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask. God skap- og benkeplass. Kjøkkenet er utstyrt med mekanisk avtrekk over kokeplassen. Kjøleskap medfølger. I enden av kjøkkenet er det adgang til ytterligere en innvendig bod for oppbevaring.

Terrasse:
Fra stuen er det adgang til en stor, nordvestvendt terrasse på cirka 20 m². Uteplassen er privat og gir god plass til utemøbler, grill og beplantning. Dette er et verdifullt tilleggsareal som utvider boligen i sommerhalvåret. Flott utsikt mot Oslofjorden.

Soverom:
Leiligheten inneholder tre soverom av god størrelse. Alle rommene har plass til seng og garderobeløsninger, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Parkettgulvet er gjennomgående også i disse rommene.

Hovedbad:
Flislagt bad med downlights og elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med et dusjhjørne med svingbare glassdører, vegghengt toalett, vegghengt håndklevarmer og en servant nedfelt i innredning med speilskap over. Det er praktisk opplegg for vaskemaskin.

Gjestebad:
Leilighetens andre bad er også flislagt. Downlights i tak og elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med med badekar, vegghengt toalett, vegghengt håndklevarmer og servantinnredning med speilskap. Dette er et fullverdig bad som gir god fleksibilitet i hverdagen.

Overflater:
Gulv: 3-stavs parkett. Fliser på gjestebad og hovedbad med elektrisk gulvvarme.
Vegger: Malte plater og betong. Fliser på gjestebad og hovedbad.
Himling: Prefabrikkerte betongelementer og malte plater. Innfelte downlights i gjestebad og hovedbad.

Lagring:
Leiligheten disponerer to innvendige boder, én ekstern bod i kjeller på ca. 5,1 m² og én garasjeplass (nr. 57). I tillegg er det felles sykkelparkering i bygget.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Det er ikke fastmontert løsøre og tilbehør som ikke skal følge med.

Medfølger: Alt av hvitevarer, garderobeskap og hyllesystem. Ekstra del til hyllesystem i boden.

Medfølger ikke: Benken i gangen + PC.

Boligen varmes opp av radiatorer tilknyttet felles varmeanlegg med vannbåren varme. Det er elektrisk gulvvarme på badene. Varmtvann er fra sentralt anlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.07.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 20.03.2007. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der hovedsoverommet er utvidet utover en tidligere gang slik at det nå er direkte adkomst til det ene badet fra soverommet. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse, veg, kloakkledning og gjerde.

Eiendommens rettigheter:

2012/33651-1/200 12.01.2012 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om parkering

2012/33651-2/200 12.01.2012 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 237 BNR: 53
Bestemmelse om rett til kum
Med flere bestemmelser

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor testamentfullbyrder ved Advokat Ola Viken er selger. Selger har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Leiligheten ligger tilbaketrukket i bakkant av attraktive og pulserende Ensjø torg, i bydel Gamle Oslo, og grenser til idylliske Kampen, Jordal, Vålerenga og Valle Hovin.

Den nye bydelen som er under full utvikling ligger meget sentralt, men likevel tilbaketrukket fra Oslo sentrum. Med den pågående utviklingen fra bilby til boligby, nye boliger, nye arbeidsplasser og ny infrastruktur med parker, skoler, barnehager, forretninger m.m. er Ensjøs framtidsutsikter svært lyse. NRK blir en av boligens nærmeste naboer! Det er ikke enda klart når byggeprosessen setter i gang eller når et vil stå klart, men er en klar fordel for bydelen.

Hverdagslogistikken er enkel. De daglige innkjøpene gjør du hos Kiwi i Rolf Hofmos gate, rett ved siden av boligen. For øvrig finner du Kiwi og Rema 1000 i Gladengveien, begge kun noen minutters gange unna. Joker Tiedemannsbyen er også søndagsåpen. For et bredere utvalg av butikker, apotek og Vinmonopol ligger Hasle Torg og Fyrstikktorget innen ti minutters gange.

Kollektivtilbudet er solid. Fra Ensjø T-banestasjon (linje 1-4), er det ca. tre minutters gange fra leiligheten, og det tar kun noen minutter før du er midt i Oslo sentrum. 37-bussen går fra Ensjø T. 21-bussen går fra Gladengveien og Helsfyr T.

For den aktive finnes treningssentre som SATS Hasle og Fresh Fitness Ensjø i nærheten. Evo Helsfyr åpner høsten 2026. Fyrstikkalleen flerbrukshall ligger i nærheten. For rekreasjon og turer kan du følge turveien langs Hovinbekken som renner like ved, eller ta turen til Kampenparken, Jordal eller Vålerengaparken. Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m

I nærheten ligger Hovin med Hovindammen, perfekt for den som ønsker seg et område med grønne lunger, med sitt rike fugleliv, omkringliggende gangstier og sittebenker. Det er også kort vei til lekeplasser, treningssenter, fotballbaner og et godt utvalg av restauranter og kaféer. Ønsker du å rusle en tur, er Tøyenparken like flott sommer som vinter. Koselige Kampen er også kun noen minutter unna. Kampen kan f.eks. by på Kampen Økologiske Barnebondegård som huser små og store dyr, vaffelbod og sittegrupper.

Ensjø kombinerer det beste fra to verdener: byens bekvemmeligheter og nærhet til rekreasjon. Området er i stadig utvikling med nye kafeer, spisesteder og servicetilbud, noe som gjør dette til et spennende og attraktivt sted å bo, enten du er alene, et par eller en familie.

For nærmere informasjon om Ensjøbyen, gå inn på følgende nettside: http://www.ensjobyen.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Rolf Hofmos gate 19 sokner til Kampen skole (1.-7.trinn) og Jordal skole (8.-10.trinn).
Det er flere barnehager i området som Ensjø torg barnehage, Kardemomme barnehage og Malerhaugen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 211 kvm som tilhører borettslaget.

Leiligheten disponerer garasjeplass nummer 57 i felles garasjeanlegg. Anlegget er et automatisk flåteanlegg med begrensninger på maksimal vekt (2 tonn), lengde (5 meter) og bredde (1,90 meter). Det er mulighet for montering av ladeboks på plassen, og det finnes også felles ladeplasser for elbil i garasjen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Ellers gateparkering etter områdets brestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4293 datert 28.02.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

- Saksnummer 202308550 - byggesak: Rolf Hofmos gate - Oppgradering av vei mellom Ensjøveien og undergangen under Gjøvikbanen. Det ble gitt igangsettingstillatelse 10.04.2024.

- Saksnummer 202462826 - Byggesak - Jordal terrasse 2-14, Rolf Hofmos gate 1-9 og Hedmarkgata 17-23. Utskifting av balkongdører, vinduer og rekkverk. Det skal også etableres lufteventiler i fasaden og fasaden skal males. Igangsettingstillatelse gitt 01.04.2025.

- Saksnummer 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 27.06.2022. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell. Planlagt beslutning om offentlig ettersyn 23.06.2025

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Oppdatert planforslag ble mottatt 27.02.2025

- Saksnummer 202210596 - Reguleringssak - Strømsveien, Innspurten - E6 GSV - Ensjøveien - Detaljregulering. Planforslaget omhandler prosjektet for ny sykkelveg med fortau, oppgradering av bussholdeplass Helsfyr T og ny gangkulvert langs E6 Strømsveien mellom Innspurten og Ensjøveien. Plansak ble avsluttet 23.01.2025

- 202453936 - Byggesak - Hedmarksgata 13-15, Numedalsgata 2-12 - Rammetillatelse gitt 20.12.2024. Oppførelse av bolig- og næringsbygg på 6 etasjer og parkeringskjeller. Det skal etableres totalt 100 boenheter.

- Saksnummer 202202903 - Plankunngjøring - Ensjøveien 3-15 med flere. Norsk rikskringkasting AS (NRK) foreslår å etablere nytt hovedkontor på Ensjøveien 3, 5 og 7. Det foreslås en byggehøyde på inntil 42 meter og 50 000 m2 BRA over terreng samlet i et bygg. Ensjøveien, 9, 11, 13, 15A og 15B omreguleres for å legge til rette for 20 000 m2 BRA til næringsvirksomhet, samt nye viktige offentlige rom og forbindelser. Forslaget åpner for etablering av cirka 3000 arbeidsplasser. Bemerkningsmøte ble utført 05.03.2025

- Saksnummer 202452745 - Byggesak - Østerdalsgata 7 B - Ombygging og bruksendring av kontorlokaler til boliger. Rammetillatelse ble gitt 30.12.2024. Eiendommen ligger på Jordal, i bydel Gamle Oslo. Bygningen ble oppført som bo-, rehabiliterings og behandlingssenter for Lovisenberg Diakonale Sykehus med omsorgsboliger og kontorer i 1. etasje, i år 2000. Søknaden omhandler bruksendring av store deler av kontorarealene til soverom. Søknad om igangsettingstillateste sendt 22.04.2025

- Saksnummer 202002020 - Reguleringssak - Østerdalsgata 1A-L - Planforslag til politisk behandling. Planforslaget omhandler regulering av Østerdalsgata 1 A-L til kombinert bolig og næringsformål. Planen regulerer et nytt 5-etasjers flerfunksjonelt bygg samt et nytt atrium og paviljong. Oversendelse av planforslag sendt 11.06.2024.

- Saksnummer 202450478 - Byggesak - Østerdalsgata 7 A - Bruksendring fra undervisning til treningssenter. Igangsettingstillatelse gitt 10.02.2025

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 14 652,95 pr. mnd. og inkluderer: varmtvann/varme (a-konto), garasje, kabel-TV/bredbånd, renter og avdrag på fellesgjeld, samt øvrige driftskostnader for borettslaget.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Varmtvann/varme (a-konto): kr 1 300,-
- Garasje: kr 450,-
- Kabel-tv/Bredbånd: kr 430,-
- Felleskostnader: kr 3 607,-
- Lån nr: 98207357723 - Renter: kr 6 507,37
- Lån nr: 98207357723 - Avdrag: kr 0,-
- Lån nr: 98207365807 - Renter: kr 1 143,05
- Lån nr: 98207365807 - Avdrag: kr 1 215,54

Varmtvann og fyring faktureres a-konto og avregnes årlig per 31.12.

Ett av borettslagets lån (lån 98207357723) har en avdragsfri periode som utløper i november 2039. Når avdragsbetalingen starter, vil kapitalkostnadene for denne andelen øke med ca. kr 3 700,- per måned, forutsatt uendrede rentebetingelser.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det vil bli lagt fibernett i 2026/2027. Leverandør bestemmes i Mai.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.367.911 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 8 721,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 1 882 626,08 pr. 11.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 161 645 723,05 pr. 11.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207357723
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 149 630 285,00
Andel av saldo: kr 1 596 900,00
Innfrielsesdato: 30.11.2059
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%
Avdragsfrihet til og med: november 2039

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207365807
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 11 227 451,05
Andel av saldo: kr 279 280,19
Innfrielsesdato: 30.11.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207947776
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 29 411,00
Andel av saldo: kr 240,80
Innfrielsesdato: 30.05.2026
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208732064
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 758 576,00
Andel av saldo: kr 6 205,09
Innfrielsesdato: 28.02.2029
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Det er IN-ordning i sameiet: Mulighet for individuell nedbetaling på deler av fellesgjelden. Dette gjelder lån 98207357723 og 98207365807. Fristene for innfrielse er 28. februar og 30. august. Det er ønskelig å innbetalt fellesgjelden, må Obos kontaktes direkte. Kr 1.876.180,- av fellesgjelden kan nedbetales. Dette vil redusere felleskostnader med kr 8.059,-, og månedlige felleskostnader vil da bli kr 6.594,-.

7 100 000,00 Prisantydning
1 882 626,08 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 982 626,08 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 992 122,08 Totalpris inkl. omkostninger
9 002 072,08 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Siri Anker Aurdals dødsbo V/ Advokat Ola Viken

Leiligheten er tilknyttet Rolf Hofmos borettslag.
- Borettslaget består av 165 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring Nuf, med polisenummer 1740275.
- Borettslagets informasjonskanal er Vibbo: https://vibbo.no/649.
- Dugnad må påregnes.
- Sykler skal hensettes i sykkelstativer, mens annet sportsutstyr skal plasseres i kjeller eller redskapsbod.
- Bruk av trekullgrill og engangsgrill på veranda og terrasse er ikke tillatt.
- Det er ikke tillatt å montere parabolantenne. Endringer som berører bygningens eksteriør, krever styrets skriftlige samtykke.
- Borettslaget har kameraovervåkning i garasjeanlegget.
- Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring, så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Eier er ansvarlig for dyret og plikter å følge gjeldende regler.

Andelseieren har ansvaret for alt innvendig vedlikehold. Dette inkluderer blant annet synlige rør (unntatt radiatorrør), sikringsskap, kjøkkenvifte, feil ved sluk, samt oppstaking av innvendige avløpsrør, og rensing av sluk på balkong. Trappevask utføres av et firma.

På årsmøtet i april 2026 ble det blant annet vedtatt å øke styrehonoraret, endre vedtekter om vedlikeholdsansvar for sluk på bad, og forby flislegging av veranda med lim/sement. Det ble også vedtatt å inngå en ny fellesavtale for internett og TV.

Borettslagers vedlikeholdsplan for 2026-2036 har prosjekt som vil kreve låneopptak og påvirke felleskostnadene i 2027/2028. Kostnadene er kun et estimat og det er ikke sikkert hvor stor betydning dette vil ha for beboers felleskostnader og fellesgjeld, men økninger må påregnes. :
- Fremtidig utskiftning av det automatiske parkeringsanlegget er estimert til ca. 13 millioner kroner (per 2025).
- Bytte av motorer og kretskort i parkeringsanlegget.
- Takflater rengjøres. Anslått kostnad 500 000. (Utføres 2027).
- Fasadevask/vask av terrasser, anslått kostnad kr. 1,2 mill. (utføres 2027).
- De mest utsatte vinduer/balkongdører (østsiden)har stort behov for overflatebehandling. Anslått kostnad kr. 2,5 mill. (utføres 2028).
- Tredekket på terrasser og vegger i sjette etasje må skiftes. Anslått kostnad kr.3 mill. (utføres 2028).
- En vedlikeholdsplan for 2026-2036 er under utarbeidelse og kan medføre betongrehabilitering.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2025: Installasjon av filter på sirkulasjonsvannet til radiatorene.
- 2024: Maling av korridorer, utbedring av tak og reparasjoner på flåteanlegg i garasjen for ca. 420 000 kr.
- 2023: Oppgradering av brannsikkerhet med nye detektorer, varslere og slukkeutstyr, samt installasjon av nye nødlys. Omfattende reparasjoner på garasjeanlegget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget (OBOS) har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS sin sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke: Krogsveen.no, Hjem.no, Finn.no, nettaviser og sosiale medier  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 3.500,- pr stk   kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing hjemmelsovergang/erklæring  kr 545,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 700,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 10 000,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige (eks 2,69‰ av prisantydning kr 9 mill)  kr 24 210,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0187/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26187

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 18:58