Malerhaugveien 36

Malerhaugveien 36, 0663 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 102, ideell andel 1/1
Andelsnummer 77, Lillebergtunet Borettslag, organisasjonsnummer 921384602

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
4. etasje 88 kvm: Entré, toalettrom, tre soverom, bad, bod og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at ekstern bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 2020. Bygningen er iht. tilstandsrapporten fundamentert med betong til fjell/komprimerte masser og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av prefabrikerte betongelementer. Yttervegger er oppført med stål/betong og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg eller takfolie. Vinduene er av tre og beslått med aluminium, med 3-lags glass fra 2018. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør og en skyvebalkongdør med 3-lags glass fra 2018. Det er en nordvestvendt balkong på ca. 7 m² med terrassebord.

Sikringsskapet har automatsikringer. Det elektriske anlegget er ikke faglig vurdert, og kontroll av autorisert firma anbefales.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

4. etasje Bad
- Overflater, vegger og himling: Det er registrert sprukket flis over dør og ved toalettet. Skadene vurderes som estetiske, da de er plassert utenfor våtsone.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

4. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det er baderom utført som prefabrikerte baderom i stålkassetter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad, toalettrom og kjøkken, inkludert elektrisk arbeid, montering av benk og hylle, og utskifting av servant. Det er montert elektrisk markise på balkongen. I 2022 ble det observert skjeggkre i fellesområder, og styret iverksatte tiltak. Selger opplyser også at flere lamper er koblet til samme takpunkt ved hjelp av en splitter.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i bygget. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utskifting av servantskap og armatur på gjestetoalett

2025:
- Montering av lysskinne i tak på kjøkken, utført av Rett Elektro AS

2023:
- Montering av elektrisk markise på balkong, utført av Markisemannen HD Solskjerming AS

2022:
- Elektriske arbeider på gjestetoalett, utført av ElMaker Elektro AS
- Nye fronter kjøkken og ny ventilator og komfyrvakt

2021:
- Oppsetting av benk over vaskemaskin på bad

Leiligheten ligger i 5. etasje og er oppført i 2020, med en gjennomgående moderne standard og løsninger som gjør hverdagen både komfortabel og praktisk. Planløsningen er åpen og sosial, med stue og kjøkken i naturlig sammenheng, tre soverom, bad og separat toalettrom fordelt rundt en romslig entré. Radiatorer tilknyttet vannbåren varme fra fellesanlegget sørger for jevn og behagelig temperatur året rundt, mens balansert ventilasjon bidrar til et godt inneklima. Heis med direkte adkomst fra garasjeanlegget i kjelleren gjør boligen lett tilgjengelig.

Entré
Brann- og lydklassifisert entrédør leder inn til en innbydende entré med innfelte downlights i himlingen. To av soverommene finnes på høyre siden, mens toalettrom og bad ligger umiddelbart til venstre, før entréen
åpner seg mot kjøkken og stue.

Stue
Stuen er lys og romslig, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Den åpne forbindelsen mot kjøkkenet skaper et sosialt oppholdsrom som passer godt til både hverdagsliv og hyggelige sammenkomster. Takhøyden på ca. 2,60 meter gir en luftig romfølelse, og en skyvebalkongdør med 3-lags glass leder ut til balkongen.

Balkong
Den nordvestvendte balkongen har terrassegulv og rekkverk i stålkonstruksjon. En elektrisk markise, montert i 2023, gir behagelig skjerming på varme dager. Her er det plass til både loungemøbler og et mindre spisebord, og uteplassen kan nytes fra tidlig vår til langt ut på høsten.

Kjøkken
Kjøkkenet har en moderne innredning med glatte fronter, hvor frontene er skiftet av selger. Benkeplaten er i laminat med nedfelt oppvaskkum i stål, og overskapene har integrert belysning under. Hvitevarene består av integrert kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. Komfyrvakt og vannstoppsystem er montert, og ventilatoren over koketoppen er tilkoblet det balanserte ventilasjonsanlegget. Taket har en praktisk skinne med spotter.

Soverom
To av soverommene ligger mot nord, ett på hver side av entréen, og begge har plass til dobbeltseng med nattbord. Det tredje soverommet ligger mellom kjøkkenet og stuen mot sør, og har en skjermet plassering som gjør det til boligens roligste rom.

Bad
Badet er utført som prefabrikert baderom i stålkassetter med påstrykningsmembran på vegger og gulv. Veggene er flislagt, mens gulvet har fliser med elektrisk gulvvarme. Himlingen har malte plater med innfelte downlights. Innredningen består av vegghengt klosett, servant nedfelt i servantskap fra Bano Home, speilskap og baldakin fra samme leverandør. Dusjhjørnet har svingbare glassdører, dusj og blandebatteri fra GROHE, samt toalett fra GALA. Det er opplegg for vaskemaskin, og det er bygget en praktisk benk over vaskemaskinplassen. Badet har balansert ventilasjon.

Toalettrom
Separat toalettrom med vegghengt klosett og servant nedfelt i innredning fra IKEA. Gulvet er flislagt, mens vegger og himling har malte plater. Waterguard er montert i toalettkassen, og rommet har balansert ventilasjon. Servantskapet ble skiftet i 2026.

Overflater
Gulv: 3-stavs parkett i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad.
Himling: Malte betongelementer og malte plater. Innfelte downlights i entré, bad og toalettrom.

Lagring
Boligen disponerer en innvendig bod samt en ekstern kjellerbod på ca. 5 m², plassert i fellesarealet i kjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: komfyr, platetopp og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti. Lampetter i stue, samt pendel ved balkongdør medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Vaskemaskinen, elbil-laderen.

Fjernvarme og elektrisitet. Romoppvarming skjer via radiatorer tilknyttet fellesanlegg for vannbåren varme (fjernvarme). Det er elektrisk gulvvarme på badet.

Boligen har balansert ventilasjon tilknyttet felles anlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2020. Det foreligger ferdigattest for oppføring av to boligblokker datert 19.10.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 22.02.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, bestemmelse om kloakkledning, bestemmelse om gjerde, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om parkering, midlertidig dispensasjon fra bygningsloven, midlertidig dispensasjon fra vegloven, rett til å benytte seg av spillvannsledning og bestemmelse om vann/kloakk.

Eiendommens rettigheter:

1955/10841-1/105 25.08.1955 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 2 for SNR 1-67.
Bestemmelse om adkomstrett
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1958/4567-1/105 26.04.1958 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 80
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1958/4569-1/105 26.04.1958 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 79 for SNR 1-194.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 102
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 228
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 241
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 242 for SNR 1-36.
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2013/850145-1/200 07.10.2013 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 204 for SNR 1-84.
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 130 BNR: 211
Rett til å benytte seg av spillvannsledning
Bestemmelse om vedlikehold av ledninger m.v.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis én eller flere av sameierne ikke bor i boligen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en ettertraktet beliggenhet sentralt, men samtidig tilbaketrukket ved Ensjø sentrum – en av Oslos mest spennende bydeler i rivende utvikling. Området har gjennomgått en imponerende transformasjon fra tradisjonell industribebyggelse til en moderne og levende bydel med stilrene boligområder, skoler, parker og grønne rekreasjonsområder. Her bor du urbant og komfortabelt, med natur og byliv i perfekt balanse.

I umiddelbar nærhet finner du et bredt utvalg av servicetilbud, butikker og spisesteder på Fyrstikktorget, Hasle Torg og Ensjø. Kollektivtilbudet er svært godt utviklet og gir enkel og effektiv adkomst til Oslo sentrum og øvrige deler av byen.

Vinslottet på Hasle har etablert seg som et attraktivt og populært møtested i et ikonisk, arkitektonisk flott industribygg. Her finner du et eksklusivt handelshus med et bredt spekter av butikker, serveringssteder og servicetilbud – blant annet sushi, bakeri, gastropub, interiørbutikker, apotek, frisører og dagligvare. For barnefamilier er Lille-Lab et svært populært aktivitetstilbud.

Rett i nærheten ligger Fyrstikktorget med bakeri, spesialforretninger, takeaway og flere servicetilbud. Området byr også på svært gode trenings- og fritidsmuligheter med blant annet fotballbane, skøytebane, idrettshall, svømmehall og treningssentre. Jordal Amfi og Valle Hovin ligger innen kort gangavstand og byr på både idrettsarrangementer, konserter og flotte friarealer. Hovindammen, Kampen Park og Tøyenparken med Tøyenbadet gir gode rekreasjonsmuligheter gjennom hele året.

Dagligvaretilbudet i området er svært godt, med blant annet Kiwi, Rema 1000, Spar, Apotek 1 og Åpent Bakeri. Den trivelige nabolagsbutikken Malerhaug Mat ligger bare 150 meter unna. I Tiedemannsbyen finner du Joker og det populære franske håndverksbakeriet Boulangerie M. Grünerløkka ligger i hyggelig gang- eller sykkelavstand via vakre boligområder og parkdrag.

Oslo sentrum og handelsområdet på Alnabru er lett tilgjengelig med både kollektivtransport og bil. Ensjø T-banestasjon ligger under 700 meter unna, med reisetid til sentrum på ca. 8 minutter. Nærliggende bussforbindelser gir enkel tilgang til blant annet Grünerløkka og Tjuvholmen. Med bil tar det kun få minutter til sentrale bydeler og ca. 35 minutter til Oslo lufthavn.

Området er også svært godt tilrettelagt for barnefamilier med lekeplasser, store fellesarealer og flere etablerte skoler og barnehager i gangavstand, i tillegg til nye skoler som planlegges i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Pyntabakken Kanvas-barnehage: 3 min. gange
Fyrstikkalleen barnehage: 4 min. gange
Alleen barnehage: 5 min. gange

Idrett og fritid:
Sats Hasle: 10 min gange.
Valle Hovin: 9 min. gange
OsloHelseStudio Fyrstikktorget: 6 min. gange
Fresh Fitness Ensjø: 8 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 13931,1 kvm som tilhører borettslaget.

Fellesarealene er pent opparbeidet med grøntanlegg som vedlikeholdes av gartner. Det er også lekeplasser og sandkasser på området. Andelseiere i første etasje har eksklusiv bruksrett til private markterrasser og tilhørende utomhusareal.

Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger bruksrett til garasjeplass nummer 32 i borettslagets garasjeanlegg i kjelleren. Bruksretten følger andelen og kan kun overføres/selges sammen med denne. Fellesutgifter for garasjeplassen utgjør kr 300 per måned og inngår i de månedlige fellesutgiftene.

Det finnes en fastmontert elbil-lader på plassen, som leies/er tilknyttet et abonnement fra Elaway. Enkelte parkeringsplasser i borettslaget er tilrettelagt som ladeplasser for elbil/ladbar hybridbil, og andre andelseiere kan kontakte Ladeklar for å inngå avtale om leie eller kjøp av ladepunkt.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Fire av parkeringsplassene i borettslaget er tilpasset handikappede. Andelseiere som disponerer disse uten dokumentert behov, må akseptere å bytte plass dersom en annen andelseier kan dokumentere behov.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og kombinerte formål (bolig/forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting/bevertning) i henhold til reguleringsplan S-4909, "Grenseveien 69 GNR. 130 BNR. 102 Detaljregulering - Boliger m.m.", datert 07.09.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsbestemmelsene har krav knyttet til støy og fjernvarme. I henhold til § 5.1 skal støynivå på uteoppholdsarealet tilfredsstille anbefalte grenser i T-1442/2012. Leilighetene skal ha minimum en fasade som vender mot stille side, og halvparten av oppholdsrom og minimum et soverom skal vende mot stille side. I henhold til § 5.2 skal tiltak innenfor området tilknyttes fjernvarmeanlegget.

Eiendommen ligger i aktsomhetsområde for flom, med et gjentaksintervall vurdert til 'nesten aldri'. Eiendommen ligger også i aktsomhetsområde for kvikkleire, hvor risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til 'ingen'. Områdeanalyse viser videre at grunnen har 'akseptabel forurensning'.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Utdrag av plan- og byggesaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

- Saksnummer 2026/07111 - Byggesak. Malerhaugveien 29 - bruksendring av næringslokale til gravferdsbyrå. Styret informerer per. 22.06.2026 at eier av næringslokalet tilknyttet boligmassen i Malerhaugveien 29, ønsker å etablere begravelsesbyrå med stellerom i 1. etasje i krysset Malerhaugv / Grønnvoll Allé. Styret mener at dette blant annet strider med intensjonen i reguleringsplanen for området, som i utgangspunktet tilsier at lokalet skal være et utadrettet tilbud til beboerne i området, som f.eks. butikk/kafé/service etc. Næringseiendommen er per i dag et tomt rålokale og styret har gitt flere merknader til nabovarslet som nylig ble sendt ut ifm. en kommende byggesøknad for behandling av plan og bygningsmyndighetene.

- Saksnummer 2025/06823 - Plansak. Detaljregulering - Grenseveien 73, 91 og 95 (Ny skole på Ensjø). Planforslaget ønsker å legge til rette for at det kan bygges grunnskole med flerbrukshall og tilhørende uteområde. Skolebygget skal bestå av flere bygningsvolumer; et hovedbygg og fire frittliggende paviljonger som er bundet sammen av et mellombygg som er hevet over bakkeplan. Tomten er nærmeste nabo for sameiet og byggestøy må påregnes.

- Saksnummer 2025/06833 - Plansak. Detaljregulering , Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter; ivaretakelse av fremkommelighet for kollektiv og oppdaterte holdeplasser; og trafikksikre løsninger som reduserer konfliktpunkter mellom ulike trafikantgrupper. Det tas sikte på å bryte ned Grenseveien som barriere, med gode krysningsmuligheter for gående som følger opp grønndrag og turveier definert i VPOR Ensjø. Avklaringsmøte 3 ble avholdt 06.05.2026 og per. 22.06.2026 er saken fortsatt under behandling.

-Saksnummer 2025/06814 - Plansak. Detaljregulering , Grenseveien 65. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er per. 22.06.2026 under behandling.

- Saksnummer 2025/06851 - Plansak. Detaljregulering, Grenseveien 99 og 107. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse. Saken er per. 22.06.2026 under behandling.

- Saksnummer 2025/04606 - Plansak. Detaljregulering - Grensesvingen 12 med flere. Helsfyr Kontorholding Iii B AS foreslår å omregulere Grensesvingen 2-20 fra forretning og kontor til forretning, kontor, hotell, torg og gatetun med mer. Hensikten med planen er å legge til rette for et nytt kontorbygg med økt utnyttelse, inkludert oppgradering av samferdselsarealer. Foreslått høyde for ny bebyggelse er ca. 40 meter høyt, plassert langsmed Grenseveien. Saken er per. 22.06.2026 under behandling.

- Saksnummer 2025/09924 - Plansak. Detaljregulering , Ensjøveien 16 - 22. Ensjøveien Utvikling As ønsker å regulere opp mot 30 000 m² BRA næring, kontor, forretning og bevertning. Planarbeidet skal undersøke hvordan deler av eksisterende bebyggelse kan transformeres og innpasses i den nye bebyggelsen. Viktige tema i planarbeidet er Østre parkdrag, forbindelser, Ensjøveien og ombruk av eksisterende bebyggelse.

- Saksnummer 2025/06901 - Plansak. Detaljregulering , Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 (Ensjøhjørnet). Det foreslås å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

- Saksnummer 2025/12312 - Byggesak. Malerhaugveien 28 - oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasje og felles parkeringskjeller. Tiltaket innebærer oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasjen og felles parkeringskjeller. Bygningene ligger langs Malerhaugveien, bygg A i øst og bygg B ligger mot Ensjø i vest, rundt et felles gårdsrom på lokk. Barnehagen er plassert i underetasjen av bygg B, med direkte utgang til uteområde i sør og vest, mot parkdraget. Nedkjøring til felles parkeringsanlegg er under bygg A. Inngang til barnehagen skjer via eget uteområde, og via felles nedkjøringsrampe eller offentlig gangvei. Igangsettelsestillatelse for hele tiltaket ble gitt 18.07.2026.

- Saksnummer 2025/10502 - Byggesak. Grønvoll allé 2 A-C, 4 A-D, 10 A-H - oppføring av tre boligbygg - Grønvollkvartalet - Bygg B, C og D - Tidligere adresse: Grenseveien 97, Grensesvingen 9. Tiltaket omfatter andre og siste byggetrinn av kvartalet. Oppføring omfatter etablering av tre nybygg (bygg B, C og D), med tilhørende uteoppholdsarealer og regulert gatetun. Igangsettingstillatelse (Grønvoll allé 2 A-C, 4 A-D, 10 A-H) ble gitt 27.04.2026.

- Saksnummer 2025/06870 - Ensjøveien 3 - Ensjøveien 3 m.fl. - NRK - Normannsløkka - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Fastsatt planprogram ble gitt 30.06.2023.

- Saksnummer 2025/22456 - Byggesak. Ved Grenseveien 82 - opparbeidelse av park og etablering av pergola - Park Innspurten.

Gladengveien 17 hvor HTH kjøkken holder til i dag, er forsøkt omsøkt til bolig og næring. Saken er for øvrig avsluttet, og det er med andre ord ingen pågående planer for tomten.

Tomten(e) hvor det i dag er en Mobile-forretninger (Gladengveien 9), er regulert til bolig, forretning, bevertning og allmennyttig formål iht. reguleringsbestemmelse S-4317 datert 20.06.2000. Det foreligger ingen planer på tomten pt.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i planer for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 730,- pr. mnd. og inkluderer: felleskostnader, internett (OBOS Nett), a-konto oppvarming og eiendomsskatt.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 605,61
- Akonto oppvarming: kr 544,-
- Internett: kr 211,50
- Eiendomsskatt: kr 369,25

A-konto for oppvarming ble justert fra kr 590,- til kr 544,- fra 01.07.2026. Forbruk av varme avregnes årlig basert på målt forbruk.

I tillegg til felleskostnadene betales kr 300,- pr. mnd. for garasjeplass. Denne kostnaden faktureres sammen med felleskostnadene.

Eiendomsskatten er kr 1 685,- pr. år. Denne er inkludert i felleskostnadene og belastes i mai, juni, september og november.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 286,- pr. år / 2571 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet internett via fiber fra OBOS OpenNet. Kostnaden på kr 211,50 pr. mnd. er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er ikke tilknyttet boligalarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 257 050 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 21 738,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 22.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 204 454 976,- pr. 22.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207862665
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 22.06.2026: kr 204 454 976,10
Innfrielsesdato: 30.04.2060
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

9 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 259 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 269 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annemarte Gasmann Norevik og Morten Jensen Pettersen

Leiligheten er tilknyttet Lillebergtunet Borettslag.
Borettslaget består av 92 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Revisoroppgaver utføres av PWC.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring. Dette gjelder også leieboere.
Det er forkjøpsrett i borettslaget.
Elektrisk og gassgrill er tillatt på balkong og terrasse.

Et veldrevet borettslag med et godt fungerende styre. Kameraovervåkning i garasjen og inngangspartiene.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Montering av kameraovervåkning
- Bygging av sykkelboder i garasjeanlegg
- Oppgradering av fellesarealer med gjerder og beplantning

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser i epost av 23.06.2026 at det ikke foreligger noen ekstraordinære planer som vil medføre økninger i felleskostnader eller fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt   kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 3.000,- (2 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 25 555,00
Boligstyling/rådgivning (Veiledningstime verdi kr. 2.900,-) Påspanderes av megler  kr 0,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0250/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26250

Sist oppdatert: 29. juli 2026 kl. 18:26