Åråssvingen 9

Åråssvingen 9, 2007 KJELLER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 29, bruksnummer 1131, seksjonsnummer 43, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 29, bruksnummer 968, ideell andel 4/1122

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
6. etasje 49 kvm: Entré, bad, 2 soverom, bod og stue/kjøkken.

BRA-e:
2.etg. 5 kvm: Bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.07.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 6. etasje i en boligblokk oppført i 2011.
Bygningen er oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner av betong.
Yttervegger er av trebindingsverk, utvendig kledd med trekledning. Etasjeskillere er av trebjelkelag.
Taket er et flatt papptekket tak. Vinduene er av PVC med 3-lags isolerglass.
Det er malt hovedytterdør og PVC balkongdør med 3-lags isolerglass.
Balkong med stålkonstruksjon, impregnert bjelkelag og terrassebord, samt stålrekkverk.

Det elektriske anlegget ble installert i 2011. Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn.

Boligen er utstyrt med varsler og slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendige dører
- Det er en skade på terskelen til døren mellom gang og stue/kjøkken.

Helse, miljø og sikkerhet

Elektrisk anlegg
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en feil på badet knyttet til sveisemembran i sluk.
Arbeid med sveisemembran og tetting ble utført av faglærte fra Multiplast AS i 2021, og det finnes dokumentasjon på arbeidet.
I 2025 ble balkongen skiftet av sameiet på grunn av råte.
Sameiet har også hatt problemer med råte, som førte til at balkongen ble skiftet i 2025.

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Åråssvingen 9:

2025:
- Etablert nye balkonger og terrasser med prosjektledelse fra OPAK
- Utført maling av nord-, øst- og sydfasade
- Skiftet ut deler av kledning på østfasaden
- Skiftet ut råtne bord i svalgang i 3. etasje og utbedret stolper/søyler i svalgang i 2. etasje
- Gjennomført service og utskifting av komponenter på varmeanlegget
- Montert nye varmefordelingsmålere i radiatorer
- Montert utslagsvask i teknisk rom og utbedret dør ved sideinngang

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2021:
- Sveiset membran i sluk og utført tetting på bad av Multiplast AS

Velkommen til Åråssvingen 9 – En romslig og moderne 3-roms eierleilighet med attraktiv beliggenhet i 6. etasje.
Her bor du høyt og fritt, med god utsikt og fine solforhold.
Leiligheten er gjennomgående og har lyse overflater og parkett i alle oppholdsrom.
Leiligheten varmes opp med vannbåren varme via radiatorer, og har balansert ventilasjon som gir et godt inneklima.

Entré:
Entré med flislagt gulv og dørcallinganlegg.

Stue / kjøkken
Stue og kjøkken i åpen og moderne løsning.
Store vindusflater slipper inn rikelig dagslys og gir utsyn over nabolaget og åsene bak.
Radiator langs veggen sørger for jevn varme. Fra stuen er det utgang til balkongen.

Barløsningen er en praktisk spiseplass og skaper et naturlig skille i rommet.

Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate i laminat.
Fliser og belysning mellom benkeplate og overskap gir et stilrent uttrykk og forenkler rengjøring.
Det er integrert oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp, samt montert komfyrvakt.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Soverom:
Leiligheten har to soverom.
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med nattbord.
Fra hovedsoverommet er det tilkomst til innvendig bod.
Rommene har garderobeskap som medfølger.

Bod:
Innvendig bod i leiligheten gir praktisk oppbevaringsplass.

Bad:
Baderommet har flislagte overflater med gulvvarme.
Innredning med ovenpåliggende servant på skap.
Speilskap med belysning over, vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører.
Opplegg for vaskemaskin og stikk til tørketrommel.

Balkong:
Balkongen har terrassebord, stålkonstruksjon og stålrekkverk.
Fra høyden i 6. etasje er det fritt utsyn over nabolaget.
Selger opplyser om gode solforhold på balkongen fra rundt middag og utover ettermiddagen.
Balkongen ble skiftet av sameiet i 2025.

Lagring:
Ekstern bod på ca. 5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Følgende hvitevarer medfølger salget: oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vannbåren varme og elektrisitet. Vannbåren varme til radiatoroppvarming, samt elektriske varmekabler på bad og i entrè.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen er oppført i 2011.
Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 04.09.2013. Tillatelsen er gitt med følgende gjenstående arbeider:
- Ferdigstillelse av P-kjeller
- Ferdigstillelse av heis fra p-kjeller til utomhusareal på tak (berører ikke kunder/ansatte)
- Ferdigstillelse av uteområde på tak o/næringslokale
- Ferdigstillelse av fasade mot vest (vedrører heisoppbygg)
- Andre mindre vesentlige arbeider (ref kontrollerklæringer)

I følge styreleder er det utearealet som gjenstår for å kunne søke om ferdigattest. Det er utarbeidet en utenomhus plan som er under behandling oss kommunen. Opparbeidelse av arealet skal i følge styreleder bekostes av byggherre/utbygger.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger (udatert), som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Heftelser på seksjonen (GNR 29, BNR 1131, SNR 43):

2011/845280-1/200 17.10.2011 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

2011/845358-1/200 17.10.2011 BESTEMMELSE OM PARKERING

2013/1002557-1/200 19.11.2013 BESTEMMELSE OM VEG

Heftelser på realsameiet (GNR 29, BNR 968):

2016/380685-2/200 28.04.2016 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
KNR: 3205 GNR: 29 BNR: 1130 IDEELL: 5/22
KNR: 3205 GNR: 29 BNR: 1131 FNR: 0 SNR: 1-51 IDEELL: 4/1122
KNR: 3205 GNR: 29 BNR: 1132 IDEELL: 13/22

Det er tinglyst 24 servitutter på realsameiets eiendom.
Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om veg, erklæring/avtale, bestemmelse om vannledning, bestemmelse om bebyggelse, skjønn, elektriske kraftlinjer, bruksrett, rett til utskilt tomt og bestemmelse om adkomstrett.

Eiendommens rettigheter:

2016/380685-2/200 28.04.2016 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I:
KNR: 3205 GNR: 29 BNR: 968 IDEELL: 4/1122

2014/870134-2/200 10.10.2014 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 29 BNR: 1130
Bestemmelse om adkomstrett for renovasjon og brannvesen

2011/845280-1/200 17.10.2011 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 29 BNR: 1131 FNR: 0 SNR: 1-51

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det er ikke utført radonmåling.

Korttidsutleie, definert som utleie i mindre enn 30 sammenhengende døgn, kan samlet ikke overstige 60 døgn per kalenderår for den enkelte seksjon.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Ønsker du å bo sentralt med gangavstand til skoler, butikker, buss og Lillestrøm sentrum? Da er denne boligen noe for deg. Leiligheten ligger ligger i etablert og sentralt boligområde like ved Åråsen Stadion. Boligen ligger også nær skoler, barnehager, aktivitetsmuligheter og kollektivtrafikk. Sykkel- og gangvei inn til Lillestrøm sentrum går rett utenfor eiendommen, og det er god kapasitet på sparkesykler i området.

I Lillestrøm by er det restauranter, cafeer, kulturtilbud, handlemuligheter og kollektivknutepunkt for buss og tog. Fra Lillestrøm er det 10 minutter med tog til Oslo sentrum og 12 minutter til Oslo Lufthavn Gardermoen. I rushtrafikken går det tog med 7-8 minutters mellomrom, og dør-til-dør fra boligen til Stortinget i Oslo sentrum tar det 30 minutter med kollektivtrafikk.

I kort avstand fra boligen ligger Kjeller Skole, en 1–10 skole som åpnet høsten 2010. Det er flere barnehager i umiddelbar nærhet. Universitetet OsloMet har sin campus sammen med forskningsmiljøet på Kjeller, noen få minutter unna.

En sykkel- eller kjøretur unna ligger blant annet Nebbursvollen friluftsbad, med flere badebasseng, kiosker og fine gressplener for soling og ballspill. Er du interessert i fotball, ligger Åråsen stadion, hjemmebanen for fotballklubben LSK, rett i nærheten.

På Kjeller bor du sentralt, med svært gode kollektivforbindelser. Fra bussholdeplass Floraveien går det ofte busser til Lillestrøm stasjon, Olavsgaard og mot Fetsund.

Rask adkomst til E6 ved Olavsgaard. Det tar ca. 20 minutter enten du skal til Oslo sentrum eller Oslo lufthavn Gardermoen.

Måsan barnehage (1-5 år)
Kjeller barnehage (0-5 år)
Volla barnehage (1-5 år)

Vigernes skole (1-7 kl.)
Volla skole (1-7 kl.)
Kjeller skole (1-10 kl.)
Sophie Radich skole (8-10 kl.)

Lillestrøm videregående skole 1.3 km
Skedsmo videregående skole 1.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2371,2 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Sameiet har i tillegg en ideell andel i naboeiendommen gnr. 29, bnr. 968, som gir bruksrett til uteområder for blant annet lek og grilling.

Det medfølger parkeringsplass nr. 19 i garasjeanlegg i U-etasjen. Parkeringsplassen er organisert som tilleggsdel til boligseksjonen.

Det betales en felleskostnad på kr 100,- per måned for plassen.

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge privat ladestasjon for elbil ved sin garasjeplass, som må knyttes til eget strømabonnement. Sameiets felles elbilladere er besluttet utsatt inntil videre.

Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger, blokkbebyggelse og kombinerte formål i henhold til reguleringsplan 428, "Åråsen Sydøst 29/1131 og del av 29/968", datert 10.10.2007, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av felt B2 regulert til boliger, blokkbebyggelse, felt B3 regulert til kombinert bolig/forretning, felt G2 regulert til felles grøntanlegg, og felt G3 regulert til kombinert felles grøntanlegg og forretning.

Det er en pågående reguleringssak i nærområdet som berører eiendommen. Det er igangsatt arbeid med en detaljreguleringsplan for Søndre Åråsen, som inkluderer Åråsen stadion med omkringliggende arealer. Planen foreslår fortetting med bolig- og næringsbebyggelse.
Eiendommen berøres direkte av planarbeidet gjennom sin sameieandel i gnr. 29 bnr. 968, som er en del av det nye planområdet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Lillestrøm kommune. I planen er området en del av indre sone og definert som et prioritert vekstområde.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 276,- pr. mnd. og inkluderer: Garasjeplass, forretningsførsel, forsikringer, kommunale avgifter, akonto fjernvarme, TV-anlegg/bredbånd fra Telenor, drift og vedlikehold.

Månedlige fellesutgifter fordeler seg slik:
- Felleskostnader: kr 4 933,68
- Akonto fjernvarme: kr 708,-
- TV: kr 334,-
- Bredbånd: kr 200,-
- Garasje: kr 100,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Telenor er leverandør av kabel-TV og bredbånd.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 952 400,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.
Denne leiligheten betalte kr 0,- i 2025.

Andel formue er kr 43 603,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 162 496,66 pr. 29.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 7 719 174,- pr. 29.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208501615
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 29.06.2026: kr 7 719 174,-
Andel av saldo: kr 162 496,66
Innfrielsesdato: 30.05.2040
Type Rente: Flytende
Rente: 7,00 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 500 000,00 Prisantydning
162 496,66 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 662 496,66 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

91 550,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
92 640,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
102 590,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 755 136,66 Totalpris inkl. omkostninger
3 765 086,66 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Halstar AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Åråssvingen 9.

- Sameiet består av 50 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Codan Forsikring Nuf med polisenummer 853143.
- Sameiet benytter portalen VIBBO til kommunikasjon.

Dyrehold er tillatt, men må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill.
Røyking på terrasser som er til sjenanse for naboer er forbudt.
Private paraboler/antenner er ikke tillatt.
Det er ikke tillatt å riste eller banke tøy fra vindu eller balkong.
Seksjonseiere har selv ansvaret for jevnlig beising og vedlikehold av egne balkonger og terrasser.

På årsmøtet 29. april 2026 ble det vedtatt nye retningslinjer for solskjerming.
Tradisjonelle markiser er ikke tillatt. Utvendige screens, uttrekkbare levegger og balkongtrekk skal være i fargen svart.
Seksjonseier bærer fullt ansvar for kostnader og vedlikehold.
På samme møte ble det vedtatt å redusere grensen for korttidsutleie (under 30 dager) til maksimalt 60 døgn per kalenderår.

Styret har utsatt etablering av felles elbilladere inntil videre grunnet sameiets økonomi.
Det er startet en prosess for å etablere automatisk overføring av brannalarm til brannvesenet.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Nye balkonger og terrasser (2025)
- Maling av nord-, øst- og sydfasade (2025)
- Skifte av kledning på østfasade (2025)
- Maling av vestfasade (2026)
- Utbedring av heis (2026)

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av vannlekkasje på tak over inngangsparti.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et underskudd på kr 6 961 988,-.
Sameiets egenkapital var per 31.12.2025 negativ med kr 5 724 887,-.
Ifølge årsberetningen skyldes dette høye kostnader til utbedringer og vedlikehold, finansiert ved låneopptak.
Budsjettet for 2026 legger opp til et årsresultat på kr -593 198,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Det pågår en tvist mot utbygger Eiendomsgruppen Oslo AS som gjelder balkonger, terrasser og uteområdet. Hovedforhandling var berammet til 5.-7. mai 2026.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger 2.500 pr stk

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 800,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0262/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26262

Sist oppdatert: 10. august 2026 kl. 14:53