Prost Hallings vei 29B

Prost Hallings vei 29B, 0666 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 139, bruksnummer 225, ideell andel 1/1
Aksjenummer 6, Fjellhushaugen Boligselskap AS, organisasjonsnummer 933350398

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
2. etasje 59 kvm: Entré, bad, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 13 kvm: Tre boder.

Felles garasjerekke:
1. etasje 14 kvm: Garasjeplass.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.03.2026 utført av Taksthuset 1 AS v/Kenneth Andre Sørlie. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i murkonstruksjoner med innfelte trekonstruksjoner, som var vanlig for byggeåret 1959. Etasjeskiller er av betongdekke. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2015 og 1985, samt en malt balkongdør i tre fra 2015.
Det er en utkråget balkong av betong med trerekkverk på 6,9 m². Bygget er ikke utført med radonsperre.

Det er en felles garasjerekke oppført i trekonstruksjoner med port. Garasjeplassen er målt til 14,3 m².

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduene har nådd en alder (over 30 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer.

Innvendig
- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.

Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist svertesopp i silikonfuger. Det er påvist svertesopp i silikonfugene, noe som viser at fugematerialet over tid har vært utsatt for fuktpåkjenninger og mangelfull uttørking. Svertesopp oppstår typisk i områder med høy luftfuktighet eller ved mangelfull ventilasjon, og indikerer at silikonfugene ikke lenger fungerer tilfredsstillende som fuktsperre. Soppen sitter dypt i silikonmaterialet og lar seg normalt ikke fjerne ved rengjøring, hvilket betyr at fugene fremstår som teknisk og hygienisk svekket.
- Overflater Gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i fallforholdene mot sluk i våtrommet, og disse oppfyller ikke kravene som gjaldt i forskrift på byggetidspunktet. Feil fall kan føre til at vann ikke ledes effektivt mot sluket, noe som gir økt risiko for at fukt og vann blir stående på gulvoverflater eller trekker inn i omkringliggende konstruksjoner. Manglende eller utilstrekkelig fall er også en indikasjon på at utførelsen ikke tilfredsstiller grunnleggende våtromsfunksjon, og dette svekker både sikkerhet mot fuktskader og den tekniske levetiden for rommet.

Stue/kjøkken
- Overflater og innredning: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
- Skade på kjøkkenbenk bak servant

Tekniske installasjoner
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er avdekket at de innvendige avløpsledningene har passert mer enn halvparten av forventet teknisk brukstid. Dette innebærer at ledningene befinner seg i en fase hvor normal aldring, materialtretthet og begynnende korrosjon eller deformasjon erfaringsmessig kan forekomme. Selv om anlegget fortsatt er funksjonelt, medfører den høye alder at tilstanden ikke lenger kan anses som forutsigbar, og risikoen for lekkasjer, tilstoppinger eller brudd øker etter hvert som ledningenes restlevetid reduseres.
- Varmesentral: Det er registrert at mer enn halvparten av forventet brukstid for varmesentralen er passert. Når tekniske varmeinstallasjoner når en høy alder, øker risikoen for svekkede komponenter, redusert driftssikkerhet og gradvise funksjonssvikt. Eldre varmesentraler kan få problemer med blant annet sirkulasjonspumper, ventiler, varmevekslere og styringssystemer, noe som ofte gir økt energiforbruk, dårligere regulering og risiko for temperatursvingninger i bygget. Over tid kan også tæringsskader, lekkasjer eller driftsstopp oppstå uten forvarsel, noe som kan medføre både følgeskader og kostbare akutte reparasjoner. Dersom forholdet ikke følges opp, kan et plutselig havari føre til bortfall av varme- og varmtvannsforsyning samt betydelige kostnader ved utskiftning under tidspress.
- Varmtvannstank: Mer enn halvparten av forventet brukstid for varmtvannsanlegget er passert. Når et varmtvannsanlegg når en høy alder, øker risikoen for redusert driftssikkerhet som følge av slitasje på viktige komponenter som beredere, ventiler, pumper, varmeelementer og styringssystemer. Eldre anlegg kan få gradvis svekket kapasitet, lengre oppvarmingstid og dårligere energieffektivitet, samtidig som risikoen øker for lekkasjer i tanker og rørtilkoblinger på grunn av tæring eller utmatting i materialene. Dersom forholdet ikke følges opp med kontroll og planlagt vedlikehold, kan dette føre til driftsstans, bortfall av varmtvannsforsyning, følgeskader ved lekkasje og potensielt akutte reparasjoner med betydelige kostnader.
- Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Et vannbårent varmeanlegg med eldre vannrør og radiatorer representerer et system som har vært i drift i mange tiår, og som derfor er utsatt for naturlig slitasje og aldring. Slike anlegg er ofte basert på stålrør og radiatorer med gjengede eller sveisede forbindelser, og kan ha begrenset korrosjonsbeskyttelse sammenlignet med moderne løsninger. Over tid kan det oppstå rustdannelse, avleiringer og redusert vannkvalitet, noe som påvirker både sirkulasjon og varmeeffektivitet. I tillegg kan pakninger og ventiler være svekket, og risikoen for lekkasjer øker betraktelig med alderen. Radiatorene kan også ha redusert varmeavgivelse som følge av innvendig belegg og slitasje på reguleringsventiler.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Ved indikasjonsmåling av dusjsonen registreres det ingen forhøyet fuktverdi.

Rekkverk
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er registrert at eksisterende rekkverk ikke oppfyller dagens forskriftskrav til høyde, men det er samtidig ikke krav om utbedring opp til gjeldende standard så lenge rekkverket var lovlig etablert etter tidligere regelverk. Rekkverket vurderes derfor som et lovlig etablert byggverkselement, men det avviker fra dagens sikkerhetsnivå etter TEK17. Dette innebærer at rekkverket fortsatt kan benyttes, men det gir ikke samme beskyttelsesnivå som et nytt rekkverk ville ha gjort etter dagens forskrift.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Nye parkettgulv, malte vegger og tak.

2016:
- Oppgradert bad.
- Utskifting av innvendige vannledninger til rør-i-rør-system.
- Oppgradering av elektrisk anlegg.

2015:
- Utskifting av vinduer med 2-lags glass.

Dette er en arealeffektiv leilighet i andre etasje med en åpen og sosial planløsning. Boligen ble vesentlig oppgradert i 2016 med nytt kjøkken og bad, og har en gjennomgående standard med parkettgulv og malte flater. Den åpne stue- og kjøkkenløsningen har store vindusflater og utgang til en balkong på nesten 7 m², som gir rikelig med naturlig lys.

Entré
Fra en felles trappeoppgang kommer du inn i en entré med gulvvarme. Dørene herfra leder videre til badet, et soverom og den åpne stue- og kjøkkenløsningen.

Stue
Stuen er det sentrale rommet i leiligheten og er i åpen løsning med kjøkkenet. En bred vindusflate slipper inn mye dagslys og gir utsyn over fellesarealene. Rommet har god plass til både en sofagruppe og en spiseplass ved vinduet. Oppvarming skjer via radiator tilknyttet fjernvarmeanlegget.
Fra stuen er det utgang til en balkong på ca. 7 m². Ettersom det ikke er noe overbygg, er lysforholdene gode. Rekkverket er lavere enn dagens forskriftskrav, men det var ikke krav om utbedring på befaringsdagen.

Kjøkken
Kjøkkenet fra 2016 har en praktisk hjørneløsning med hvite, glatte fronter og en benkeplate i heltre. Det er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Kjøkkendelen har flislagt gulv med varmekabler og en ventilator med avtrekk ut. Det er registrert en fuktskade på benkeplaten, og det mangler lekkasjedeteksjon under oppvaskmaskinen.

Soverom
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og er utstyrt med en garderobeløsning med speilfronter. En bred vindusflate gir godt med lys.

Det andre soverommet er mindre og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad
Badet ble oppgradert i 2016 med fliser på gulv og vegger, og har elektrisk gulvvarme. Innredningen består av en servant med underskap, vegghengt toalett og et dusjhjørne med innfellbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Rommet har behov for noe vedlikehold, da det er påvist svertesopp i fuger og avvik i fallet mot sluket.

Leiligheten disponerer tre boder i kjelleren på henholdsvis ca. 7 m², 4 m² og 2 m². Den største boden har strømuttak.

En liten vegglampe i stua medfølger ikke handelen.
De integrerte hvitevarene følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Løsøre som ikke medfølger salget:
- En liten vegglampe i stua
- TV-tuner/dekoder

Boligen varmes opp med vannbåren varme via radiatorer fra et fjernvarmeanlegg. Det er elektriske varmekabler på bad, kjøkken og i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av våningshus datert 29.07.1963. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for fasadeforandring/nye balkonger datert 02.01.1996.
- To ferdigattester (for mindre arbeider) for garasjerekker datert 29.08.1986.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger i kommunens arkiv. De originale plantegningene er approbert 13. mai 1957, og det foreligger i tillegg tegninger i forbindelse med bygging av balkonger, mottatt av kommunen 24. februar 1995. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Kjøkken og stue er slått sammen til en åpen løsning, mens de opprinnelige tegningene fra 1957 viser separate rom. Fjerning av vegg kan være en søknadspliktig endring. Det er ikke funnet dokumentasjon på at denne endringen er omsøkt og godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/139/225:
23.02.1956 - Dokumentnr: 2330 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vann/kloakkledning

Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn

Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om benyttelse

Bestemmelse om gjerde

Gjelder denne registerenheten med flere

07.02.1957 - Dokumentnr: 1498 - Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement

08.03.1957 - Dokumentnr: 2734 - Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om vann/kloakkledning

Gjelder denne registerenheten med flere

17.04.1959 - Dokumentnr: 4292 - Best om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Gjelder denne registerenheten med flere

17.04.1959 - Dokumentnr: 4293 - Best om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Gjelder denne registerenheten med flere

20.02.1956 - Dokumentnr: 2164 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:0301 Gnr:139 Bnr:8

Utleie reguleres av selskapets vedtekter og borettslagslovens bestemmelser anvendes normalt tilsvarende. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se vedtektene for eventuelle avvikende bestemmelser og konferer megler ved spørsmål.

Attraktiv beliggenhet i et veletablert boligområde på Fjellhus/Teisen. Fjellhus er kjent for sin karakteristiske beliggenhet i en grønn oase med grønne lunger sentralt i Oslo. Det er gangavstand til lokalbutikker, som bl.a. søndagsåpen Joker og Rema 1000 som begge ligger ca. 10 minutter unna, apotek, barneskole, barnehager, samt en rekke andre hyggelige fasiliteter. Innen få minutters kjøretid finner man større kjøpesenter som Ulven Torg, Alna senter, Bryn senter og Tveita senter.

Nærmeste t-banestasjoner er Brynseng, deretter Hellerud og Helsfyr. Det er også kort vei til flybussen som har holdeplass i Ulvenkrysset som tar deg til Gardermoen på ca. 30 minutter. Ellers flere bussholdeplasser i nærheten, blant annet Brynsengveien, v/Fretex og Bryn skole i Ole Deviks vei, Ulvenkrysset og Fjellhus.

Meget gode tur- og rekreasjonsmuligheter med kort vei til Østmarka hvor man har utallige muligheter både sommer og vinter. Her finner du gode fiskevann, fine badeplasser, fjellklatring, muligheter for kano-/kajakkpadling, samt et omfattende nett av turstier, turveier og lysløyper. Nærmeste idrettsanlegg er Valle Hovin med blant annet skøyteskole for både store og små, samt treningssenter. For den fotballinteresserte er det gangavstand til idrettsbane på Youngslunden ballplass og Bryn skole, EVO Teisen ligger 12 minutters gange unna. Vålerengas stadion, Intility er også innen gangavstand.

Med t-bane:
Linje 2 og 3 til t-banestoppet Hellerud. Boligen er ca. 20 minutters gange unna.

Med buss:
Linje 66 til bussholdeplassen Fretex. Boligen er ca. 6 minutters gange unna.

Med trikk:
Linje 12 og 17 til trikkestoppet Sinsenkrysset. Boligen er ca. 7 minutter unna med bil.

Med tog:
Linje L1til togstasjonen Bryn stasjon. Boligen er ca. 20 minutters gange unna.
Oslo S - totalt 24 ulike linjer. Ca. 12 minutter unna med bil.

T-bane til Helsfyr, 300-bussen til Ulvenkrysset eller 76-bussen til Prost Hallings vei er praktiske kollektivforbindelser like ved boligen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bryn barnehage (1-5 år)
Teisentoppen barnehage (1-5 år)
Teisen Vest barnehage (1-2 år)

Bryn skole (1-7 kl.)
Brynseng skole (1-7 kl.)
Tveita skole (1-7 kl.)
Fyrstikkalleen skole (8-10 kl.)
Jordal skole (8-10 kl.)
Valle Hovin videregående skole
Kuben videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3386 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med plen, vei og parkeringsareal. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger garasjeplass (nr. 2) i en felles garasjerekke ved Prost Hallings vei 31.
Garasjeplassen er del av Fjellhushaugen garasjelag I, som drifter garasjer på boligselskapets areal.
Kun aksjonærer i Fjellhushaugen Boligselskap A/S kan være medlemmer og eie garasje.
Overdragelse og fremleie av garasje skal godkjennes av garasjelagets styre.
Månedlig kostnad for garasjeplassen er kr 200,-.
Kjøring og parkering av motorkjøretøyer er forbudt på boligselskapets stikkveier, gangveier og lekeplasser; eiere av garasje bør benytte denne eller plassen foran.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger, (parkering - lek) og gangvei i henhold til endret reguleringsplan S-2732, vedtatt 04.10.1984, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-678, «Regulerings- og bebyggelsesplan for del av Fjellhus,gnr.139 bnr.1 og 224, 225», vedtatt 11.06.1957, med tilhørende reguleringsbestemmelser. I denne planen er formålet byggeområde for boliger.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Det er en pågående plansak i området som berører eiendommen (saksnummer 202102096 / 202300230). I forbindelse med saken er det innført et midlertidig forbud mot tiltak (saksnummer 202204703 / 202304720). Forbudet gjelder for et større område som inkluderer eiendommen, og innebærer at tiltak etter plan- og bygningsloven ikke kan gjennomføres uten særskilt unntak før ny plan er vedtatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleien er kr 4 477,- pr. mnd. og inkluderer: a-konto strøm, varmtvann og fjernvarme, renter og avdrag på andel fellesgjeld, kabel-tv/bredbånd, kommunale avgifter, vaktmestertjeneste, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, trappevask, m.m.

Husleien er fordelt slik:
A konto energi: kr 208,-
Oppvarming: kr 733,-
GET: kr 435,-
Felleskostnader: kr 3 101,-

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Garasjeplass koster kr 600,- per kvartal.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 02.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Andel formue er kr 69 590,- pr. 2025.

Andel fellesgjeld er kr 113 498,- pr. 26.03.2026.

Total fellesgjeld for selskapet er kr 7 647 363,- pr. 26.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 26.03.2026: kr 4 942 495,-
Andel av saldo: kr 73 353,81
Innfrielsesdato: 30.08.2046
Flytende rente
Rente: 5,90%

Bank: OBOS-banken AS
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 26.03.2026: kr 2 704 868,-
Andel av saldo: kr 40 144,15
Innfrielsesdato: 30.08.2043
Flytende rente
Rente: 6,00%

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

4 290 000,00 Prisantydning
113 498,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 403 498,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
4 300,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
14 795,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 418 293,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.

Eierskiftegebyr garasjelag kr 1 700,-
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 10 500,-

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne Borge

Leiligheten er tilknyttet Fjellhushaugen Boligselskap AS.

- Boligaksjeselskapet består av 76 boliger.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Selskapet er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6590312.

Det avholdes to obligatoriske dugnader årlig (vår og høst) for arbeidsføre aksjeeiere. Vask av trappeoppganger utføres av et firma, mens rengjøring av private boder og fellesarealer i kjeller er beboernes eget ansvar.

Dyrehold er tillatt etter skriftlig søknad til styret. Det gis i utgangspunktet tillatelse til anskaffelse av hund og katt så lenge dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige beboerne. Styret kan nekte dyrehold og pålegge fjerning av dyr ved behov.

Det er felles vaskeri, rulle- og tørkerom i bygget. Sykler og barnevogner kan plasseres i trappeoppgangens underetasje.

Fra årsmøtet 13. mai 2025:
- Årsrapport og regnskap for 2024 ble godkjent.
- Styrets godtgjørelse ble satt til 150 000 kr.
- Forslag om oppgradering av balkonggjerder ble ikke vedtatt.
- Det ble vedtatt at behov for skifte av råtne bord på balkonger skal meldes til styret via Vibbo.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Installasjon av solcelleanlegg (2023).
- Mulighetsstudie for solceller (2022).
- Skifte av råtne bord på balkonger (2018).
- Installasjon av bergvarmeanlegg.
- Større prosjekter på bygninger, tak og uteanlegg er utført i årene før 2024.

Planlagte påkostninger:
- Jevnlig innhenting av behov for skifte av råtne bord på balkonger (vedtatt 2025).
- Reparasjon av lekkasje på radiatorrør i bakken (pågående siden 2024).

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.

Kjøper skal godkjennes av styret i aksjelaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være aksjeeiere, og ingen kan eie mer enn én aksje i selskapet.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har selskapet panterett i den enkelte aksje foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G). Boligselskapet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 14 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 730,-
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje   kr 3 313,-
Eierskiftegebyr garasjelag kr 1 700,-
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 10 500,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 11 809,-
Foto  kr 4 500,-
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0126/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26126

Sist oppdatert: 08. april 2026 kl. 12:26