Finstadrabben 122

Finstadrabben 122, 1475 FINSTADJORDET
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 98, bruksnummer 75
Andelsnummer 159, Finstadkollen Borettslag, organisasjonsnummer 947854410

Totalt bruksareal BRA: 118 kvm

BRA-i:
U.etasje: 56 kvm: Bad, tv-stue, to soverom, innredet rom
1. etasje 56 kvm: Entre, toalettrom, spisestue (opprinnelig soverom) stue, kjøkken

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Ekstern bod

Åpent areal:
Kjeller: 12 kvm: Terrasse
1. etasje 50 kvm: Terrasse og balkong

Boligen disponerer en bod, som ligger ved boligens inngangsparti.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2026 utført av Nøkkeltakst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Innredet rom i u.etasje er benyttet som soverom. Dette er ikke bruksendret.
Se punkt om ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at enkelte bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt såle mot grunn. Grunnmur mot terreng av betong. Yttervegger av tre, kledd med panel. Saltak, tekket med takplater.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2: 
- Taktekking, renner og beslag: Taktekkingen har oppnådd en alder der risikoen for utettheter øker. Beslag, takrenner og nedløp har oppnådd en alder der slitasje kan øke muligheten for reparasjoner/utskiftning.
- Veggkonstruksjon: Ved stikkprøvekontroll er det registrert manglende luftespalte i nedkant av kledningen. Det er funnet enkelte steder med råte i trekledningen. Det må påregnes lokale utbedringer.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er observert at spikre fra taktekking eller lekter stikker gjennom undertaket (taktroen) og er synlige fra loftet.
- Rom under terreng: Foret ut/kledd med organiske materialer (som treverk, gips e.l.). Ved hulltaking ble det registrert plastfolie (diffusjonssperre) bak innvendige overflater mot grunnmuren. Fuktmåling ved hulltakning er utført for å undersøke om valgt punkt kan ha en fuktskade. Måleresultat: Under 6 vektprosent. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent.
- Sanitærutstyr og innredning bad u.etg.: Det ble ikke registrert synlig drensspalte under toalettet, og det foreligger ingen dokumentasjon på annen lekkasjesikring.
- Overflater, innredning og avtrekk kjøkken: Det mangler automatisk lekkasjestopper, som var et krav da rørene skal ha blitt montert. Rommet har kun kullfilterventilator, uten forsert avtrekk som leder luften ut. Det er ikke tilluftsventil i rommet.
- Fuktsikring og drenering: Ukjent alder på drenering, byggeår legges derfor til grunn. Eventuell drenering skjult i bakken har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Grunnmursplaten er ikke festet tett mot muren langs toppkanten.
- Terrengforhold: Terrenget har ikke tilfredstillende fall fra grunnmuren (mindre enn ca. 1:50 over 3 m).
TG IU:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: På grunn av manglende tilgang bak dusjsonen, ble hulltakingen med fuktmåling utført utenfor områder som normalt er mer utsatt for fuktpåvirkning, og gir etter NS3600 TG IU. Dette kan imidlertid redusere påliteligheten av målinger og observasjoner. Måleresultat: Under 6 vektprosent.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Badet ble pusset opp i 2021.
- Det er utført arbeid på det elektriske anlegget i 2025 av faglært elektriker. Arbeidet ble utført av Ponder El AS og omfattet utbedringer etter eltilsyn, herunder utskifting av to dimmere, jording av stikkontakter i spisestue og utbedring av løs kabel i sikringsskap. I tillegg ble det montert stikkontakt på veranda og installert to utelamper med sensor ved inngangspartiet. Dokumentasjon på arbeidet foreligger.
- Det har vært observert skadedyr/kryp i boligen, men kun i lite omfang. Siste observasjon var før jul 2025.
- Boligen/bygningen mangler brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktig tiltak. Bod i 1. etasje er omgjort til oppholdsrom av tidligere eier.
- I 2021 ble det gjort om gang og vaskerom. Arbeidet ble delvis utført av faglærte, herunder rørlegger- og elektrikerarbeid, utført av Norsk Rørservice AS og Proff Elektriker AS. Det foreligger dokumentasjon på arbeidene. Maling, oppsetting av vegger og flislegging ble utført som egeninnsats/av ufaglærte. Dette var ikke søknadspliktig.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2021 februar: Nytt bad, nytt toalett og oppusset gang i 2 etg.,
samt frostsikker utekran ved inngangspartiet.
2023: lagt takplater under veranda i 2 etg for å kunne benytte
platting i 1 etg uansett vær.
2023: laget rekkverk i 1 etg på platting.
2025 juni: avvik på Eltilsyn utbedret samt byttet 2 utelamper
ved inngangsparti med sensor og montert en utendørs
stikkontakt ved terrasse i 2 etg .
2025/2026: Nye gjerder på uteområdet.
2025: malt støttemur mot nabo i 124.
2025: beiset platting ved inngangsparti og veranda i 2 etg
2025: byttet noen plank i trapp med inngangsparti.
2026: malt stuen (ikke spisestue).
2026: byttet kjøkkenkran vennetjeneste utført av fagmann
2026: beiset trapp med inngangsparti.

E N T R É
Du ønskes velkommen inn til boligen via et av boligens tre uteområder. Terrassen er av god størrelse med gode solforhold. Her er det gode møbleringsmuligheter, og god oppbevaringsplass i den tilhørende boden. Veien som går foran boligen er bilfri, så er kan du nyte roen. Gangen er lys og luftig, med god plass til å ta imot gjester. Her har du flere garderobeløsninger, som gir deg godt med oppbevaringsplass.

S T U E
Stuen har en praktisk planløsning, som gjør det enkelt å møblere. Det slippes inn godt med naturlig lys gjennom de store vindusflatene, noe som skaper en luftig romfølelse. God plass til stor hjørnesofa, samt annet møblement. I tiknytning til stuen har du en naturlig sone til å plassere et spisebord. Dette skaper et sosialt allrom, samtidig som at det enkelt deles inn i flere naturlig soner. Fra stuen har du utgang til boligens andre uteområde. Balkongen er av god størrelse og passer perfekt som er forlengelse av stuen på varmere dager. Her har du plass til ulikt møblement, samt grill. Nydelig utsikt over velholdte fellesarealer.

Boligen har også en kjellerstue med mange bruksmuligheter. Dette er et trivelig oppholdsrom som kan benyttes som TV-stue, ungdomsavdeling, hobbyrom eller hjemmekontor. Rommet bidrar til boligens gode planløsning og gir verdifullt ekstra oppholdsareal. Her har du direkte utgang til boligens tredje uteområde og hage. Dette er en hyggelig og skjermet uteplass med terrasse som forlenger utesesongen og gir gode muligheter for møblering. Her kan man nyte rolige stunder uavhengig av værforhold. Fra terrassen er det direkte adkomst til en pent opparbeidet hage med plen og beplantning, som gir gode muligheter for lek, avslapning og sosiale sammenkomster. Hagen fremstår som solrik og lettstelt, med et trivelig uteområde for hele familien.

K J ØK K E N
Kjøkkenet ligger i en delvis åpen løsning mot stuen, og er holdt i lyse og lune farger. Det er av god størrelse med god oppbevarings-og arbeidsplass. Det er innredet med glatte fronter og en benkeplate i laminat, og inneholder integrerte hvitevarer som platetopp, mikro, stekeovn og oppvaskmaskin. Her har du plass til å etablere en egen spisesone, perfekt for mindre måltider som frokost.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin, komfyr, mikroovn og platetopp.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

B A D E R O M
Boligen har ett toalettrom og et baderom. I 1. etasje finner du toalettrommet, som har et stilrent og moderne preg. Inneholder vegghengt toalett, samt servant med speil ovenfor, og varmekabler i gulvet. Baderommet ligger i boligens underetasje, og ble pusset opp i 2021. Badet består av flislagt gulv med gulvvarme samt flislagte vegger. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, og dusj med innfellbare glassdører. God oppbevaringsplass i det vegghengte servantet samt belysning i speilet ovenfor.

S O V E R O M
Boligen disponerer to soverom, og et innredet rom. Hovedsoverommet har godt med naturlig lys, som skaper en god romfølelse. Her har du god plass til stor dobbeltseng, garderobeløsning og annet møblement. Det andre soverommet vil passe perfekt som barnerom. Her har har du plass til seng og tilhørende møblement. Boligen disponerer også et innredet rom, som vil fungere perfekt som kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med varmekabler i gang, wc og bad. Ellers panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for nyoppført rekke datert 21.03.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 31.05.1976. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
- Det innerste soverommet i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod jf. godkjente byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Selger opplyser at det er igangsatt søknad om å få dette rommet godkjent til varig opphold, men vedtak er ikke gitt. Kjøper overtar alt ansvar, risiko og økonomiske konsekvenser for å få rommet godkjent.
Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.
- Badet er utvidet sammenlignet med godkjente byggetegninger.
- Bod (innredet som soverom) er utvidet inn i soverom.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fire servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet kommunens ansvar ovenfor skader som måtte oppstå, målebrev for eiendommen og skjøte/kjøpekontrakt for eiendommen. I tillegg har borettslagets eiendom tinglyst heftelse om at borettslag ikke har rett til å oppløse borettslaget uten samt.av OBOS.Best.om forkjøpsrett,overdragelse bebygg. m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Finstadrabben 122 ligger i et naturskjønt og barnevennlig boligområde på Finstadjordet i Lørenskog kommune. Området er kjent for sine mange gode lekeplasser fordelt på de ulike tunene, noe som gir barna flere trygge og morsomme møteplasser. Rett utenfor boligen finner du en velutstyrt lekeplass med klatrestativ, sklie, sandkasse, dumper og husker, det et ideelt samlingspunkt for både små og litt større barn. I kort avstand ligger også Sørlihavna med Mikael og Gabriels lekeplass, som tilbyr enda flere aktivitetsmuligheter for barn i alle aldre.

Fra eiendommen har du enkel tilgang til flotte tur- og rekreasjonsområder med stier som leder videre mot Losby og Mønevann. Kollektivtilbudet er godt utviklet, og nærmeste bussholdeplass ligger i kort gangavstand. For deg som trives i naturen, gir en kort spasertur over hovedveien direkte tilgang til Østmarka, som byr på et omfattende nettverk av turstier sommer som vinter. Turmulighetene kan også nås via boligfeltet mot Nesåsen eller via Sørlihavna videre inn mot Losby og Mønevann.

H A N D E L & S E R V I C E
Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Rema 1000 Løkenhagen, Coop Extra eller Meny Triaden. Triaden Storsenter tilbyr et bredt utvalg av butikker, både kjedebutikker og nisjeforretninger. Senteret byr også på et stort aktivitetstilbud med blant annet trampolinepark, aktivitetssenter, lekeland og Ninja-bane, i tillegg til Norges første Skyrider, en opplevelsesbane hvor man følger en luftig løype flere meter over bakken. Her finnes også kafé, barnepass og bursdagsrom. Sats har etablert et moderne treningssenter i byggets andre etasje, rett ved Playworld. For ytterligere shopping- og servicetilbud ligger Strømmen Storsenter innen kort kjøreavstand, med rundt 200 butikker og tilhørende servicetilbud.

R E K R E A S J O N S M U L I G H E T E R
Skårersletta har de siste årene gjennomgått en betydelig oppgradering med nye fasiliteter og møteplasser. I forbindelse med åpningen av den oppgraderte gaten våren 2024 vil området tilføres flere lekeområder, parker, restauranter og kaféer. Skårerparken, som allerede er etablert sentralt i Lørenskog, fungerer som en livlig aktivitetspark og sosial møteplass. Parken er utformet med løsninger for håndtering av overvann og byr på flere soner for avslapning, lek, treamfi, utsiktsplattform og en sirkulær arena. Om vinteren etableres det skøytebane som gir gode aktivitetsmuligheter for barn og unge.

Ved Sørlihavna finnes en nyere lekeplass, utendørs treningsapparater, R/C-bane samt en egen sykkelpark som passer perfekt for barn og ungdom. Følger du turveiene videre innover marka, kommer du til Losby Gods og golfbane som er et populært rekreasjonsområde og et naturlig utgangspunkt for turer i Østmarka. Området er et yndet mål for både turgåere og skientusiaster. Fra Mønevann er det mulig å leie kano og utforske vassdragene videre innover i marka. Lørenskog kommune driver også Losby besøksgård og kafé. Golfanlegget tilbyr både 9- og 18-hulls bane, driving range, putting green og nærspillsområde.

SNØ er en av verdens største helårsarenaer innendørs for ski og vintersport, med fasiliteter for langrenn, alpint, snowboard, freeski og isklatring. Her finner du også butikker med kjente sports- og fritidsmerker samt spesialtilpasning av utstyr. Arenaen har serveringstilbud hvor du kan nyte alt fra pizza og bakervarer til kaffe, samtidig som du har utsikt over aktivitetene gjennom store panoramavinduer. Thon Hotel Snø ligger vegg i vegg med anlegget. I nærområdet finner du også Sportytude treningssenter og JumpYard trampolinepark.

U T D A N N I N G / B A R N E H A G E R
Finstad barneskole og barnehage ligger rett ved boligen, samt at det er kort sykkelavstand til Hammer ungdomsskole. Kommunen opererer uten faste skolekretser, men har veiledende inntaksområder for barneskolene. I nærliggende områder finner du også flere videregående skoler, blant annet Lørenskog videregående skole og Mailand videregående skole.

K O L L E K T I V T R A N S P O R T
Området har gode kollektivforbindelser. Buss gir forbindelse til Oslo sentrum på omtrent 30 minutter og til Lillestrøm på rundt 20 minutter. Lørenskog togstasjon ligger en kort kjøretur unna, og herfra tar togreisen cirka 18 minutter til Oslo og omtrent 10 minutter til Lillestrøm. Med bil bruker du cirka 20 minutter til Oslo sentrum og rundt 30 minutter til Oslo Lufthavn Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bhg. Finstad barnehage - 0.1 km
Bhg. Løken barnehage - 0.5 km
Bhg. Berger barnehage - 1.0 km
1-7 kl. Finstad skole - 0.3 km
1-7 kl. Benterud skole - 1.3 km
1-7 kl. Åsen skole - 1.7 km
8-10 kl. Løkenåsen skole - 1.5 km
8-10 kl. Hammer skole - 1.9 km
Vgs. Lørenskog videregående skole - 3.6 km
Vgs. Mailand videregående skole - 3.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Det medfølger en garasjeplass (nr. 26) med mulighet for å etablere el-bil lader, i felles garasjerekke. Selger betaler 350,- per mnd for garasjeleie. Det mulighet å leie ekstra parkeringsplass dersom man har flere biler, per 21.06.2024 er det 1 stk på venteliste. Gjesteparkering med elektronisk registrering.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 43-4-05 Nedre Finstad datert 18.08.1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er i Kommuneplanens arealdel, vedtatt 15.03.2023, avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Det er igangsatt arbeid med en ny kommuneplan, "Kommuneplanens arealdel 2026-2038" (ID 2024004). Planen er på planforslagsstadiet og er ikke vedtatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6113,00,- pr. mnd og inkluderer blant annet: Garasjeplass, forretningsførsel, bygningsforsikringer, drift og utvendig vedlikehold, kommunale avgifter og grunnpakke kabel-tv/internett.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.
Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 6 023,-
Vedlikeholdsfond kr 90,-

Garasjeplassene og parkeringsplassene er styrt av et eget garasjelag. Det har vært fremmet forslag om å øke årsavgiften for garasjene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 849 kwh./ kr 16 000 pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet som leverandør av kabel-tv og internett. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 442 201,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 768 802,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 938,16 pr år.

Andel formue er kr 11 960,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 155 932,- pr. 05.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 26 322 416,- pr. og lånevilkårene er:
Lån 1: OBOS01-98207719196
Annuitetslån
Restsaldo: kr 16 972 416,-
Andel saldo: kr 100 544,-
Rentebetingelser: 5,19% flytende
Restløpetid: 30.07.2048
Terminer per år: 12

Lån 2: OBOS02-98208201891
Serielån
Restsaldo: kr 9 350 000,-
Andel saldo: kr 55 388,-
Rentebetingelser: 5,19% flytende
Restløpetid: 30.05.2037
Terminer per år: 12

5 490 000,00 Prisantydning
155 932,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 645 932,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
5 655 234,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 665 184,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linda Kristin Raaer og Jose Carlos Agrela Da Silva

Leiligheten er tilknyttet Finstadkollen Borettslag. Borettslaget består av 171 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å anskaffe hund/katt under forutsetning at andelseier søker styret og undertegner erklæring om dyrehold.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2012: Byttet samtlige vinduer og terrassedører. Anlagt 8 nye parkeringsplasser
- 2017: Utskifting av røykvarslere og brannslukningsapparater.
- 2018/19: Utskifting av panel og beising av bygningsmassen.
- 2021: Nedgravde søppelbrønner er etablert og fotballplassen er oppgradert med fotballmål og hybridgress.
- Vår 2023: kompostbinge på ble satt opp, og muren langs øvre garasjerekke og videre opp mot tun tre ble utbedret.
- Høst 2023: Tømt sandfang, renset takrenner og utbedrer mangler vår 2024, og gangvei ned mot Benterud brl ble utbedret.

Planlagte påkostninger: Normalt vedlikehold.

Flere tak har blitt vedlikeholdt etter vannlekkasjer. Etter anbefaling fra taklegger har det blitt gjennomført en totrinnstetning, som er å se på som midlertidig justering frem til nye tak legges. Det ligger i planene å bytte takene, men prosjektet er ikke påbegynt per 15.05.2024. Å legge nye tak vil medføre økning i fellesgjeld og felleskostnader. Det er ukjent per nå hva dette vil koste og hvordan det vil påvirke fellesgjeld og felleskostnader. Det opplyses videre at det gjøres løpende vurdering vedrørende økning av felleskostnadene - avhengig av økonomien i borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Foto (drone og utebilder)   kr 6 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger (utover 2 visninger er gratis)   kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Lørenskog kommune  kr 2 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 14 795,00
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 19 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0009/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.269

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 16:35