Stjerneblokkveien 22

Stjerneblokkveien 22, 1083 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 105, bruksnummer 61, ideell andel 1/1
Andelsnummer 64, Stjerneblokkveien brl, organisasjonsnummer 948 712 164

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
1. etasje 76 kvm: Entré, bad/vaskerom, 3 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod nr. 165.

Åpent areal:
1. etasje 5.6 kvm: Sydvendt balkong.

Loftet har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ikke arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.03.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk bygget i 1953. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre. Fasader er utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, antatt tekket med takstein.

Totalt 10 bygningsdeler er tildelt TG2:

Diverse
- Gulv med laminat: Det er registrert ufullstendig laminatgulv på kjøkkenet og fliser med bom, samt manglende og oppspruktne fuger i entrè
- Etasjeskillere av betong grunnet målt høydeforskjell som avviker fra standardkrav

Våtrom:
- Det er registrert bom i fliser og sprekker i fuger på veggen, samt påvist svertesopp i dusjområdet.
- Gulv: Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgraden er satt med hensyn til alder.
- Membran: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Innredning: Det er påvist fuktskjolder og svelling på baderomsinnredningen.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
- Det ble registrert fuktsvelling på benkeplaten ved blandebatteri
- Ventilasjon: Ventilator med kullfilter.

Tekniske installasjoner:
- Det ble registrert defekt varerør på vannledningen i kjøkkenbenken.

Tre bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen
- Våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning

For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter, heltre benkeplate, nedfelt vaskekum og integrert oppvaskmaskin. Opplegg for gasskomfyr og kullfilterventilator.

2015:
- Byttet vinduer til PVC-vinduer med 3-lags glass.
- Byttet balkongdør til dør med 3-lags glass.

2012:
- Oppgradert bad/vaskerom med himling, fliser på vegger og gulv, elektrisk gulvvarme, vegghengt klosett, baderomsinnredning, speilskap og dusjvegger. Opplegg for vaskemaskin.

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2024:
- Etablering av nedgravde avfallsbrønner ved oppgang 1, 7, 18 og 23, samt ny kantstein.
- Nytt digitalt booking- og betalingssystem (Airwallet) for fellesvaskeriene.
- Oppgradering av lekeplass.
- Installasjon av ladebokser for elbil.
- Større bygningsmessig vedlikehold utført av hovedentreprenør.

Dette er en romslig og praktisk leilighet med en god planløsning som omfatter tre soverom. Kjøkkenet ble oppgradert i 2021, og stuen har en peisinnsats som gir varme på årets kjøligere dager. Boligen har gjennomgående vinduer fra 2015 og en sydvendt balkong med utsikt mot grønne fellesarealer.

Entré:
Fra en felles trappeoppgang kommer du inn i en entré med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Rommet gir direkte tilgang til badet og leder videre inn til leilighetens øvrige rom.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2021 har en innredning med profilerte fronter og en benkeplate i heltre med en nedfelt, stor vaskekum. Det er godt med skap- og benkeplass, og rommet har en integrert oppvaskmaskin og opplegg for gasskomfyr. En kullfilterventilator er montert over kokesonen.

Stue:
Stuen har plass til både spisebord og en sofagruppe. En murt peis med innsats er plassert i et hjørne av rommet og gir en lun atmosfære. Takhøyden er målt til ca. 2,54 meter. Fra stuen er det utgang til balkongen.

Balkong:
Den sydvendte balkongen er på ca. 5,6 m² og vender ut mot borettslagets grøntområder. Her er det plass til en koselig sittegruppe.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom av varierende størrelse. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og en stor garderobeløsning. De to andre rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, med plass til seng og oppbevaringsmøbler.

Bad:
Badet er utstyrt med elektrisk gulvvarme, vegghengt toalett, dusjvegger og en baderomsinnredning med servant og speilskap. Det er også opplegg for vaskemaskin. Bad/wc ble pusset opp i regi av borettslaget i 2012.

Overflater:
Gulv: Laminat, belegg og fliser. Fliser i entré og på bad.
Vegger: Malt tapet og betong.
Himling: Malt betong og malte plater på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 4 m² og en loftsbod med en gulvflate på 9 m². Arealet på loftsboden er ikke måleverdig på grunn av skråtak.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Boligen har vedovn og peis med innsats.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest datert 27.04.1949. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I originale byggetegninger er det ikke spesifisert hva rommene er byggemeldt som. Det er ikke gjort endringer i planløsningen i senere tid. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Videre foreligger det også en ferdigattest for rehabilitering av bad datert 08.11.2012. Det foreligger også ferdigattest for rehabilitering av pipe datert 18.04.2017.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om veg, gjerde, garasje/parkering, bebyggelse, trafostasjon/kiosk, adkomstrett og avtale vedr. leskur.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter presiserer at andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

Rolig og sentral beliggenhet i et populært og barnevennlig boligområde. Leiligheten ligger flott til med svært lite trafikk. Koselig borettslag som er opparbeidet med grønne fellesarealer, lekeplass for barn og sittegrupper. Flere aktivitetsmuligheter i området med blant annet golfbane og ridesenter på Stovner, svømmehall på Kalbakken og fine turopplevelser i Lillomarka.

Det ligger en nærbutikk i Stjerneblokkveien som også er søndagsåpen, samt et nærsenter på Haugenstua og Kalbakken med post, dagligvare, forretninger, bank og apotek.

Av større kjøpesentre finnes Alnasenteret og Stovner senter. Sistnevnte med gode t-bane- og bussforbindelser. Barnehage i umiddelbar nærhet på borettslagets tomt.

Flere treningssentere i området; Sats Kalbakken, Actic og Crossfit Furuset.

Gangavstand til togstasjon på Grorud som bruker kun 12 min til Oslo sentrum og ca. 15 min til Lillestrøm. Bussholdeplass i Maria Dehlis Vei med bussrute 79 og 65 og 66.

Flotte turmuligheter året rundt i både Østmarka og Lillomarka, badevann på Grorud, populære Nordre Lindeberg Gård med dyr og aktiviteter for store og små. Flere treningssentre i området blant annet Sats på Kalbakken.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sogner til Furuset barneskole og Granstangen ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 81 632 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt er pent opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning.

Det medfølger to parkeringsplasser på oppmerkede plasser.

Om andelseier ønsker å leie garasje (innskudd 20.000kr) og 100kr i leie pr mnd. så faller den ene parkeringsplassen på oppmerkede plasser bort.

Det er 20.stk fellesladeplasser, andelseier må tegne abonnement hos Elaway.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området er i henhold til eldre planer regulert til byggeområde for industri, men har en midlertidig reguleringsbestemmelse som tillater boligformål.

Eiendommen grenser til et område med registrert biologisk mangfold. I henhold til naturmangfoldloven kan tiltak på eiendommen kreve en særskilt vurdering for å unngå forringelse av naturverdiene.

Eiendommen ligger i et rasfarlig /skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE med planID H310_1 - Ras- og skredfare (kvikkleire).

Utdrag av planer i området på planinnsyn til Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer 201510912 - Reguleringssak: Eiendommen ligger innenfor planområde for Grorud stasjon - Planprogram med VPOR. Området rundt Grorud stasjon er avsatt til utviklingsområde og knutepunkt i Kommuneplan 2015, med potensiale for bymessig fortetting og blandet arealbruk. I det aktuelle området stiller kommuneplanen krav til helhetlig planlegging. Plan- og bygningsetaten startet derfor med utarbeidelsen av planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) i mai 2018. I arbeidet så langt, har det vært sentralt å undersøke potensialet for bolig- og næringsutvikling, etablering av torg og parker, og en eventuell gjenåpning av Alnaelva. I dokument datert 01.09.2021 har Plan- og bygningsetaten besluttet at de ikke lenger kan prioritere utarbeidelsen av planprogram med VPOR for Grorud stasjon, og arbeidet stilles i bero inntil videre. Per 12.09.2024 er det ingen oppdateringer i saken og når planprogrammet evt. vil gjenopptas.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 108,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fibernett, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, vaktmester, felles byggforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, strøm på fellesområder, drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Strøm til bod: 75,-
- Felleskostnader: 6 108,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for eiendommen.

Megler har ikke mottatt informasjon om nåværende eiers strømforbruk. Gjennomsnittlig strømforbruk for leilighet er ca. 8 000- 11 000 kwh per år.

Borettslagets lån er avdragsfritt t.o.m 01.10.2026, og frem til det betales det kun renter. OBOS informerer den 13.04.2026 om at det i ett år etter perioden vil bli en økning på 70 kr i måneden for avdrag. Deretter vil avdraget øke mer for hvert år.

Boligen er tilknyttet Obos OpenNet som leverandør av fibernett. Ruter og modem medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 243 749,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 264 110,5,- pr. 26.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 48 870 294,- pr. 26.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208682083
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo 48 870 294,00
Innfrielsesdato: 30.05.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med oktober 2026

4 000 000,00 Prisantydning
264 110,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 264 110,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
4 273 606,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 283 556,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sara Lovise Stavem

Leiligheten er tilknyttet Stjerneblokkveien borettslag. Borettslaget består av 207 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Fellesvaskeri.
Velferdslokale som er mulig å leie.
Dyrehold er tillatt. En generell erklæring om dyrehold skal signeres ved anskaffelse av dyret eller på det tidspunkt andelseier anskaffer seg leiligheten i borettslaget. Det er båndtvang på borettslagets område for både hund og katt.
Borettslagets hjemmeside https://www.stjerneblokkveien.no/

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Ferdigstillelse av nedgravde søppelsiloer ved nr. 1 – 8 – 18 og 23. Utbedret veien med kantsteiner og dreneringer. 10 nye Elbil ladeplasser og 10 nye parkeringsplasser på borettslaget sine oppmerkede plasser. Nytt digitalt vaskerisystem er installert i vaskeriene.
2022: Ny fibernettavtale med OBOS OpenNett.
2021-22: Installert inspeksjonsluker i alle 3. etasjer.
2021: Impregnering av piper, sjekking og skiftning av takstein og rensing av takrenner. Tetting av lekkasjer rundt piper og takluker.
2020: Ladestasjoner 10stk. for El-biler montert av Ladeklar. Ny kjellertrapp av mur på baksiden av nr. 15. Utvidelse av parkeringsarealer ved oppgang 1 til 6, og fra oppgang 14 til 18. Arbeidet utført av BK-Anlegg. Skiftning av hagesviller rundt husken på lekeplassen.
2019: Montert betalingssystem i vaskeriene.
2018: Utskifting elektriske stigeledninger til sikringsskapene i fellesarealer og vaskeriene. Rehabilitering og maling av balkonger og terrasser.
2017-18: Utbygging til fibernett.
2017: Rehabilitering av piper.
2016: Nytt dørtelefonsystem og nøkkelbrikker.
2013-15: Utbytting av vinduer og balkongdører i hele borettslaget.
2013: Oppgradering av lekeplassen med nye lekeapparater. Utbytting av gamle ytterdører.
2011-12: Rehabilitering av rør og våtrom.
2010: Nye tørkeskap i vaskeriene.
2009: Nye postkasser oppgang 1-9.
2007: Nytt vaskeriutstyr.
2006-07: Utskiftning av trapper mot Grorudveien.
2002-03: Utbedring av butikklokale med nytt gulv.
2002: Montering av klimaanlegg i barnehagen.
1993: Alle blokkene er etterisolert og kledd med teglsteinsfasader og nye større balkonger.
1991: Oppussing av gangene.
1990: Nye stigeledninger.
1986: Nye tak.

Planlagte påkostninger: 
- Det vil i løpet av 2024/2025 bli ny lekeplass.
- Styret opplyser i epost pr. 03.09.2024 at det ikke er planer om økning av felleskostnader på nåværende tidspunkt.

Det ble vedtatt på årsmøte for 2024 at styret skal prøve å få til et møte med bymiljøetaten/kommunen vedr. situasjonen langs veien fra nr. 10-15 på vinterstid.
Siden 2014 har borettslaget hatt en reklamasjonssak gående mot entreprenører etter at de i 2011 rehabiliterte rør-systemet i borettslaget. Problemet er løst, men entreprenør fraskriver seg ansvar. Dersom borettslaget og entreprenør ikke kommer til en minnelig løsning i Forliksrådet, vil det sendes en stevning til Tingretten i Oslo i løpet av våren. Erstatningskravet består av faktiske merkostnader forbundet med juridisk bistand, eksterne konsulenter (deriblant OBOS Prosjekt, prosjektering og analysering av omfanget av plast partikler i drikkevannet). I tillegg har borettslaget inkludert merkostnader for å få på plass inspeksjonslukene i alle 3. etasjer.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (Boligsøkerregister inkl.)  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 3.500,- 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 10 760,00   kr 0,00
Foto  kr 6 250,00
Interiørveiledningstime fra Balthazar Interiør  kr 2 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0090/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2690

Sist oppdatert: 16. april 2026 kl. 16:18