Spikkelia 12B

Spikkelia 12B, 4821 RYKENE
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 418, bruksnummer 435, seksjonsnummer 3

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
2. etasje 62 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, teknisk rom og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod i carport.
2. etasje 5 kvm: Utvendig bod ved inngangsdør.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 19 kvm: Terrasse og overbygd terrasse ved inngangsdør.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.08.2026 utført av Anticimex AS v/Svein Ove Gjeruldsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det foreligger byggegodkjente byggetegninger som stemmer med dagens bruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2023. Bygningen har grunnmur av betong og er oppført med støpt plate på mark. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendige fasader kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har saltak i trekonstruksjon, og yttertaket er belagt med takstein. Vinduer og balkongdør har karmer og rammer av tre fra 2023. Det er elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen. Leiligheten har utgang fra stue til en terrasse på 11 m² og fra entré til et overbygd inngangsparti på 8 m².

Frittstående carport med bod på 5 m² ved leiligheten.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i bod/teknisk rom. Det er fremlagt dokumentasjon på at tidligere avvik fra el-tilsyn er utbedret.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og montert komfyrvakt på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da hulltaking var unødvendig.

Yttertak
- Ikke undersøkt: Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt grunnet manglende inspeksjonsmulighet: Tekking (med tilhørende beslag), Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger), Takgjennomføringer (takhatter o.l.), Skorsteiner (over tak).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært feil på det elektriske anlegget. El-tilsynet fant feil med jording og feil merking i sikringsskapet. Elektriker skulle utbedre dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Gjennomført el-tilsyn og utbedret avvik vedrørende manglende varsling for overspenningsvern og merking i tilknytningsskap.

Selger har montert et lite ekstra «rekkverk» på toppen av rekkverket på balkongen for å få mindre innsyn. Dette kan man lett skru av hvis man ønsker.

Nyere eierleilighet i firemannsbolig over to etasjer. Boligen holder en moderne standard fra byggeår og har energiklasse B. Ventilasjonen ivaretas av et mekanisk balansert ventilasjonssystem med aggregat plassert i teknisk rom. Oppvarming skjer via peisovn med glassdør i stue samt elektriske varmekabler i entré og på bad. VVS-installasjoner omfatter rør-i-rør-system og varmtvannsbereder på 194 liter plassert i teknisk rom.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har flott innredning fra byggeår 2023 montert i vinkel med slette fronter og laminert benkeplate. Innredningen har nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur og stikkontakter over benk. Hvitevarene er integrert og omfatter stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkenet er utstyrt med mekanisk avtrekksventilator i overskap over kokesone, komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.

STUE:
Lys og lekker stue med åpen løsning mot kjøkken. Her er det også montert peisovn og det er utgang til veranda.

BAD:
Pent innredet bad med flislagte vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med underskuffer, heldekkende servant med armatur, samt speil med belysning og stikkontakt. Det er installert vegghengt toalett med innebygd sisterne, dusjhjørne med glassdører og vegghengt dusjarmatur, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte under dør.

Overflater:
Gulv: Fliser i entré og på bad. Laminat i stue, kjøkken og soverom.
Vegger: Fliser på bad. Malte flater i øvrige rom.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Boligen har oppbevaringsplass i to eksterne boder og et innvendig teknisk rom. Ved inngangspartiet i andre etasje er det en isolert sportsbod på ca. 5 m², og i tilknytning til carporten i første etasje disponeres en utvendig bod på ca. 5 m². I tillegg gir det tekniske rommet med adkomst fra hovedsoverommet ekstra innvendig lagringsplass.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Integrerte hvitevarer medfølger.

Elektrisitet og vedfyring. Varmekabler i entré og på bad. Peisovn med glassdør i stue. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2023. Det foreligger ferdigattest for 4-mannsbolig datert 29.01.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger for 4-mannsbolig datert 16.12.2022 (sist revidert 02.01.2023), samt byggetegning av carport og bod datert 15.12.2018. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

2012/480030-2/200 18.06.2012 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 4203 GNR: 418 BNR: 12
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 4203 GNR: 418 BNR: 435
Eiendommen med gnr. 418 bnr. 12 har evigvarende veirett over eiendommen.

2018/1307398-1/200 21.09.2018 BESTEMMELSE OM MEDLEMSKAP I VELFORENING/HUSEIERFORENING
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 4203 GNR: 418 BNR: 435
Erklæringen fastsetter pliktig medlemskap i Spikkelia Huseierforening. Huseierforeningen skal ivareta fellesforpliktelser og ansvar for fellesarealene i realsameiet. Hver eier plikter iht. til eierbrøk å være med på alt felles vedlikehold, drift og snøbrøyting.

2018/1307398-2/200 21.09.2018 BESTEMMELSE OM VANN/KLOAKK
Bestemmelser om felles vann- og avløpsledninger mellom gnr. 418 bnr. 403, 437, 427, 428, 429, 430, 431, 432, 434, 435 og 436
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 4203 GNR: 418 BNR: 435
Eiendommene har solidarisk fellesansvar for felles, private vann- og avløpsledninger frem til kommunalt tilknytningspunkt. Grunneier kan ikke nekte nødvendig tilsyn, vedlikehold eller graving.

2018/1307398-3/200 21.09.2018 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelser om felles kabler, kummer, el.skap mellom gnr. 418 bnr. 403, 437, 427, 428, 429, 430, 431, 432, 434, 435 og 436
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 4203 GNR: 418 BNR: 435
Eiendommene har solidarisk fellesansvar for felles, private kabler frem til kommunalt tilknytningspunkt. Det tillates etablering av kummer og el-skap på fellesareal/realsameie. Trasé T1 kan benyttes som trygg skolevei.

2024/1012282-1/200 23.01.2024 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 3
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 62/496

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen er seksjonert, og Leiligheten er tilknyttet Sameiet Spikkelia 6 8 10 og 12 sameie.
 Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.  

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en fin og tilbaketrukket beliggenhet i Spikkelia på Rykene i Arendal kommune. Området er et fredelig boligstrøk hvor man bor med naturen tett innpå, samtidig som du har gangavstand til lokale servicetilbud og gode rekreasjonsmuligheter i nærområdet. Rykene ligger plassert omtrent midt mellom Arendal, Grimstad og Froland.

Nærområdet er godt tilrettelagt for barnefamilier. Rykene oppvekstsenter, som rommer både barneskole for 1. til 7. trinn og barnehage, ligger i gangavstand fra boligen. Det samme gjør Noas Park barnehage. Fritidstilbudet er godt ivaretatt med Rygene idrettsanlegg og gymnastikksal en kort spasertur unna, hvor det er lagt til rette for et variert aktivitetstilbud.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Joker Rykene, som ligger en kort gåtur unna. For et større utvalg av forretninger, apotek og øvrige servicetilbud er det en kjøretur unna til både Nedenes, Bjorbekk og Fevik, mens handelssenteret på Stoa og Arendal sentrum nås på under et kvarter med bil.

Kollektivtilbudet i området er lett tilgjengelig. Preståsen bussholdeplass ligger en kort gåtur fra boligen, med bussforbindelser mot både Arendal og Grimstad. For pendlere er det også togforbindelse fra Rise stasjon, som ligger en kort kjøretur unna.

Se vedlagte kart eller kontakt megler for veibeskrivelse

Barnehager:
Rykene oppvekstsenter (0-5 år): 14 min. gange
Noas Park barnehage (1-5 år): 15 min. gange
Temseveien barnehage (1-5 år): 8 min. kjøring

Idrett og fritid:
Rygene idrettsanlegg: 9 min. gange
SKY Fitness Fevik: 10 min. kjøring
SKY Fitness Grimstad: 13 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1267,3 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Eiendommen har pliktig medlemskap i Spikkelia Huseierforening, som ivaretar fellesforpliktelser for fellesarealer, inkludert vedlikehold, drift og snøbrøyting. Det er tinglyst bestemmelser om felles vann- og avløpsledninger samt kabler med naboeiendommene.
Asfaltert innkjørsel og parkeringsareal.

Det medfølger parkering i carport like nedenfor trappen til leiligheten.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1106r2, "Spikkelia", datert 17.11.2011, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2023-2033. Området er i kommuneplanen angitt med hensynssone ”detaljeringssone reguleringsplan”, som betyr at gjeldende reguleringsplan styrer arealbruksformålene innenfor planområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 789,- pr. mnd. og inkluderer: Forsikring (400,-) og brøyting + belysning av felles vei (kr 389,- til nabosameie).
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11270,- pr. år. / 12000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet afiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 769 pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 13 316,06 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 5 266,- for 2026.

Totalt inkludert eiendomsskatt: Kr 18942,- pr. år.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Fellesutgifter er kr 789,- pr. mnd. og dekker bygningsforsikring, samt kostnader til nabosameiet for brøyting og veibelysning.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år / 11 270 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Afiber som leverandør av internett (250/250 Mbits) og koster kr 769,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr kr 2 477 374,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

2 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

69 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
70 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
80 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 860 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 870 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emil Risbruna

Etter avtale

Eiendommen har pliktig medlemskap i Spikkelia Huseierforening, som ivaretar fellesforpliktelser og fellesarealer i realsameiet med plikt til drift, vedlikehold og snøbrøyting iht. eierbrøk. Kontingent til Spikkelia Huseierforening er inkludert i felleskostnadene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 49 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Liten u/smartannonsering  kr 22 700,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 6 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 8 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 12 824,00
Foto  kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0104/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.26104

Sist oppdatert: 07. september 2026 kl. 15:38