Tellusvegen 7B

Tellusvegen 7B, 2165 HVAM
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 79, bruksnummer 277, seksjonsnummer 16

Totalt bruksareal BRA: 108 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 70 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad, bod og to soverom.
Loft 38 kvm: Stue, bad, soverom og to boder.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 54 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 38 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.03.2026 utført av Anticimex AS v/Stian Christensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2008. Det er en selveierleilighet med grunnmur av betong og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i trekonstruksjoner med utvendig trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår, med renner og nedløp i metall. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre, entrédør med glassfelter og balkongdør i tre, alt fra byggeår. Innvendige dører er profilerte. Det er en innvendig trapp i tre med rekkverk av tre. Fra stuen er det utgang til en 7 m² stor balkong i trekonstruksjoner med rekkverk av plast og terrassebord på gulvet.

Det er en tilliggende, uisolert utebod oppført i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning, og yttertaket er en trekonstruksjon tekket med takstein fra byggeår.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i bod/teknisk rom og er sikret med automatsikringer. Det er fremlagt samsvarserklæring for installasjonen datert 18.08.2010.

Boligen har godkjent slukkeutstyr i form av en brannslange plassert under kjøkkenbenken, og det er tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Bad 2.etasje - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Bad loft - Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.

Loft - innredet
- Loft - Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold (ikke tilstrekkelig adkomst). Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Bad 2.etasje - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til. Selger opplyser om at han fortsatt har håndløper liggende i boden og at ny eier kan få denne og montere om ønskelig.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Sameiet har en avtale med et skadedyrfirma for utvendige feller, for å forebygge mot rotter/mus rundt grunnmuren.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Vedlikeholdshistorikk sameiet:
2024:
- Service og vedlikehold på takvinduer i alle leiligheter.
- Oppgradering av uteområder, inkludert merking av parkeringsplasser, nummerering, innkledning og maling av carporter, ferdigstilling av avfallsbeholdere med asfaltering og beplantning, samt rydding av styrebod.
- Utbedring av mangler ved det elektriske anlegget og skifte av sikringsskap.
- Oppgradering av to terrasser med nye stolper.

Selveierleilighet oppført i 2008 over 2. etasje og loft. Bygningen har yttervegger og etasjeskillere i trekonstruksjoner. Oppvarming med elektriske panelovner, luft-til-luft varmepumpe og varmekabler i gulv på begge bad og i entré. Boligen har et mekanisk balansert ventilasjonssystem og sentralstøvsuger. Det er montert utvendige persienner og elektriske markiser. Parkeringsplass i carport med installert Zaptec elbillader.

KJØKKEN:
Innredning fra byggeår med profilerte fronter og laminert benkeplate. Kjøkkenvask med ettgreps armatur. Ventilator i overskap er tilknyttet boligens balanserte ventilasjonsanlegg. Varmtvannsbereder på 120 liter fra 2008 er plassert i kjøkkenbenk. Stoppekran og fordelerskap for rør-i-rør-system er også plassert i kjøkkenbenk.

BAD 2. ETASJE:
Bad fra byggeår med fliser på gulv og vegger, og varmekabler i gulv. Utstyrt med vegghengt servantinnredning, speil med overlys, dusjhjørne med dører og gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk. Det vanntette sjiktet har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker.

BAD LOFT:
Bad fra byggeår med fliser på gulv og vegger, og varmekabler i gulv. Utstyrt med gulvstående servantinnredning, speil med overlys, dusjhjørne med dører og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte. Det vanntette sjiktet har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker.

Overflater:

Gulvoverflater: Fliser med gulvvarme i entré og på begge bad. Laminat i stue, kjøkken og soverom i 2. etasje. Gulvbelegg i stue og soverom i loftsetasjen.
Vegger: Hovedsakelig malte flater. Fliser på badene.
Himling: Takplater i 2. etasje. Panelbord i loftsetasjen.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod i 2. etasje hvor sentralstøvsuger er plassert, samt to innvendige boder i loftsetasjen. I tillegg medfølger en utvendig, uisolert sportsbod.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven. Det er ingen fastmontert løsøre og tilbehør som ikke skal følge med eiendommen. Følgende medfølger i tillegg: utvendige persienner, elektrisk markise på veranda og på soverom i 2. etasje (begge med fjernkontroller), og Zaptec el-billader i carport.

Oppvarming skjer med luft-til-luft varmepumpe, elektriske panelovner og varmekabler i entré og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 23.05.2007, som stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er en tilliggende utebod på eiendommen. Det foreligger ikke dokumentasjon på at denne er byggemeldt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

2008/671298-3/200 19.08.2008 RESEK/TILLEGGSSEK

Reseksjoneringen består i utvidelse av seksjonssameiet til også å omfatte snr. 29 til 78 med de følger dette får for andel i fellesarealer. Reseksjoneringen består i at de nye seksjonene opprettes fra fellesarealet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ifølge sameiets vedtekter disponerer seksjonseieren fritt over egen seksjon og kan fritt leie ut denne. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold, inkludert ny leietakers navn og kontaktinformasjon.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

På Neskollen bor du i et veletablert boligfelt med naturen som nærmeste nabo og alt du trenger i hverdagen innen gangavstand. Herfra er det bare en kort spasertur til både Rema 1000 og Coop Extra for dagligvarehandelen, og Neskollen skole og flere barnehager ligger i samme, trygge nærområde. Dette er et sted hvor logistikken for en aktiv familie går opp.

Fritiden kan fylles med aktiviteter for alle interesser. Rett utenfor døren starter turstier som tar deg inn i skogen, og om vinteren kjøres det opp lysløyper. En kort tur unna ligger Hvamsetertjernet, et naturlig samlingspunkt for bading og grilling om sommeren og skøyting på isen om vinteren. For organiserte aktiviteter har Hvam IL et stort idrettsanlegg med kunstgressbaner og skatepark, mens Nes Arena tilbyr innendørs løpebane, treningssenter og klatrevegg.

Beliggenheten er også praktisk for pendlere. Bussen stopper fire minutters gange fra leiligheten, og med bil er du på Jessheim eller Årnes på cirka 12 minutter. Oslo Lufthavn Gardermoen er kun en 22-minutters kjøretur unna, og Oslo sentrum når du på rundt 45 minutter. For et utvidet servicetilbud finnes alt fra butikker til kino og kulturhus i Jessheim.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Norlandia Barnehage Tellusvegen - 2 minutters gange.
Norlandia Barnehage Melkevegen - 3 minutters gange.
Læringsverkstedet naturbarnehage - 11 minutters gange.

Neskollen skole (1-7 kl.) - 3 minutters gange.
RIS (Romerike Internasjonale Skole) - 3 minutters gange.
Vormsund ungdomsskole (8-10 kl.) - 10 minutter med bil (7 km).
Hvam videregående skole - 6 minutter med bil (5 km).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 21535 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer og diverse beplantning. Sameierne er også med i Neskollen Velforening som forvalter og vedlikeholder fellesområder som veier, lekeplasser og friarealer.

Det medfølger én carportplass til seksjonen, som ligger ca. 2 minutters gange fra boligen. Carporten er utstyrt med en Zaptec elbillader, hvor forbruk faktureres kvartalsvis. Sameiet disponerer i tillegg 56 gjesteparkeringsplasser, hvorav 5 er HC-plasser. Gjesteparkering skal kun foregå på oppmerkede plasser, og det er restriksjoner for parkering av campingvogner, bobiler og biltilhengere.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til en rekke formål i henhold til reguleringsplan «Neskollen Sentrum sør» (ID: 023607070), vedtatt 19.06.2007, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hovedformålet er konsentrert småhusbebyggelse (felt B3.1, B3.2, B3.3, B3.4 og B3.5). I tillegg er deler av eiendommen regulert til felles parkeringsplass (felt Fp1), felles grøntareal (felt Fgr1-Fgr5), felles gangareal, felles avkjørsel (felt Fa1-Fa3), kommunalteknisk virksomhet (felt Fr1-Fr3) og offentlig bebyggelse (felt N1).

Eiendommen omfattes av «Kommuneplan for Nes kommune 2024 - 2036» (ID: 2021021), vedtatt 19.03.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplaner vedtatt før 01.01.2012. Dette innebærer at kommuneplanens bestemmelser kan gjelde foran bestemmelsene i reguleringsplanen «Neskollen Sentrum sør». Unntak gjelder for bestemmelser om byggegrenser, utnyttelsesgrad og byggehøyder i reguleringsplanen, som fortsatt vil være gjeldende.

Eiendommen berøres av hensynssone for flom, som er en del av kommuneplanen. Innenfor faresone og hensynssone for flom er det fare for oversvømmelse/flom. Sonen er beregnet ut fra 200 års flomhøyde. Tiltak tillates ikke, uten at disse er beregnet til å tåle belastning fra 200-års flom/tilstrekkelig flomsikring er etablert.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 300,- pr. mnd. og inkluderer: kollektiv TV og bredbånd, snømåking, gressklipping, beising, styrehonorar og søppeltømming.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 2 541,-
- Kollektiv TV og bredbånd: kr 759,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år / 7500 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Kabel-TV og Internett.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden som er låst til 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Pliktig medlemskap i Neskollen Velforening med årspris på kr 3.100,-.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inkluderer avløp, renovasjon og feiing. Eiendommen er tilknyttet privat vannverk og har derfor ikke vanngebyr fra kommunen.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 6 899,06
- Renovasjon: kr 5 177,49
- Feiing: kr 631,-
- Eiendomsskatt: kr 3 128,-

Totalt: kr 15 835,55

Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Prisene gjelder for 01.07.2025-01.07.2026. Vannverket fakturerer etter antall personer i husstanden. Gebyr per person: kr. 1090,- per år. Grunngebyr for alle abonnementer: kr. 2688,- per år. Gebyr pr. m³ renset vann etter måler: kr. 30,05,-. Minstegebyr per boenhet: kr. 4870,- per år.

Årsprognose for 2026 er kr 15 161,79. Eiendomsskatten er redusert til kr 2 590,- for 2026.

Formuesverdi for 2024 var kr 991 591,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 966 362,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 36 407,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 23.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 0,- pr. 23.03.2026.

Det er pr. 23.03.2026 ingen lån registrert på selskapet.

3 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 998 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stein Thomas Vågnes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Tellusvegen Boligsameie.
- Sameiet består av 78 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring Nuf, med polisenummer SP5762989.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til urimelig eller unødvendig sjenanse for øvrige beboere.
Det skal være ro i leiligheten etter kl. 23:00.
Bruk av trampoline er forbudt i sameiet.
Det følger en bod med leiligheten.

Seksjonseier har vedlikeholdsplikt for egen bruksenhet. Dette omfatter blant annet innvendige overflater, inventar, utstyr som vannklosett og varmtvannsbereder, vinduer, dører, samt vedlikehold av ventilasjonsanlegg med rens og filterskifte. Ansvaret inkluderer også rensing av sluk, vedlikehold av terrassegulv og utvendige trapper. Seksjonseiere i 1. etasje har i tillegg ansvar for vedlikehold av eget grøntareal.

Installasjoner og endringer på fellesarealer eller bygningens fasade krever forhåndsgodkjenning fra styret eller årsmøtet. Dette gjelder blant annet montering av antenner, varmepumper, solskjerming, gjerder, plattinger, innglassing og boblebad.

Sameiet har tilrettelagt for elbillading i alle carporter med Zaptec-systemet. Seksjonseiere bestiller og bekoster selv montering via PSV Elektro. Forbruk faktureres kvartalsvis.

Sameierne er forpliktet til å være medlem i Neskollen Velforening, som forvalter og vedlikeholder fellesområder som veier, lekeplasser og friarealer.

Fra ordinært årsmøte avholdt i april 2025 ble det blant annet vedtatt forbud mot bruk av trampoline. På ekstraordinært årsmøte i desember 2025 ble PwC Assurance AS valgt som ny revisor.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2024: Service og vedlikehold på takvinduer, utskifting av takvindu, utvendig malerarbeid, oppgradering av uteområder, utbedring av mangler ved det elektriske anlegget, oppgradering av to terrasser, samt skadedyr- og soppkontroll.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2024: underskudd på kr 13 597,-.
- Disponibel egenkapital per 31.12.2024 var kr 1 015 369,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet pliktig medlemskap i Neskollen Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 49 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Krogsveen.no, Hjem.no, Finn.no, ukens bolig på finn.no og smartannonsering (Sosiale medier)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 715,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nes kommune  kr 4 094,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 17 175,00
Foto inkludert drone av fasade   kr 3 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.2629

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 19:12