Bergfrueveien 10A

Bergfrueveien 10A, 1663 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 729, bruksnummer 53, ideell andel 1/1
Andelsnummer 129, Vallefjellet 1 Borettslag, organisasjonsnummer 951 414 166

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
1. etasje 55 kvm: Bad, gang, bod, stue, kjøkken og soverom

BRA-e:
1. etasje 1 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
1. etasje 20 kvm: Balkong

Boligen disponerer en innvendig bod samt en bod i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.04.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Boligblokken går over fem etasjer og er oppført i en solid konstruksjon av betong og tre, med utvendig kledning i teglstein. Bygget har flatt tak tekket med papp, som nylig er fornyet. Gulv mot grunn er støpt, og bygget antas å være fundamentert på fjell. Leiligheten ligger i første etasje og har en stor terrasse med fin beliggenhet ut mot natur og skog. Vinduer fra 2019 bidrar til gode lysforhold, og både vinduer og terrassedør er beskyttet under tak. Boligen inneholder entré, bod, bad/vaskerom, stue med åpen kjøkkenløsning og ett soverom. Entredøren er utstyrt med elektronisk lås for økt sikkerhet og brukervennlighet. Terrassen er innglasset og har støpt gulv som er malt. Det bemerkes at terrassen var delvis møblert på befaringsdagen, og hele arealet ble derfor ikke fullt ut undersøkt. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad (TG2- avvik som kan krever tiltak) på følgende:

- Dører: Det er gnagd/skrapt på nedre hjørne av balkongdør utvendig.

- Overflater: Fotlisten dekker ikke gulvet tilstrekkelig langs vegg i stue. Noe malingsmerker på gulv. Hakk i gulv utenfor kjøkken. Noe knepp i laminatgulv må påregnes. Fotlist er ikke fullført ved åpning til garderobe.

- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik. Registrerer 13 mm høydeforskjell i stue.

- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. (Like mye godkjent som vanlig trekk)

- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. (Borettslagets ansvar)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid utført i 2022 av faglærte. Pusset opp bad og kjøkken. Foreligger dokumentasjon.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid utført i 2022 av faglærte. Lagt varmekabler og kurs til dette. Foreligger dokumentasjon.

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid utført i 2022 av faglærte. Foreligger dokumentasjon på arbeidet.

Velkommen til Bergfrueveien 10 A – en innbydende og moderne 2-roms andelsleilighet, perfekt for deg som ønsker en lettstelt bolig med gjennomgående god standard, beliggende i rolige og naturnære omgivelser.

Stuen fremstår som lys og innbydende med en moderne overflatestandard oppgradert i 2022. Rommet har en kombinasjon av tapet, malte MDF-plater og dekorative spileplater som gir et stilrent uttrykk. På gulvet er det laminat, og himlingen er utført i malt betong. Det må påregnes noe normal bruksslitasje, herunder mindre merker på gulv og enkelte estetiske forhold.

Badet ble oppusset i 2022 og fremstår med moderne løsninger og overflater. Rommet har flislagt gulv med mosaikk i dusjsonen, samt himling med integrerte spotter. Sluk er skiftet i forbindelse med oppgraderingen. Badet er utstyrt med vegghengt toalett, dusjdører og innredning med servant og speil. Ventilasjon via avtrekk i vegg. Badet er av nyere dato og opplyses å være innenfor garanti fra utførende.

Kjøkkeninnredning fra 2022 med integrerte hvitevarer fra Ikea og frittstående kjøl/frys. Kjøkkenet har nedfelt vask med ettgreps blandebatteri, samt steketopp med integrert ventilator. Det er flislagt mellom benk og overskap. Det bemerkes at kjøkkenet har kullfilterventilator og ikke mekanisk avtrekk ut av boligen.

Soverommet har malte MDF-plater på vegger og laminatgulv. Overflatene ble oppgradert i 2022 og fremstår med et moderne uttrykk. Det må påregnes normal bruksslitasje og enkelte mindre kosmetiske forhold.

Oppvaskmaskin, vinskap, kjøleskap og kombi vaskemaskin kan medfølge dersom ønskelig, og ved avtale med selger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp ved hjelp av peis, panelovner, samt varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 04.01.2012. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattest gis etter anmodning og på grunnlag av fremlagt dokumentasjon, mottatt 6/12-2011 (jfr. byggesaksforskrift § 8-1) for: Adresse: Bergfrueveien 8 - 16 Gnr. 729 Bnr. 52 Fnr. 7

Arbeidets art: Innglassing av balkonger og anlegg av ny g/s-vei.

Den fremlagte dokumentasjon bekrefter at alle krav og betingelser som er stilt i tillatelsen, og som ellers følger av gjeldende bestemmelser, er dokumentert oppfylt. Ferdigattesten gjelder for tiltaket slik det er beskrevet i tillatelsen. 

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet energiverkets rett til vedlikeholde kabelanlegg og rett til å fornye anlegget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I Bergfrueveien bor du tilbaketrukket i høyden på Vallefjellet, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg.

Spesielt attraktiv er nærheten til Fredrikstadmarka; fra nabolaget går det gang- og sykkelvei rett inn i marka som har et omfangsrikt nettverk av grusveier og løyper. Vinterstid prepareres kilometervis av skispor så snart forholdene tillater. Lysløype starter ved Rekustad - knappe fem minutter unna med bil.

Vel så kort vei er det til handelsområdet rundt Dikeveien med et bredt shoppingtilbud i kjøpesenteret Østfoldhallen samt en rekke store varehus. Flere dagligvareforretninger gjør det i tillegg enkelt å utføre hverdagslige innkjøp.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; langs Rolvsøyveien finnes holdeplasser for direktebuss mellom som har svært hyppige avganger mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Fra holdeplassen ved Østfoldhallen er reisetiden til sentrum under ett kvarter. Samme sted stopper for øvrig også buss til Sykehuset Østfold. Lokal buss stopper i tillegg ved krysset Råkollveien/Bergfrueveien.

Gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ til å reise kollektivt. Med bil kjører du til både sentrum og til E6 ved Solli på om lag 10 minutter.

Veibeskrivelse
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 2.1 km
Haugeløkka barnehage (0-5 år) 2.3 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 2.5 km

Skoler:
Hauge skole (1-7 kl.) 1 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 1.5 km
Glemmen vgs - Lisleby
Seiersborg videregående skole 4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 92.546 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning.

Selskapet har ca 130 uteplasser til utleie. Uteplassen følger ikke boligen ved salg. Parkeringsplass tildeles av styret. Dersom selger ikke har garasje (kun uteplass) og kjøper har bil, vil kjøper mest sannsynlig få overta samme parkeringsplass. Fyll ut behov for antall biler på skjema ""Søknad om tildeling av leilighet"". Borettslaget har inngått avtale med Ohmia Charging, og alle parkeringsplasser skal ha tilgang.

Selger har betalt for ladeboks på parkeringsplass - denne kan følge med om ønskelig, og ved avtale med selger.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan "FV 109 Råbekken - Alvim, parsell Råbekken - Rolvsøysund, Vallefjellet - Rådalen, Vallefjellet Øst-Saxegård datert 06.04.1992,23.10.1986, 02.04.1992, 15.06.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023.

Eiendommen ligger innenfor planforslag: Kommunedelplan for dobbeltspor Seut - Rolvsøy og rv.110 Simo - St.Croix. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen av rolvsøyveien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Det anbefales alle interessenter å ta kontakt med Fredrikstad kommune for nåværende planer for boligen eller spørsmål.

Felleskostnadene er kr  3 770,- pr. mnd. og inkluderer: Styrehonorar, forretningsførerhonorar, drift og vedlikehold, forsikringer, kommunale avgifter, energi/fyring, TV-anlegg/bredbånd m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Kabel-TV kr 624,- 
Trappevask kr 105,-
Felleskostnader kr 3 041,- 

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 000/12 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 850 127,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig, og 3 400 508,- for fjoråret når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 33 260,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 158 850,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 45 127 840,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
Lånenr.: 98208692887
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 45 127 840,00
Innfrielsesdato: 30.11.2050
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

2 690 000,00 Prisantydning
158 850,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 848 850,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
2 858 152,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 868 102,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nicolay Gundersen Todal

Leiligheten er tilknyttet Vallefjell I Borettslag v/ OBOS Eiendomsforvaltning. Borettslaget består av 221 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Det er lov å ha hund eller innekatt etter søknad. Dyr som skal fedres på boligens terrasser, skal holdes i bånd. Det er strengt forbudt å bruke terrassen som luftegård eller dyretoalett. Det er utarbeidet eget reglement for dyrehold.

Foretatt påkostninger de senere år:

2025 - Rehabilitering av utebelysning
2025 - Utbedring av taket på blokkene (unntak av nr. 16)
2024 - Alle utemøbler og sitteområder/grillplasser ble behandlet med olje eller beis
2021 - El-bil lading på alle p-plasser
2021 - 2021 Rehabilitering tak nr. 16 Lekkasje.
2018 - 2019 Byttet alle utgangsdører til leiligheten.
2018 - 2018 Ladestasjoner. Borettslaget har i 2018 installert 5 stk. ladestasjoner.

Planlagte påkostninger:
Styret har ikke pr. i dag spesifikke planer om større vedlikehold eller husleieøkninger, men det vil i fremtiden være behov for oppgradering av VA anlegget og det vil da bli behov for å øke husleien.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 55 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke   kr 23 200,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter og overtakelse)  kr 16 900,00
Visninger pr stk 2 900,- (de tre første gratis)  

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 536,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - Leilighet på ett plan  kr 10 000,00

Oppdragsnummer 67-0071/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2671

Sist oppdatert: 23. april 2026 kl. 18:01