Bjørkeliveien 11

Bjørkeliveien 11, 3430 SPIKKESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 285, bruksnummer 110, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 186 kvm
Totalt primærrom: 149 kvm

Primærrom:
Enebolig:
1. etasje 149 kvm:

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 47 kvm: Kjellerstue, vaskerom, gang og to boder
1. etasje 71 kvm: Entre, garderoberom, gang, kjøkken, stue og et soverom
2. etasje 46 kvm: Gang, toalettrom, bad og to soverom

BRA-e:
Frittstående bod:
1. etasje 22 kvm: 2 boder

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 27 kvm: Terrasse
2. etasje 10 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert utført av Anticimex v/Petter Sem. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjellerstue, soverommet i 1.etasje, vaskerommet og deler av soverommene i 2.etasje er opprinnelig byggemeldt som disp.rom, bod, ikke utgravd og kott jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Se punkt under ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur av porebetongblokker og søylefundamenter av betong. Støpt gulv mot grunn i kjeller. Kryperom med jord/leiregrunn. Yttervegger av trekonstruksjon kledd med stående trekledning. Etasjeskiller av trekonstruksjon. Saltak av trekonstruksjon med yttertekking av takstein. Profilert ytterdør med 2-lags glassrute fra 1984. Tofløyet balkongdør med 2-lags glass fra 1993. Balkongdør med 3-lags glass fra 1982. Vinduer med 2- og 3-lags glass fra 1982, 1984, 1985. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punktene under som har fått tilstandsgrad 3:
- Vaskerom da det ikke er ferdigstilt og det er omfattende arbeider gjenstår.
- Konstruksjonen i kjeller grunnet forhøyede fuktverdier i utelektede kjellervegger og at det er en risikokonstruksjon.
- Vindu på soverom i 1.etg. har slått seg, samt balkongdør på soverom 1 i 2.etg. er slitt og har ikke normalt lukke funksjon. Utskifting må påregnes.
- Terrassen utenfor stuen da det er omfattende skjevheter i konstruksjonen, råteskader i rekkverk og høyden på rekkverket er under 1 meter.
- Utvendige trapper grunnet skjevheter og deformasjoner.
- Drenering grunnet alder og at det er målt forhøyede fuktverdier i utelektet kjellervegg.
- Frittstående bod grunnet omfattende slitasje og råteskader.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på punktene under som har fått tilstandsgrad 2:
- Badet grunnet alder og utførelsesmetodikk.
- Vann- og avløpsrør på kjøkken og toalettrom grunnet alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert/usikker.
- Toalettrom grunnet gulvfliser er lagt på uegnet underlag og ventilasjonen grunnet at det ikke er mekanisk avtrekk.
- Øvrige rom i 1.etg grunnet sprekker i endeskjøter på panel i himling som kan indikere at endeskjøter ikke er limt.
- Rom under terreng da ventilasjonskanaler kan inneholde asbest, samt att vegger og gulv ikke var tilgjengelig for inspeksjon.
- Krypkjeller grunnet risikokonstruksjon og marginal inspeksjonsmulighet.
- Loftet da konstruksjonen mot skråtak er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
- Råloft da fuktmerker observert på undertak og taksperre, ventilasjonskanal på loft kan inneholde asbest, spor etter aktivitet av gnagere i bjelkelag ved loftsluke, usikkert om det er etablert dampsperre mellom kald og varm sone, liten/mangelfull ventilering av yttertakkonstruksjon, samt at loftet ikke er grundig inspisert da det ble gjort fra gardintrapp.
- Innvendige trapper grunnet mangler i forhold til dagnes forskriftskrav.
- Varmtvannsbereder grunnet alder og tilstand.
- Nedgravd utvendig oljetank er ikke kontrollert og godkjent. Tanken er ikke sanert. Oljekamin i kjeller opplyses av selger å være frakoblet dagtank og dagtank er fjernet.
- Vannrør av kobber i boligen er fra byggeår og fra ukjent årstall. Gjenværende brukstid er usikker.
- Avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende brukstid er usikker.
- Radon da det ikke er foretatt radonmålinger.
- Elektrisk anlegg grunnet deler av elanlegget er eldre elektrisk anlegg uten dokumentasjon eller dokumentert vedlikehold og at det mangler samsvarserklæring på elanlegg opplyst å være utført etter 1999. Det er ikke kursfortegnelse i sikringsskapet
- Yttervegger da det er ukjent om det er mussesperre bak kledningen.
- Ytterdører/balkongdører, taktekkingen, vindskier og israfter grunnet alder og slitasje.
- Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling.
- Balkong grunnet mangler i forhold til dagnes forskriftskrav.
- Grunnmuren grunnet slitt overflate og det er påvist utilsiktet fuktvandring i konstruksjonen.
- Utvendige vann og avløpsrør grunnet levetiden er passert/usikker.
- Det er septiktank ppå eiendommen men selger opplyser at tanken er kortsluttet. Det er ingen kjente pålegg om tiltak.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser i egenerklæringsskjema at:
- Tidligere dusjhjørne i 2 etg hadde en lekkasje i lettvegg pga defekt fuge. Dette ble utbedret av fagfolk som vennetjeneste 2016. Det ble også satt inn et dusjkabinett.
- Yttertak ble byttet på tidlig 90 tallet.
- Nytt sikringsskap og alt nytt elektrisk i 1.etg. ca. 15-20 år siden. Ny varmepumpe ble montert for ca. 3,5 år siden.
- Oljetanken er tømt men ikke sanert.
- Det er laget en liten kjellerstue, samt innredet bod ved inngangspartiet til soverom. Dette ikke bruksendret eller søkt kommunen.
- 2016 frøs vannrørene (hovedløpet opp til 2.etg). Det viste seg at kassen som vannrørene går i på yttervegg ikke var isolert. Isen ble sakte tint opp uten skade på rørene og kassen ble isolert ved egeninnsats. Har ikke hatt dette problemet siden.

Entré:
Det er inngang til boligen i 1.etasje. En lys entré som ønsker deg velkommen til boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko i en åpen garderobeløsning. Profilert ytterdør med 2-lags glassrute fra1984.

Stue:
Romslig stue med en åpen løsning til både spisestue og kjøkken. Det er god plass til sofagruppe og tv-møblement, samt spisestuebord. Peis i stuen som varmer godt på kalde dager og store vindusflater som sikrer godt med naturlig lys inn. Fra stuen/spisestuen har du også utgang til en stor terrasse. Det er også en kjellerstue men denne er ikke godkjent som rom til varig opphold.

Kjøkken:
Lyst kjøkken med profilerte fronter og med en åpen løsning mot spisestuen og stuen. Det er innredet med overskap, underskap, laminatbenkeplate, nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, Laminatplate på vegg over utslagsvask og over benk ved platetopp, samt benkeplatebelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer med kjøleskap i høyskap og komfyr i benkskap. Nisje for oppvaskmaskin i benk. Nedfelt
platetopp. Armatur er skiftet i 2021 og benkeplaten ble byttet i 2024. Det er kun integrerte hvitevarer på kjøkken som medfølger eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad i 2.etasje:
Bad fra omkring 1992 med flislagt gulv med gulvvarme, gulvet er opphøyet under dusjkabinett og der er det mikrosement. Panel på vegger og mikrosement ved badekar. Himlingsflater/skråtak med panel. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med profilerte fronter. Benkeplate av laminat. Nedfelt servant med ett-greps armatur. Speil med overlys på vegg over servantmikrosement. Innbygget badekar med vegghengt dusjaramtur. Dusjkabinett/steamdusj med armatur tilkoblet regn og hånddusj. Naturlig avtrekk via avtrekkskanal i himling.

Toalettrom:
Flislagt toalettrom fra 1992 med panel i himlingen. Det er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur, speil og vegglys på vegg over servant, gulvstående toalett, samt panelovn på vegg. Naturlig avtrekk ved bruk av vindu/spalteventil i vindu.

Vaskerom:
Vaskerom i kjeller er ikke ferdigstilt på befaringsdagen og fremstår som uinnredet. Det er støpt gulv mot grunn, pusset murverk på vegger og panel i himling.

Soverom:
Boligen har totalt 3 romslige soverom. Det ene er i 1.etasje og de to ande i 2.etasje. God plass til dobbeltsenger og oppbevaring av klær.

Uteområde:
Nordvest-vendt delvis overbygget terrasse på ca. 27 kvm med plass til flere sittegrupper utenfor stuen. Det er og vest-vendt balkong på ca. 10 kvm utenfor det ene soverommet i 2.etasje. Pent opparbeidet hage med stor gressplen og gruslagt gårdsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er elektriske varmekabler på badet i 2.etasje, samt varmefolie i tv stue og foran kjøkkeninnredningen. Ellers elektrisk med panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har en oljetank som er nedgravd som ikke er sanert. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 10.02.1964.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger på boligen datert 06.03.1962 og på garasjen/utebod datert 28.04.1969. Garasjen ble jort om til boder i 2018.

Ferdigattesten omfatter ikke deler av entré og garasje/boder som har blitt bygget på/bygget i ettertid. Vaskerommet har også blitt flyttet til et rom som tidligere ikke var utgravd og trappen ned til kjelleren som tidligere var i gangen har blitt flyttet inn til stuen. Deler av stuen var tidligere ett soverom jf. byggetegninger.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Kjellerstue, soverommet i 1.etasje, vaskerommet og deler av soverommene i 2.etasje er opprinnelig byggemeldt som disp.rom, bod, ikke utgravd og kott jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 402765, tinglyst 12.06.1970, type heftelse: Erklæring/avtale
Gnr 285, bnr 251 og 252 har tillatelse til å ha kloakk- og overvannsledninger over denne eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst veirett på gnr 285, bnr 39. Rettigheten er tinglyst på 285, bnr 110, dagboknr 400710, tinglyst 03.04.1948.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et meget barnevennlig og rolig boligområde på Spikkestad med gangavstand til togstasjon, skoler, barnehage, marka med lysløype og flott skiterreng. Meget solrikt samt populært nærmiljø.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Med bil tar det bare noen minutter å komme til det nye Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/ kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging med flere leiligheter og næringslokaler, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog. Med bil tar det ca.15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutter til Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Spikkestad barne- og ungdomsskole i umiddelbar nærhet. Røyken videregående skole. Kort vei til diverse offentlige og private barnehager i nærheten.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen/barnehager.

Eiertomt på 1 180 kvm. Tilnærmet flat tomt opparbeidet med gruslagt gårdsplass, gresspelen og diverse beplantning.

Det er plass til flere biler på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Hele eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Spikkestad sør vedtatt 22.03.1977.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 11.945,- for 2023. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendommen har vannmåler så kommunale avgifter vil variere etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.000,- pr. år. / 25.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9.912,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr XXX pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Dette medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 504 971,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 5 718 891,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 5.105.500,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 15.050,-.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kathe Sagvik

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 60.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 24.950,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 16-0015/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR16.2415

Sist oppdatert: 03. mai 2024 kl. 09:11