Skipstadsand 75

Skipstadsand 75, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 37, bruksnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje - 35 kvm: Kjøkken, stue og 2 soverom.

BRA-e:
Bod/utedo:
1. etasje - 9 kvm: Bod, utedo

Fritidsbolig:
1. etasje - 4 kvm: Bod

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje - 30 kvm: Veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.10.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Eldre enkel uisolert hytte bygget nær sjøen. Hytta og tilbygg har ukjent alder. Hytta har en etasje. Saltak tekket med papp. Utvendig kledd med stående kledning av tre. Bjelkelag av tre. Fundamentert på pilarer og grunnmur. Hytta består av stue, kjøkken og soverom. Utvendig bod. Panelovn i stue. I 2015 fikk hytta nye vinduer/dører, nytt tak, nytt elektrisk anlegg og en vegg ble kledd om. Utover dette er hytta tilsynelatende original. Bod/utedo renovert i 2016.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på følgende:
- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.

- Yttervegger/veggkonstruksjon: Det er påvist råteskader i den stående bordkledningen. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting).

- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.

- Balkong, veranda, takterrasse og altaner: Stedvis løs skifer og oppsprukket fuger. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

- Innvendige overflater: Merker i gulv i soverom.

- Innvendige overflater - vegg og himlinger: Mangler maling på vegg etter skifte av ytterdør.

- Krypkjeller: Det måles forhøyde verdier av fukt i stubbeloftsbord.

- Kjøkken: Kjøkken krever oppgraderinger for å tåle krav om dagens bruk.

- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Grunnmur og fundamenter: Mer enn halvparten av forventet levetid har passert.

Det er gitt tilstandsgrad IU (TGIU) på følgende:
- skadedyr og fuktkrevende innsekter: Historikk om skadedyr og fuktkrevende innsekter er ikke kjent.

- Fuktsikring og drenering: Det er ikke fuktsikring og drenering. Hytta er dels oppført på pilarer og dels på grunnmur over fjell.

- Terrengforhold: Eiendommen har areal under marin grense.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Se selgers egenerklæringsskjema.

Hytta har enkel standard, foruten elektrisk anlegg som ble trukket opp nytt i 2015. Ytterligere modernisering er påregnelig. Potensialet betraktes imidlertid som stort.

Innvendige overflater antas å være hovedsakelig fra byggeåret. Gulv, vegger og himlinger er i alle rom utenom kjøkkenet utført med overflater av furu. Disse er det fullt mulig å behandle og overmale, om ønskelig.

På kjøkkenet er gulvet og veggene utført med henholdsvis belegg og tapet. Selve kjøkkeninnredningen er enkel, men til gjengjeld autentisk retro. Servant er også montert på kjøkkenet, men ikke tilkoblet vann.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har ukjent byggeår.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

På eiendommen er det oppført en brygge. Ifølge historiske flyfoto ble brygga etablert i perioden 1960–1966. Kommunen har opplyst at det ikke foreligger dokumentasjon i kommunens byggesaksarkiv vedrørende bryggas oppføring.

Det vises i denne forbindelse til Høyesteretts dom HR-2024-2211-A, hvor Høyesterett behandlet spørsmålet om meldeplikt for en privat adkomstbrygge etter tidligere bygningslovgivning. Dommen viser at manglende byggesaksdokumentasjon ikke nødvendigvis innebærer at en eldre brygge er ulovlig oppført.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
- Dagboknr 303498, tinglyst 20.07.1977, type heftelse: bestemmelse om opprettholdelse av lovlig byggeavstand:
Eier av Gnr. 37, bnr. 15, Asmaløy (Skipstadsand 75) erklærer for seg og etterfølgende eiere/festere â være forpliktet til å opprettholde lovlig avstand til egen bygning målt fra planlagt sjøbu på naboeiendommen. Gnr. 37, bnr. 14 (Skipstadsand 71) som skal ligge 1,7O - 3,80 meter fra vår felles grense.

- Dagboknr 3077, tinglyst 30.03.1987, type heftelse: en eldre jordskiftesak vedrørende tomtegrenser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst følgende rettighet:
Dagboknr 303497, tinglyst 20.07.1977, type heftelse: bestemmelse om opprettholdelse av lovlig byggeavstand:
Eiere av Gnr. 37, bnr. l4, Asmaløy (Skipstadsand 71) erklærer som seg og etterfølgende eiere/festere â være forpliktet til â opprettholde lovlig avstand til egen bygning målt fra eventuell fremtidig bebyggelse på naboeiendommen Gnr. 37, bnr. l5 (Skipstadsand 75) som kan ligge inntil l,70 meter fra vår felles grense.
Rettigheten er tinglyst på Skipstadsand 71, gnr. 37, bnr. 14.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vedrørende tomteforhold:
Det foreligger enkelte uavklarte grenseforhold mellom eiendommene gnr. 37, bnr. 15 (Skipstadsand 75) og gnr. 37, bnr. 32 (Skipstadsand 77). Det er blant annet registrert en grense som innebærer at deler av det arealet som iht kommunekartet tilhører Skipstadsand 75, overlapper med arealet som fremstår som tilhørende Skipstadsand 77.
Det er skrevet avtale mellom de to eiendommene der eier av Skipstadsand 75 samtykker til at eiendomsmassen tilhørende Skipstadsand 77 ligger over tomtegrensen, videre samtykkes det til at Skipstadsand 77 har bruksrett til tomt 5 m fra hyttevegg inn på bnr 15.
Arvingene er også arvinger av Skipstadsand 77, og det er planlagt å tinglyse en erklæring som avklarer grenseforholdet mellom eiendommene. Den endelige grenseavklaringen kan medføre at arealet som tilhører Skipstadsand 75 kan bli regulert.

Kjøper gjøres oppmerksom på at eiendommens endelige areal og grenseforhold vil bli avklart i forbindelse med tinglysing av erklæringen.

Vedrørende brygge:
Det vil bli tinglyst en erklæring som regulerer bruken av brygga mellom Skipstadsand 75 og Skipstadsand 77.

Etter den planlagte ordningen skal Skipstadsand 75 ha eksklusiv bruksrett til bryggas høyre side(sørøst) og bryggefront, mens Skipstadsand 77 skal ha eksklusiv bruksrett til bryggas venstre side(nordvest), sett fra (land og utover mot sjøen).
Det gis samtidig gjensidig adkomstrett til brygga fra egen eiendom.
arealerklæringen vil bli tinglyst i forbindelse med salget av de to eiendommen. Kjøper gjøres oppmerksom på at de endelige rettighetene til brygga vil følge av den tinglyste erklæringen.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Eiendommen er tømt og overtas i den stand den fremkommer på visning uten ytterligere rengjøring.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Skipstadsand har et idyllisk naturmiljø med blankskurte svaberg, viltvoksende siv og et rikt fugleliv. Rett forut er det langgrunt og ved lavvann tidvis mulig gå nærmest tørrskodd på den blottlagte havbunnen fra landsiden og helt over til Krossholmen.

Sjø rett utenfor hytta sikrer duften av salt hav og ikke minst den stemningsfremmende lyden av maritimt liv sommerstid. Bademulighetene er meget gode, blant annet fra bryggen og ellers på eiendommen. Rett i nærheten finnes i tillegg flere større og barnevennlige strender.

Eiendommens egen brygge er et ypperlig utgangspunkt for utflukter i landets kanskje vakreste skjærgård. Her er mulighetene mange. Mellom de mange store og små øyer og holmer finnes smult farvann. Like fullt er veien kort ut til det åpne havgapet i Skagerrak - rett ut Løperen.

Med båt kan du ta deg forholdsvis raskt og enkelt frem til lokale destinasjoner som Edholmen nord på Kirkøy og Sand på Spjærøy. Verdt gjentatte besøk er i tillegg Brattestø vest på Asmaløy som er innenfor gangavstand eller en kort sykkeltur fra Skipstadsand. Alle har vel besøkte spisesteder, kulturelle innslag sees gjerne også gjennom sesongen.

Mer yrende folkeliv finner du på Skjærhalden syd på Kirkøy, hvor det i tillegg er et større tilbud av forretninger og serveringssteder.

Nødvendige innkjøp av dagligvarer kan gjennomføres ved de mange store forretningene som er lett tilgjengelig langs hovedveiene. De fleste er også lett tilgjengelig når du kommer sjøveien.

Ekspressbuss mellom Skjærhalden og Oslo stopper blant annet ved Rød på Asmaløy. Forbindelsen har hyppig avganger dagen gjennom i høysesong og kjører via Fredrikstad sentrum.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 7 002 kvm. Det gjøres oppmerksom på at oppgitte tomteareal også omfatter vannspeilet utenfor eiendommen.

Eiendommen har en tomt som delvis består av sjøareal. Oppgitt tomteareal omfatter dermed areal som ligger under vann, og det faktiske arealet på land er mindre enn det samlede tomtearealet. Tomtens landområde er målt til ca. 3.100 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering på tomten.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er ikke tilkoblet vann- og avløp. Arvingene informerer om at det ligger kommunalt vann- og avløpsledninger i området. Eiendommen kan tilknyttes det kommunale ledningsnettet via private stikkledninger. Kjøper er ansvarlig for opparbeidelse frem til kommunalt nett.

Ifølge opplysninger fra arvingene skal det være en eldre vannsisterne under hytta. Sisternen er opplyst å ikke være tilkoblet. Sisternens tilstand, funksjon og eventuelle bruksmuligheter er ikke kjent.

Eiendommen er regulert til trafikkområde i sjø og vassdrag i henhold til reguleringsplan Skipstadsand datert 11.12.1991 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan 2019-2031 datert 20.06.2019 med formål: LNFR-Spredt bolig-fritids eller næringbebyggelse og Sjø,vassdrag - kombinert formål, med hensynssoner: hensyn kulturmiljø og reguleringsplan skal fortsatt gjelde.

LNFR: Utvikling av eksisterende lovlig boligbebyggelse tillates. Nye boenheter for boliger tillates ikke. Riving og gjenoppføring av boliger tillates.

Det gjøres oppmerksom på at boligen ligger under marin grense. Marin grense angir det høyeste nivået som havet nådde etter siste istid. Informasjon om marin grense er sentral i arbeidet med å avgrense områder med marine leirer i Norge. Marin grense angir høyeste nivået for marint avsatte sedimenter på land. Problemstillinger som involverer slike avsetninger kan utelukkes over marin grense, hvilket er viktig informasjon i bl.a. offentlig planarbeid. For eksempel kan kvikkleire og skred i hav- og fjordavsetninger som marin leire kun forekomme under marin grense.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4.280,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 18.142,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.037.078 for fjoråret når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

For mer informasjon se skatteetaten.no

12 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

300 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
301 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
320 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
12 301 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
12 320 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Simon Eugen Olsen og Yngve. A. Olsen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING. 3 visninger er inkludert i tilbudet.  kr -4 500,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 65 000,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Tilstandsrapport Hytte.  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0231/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26231

Sist oppdatert: 24. oktober 2026 kl. 16:35