Ullern allé 93

Ullern allé 93, 0381 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 1031, seksjonsnummer 184, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
2. etasje 61 kvm: Entré, bad, bod, kontor*, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Garasjeanlegg 6 kvm: To boder i garasjeanlegg.
Kjeller 2 kvm: Kjellerbod.
2. etasje 2 kvm: Bod på balkongen.

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2026 utført av Marcus Pettersen v/ Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

*Det gjøres oppmerksom på at rom innredet som kontor ikke er godkjent som varig oppholdsrom. Se mer informasjon under punkt Ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1982. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført i betong/murverk, utvendig forblendet med teglstein og stedvis kledd med liggende bordkledning. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Eldre trevindu med nyere 3-lags pressglass, produsert i 2022. Vindu i stue med 3-lags isolerglass, produsert i 1981. Balkongdør med 2-lags pressglass, produsert i 2020. Lyd- og brannklassifisert entrédør med kikkhull.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2 - Tilstandsgrad 2:
Utvendig > Vindu - stue:
Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Våtrom > Overflater, vegger og himling:
Det registreres en lokal skade i flisoverflaten under servanten, hvor en mindre del av flisen mangler. Skaden fremstår begrenset til det aktuelle området. Videre registreres det noen grunne fuger på en av veggflisene i dusjsonen.

Kjøkken > Avtrekk:
NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

TG IU - Tilstandsgrad ikke undersøkt:
Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Selger opplyser at det er observert skjeggkre i bygget i 2025 (ikke denne leiligheten). Sameiet har gjennomført tiltak gjennom skadedyrfirma i samtlige leiligheter.

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

En gjennomgang av leilighetens rom:

Det er trappefri adkomst via heis opp til leiligheten som ligger i 2. etasje. Her møter man en innbydende entré som setter førsteinntrykket. Entreen har lyse og modere farger, enstavs parkett på gulvet og ytterdør med brann- og lydklassifisering. Det er god plass til knaggrekke, skoskap og andre smarte oppbevaringsløsninger, samt direkte tilgang inn til en innvendig bod som i dag er innredet som et lekkert og funksjonelt walk-in-closet.

Fra entreen kommer man inn til leilighetens sosiale oppholdsrom og en åpen løsning mellom stue og kjøkken, samtidig i definerte soner. Oppholdsrommet viderefører leilighetens gjennomførte uttrykk, med enstavs parkettgulv og slette, malte flater i tidsriktige fargetoner. I tillegg slipper vinduene i enden inn lyset man trenger og det er nyere balkongdør ut til den vestvendte uteplassen. God plass til en avslappende sofagruppe og spisebord i stuen.

Utenfor stuesonen ligger en herlig uteplass på hele 11 kvm. Terrassen er skjermet og usjenert med takoverbygg, levegger mot naboene og frodig beplantning som skjermer for innsyn. Uteplassen har stemningsfull utebelysning, stikk og god plass til lounge og grill. Strålende solforhold mot vest, et flott sted å nyte varme sommerdager.

Romslig og lekkert kjøkken i egen sone med praktisk, plassbygget spiseplass. Kjøkkenet har innredning fra anerkjente Blum med mørke, glatte fronter og en slitesterk og lettstelt benkeplate i kompaktmateriale. I tillegg er det er nedfelt kum med lekkert blandebatteri, og diskret belysning i benkeplaten. Pent utført med skap helt opp til taket og rikelig med skap- og skuffekapasitet. Det er integrerte hvitevarer som ovn og mikro i ergonomisk høyde, samt integrert induksjonstopp og oppvaskmaskin. Waterguard er selvsagt montert.

Badet ble renovert i 2019 og fremstår som delikat og moderne. Her er det mørke 60x60-fliser på gulvet, som videreføres opp langs kortveggen i dusjsonen. Videre er det hvite 60x60-fliser og et stort, innmurt speil over servanten, som gir rommet et stilrent uttrykk. Badet har godt med belysning og behagelig varme i gulvet. Her får man garantert en behagelig start på dagen. Utstyrt med vegghengt toalett, romdlig dusjsone med regnfallsdusj og skålservant over skuffeseksjon. Det er også opplegg for vaskemaskin på badet.

Fra stuen er det tilgang inn til leilighetens soverom og et lekkert rom med god plass til dobbeltsengen. Langs den ene veggen er det plassbygget et garderobeskap med speilfronter, og det er tilsvarende interiør som presentert i øvrige rom. Leiligheten disponerer også en alkove-løsning/kontor i tilknytning til stue/kjøkken.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle integrerte hvitevarer medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Medfølgende hvitevarer leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Det er gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 12.08.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har satt opp lettvegger i en del av stuen og innredet rommet som kontor. Dette rommet er ikke godkjent som varig oppholdsrom, og tilfredsstiller heller ikke krav for å få dette godkjent som varig oppholdsrom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med det overnevnte.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 5919, tinglyst 03.03.1981, Erklæring/avtale:
Denne leiligheten har rett til garasjeplass nr. 249 og nr. 244.

Dagboknr 14068, tinglyst 05.06.1981, Erklæring/avtale:
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger mv.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten i Ullern Allé 93 ligger i et attraktivt nabolag på Ullern, tilbaketrukket, men likevel så sentralt. Terrasseblokken ligger innerst i blindveien, omgitt av frodige fellesområder og bilfrie veier, godt tilrettelagt for både eldre, barnefamilier og par som ønsker å bo i rolige omgivelser i hovedstaden. Likevel har man gangavstand til buss, bane og flere dagligvarebutikker - inkl. søndagsåpen Joker i nabolaget.

Fra egen ytterdør bruker man kun 4 minutter til Åsjordet T-bane stasjon med hyppige avganger og effektiv forbindelse til Oslo sentrum. Her kommer man seg inn til byens pulserende liv på kun 12 minutter. I tillegg er det gode bussforbindelser i området fra bl.a Vækerøveien (10 min) med linje 23 og 32.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres i eget nærområde, blant annet hos KIWI nederst i Ullern Allé og søndagsåpne Joker Ullern, begge i gangavstand. Ønsker du ytterligere servicetilbud er det ikke lange veien til CC Vest med rundt 90 butikker med et godt og variert utvalg av kjedebutikker, unike nisjebutikker og servering. I tillegg er det Vinmonopol og en av landets beste dagligvarebutikker. Røa Torg ligger også godt innen rekkevidde. Fra Ullern Allé er det ikke lange veien ned til Skøyen og Karenslyst Allé med hyggelig handlegate og flere butikker til han og henne, caféer, restauranter, Vinmonopolet, blomsterbutikker, møbelbutikker m.m. I Karenslyst Allé ligger også populære Maschmanns, et eksklusivt matmarked som selger kjøtt, fisk, ost og vin samt restaurant med byens beste pizza.

Bor man på Ullern har man umiddelbar nærhet til naturen og friluftsområder. Det er ca. 10 min gange til den flate turstien i Mærradalen. Glimrende utgangspunkt for turstier, løpestier og skiløyper hele veien opp mot Røa, Bogstad, Sørkedalen og Nordmarka. Urbant, men med urørt natur rett utenfor døren.
Det er kort sykkelvei retning Bygdøy med fantastiske turområder og ikke minst flere badestrender; Huk, Paradisbukta og Bygdøy Sjøbad. Enten du ønsker en rolig søndagstur eller en sprek joggetur, vil turområdene her falle i smak. Bygdøy har et stort utvalg idrettsaktiviteter, med alt fra seiling, surfing, roing, og kajakklubb til tennis, basket, fekting, fotball og mye mer. I tillegg er det muligheter for flotte turer langs Frongnerkilen i retning mot Aker Brygge og Tjuvholmen, eller andre veien, forbi Bestumkilen og hele veien ut til Fornebulandet. Frognerparken er også et hyggelig alternativ som bl.a. inneholder skulpturanlegget Vigelandsparken av Gustav Vigeland. Her ligger også Frogner Stadion med skøytebane om vinteren og Frognerbadet som er et populært sted for både barn og voksne på sommerstid. Fra leiligheten har man også gangavstand til Mærradalen, et frodig og naturskjønn grønn lunge med Mærradalsbekken og fine turveier. Her får man et idyllisk avbrekk fra hverdagen og gode muligheter for turer i grønne omgivelser.

Skulle været forhindre utendørstreningen, er det ikke lange veien til MOVA (5 min gange) eller SATS CC Vest. 10 min gange unna finner du også Ullern Tennisklubb på Blokkajordet (hall, utebaner og padel).

Området er godt tilrettelagt for barnefamilier, med flere barnehager i nærområdet og kort gangvei (ca. 10 minutter) til Bjørnsletta skole. I tillegg finnes det et godt utvalg av skoler i området, både barne-, ungdoms- og videregående.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 41 297 kvm som tilhører sameiet.

Mellom blokkene er det frodige og velholdte fellesområder med store gressarealer og asfalterte, bilfrie internveier. Bebyggelsen ligger omgitt av grønne omgivelser med busker, trær og frukttrær, samt flere sittebenker og sosiale soner for beboerne.

Eiendommen har røtter tilbake til Ullern gård, og historien er fortsatt synlig i området. Her står ruinene etter det tidligere hovedhuset og drengestuen, i tillegg til det bevarte stabburet. En sjarmerende dukkestue i sveitserstil fra 1887 ble også flyttet tilbake til eiendommen og gjenreist i 2018.

Det medfølger to garasjeplasser (nr. 244 og 249) i felles garasjekjeller med heis opp til leilighetsplan. Det er installert elbil-lader på den ene plassen. Kostnader for lading belastes den enkelte seksjonseier.

Garasjeplassene er tinglyst til seksjonen og kan ikke overdras separat. Det betales ikke egen leie for plassen.

Seksjonseier kan leie ut sin garasjeplass til andre seksjonseiere i sameiet.

Gjesteparkeringsplasser er kun for besøkende.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til bebyggelsesplan 39179 vedtatt 20.12.1979 og reguleringsplan S-2321 vedtatt 10.05.1978.

I henhold til planens bestemmelser skal det ved oppføring av boligbebyggelse etableres tilfredsstillende støyskjerming mot Kolsåsbanen og Ullernschausséen.

Eiendommen ligger innenfor influensområdet til detaljregulering S-5058 (vedtatt 13.11.2019) for nytt vannforsyningsanlegg (Huseby vannbehandlingsanlegg) med tilhørende overføringstunneler. Innenfor tilhørende hensynssone (H190) gjelder restriksjoner knyttet til inngrep i grunnen, herunder boring og andre tiltak, med mindre dette er godkjent av Oslo kommune.

Det foreligger enkelte pågående plan- og byggesaker i nærområdet. Det er blant annet igangsatt planarbeid knyttet til infrastrukturtiltak langs Ring 3, herunder etablering av sykkelvei og kollektivtiltak. I nærområdet er det også registrert byggesak ved Ullernåsen T-banestasjon knyttet til oppføring av teknisk bygg/signalrom.

Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med gjeldende planer via Oslo kommunes planinnsyn.

Utsnitt av reguleringskart med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 430,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, renhold, strøm til fellesanlegg, TV/bredbånd, varmtvann, avsetning til vedlikeholdsfond, heiskostnader og strømuttak for motorvarmer.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
Felleskostnader: kr 2 926,- (herav kapitalkostnader på kr 1 019,50)
Avsetning vedlikeholdsfond: kr 264,-
Heiskostnader: kr 234,-
Strømuttak kjeller: kr 6,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men det tilfaller ikke denne boligen p.t.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk som tilsvarte kr 4 291,- / 4 664 kwh for 2025.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 400 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 5 600 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 33 744,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 82 055,- pr. 04.09.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 28 370 564,- pr. 31.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537044909
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,45%
Restsaldo: kr 8 664 023,00
Innfrielsesdato: 29.02.2036
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 90537111533
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,45%
Restsaldo: kr 19 706 541,00
Innfrielsesdato: 17.10.2059
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Sameiet har ikke lagt til rette for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

5 750 000,00 Prisantydning
82 055,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 832 055,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

145 800,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 890,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
156 840,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 978 945,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 988 895,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magdalena Urbanik

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ullernparken Boligsameie med sameiebrøk 1/218.
Sameiet består av 218 seksjoner, hvorav én er vaktmesterbolig.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dyrehold er tillatt i henhold til sameiets regler. Hunder skal føres i bånd på sameiets fellesområder, og ekskrementer skal fjernes. Dyr som er til sjenanse for andre beboere kan ikke holdes.

Det må utvises stor hensynsfullhet ved grilling på terrasser og balkonger.
Sykler skal plasseres i garasjen på beboernes plass eller i bodene.
Lagring av gjenstander i felles gangarealer er ikke tillatt.

Styrets godkjennelse kreves for fasadeendringer, herunder maling, montering av antenner og markiser.
Det er ikke tillatt å montere varmepumpe.
Seksjonseier er ansvarlig for vedlikehold av avløp fra terrasse, samt snørydding.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024
- Utskifting av eldre og brannfarlige ovner i oppganger og slusegang til elektroniske ovner
- Utskifting av enkelte leilighetsdører som ikke tilfredsstilte brannkrav
- Utskifting av punkterte eller skadede terrassedører og vinduer
- Større oppgradering og reparasjon av heis i Ullern Allé 117
2022
- Betongrehabilitering av garasjeanlegg og fundamenter (påbegynt 2022, ferdigstilt senere)
- Dreneringsarbeider i tilknytning til rehabiliteringen
- Oppgradering til LED-belysning i garasjeanleggene

Planlagte påkostninger:
På årsmøtet i 2025 ble det vedtatt med flertall at to gavlvegger i sameiet skulle utbedres. I etterkant skulle styret undersøke kostnader og hvilke alternative løsninger som foreligger.
På årsmøtet i 2026 ble det imidlertid besluttet at det nye styret skal utarbeide en langsiktig plan for sameiets fremtidige vedlikeholdsbehov. I denne planen skal det vurderes hvilke tiltak som er mest kritiske, og hva sameiet bør prioritere fremover. Gavlveggene vil inngå som en del av denne vurderingen. Det derfor ikke vedtatt eller protokollført at arbeidene med gavlveggene skal gjennomføres inneværende år, og det er heller ikke vedtatt nye kostnader for beboerne knyttet til dette i 2026.
Videre prioritering og eventuell gjennomføring vil bli vurdert som en del av den langsiktige vedlikeholdsplanen og tatt opp på neste årsmøte.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Sameiet har vært involvert i en tvist med en seksjonseier vedrørende innsyn i kontrakter. Sameiet fikk medhold i tingretten, og saken er anket til lagmannsretten. I en annen sak i forliksrådet vedrørende vedlikehold av terrasse fikk sameiet medhold.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt  kr -20 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning (valgfri kr 27.480,-)  
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0136/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.26136

Sist oppdatert: 05. september 2026 kl. 17:52